每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 尚希 馬來西亞攝影報(bao)道(dao)    

每經(jing)記者 尚(shang)希 馬(ma)來西亞(ya)攝影報道

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在(zai)很多中(zhong)國房企眼中(zhong)，馬(ma)來西亞(ya)像是一個(ge)“冒險家的(de)(de)樂園”。由于從拿地(di)到(dao)開(kai)(kai)發(fa)(fa)，每一個(ge)環(huan)節(jie)都能(neng)獲(huo)得貸款，馬(ma)來西亞(ya)本土的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商常(chang)常(chang)能(neng)以(yi)極少的(de)(de)自有資金啟動(dong)一個(ge)房地(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目，這使得開(kai)(kai)發(fa)(fa)商可以(yi)以(yi)極高的(de)(de)負(fu)債(zhai)杠桿率獲(huo)得比在(zai)中(zhong)國更(geng)大的(de)(de)盈利(li)空(kong)間。

但同(tong)時(shi)，馬來西亞的地產(chan)項目(mu)周期(qi)普遍(bian)較長(chang)，一般在(zai)3~4年，資(zi)金回籠較慢，高(gao)周轉模(mo)式顯然不能奏效。

馬(ma)來(lai)西亞樓市(shi)投資前(qian)景如何？中國房企赴馬(ma)投資需(xu)要注意哪(na)些(xie)？《每日經濟新聞》特從開發商角(jiao)度剖析這(zhe)一問題。

盡(jin)管在(zai)馬來西(xi)亞，土(tu)地價款和資金(jin)成本(ben)相對較低，不過，因為杠桿倍數的放(fang)大(da)，當(dang)房價和幣值下跌(die)時，房企(qi)的虧損額也會(hui)放(fang)大(da)。

統計數據(ju)顯示，2012年前(qian)，中國開(kai)(kai)(kai)發(fa)商在馬(ma)來(lai)西亞(ya)的(de)投資(zi)額(e)(e)不足10億(yi)美元，而根據(ju)目前(qian)已經公開(kai)(kai)(kai)的(de)房企投資(zi)數額(e)(e)，中國開(kai)(kai)(kai)發(fa)商在馬(ma)投資(zi)總額(e)(e)已接近(jin)500億(yi)元人民(min)幣（80.49億(yi)美元）。僅有2700萬人口的(de)馬(ma)來(lai)西亞(ya)，緣何會成(cheng)為(wei)中國開(kai)(kai)(kai)發(fa)商的(de)投資(zi)熱土？

“目(mu)前(qian)中國(guo)有(you)幾十家大大小小的開(kai)發企(qi)(qi)業在與銀行接觸，希望進(jin)軍這個市場(chang)。”馬(ma)來西亞一家華人(ren)開(kai)發商(shang)負責人(ren)對《每(mei)日(ri)經濟新聞》記(ji)者說，對于(yu)資金實(shi)力(li)只(zhi)有(you)幾千(qian)萬元(yuan)的小房企(qi)(qi)來說，在國(guo)內早已失去(qu)了話語(yu)權，而投(tou)身馬(ma)來西亞后，卻可以輕松(song)撬動地產項目(mu)開(kai)發。

拿地(di)“自(zi)由(you)”空間很大/

“開(kai)發(fa)商到我(wo)們這(zhe)里，可以根據公(gong)司的發(fa)展計(ji)劃、市場反映自由(you)安排（項目進度），如果市場行情不好，等幾(ji)年再(zai)開(kai)發(fa)都可以。”吉隆坡(po)一家開(kai)發(fa)企(qi)業營銷(xiao)總監(jian)Hsieh向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者介紹。

相較于國內嚴苛的土(tu)地(di)出(chu)讓規(gui)則(ze)和土(tu)地(di)款(kuan)支付期限，馬(ma)來西亞(ya)則(ze)“自由”許(xu)多，“拿(na)地(di)的時候就可以跟銀行(xing)申請貸款(kuan)，基本上可以拿(na)到70%的比例，”馬(ma)來西亞(ya)上市房企龍城集(ji)團拿(na)督陳成龍告訴記(ji)者，不(bu)但開發商從最初的拿(na)地(di)環節就能借助銀行(xing)杠桿，而且在土(tu)地(di)款(kuan)的支付方面，空間(jian)也很大。

