近(jin)日，記者從某保(bao)險(xian)公(gong)司手里拿到一份，保(bao)監會(hui)下發給保(bao)險(xian)公(gong)司的(de)《關于開展老年(nian)人住房(fang)反向抵(di)(di)押(ya)養老保(bao)險(xian)試點的(de)指(zhi)導意(yi)見 (征求意(yi)見稿(gao))》（下稱(cheng)《征求意(yi)見稿(gao)》）。意(yi)見稿(gao)指(zhi)出(chu)，保(bao)監會(hui)決定開展老年(nian)人住房(fang)反向抵(di)(di)押(ya)養老保(bao)險(xian)試點，并(bing)對開展試點的(de)基本(ben)原則、試點資格的(de)申請與審核、 試點產品等(deng)做了詳細的(de)要求和規定。

但記者調查發現，《征求意(yi)見稿》下發后不久，一些非保(bao)(bao)險(xian)機(ji)構迅速嗅到了商機(ji)，在(zai)保(bao)(bao)險(xian)公司的以(yi)房(fang)養(yang)老產品尚未成型之前，搶先(xian)推出了以(yi)房(fang)養(yang)老產品。這些機(ji)構有(you)的自稱為房(fang)地產公司、有(you)的自稱為第三方基金銷售公司、有(you)的機(ji)構甚至還在(zai)組(zu)建之中(zhong)便(bian)已(yi)經開始推銷相關業務。

看似以(yi)保險公司主導的以(yi)房養老(lao)市場，實則(ze)已有不少其(qi)他機(ji)構“潛入”其(qi)中。

多機構搶食市場

去(qu)年(nian)11月份，保監會就以(yi)房養(yang)老(lao)的(de)政策措(cuo)施召(zhao)開了(le)小規模的(de)閉門研(yan)討會。在今年(nian)1月份，其又對包括幸福人壽、平安(an)、泰康、新華、合(he)眾(zhong)、中(zhong)美大(da)都會、中(zhong)宏在內的(de)7家保險(xian)公(gong)(gong)司的(de)以(yi)房養(yang)老(lao)產(chan)品進行了(le)調研(yan)。3月11日，以(yi)房養(yang)老(lao)在北京(jing)右安(an)門試點，中(zhong)國房地產(chan)開發集團(tuan)理事長、幸福人壽保險(xian)股份有限公(gong)(gong)司監事會主席孟(meng)曉蘇親自(zi)坐鎮。

日前，作為試點(dian)的右(you)安門街道(dao)辦事(shi)處以房養(yang)老相關(guan)(guan)人(ren)員告訴本報記(ji)者，由于保(bao)監會下發了新通知(zhi)，相關(guan)(guan)產品(pin)最快可(ke)(ke)能在(zai)4月中(zhong)下旬推出(chu)，“這幾(ji)天咨詢的人(ren)很多，現在(zai)可(ke)(ke)以先登記(ji)預(yu)約。”

在各保(bao)險公司對(dui)以房(fang)養(yang)老(lao)(lao)產(chan)品做(zuo)調整的這一空擋期，已(yi)有(you)(you)多家非保(bao)險機構推(tui)出了以房(fang)養(yang)老(lao)(lao)產(chan)品。這些產(chan)品申請(qing)流程簡單，易于操作，已(yi)有(you)(you)不(bu)少(shao)客戶辦理(li)。

近(jin)期，一位(wei)非保險機構以(yi)房(fang)(fang)養老(lao)產(chan)品(pin)的(de)(de)推銷員叢女士告訴記者，其(qi)所屬的(de)(de)中尚資本有限公司已(yi)經(jing)有成(cheng)型的(de)(de)以(yi)房(fang)(fang)養老(lao)產(chan)品(pin)。目(mu)前一年(nian)期、三年(nian)期、五年(nian)期的(de)(de)產(chan)品(pin)已(yi)經(jing)成(cheng)熟，終生(sheng)制(zhi)以(yi)房(fang)(fang)養老(lao)產(chan)品(pin)也(ye)會在(zai)清明(ming)節前推出。