據《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)了(le)(le)解，一般(ban)馬來西亞(ya)的(de)(de)土(tu)地(di)款(kuan)可以分期(qi)支付(fu)，而且周期(qi)較長。位于新(xin)山的(de)(de)一家中國開(kai)發企業(ye)負責人向記(ji)者(zhe)表示，他(ta)們在新(xin)山依斯干達特區獲得(de)的(de)(de)幾宗地(di)塊(kuai)，目前只(zhi)有已經開(kai)發的(de)(de)這宗交付(fu)了(le)(le)部分土(tu)地(di)款(kuan)，“二期(qi)地(di)塊(kuai)的(de)(de)土(tu)地(di)款(kuan)要(yao)到2015年才需要(yao)支付(fu)，三期(qi)地(di)塊(kuai)差不(bu)多在2016年支付(fu)。”

這無疑給開發商的(de)資金周轉提供了巨大便利。比較而言，目前在國內北京(jing)、上海等一線城(cheng)市，土地款(kuan)(kuan)的(de)支付周期(qi)僅(jin)僅(jin)只(zhi)有一個月左右，且不能分期(qi)付款(kuan)(kuan)，這一門檻(jian)足以排(pai)擠出一大批資金實力欠佳的(de)中小房企。

此外，不(bu)同于(yu)國(guo)內土地(di)市場(chang)統一的(de)(de)“招拍掛”出讓模式，由于(yu)馬來西亞的(de)(de)土地(di)大多(duo)屬于(yu)私有用地(di)，很多(duo)都(dou)掌(zhang)握在私人手中，同時，當地(di)政府背景的(de)(de)企(qi)業或各個州的(de)(de)蘇丹掌(zhang)握了大量土地(di)資(zi)源，但(dan)各個州有各自(zi)的(de)(de)法(fa)律(lv)條款(kuan)，產(chan)權年限、出讓方法(fa)都(dou)不(bu)盡相同。

“當時我們拿這(zhe)塊地(di)(di)(di)大概用了6個(ge)月(yue)的時間來談判，這(zhe)塊地(di)(di)(di)主要(yao)是從柔佛(fo)州政府下屬的一個(ge)發展公司拿下，這(zhe)家公司相(xiang)當于做(zuo)土地(di)(di)(di)的一級(ji)開(kai)發，但實際不擁有這(zhe)些(xie)土地(di)(di)(di)。”碧(bi)桂(gui)園控股（馬來西亞）分公司區域總裁阮家聲告訴《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者。

而在碧桂園隨后的(de)拓展中(zhong)，已(yi)經實現了從(cong)當地州政府直接(jie)拿地。如何尋找到最核心、最有效的(de)購買渠(qu)道，的(de)確是中(zhong)國(guo)開發(fa)商進入(ru)這一(yi)市場面臨的(de)首(shou)要問題。

投資回報率較高/

對于中國(guo)開發商來說，一個強大的(de)合作伙伴不但可(ke)以幫助(zhu)其拿到優質的(de)地塊，在(zai)后續的(de)審批開發環節(jie)同樣也(ye)(ye)可(ke)以減少很多麻煩。此外(wai)，在(zai)銀行的(de)議價上也(ye)(ye)會因此“加分”。

據《每日(ri)經濟新聞》記者了解，在(zai)(zai)拿地(di)(di)環(huan)(huan)節(jie)的融資方面(mian)，銀(yin)(yin)行(xing)對于(yu)開(kai)(kai)發(fa)商的考量主(zhu)要(yao)基于(yu)公司品牌、發(fa)展潛力(li)(li)和項目預期盈(ying)利，而中國開(kai)(kai)發(fa)商在(zai)(zai)馬來西亞同樣也有(you)這樣的議價(jia)能力(li)(li)，不光(guang)是在(zai)(zai)拿地(di)(di)環(huan)(huan)節(jie)，在(zai)(zai)開(kai)(kai)發(fa)環(huan)(huan)節(jie)，銀(yin)(yin)行(xing)杠桿的使用也非常(chang)頻繁(fan)，且融資成本(ben)大(da)大(da)低于(yu)中國。

“一(yi)(yi)般等房子(zi)銷售額達到50%~55%的(de)銷售總量，銀行就(jiu)開始(shi)啟動開發(fa)(fa)貸款，利(li)息一(yi)(yi)般在(zai)6%。”卓達馬(ma)(ma)來西亞(ya)公(gong)司首席(xi)執(zhi)行官王斌武告訴《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者。但對(dui)于中國開發(fa)(fa)企業(ye)來說，并非每(mei)家(jia)企業(ye)都可以獲得如此(ci)強(qiang)的(de)議(yi)價能(neng)力，尋(xun)找一(yi)(yi)個“靠譜”的(de)合作伙伴(ban)十分(fen)重要。“據我(wo)們(men)估算(suan)，資(zi)金成本大(da)概要比(bi)國內低50%，但這(zhe)并不容易實現(xian)，我(wo)們(men)也是(shi)靠與馬(ma)(ma)來西亞(ya)依(yi)斯干(gan)達投(tou)資(zi)公(gong)司（IIB）合作才實現(xian)的(de)。”

談及項(xiang)目開發(fa)(fa)的利潤(run)收(shou)益，接受采訪(fang)的多(duo)家開發(fa)(fa)企業不愿直接回答(da)，“比國內(nei)稍微好一點吧(ba)。”當地一家中國開發(fa)(fa)企業的負責人對記者表示，雖然馬來(lai)西亞項(xiang)目開發(fa)(fa)的周轉率相對較(jiao)低，但利潤(run)狀(zhuang)況略高(gao)于國內(nei)。

“除(chu)了融資成本(ben)要(yao)比(bi)國(guo)內低(di)，部(bu)分海外項(xiang)目(mu)的(de)投資回報率也很高。”有(you)機構分析人士向 《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者(zhe)直言，一般來說，國(guo)內地產行業(ye)平均利(li)潤(run)(run)率在10%~15%，且呈現(xian)逐年下滑的(de)趨勢，目(mu)前大約為12%，而有(you)些房(fang)企在海外投資的(de)項(xiang)目(mu)，利(li)潤(run)(run)率可(ke)以達(da)到20%~30%，盈(ying)利(li)空間可(ke)見一斑(ban)。

記者(zhe)在走訪中發現，以新山為例，目(mu)前在售樓(lou)盤的均價在1.5萬元(yuan)(yuan)~2萬元(yuan)(yuan)人民(min)幣/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，也有一些核心區位(wei)的項目(mu)售價在3萬元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)左(zuo)右。但新山的地(di)(di)價相對較便宜，國際地(di)(di)產咨詢公司萊坊馬(ma)來西亞住(zhu)宅部副董事HerbertLeong告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，目(mu)前新山平(ping)(ping)均地(di)(di)價在900元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)左(zuo)右。

在新山當地(di)一位開發(fa)商眼(yan)中，后(hou)期進入的中國開發(fa)企(qi)業拿(na)到的地(di)價(jia)已經越(yue)來越(yue)貴，“基本上都(dou)是(shi)(shi)我(wo)們拿(na)地(di)價(jia)格的兩三倍(bei)，但是(shi)(shi)大家還是(shi)(shi)愿意拿(na)，原因是(shi)(shi)有利可(ke)圖。”

今(jin)年(nian)初，新(xin)華聯不動產股份(fen)有(you)限公司（000620，SZ；以下(xia)簡稱新(xin)華聯）共斥(chi)資1.5億馬來西亞(ya)林吉特(te)（約合(he)3億元人民幣）購買了位于馬來西亞(ya)柔佛州麥蒂尼(ni)B區總(zong)用地(di)面(mian)積11.70英畝 （約合(he)4.73萬平方(fang)米(mi)）、總(zong)建筑面(mian)積為2062537平方(fang)英尺（約合(he)19.16萬平方(fang)米(mi)）的相(xiang)關(guan)地(di)塊，該地(di)塊租賃期限為99年(nian)。