當記者提出要(yao)去(qu)公(gong)司看看時，叢女士表示，由于公(gong)司正在(zai)裝修，不方便在(zai)公(gong)司進行(xing)交流，但“所簽(qian)一切合同均有律師見證，請您放心(xin)”。叢女士表示，其公(gong)司由北京國資委與招商銀行(xing)合資成立，但記者在(zai)相關網(wang)站上未(wei)查到有關信息。

另一位自(zi)稱是中房(fang)地(di)產(chan)員工的(de)張經(jing)理(li)告訴記者，其公司最近也在做以房(fang)養老的(de)產(chan)品，運作模式(shi)與叢女士(shi)提到的(de)相似(si)，但公司會(hui)收取房(fang)屋抵押貸(dai)款的(de)0.8%作為手(shou)續費(fei)，“市場(chang)上(shang)多數機構會(hui)收取1%-2%的(de)房(fang)屋抵押貸(dai)款作為手(shou)續費(fei)，我(wo)們(men)的(de)收費(fei)已(yi)經(jing)是便宜的(de)了(le)”。

中企宏(hong)盛投資基金管理有(you)限公司相(xiang)關人員(yuan)曹經理表示，目前公司有(you)三種以(yi)(yi)房(fang)(fang)養老(lao)產品(pin)，只要老(lao)人把房(fang)(fang)子給我們托管，“不影響(xiang)老(lao)人居住、使用(yong)、租賃、房(fang)(fang)產增(zeng)值，并且不花一分錢就可以(yi)(yi)拿到9%的年(nian)化收益，以(yi)(yi)‘月薪’的形式發到指定帳戶。”

記者統計(ji)(ji)，目(mu)前除保險公(gong)司之外(wai)，在北京有(you)超過(guo)10家機構宣稱有(you)以房養(yang)老(lao)(lao)產品，甚至有(you)部(bu)分此前協助客(ke)戶辦理(li)房屋(wu)抵押貸款的(de)中介結構近期也(ye)紛紛宣稱已(yi)經設計(ji)(ji)出(chu)以房養(yang)老(lao)(lao)產品。

以房養老誰有資質

《國務院關于加快發(fa)展(zhan)(zhan)養(yang)老(lao)服務業的若干意見》中(zhong)提(ti)到(dao) “鼓勵探索開展(zhan)(zhan)老(lao)年人(ren)住房反向抵押養(yang)老(lao)保險試點(dian)”，但并(bing)沒(mei)有(you)提(ti)到(dao)以房養(yang)老(lao)機構須由(you)保險公司開展(zhan)(zhan)。

民政(zheng)部(bu)社會福利(li)和慈(ci)善(shan)事業促進司司長詹成付(fu)此(ci)前表示，按(an)照(zhao)職責分工(gong)，“以房養老(lao)”的試(shi)點方案由保(bao)監(jian)會牽頭，會同民政(zheng)部(bu)等部(bu)門(men)，出臺具體操作辦法和實施(shi)細則。近期保(bao)監(jian)會下發的《征求(qiu)意見稿》只是對保(bao)險公司開(kai)展以房養老(lao)做出了規范，也(ye)沒(mei)有(you)提到(dao)非保(bao)險機構不能開(kai)展以房養老(lao)的服務。

由(you)于沒(mei)有限制非保險(xian)機(ji)構(gou)不能開展(zhan)以房養(yang)老的(de)明文(wen)規定，南(nan)(nan)京市(shi)民政(zheng)局(ju)此前下發(fa)(fa)的(de)《南(nan)(nan)京市(shi)老齡事業(ye)發(fa)(fa)展(zhan)第十二個五年規劃》中(zhong)就(jiu)提(ti)到“鼓勵商業(ye)保險(xian)企業(ye)、商業(ye)銀行或住房公積金部(bu)門(men)建(jian)立公益性中(zhong)介機(ji)構(gou)，開展(zhan)‘以房養(yang)老’。”

近日，市場上出現(xian)了各式各樣的以(yi)房養老機構，以(yi)房養老產(chan)品(pin)呈魚(yu)龍混(hun)雜的態勢。

然而，其(qi)實保監會的《征求意見稿(gao)》中對于開展(zhan)以房(fang)養老(lao)試點的保險公司進行了嚴格限制。

規定險(xian)企需要(yao)開業滿5年(nian)，注冊資本不少于(yu)(yu)(yu)20億元；滿足保(bao)(bao)險(xian)公司(si)償付(fu)能(neng)力(li)管(guan)理(li)規定，申請(qing)試點(dian)時(shi)上一年(nian)度(du)末(mo)及(ji)最近季度(du)末(mo)的(de)(de)償付(fu)能(neng)力(li)充足率不低于(yu)(yu)(yu)120%； 具備較強(qiang)的(de)(de)保(bao)(bao)險(xian)精算(suan)技術，能(neng)夠對(dui)反(fan)向(xiang)抵(di)押(ya)養老保(bao)(bao)險(xian)進(jin)行科學合(he)理(li)定價；具備專業的(de)(de)法(fa)律人員，能(neng)夠對(dui)反(fan)向(xiang)抵(di)押(ya)養老保(bao)(bao)險(xian)相關法(fa)律問(wen)題(ti)進(jin)行處理(li)；具有房(fang)地產物(wu)業管(guan)理(li)專業人員，有能(neng)力(li)對(dui)抵(di)押(ya)房(fang)產進(jin)行日常(chang)維護及(ji)依法(fa)處置；具備完善的(de)(de)公司(si)治理(li)結構，內部(bu)風險(xian)管(guan)理(li)和控制體(ti)系，能(neng)夠對(dui)反(fan)向(xiang)抵(di)押(ya)養老保(bao)(bao)險(xian)業務實行專項管(guan)理(li)和獨立(li)核算(suan)。試點(dian)保(bao)(bao)險(xian)公司(si)應(ying)于(yu)(yu)(yu)每(mei)月5日前(qian)，向(xiang)中國保(bao)(bao)監會報(bao)送反(fan)向(xiang)抵(di)押(ya)養老保(bao)(bao)險(xian)的(de)(de)進(jin)展情況(kuang)報(bao)告，內容包括但不限于(yu)(yu)(yu)業務開展情況(kuang)，存在的(de)(de)問(wen)題(ti)及(ji)對(dui)試點(dian)工作(zuo)的(de)(de)意見建議等。

同(tong)時，《征求(qiu)意見稿》提到，保(bao)監(jian)會(hui)將適時指導中國保(bao)險(xian)行業(ye)協會(hui)建(jian)立反向(xiang)抵(di)押養(yang)(yang)老保(bao)險(xian)銷售人(ren)員資格考試制度。一位正在(zai)籌(chou)備以(yi)房養(yang)(yang)老業(ye)務(wu)的機構(gou)人(ren)事部門人(ren)員告(gao)訴記者，目前公司正在(zai)招(zhao)聘以(yi)房養(yang)(yang)老解說員，沒有學歷要求(qiu)，只(zhi)要能解說清楚相關(guan)業(ye)務(wu)即可。

非險企產品設計混亂

盡管(guan)保(bao)險公司目前還沒有成型的(de)以房(fang)養(yang)老(lao)產品，但從《征求意見稿》可以窺見險企未來以房(fang)養(yang)老(lao)產品的(de)輪廓和框架。

保監會(hui)規(gui)定，試(shi)點期(qi)間，單(dan)個保險公司開展試(shi)點業(ye)務，接受抵(di)(di)押(ya)房屋的評估價值合計不(bu)得(de)超(chao)過(guo)：4%×上一年末總資產(chan)不(bu)超(chao)過(guo)200億的部分+ 0.2%×上一年末總資產(chan)超(chao)過(guo)200億的部分。單(dan)個反向(xiang)抵(di)(di)押(ya)養老(lao)保險合同的初次抵(di)(di)押(ya)貸款金額不(bu)得(de)超(chao)過(guo)500萬元。