“他們在(zai)拿地之前做了很久(jiu)的(de)市場(chang)調查，最后才(cai)決定買下這塊(kuai)地，而且這個(ge)區域內(nei)的(de)土地是(shi)免(mian)稅的(de)，購(gou)房者也(ye)不用交(jiao)稅，如果以現在(zai)的(de)行情(qing)來(lai)說(shuo)，這塊(kuai)地大約可(ke)以賺(zhuan)到6億林(lin)吉特(te)（約合12億元人(ren)民幣）。”新山(shan)當地一(yi)位接近新華聯(lian)所購(gou)買地塊(kuai)的(de)公司(si)人(ren)士向《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者說(shuo)道(dao)。

如果按此推算，新華聯年初通(tong)過3億人民(min)幣(bi)購(gou)買(mai)的這宗地塊，其大(da)概盈利可以高達11億元(yuan)人民(min)幣(bi)，如此來看(kan)，利潤相當可觀。

房企海外(wai)“反投資”/

對于擁有強大的金融杠桿(gan)支撐(cheng)的馬來(lai)西亞市場來(lai)說，中國開(kai)發商可以很容(rong)易(yi)撬動這個市場。

“很少會(hui)動(dong)用自有(you)資(zi)(zi)金(jin)，馬來(lai)西亞大(da)部分開(kai)(kai)發(fa)商(shang)的資(zi)(zi)金(jin)規(gui)模也就只有(you)幾千萬元(yuan)人(ren)民幣，現在(zai)中國開(kai)(kai)發(fa)商(shang)一進來(lai)，動(dong)輒幾十億(yi)甚(shen)至上百億(yi)元(yuan)人(ren)民幣，真(zhen)的很夸張。”Hsieh說道，在(zai)馬來(lai)西亞，很多銀(yin)行都不能(neng)支撐一家(jia)(jia)中國開(kai)(kai)發(fa)商(shang)的資(zi)(zi)金(jin)需求，往(wang)往(wang)需要幾家(jia)(jia)銀(yin)行聯合(he)提供貸(dai)款。

在記(ji)者(zhe)的采訪(fang)中(zhong)，受(shou)益于馬來(lai)西(xi)亞當(dang)地(di)較為寬松的融資(zi)(zi)(zi)環境以及預售(shou)制度，開發(fa)商從拿地(di)到施工建設(she)的過(guo)(guo)程中(zhong)，自有資(zi)(zi)(zi)金的支持比例(li)非常低，“拿地(di)環節以及建安過(guo)(guo)程中(zhong)都可(ke)以融資(zi)(zi)(zi)貸款(kuan)，其次，通過(guo)(guo)審批(pi)的同時就可(ke)獲得銷(xiao)售(shou)許(xu)可(ke)證，從最(zui)開始賣樓的回款(kuan)到銀行(xing)融資(zi)(zi)(zi)基本可(ke)以支撐(cheng)整個(ge)項目的資(zi)(zi)(zi)金，偶(ou)爾(er)會(hui)需要額(e)外投入資(zi)(zi)(zi)金。”新山當(dang)地(di)一家中(zhong)國(guo)開發(fa)商負責人(ren)告訴記(ji)者(zhe)。

如此一來，對(dui)于資(zi)金實(shi)力雄厚的(de)中(zhong)國(guo)開發(fa)企業來說，馬(ma)來西(xi)亞無疑成(cheng)為“低投入、高產出(chu)”的(de)市(shi)場(chang)，但海外市(shi)場(chang)的(de)盈利卻在(zai)公司(si)業績中(zhong)的(de)貢獻不大，為何還會有越(yue)來越(yue)多的(de)企業謀求海外市(shi)場(chang)的(de)擴充？對(dui)此，一位身(shen)處其中(zhong)的(de)中(zhong)國(guo)房(fang)地產開發(fa)企業負責人說道，“這也是(shi)一種戰略考慮——反投資(zi)。”

該人士進一(yi)步解釋，目(mu)前在海(hai)外(wai)注冊(ce)的(de)項目(mu)公(gong)司如果再回(hui)到國內投(tou)資，就可以以外(wai)商投(tou)資的(de)身份享受(shou)一(yi)定的(de)優(you)待。

對(dui)此，萊坊董事兼大中(zhong)華(hua)區研究及咨(zi)詢部主(zhu)管林浩文向《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)表示，受到國內限購政策的(de)(de)(de)影響(xiang)，中(zhong)國人海外置業的(de)(de)(de)需求越(yue)來(lai)越(yue)強烈，而對(dui)于品牌房企(qi)而言(yan)，也需要通(tong)過海外市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)營收來(lai)保持其(qi)(qi)業務的(de)(de)(de)增長，“目前國內的(de)(de)(de)品牌開發企(qi)業今(jin)年都(dou)將銷售目標調(diao)高了(le)10%~15%，其(qi)(qi)中(zhong)海外市(shi)(shi)場也將對(dui)其(qi)(qi)有一(yi)定的(de)(de)(de)支撐，雖然全球(qiu)布局不會占比太大。”

林浩文指出，金(jin)融危機“后遺癥”讓海(hai)外市場(chang)越(yue)來越(yue)歡迎中(zhong)國(guo)資(zi)本的(de)進入，“但中(zhong)國(guo)房企(qi)去海(hai)外投資(zi)最主要的(de)風(feng)險是(shi)對當地市場(chang)的(de)不熟悉(xi)，所以才與當地開(kai)發商合作來攤(tan)薄風(feng)險”。

林浩(hao)文同時指出，不少中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房企投資海外項目，主要目標客(ke)戶還(huan)是來自于國(guo)(guo)內(nei)，即去國(guo)(guo)外蓋房子賣給中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人。因(yin)此，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)買家這種(zhong)購買需求到底能在全球房地產市場中(zhong)(zhong)釋放多久則很關鍵(jian)。

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房企海外(wai)開發瓶(ping)頸：高周(zhou)轉模式難推廣

每(mei)經記者 區(qu)家彥 發自廣州

在更嚴厲的項(xiang)目規(gui)劃、預售款監控以及勞工制度下(xia)，中國房企(qi)要在海外市場(chang)施(shi)展高周轉(zhuan)的快速(su)復制戰略幾乎不可(ke)能。

日前，碧桂園(yuan)、卓達集團等企業內(nei)部人士向《每日經濟新聞》記者表示(shi)，由于馬(ma)來(lai)西(xi)亞(ya)建筑周期長(chang)達3~4年，且(qie)房款(kuan)也(ye)是按照工期進(jin)度(du)繳付，資(zi)金回(hui)籠速度(du)遠低于國內(nei)開發，這意(yi)味著(zhu)對(dui)于崇(chong)尚(shang)高周轉的國內(nei)房企而(er)言，以(yi)往擅長(chang)的“打(da)法”在馬(ma)來(lai)西(xi)亞(ya)市場未必適用。

但(dan)有業內人士認為(wei)(wei)，較低(di)的土地(di)與(yu)資金成本為(wei)(wei)房企(qi)轉型(xing)精(jing)品(pin)化(hua)路線提供了可(ke)能(neng)，海(hai)外市場有望成為(wei)(wei)房企(qi)未來轉型(xing)的試驗田(tian)。

資金回籠速度慢

在馬來西亞新山，中(zhong)國地產開發商(shang)為(wei)當(dang)地人展示了(le)其快速開售的(de)能力。碧桂園金(jin)海(hai)灣(wan)項目(mu)從(cong)拿地到(dao)開售只(zhi)用了(le)7個月(yue)時間。同時，記(ji)者也獲悉，去年(nian)12月(yue)成功拿地的(de)富力地產新山項目(mu)，最(zui)快將于今(jin)年(nian)5月(yue)份開售。