另(ling)外，試點(dian)產(chan)品分為(wei)參(can)(can)(can)(can)與(yu)型反向抵押(ya)養老保(bao)(bao)險產(chan)品和(he)非參(can)(can)(can)(can)與(yu)型反向抵押(ya)養老保(bao)(bao)險產(chan)品。參(can)(can)(can)(can)與(yu)型產(chan)品，指(zhi)保(bao)(bao)險公(gong)司(si)可參(can)(can)(can)(can)與(yu)分享房(fang)屋增(zeng)值(zhi)(zhi)收益(yi)，通過定期評(ping)估(gu)，對投(tou)保(bao)(bao)人所抵押(ya)房(fang)屋價值(zhi)(zhi)增(zeng)長部分，依照(zhao)合(he)同約定在(zai)投(tou)保(bao)(bao)人和(he)保(bao)(bao)險公(gong)司(si)之間進行(xing)分配。非參(can)(can)(can)(can)與(yu)型產(chan)品，指(zhi)保(bao)(bao)險公(gong)司(si)不參(can)(can)(can)(can)與(yu)分享房(fang)屋增(zeng)值(zhi)(zhi)收益(yi)，抵押(ya)房(fang)屋價值(zhi)(zhi)增(zeng)長全部歸屬于投(tou)保(bao)(bao)人。保(bao)(bao)險公(gong)司(si)應當在(zai)保(bao)(bao)險合(he)同中明確規定猶豫(yu)期的起算時間、長度及猶豫(yu)期內客戶的權利。猶豫(yu)期不得(de)短于15個自然日(ri)。

而目前市場上充斥(chi)的以房(fang)(fang)養老(lao)(lao)產品則(ze)顯得比(bi)較混(hun)亂(luan)。叢女士(shi)表(biao)示，他們的以房(fang)(fang)養老(lao)(lao)產品運作(zuo)模式是這樣的：首先(xian)，公(gong)司請“關(guan)系較好”的銀行(xing)作(zuo)出評估并發放以房(fang)(fang)養老(lao)(lao)貸款，貸款額度進入公(gong)司賬戶之后，由(you)公(gong)司每月付給銀行(xing)貸款利(li)息、老(lao)(lao)人生活(huo)費用(yong)，并抽出部(bu)分額度作(zuo)為準備(bei)金。

具體額度為，由公司請銀(yin)行(xing)和(he)房(fang)產(chan)評(ping)估機構對房(fang)產(chan)做出評(ping)估，然后銀(yin)行(xing)按照評(ping)估價(jia)格(ge)的(de)60%發(fa)放(fang)貸款，比如評(ping)估價(jia)格(ge)為100萬元的(de)，則銀(yin)行(xing)發(fa)放(fang)60萬的(de)貸款。

當記者質疑如果老人(ren)的(de)壽命超出(chu)公司預期，或房價(jia)走(zou)跌，出(chu)現虧(kui)損(sun)(sun)怎(zen)么(me)辦？叢女(nv)士介紹(shao)說，公司目(mu)前有(you)兩(liang)種(zhong)方(fang)式應(ying)對虧(kui)損(sun)(sun)，一種(zhong)是配(pei)備專(zhuan)業的(de)人(ren)才對老人(ren)的(de)身體健康進行(xing)評(ping)估，根據評(ping)估決定(ding)發給每位老人(ren)每月養(yang)老金(jin)；此外，公司對將銀(yin)行(xing)貸款進行(xing)投資(zi)，“公司有(you)專(zhuan)業的(de)投資(zi)團隊，投資(zi)收益(yi)將會(hui)抵消銀(yin)行(xing)貸款利(li)息”。

她表示，公(gong)(gong)司(si)(si)已經與部分財險公(gong)(gong)司(si)(si)合作，購(gou)買了相應的財產險，如果老人的壽(shou)命超出(chu)預(yu)期，超出(chu)部分則由(you)保險公(gong)(gong)司(si)(si)承(cheng)擔。隨后，記者詢(xun)問了華泰財險、國壽(shou)財等財險銷售人員，他(ta)們表示：“沒有聽說(shuo)過這樣的險種(zhong)”、“不知(zhi)道有這樣的險種(zhong)，需要征求一(yi)下(xia)公(gong)(gong)司(si)(si)方面(mian)”、“這個暫時沒法承(cheng)保”。

此外，公(gong)司第(di)二種以房養老產品(pin)是“對沖(chong)息”，即雙方共同分享(xiang)房屋(wu)貸款(kuan)，以理(li)財(cai)收益(yi)對沖(chong)銀行利息，并每月發放養老金，直至(zhi)老人過世。

面對記者質(zhi)疑，曹(cao)經理告訴記者，“公司有專門的投(tou)資(zi)渠道，最低利率也達(da)到26%，所(suo)以公司除(chu)不收取手續費(fei)，每月還給付養老金(jin)之(zhi)外，還有紅利可(ke)返給老人。”

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