但快(kuai)(kuai)速開(kai)盤并不意(yi)味著能(neng)(neng)快(kuai)(kuai)速實現資金回(hui)籠(long)，記(ji)者了解到，雖(sui)然(ran)在(zai)馬來西亞(ya)房地(di)產項目(mu)一般(ban)在(zai)獲得(de)開(kai)發審批的(de)(de)同時(shi)便能(neng)(neng)獲得(de)銷(xiao)售(shou)(shou)許可證，也就是(shi)說在(zai)沒有開(kai)工的(de)(de)時(shi)候就可以(yi)銷(xiao)售(shou)(shou)。購(gou)房者此(ci)時(shi)購(gou)買的(de)(de)話需要支付總房款的(de)(de)10%。按照(zhao)馬來西亞(ya)的(de)(de)預售(shou)(shou)制度，隨著工程(cheng)進度的(de)(de)推(tui)進分階(jie)段交付房款。由(you)于該國無論是(shi)工人還是(shi)原材料供(gong)應的(de)(de)效率均遠(yuan)低(di)于國內，一個項目(mu)整體開(kai)發周期長達3~4年，這大大降低(di)了房企(qi)資金回(hui)籠(long)的(de)(de)速度。

克爾瑞研究(jiu)中心分析師朱(zhu)一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，從碧(bi)桂(gui)園實際經驗看(kan)，海外拓(tuo)展尤其是大盤運(yun)(yun)作需(xu)防范“人才(cai)”短(duan)缺風險。為了(le)加快進度，房企(qi)往往需(xu)要成(cheng)批地將國內員工運(yun)(yun)送到海外，但滯留時間受簽證(zheng)期(qi)(qi)限限制，企(qi)業仍(reng)要定(ding)期(qi)(qi)將員工派送回國，這無疑會增(zeng)加開發成(cheng)本，并(bing)影(ying)響(xiang)項目進度。

除此(ci)之(zhi)外，資金(jin)回籠的風險也不可小覷。朱一鳴認(ren)(ren)為，以(yi)碧桂園金(jin)海灣項目(mu)(mu)為例，根據馬來西亞(ya)當地購(gou)房政策，首付(fu)款(kuan)都是階段(duan)性支(zhi)付(fu)——在合(he)同簽(qian)訂、工程(cheng)結頂、交(jiao)房時分別支(zhi)付(fu)相應的比例。因此(ci)該項目(mu)(mu)盡管(guan)熱銷，但資金(jin)回款(kuan)率較低，認(ren)(ren)購(gou)銷售金(jin)額105億元，實際回籠資金(jin)可能只有10億元。

在(zai)日前舉辦的(de)(de)佳海(hai)(hai)(hai)國際澳(ao)(ao)洲房(fang)展(zhan)會上，佳海(hai)(hai)(hai)國際市場總監(jian)(jian)林通向記者(zhe)表示，中(zhong)國房(fang)企的(de)(de)高(gao)周轉戰略在(zai)很多海(hai)(hai)(hai)外國家難實現。以澳(ao)(ao)大利亞為(wei)例，一個新項目的(de)(de)規劃(hua)需要對周邊居民公示，獲得這(zhe)(zhe)些(xie)居民同(tong)意后才能開工。同(tong)時，澳(ao)(ao)大利亞擁有勢(shi)力強大的(de)(de)工會組織，當地工人的(de)(de)福利要求較高(gao)，但工作積(ji)極(ji)性與(yu)國內工人相差甚遠(yuan)。此外，澳(ao)(ao)大利亞對于預(yu)售(shou)款有嚴格的(de)(de)監(jian)(jian)管(guan)程序，購房(fang)者(zhe)繳納的(de)(de)首付(fu)款必(bi)須(xu)寄存在(zai)政府的(de)(de)信托賬戶(hu)里，開發商(shang)必(bi)須(xu)在(zai)交(jiao)樓后才能拿到這(zhe)(zhe)筆款項，資金回(hui)籠的(de)(de)速(su)度更加緩(huan)慢。

產(chan)品標準化戰(zhan)略難推廣

對于國內房企而言，既然在(zai)海外市場高周轉策(ce)略打(da)不(bu)響(xiang)，那么(me)走“精耕(geng)細作”路線，通過提(ti)高產品附加值獲取更高的(de)毛利顯(xian)然是更好的(de)選擇。

根據 《房地產(chan)(chan)開發企業(ye)經營管理(li)狀況藍皮(pi)書2013》統計，目前百強(qiang)房企中92%的企業(ye)都在推行產(chan)(chan)品(pin)系列化(hua)和標準化(hua)開發，每個(ge)(ge)(ge)企業(ye)平均有3.7個(ge)(ge)(ge)產(chan)(chan)品(pin)線。幾乎所有的一(yi)線房企都形成了多個(ge)(ge)(ge)產(chan)(chan)品(pin)系列和多條產(chan)(chan)品(pin)線，并在不同(tong)城市、不同(tong)項(xiang)目上進行著(zhu)標準化(hua)連鎖、復(fu)制(zhi)開發。以碧桂園金海(hai)灣(wan)為(wei)例，有業(ye)內人士(shi)向記者(zhe)形容，金海(hai)灣(wan)就像是一(yi)個(ge)(ge)(ge)異域的碧桂園十里銀灘(tan)或者(zhe)十里金灘(tan)。

保(bao)利地(di)產(chan)董事(shi)會秘書黃海(hai)此前(qian)在(zai)接受(shou)《每日經濟新聞》記(ji)者采訪時表示，“房(fang)地(di)產(chan)與其他(ta)行業(ye)最(zui)大的(de)不(bu)同(tong)，是(shi)其區(qu)域性特征(zheng)很(hen)強，市(shi)場需求(qiu)差異也很(hen)大，就(jiu)算同(tong)樣是(shi)海(hai)外華僑，不(bu)同(tong)地(di)區(qu)的(de)華人對產(chan)品(pin)的(de)需求(qiu)也不(bu)盡相同(tong)，產(chan)品(pin)設計(ji)幾乎沒(mei)有可復制(zhi)性，這(zhe)意味著國(guo)內(nei)房(fang)企慣(guan)用的(de)產(chan)品(pin)標準化戰(zhan)略很(hen)難在(zai)海(hai)外推廣。”

香港粵海證券投資(zi)銀行董事(shi)黃立沖告訴(su)記者(zhe)，在國內地(di)價飛漲(zhang)以(yi)(yi)及資(zi)金成本高(gao)企(qi)(qi)的環(huan)境下(xia)，如果不做高(gao)周轉(zhuan)(zhuan)，企(qi)(qi)業賺取的利潤還不夠在同一(yi)地(di)區(qu)再(zai)拿一(yi)塊類似的土地(di)，因此，企(qi)(qi)業只(zhi)能通過(guo)加快周轉(zhuan)(zhuan)率(lv)獲取利潤，但海外市場有所(suo)不同，像馬(ma)來西(xi)亞的土地(di)成本與貸款成本很低，土地(di)款還可以(yi)(yi)分(fen)期繳付，對(dui)企(qi)(qi)業的現(xian)金流占(zhan)用有限，這(zhe)意(yi)味著(zhu)房企(qi)(qi)可以(yi)(yi)花更多心思在產(chan)品設(she)計以(yi)(yi)及后(hou)續服務的提升上，通過(guo)提高(gao)產(chan)品附加值(zhi)以(yi)(yi)提高(gao)利潤率(lv)。

黃立沖認(ren)為，“除了產(chan)品設計，國內的(de)(de)地產(chan)開(kai)(kai)發模式(shi)依然停留在拿地-開(kai)(kai)發-售房(fang)，發展模式(shi)粗放(fang)。然而發達國家的(de)(de)開(kai)(kai)發商更講究后續的(de)(de)服務營運，包括為業主提供豐富(fu)的(de)(de)資產(chan)管理以及管家服務，這也是(shi)國內房(fang)企可以在‘出(chu)海’過程中可以學(xue)習的(de)(de)。”

《《《

記者手記

警(jing)惕過于相信新山的預期

每經記者 尚希(xi) 發自馬來西亞

馬(ma)(ma)來(lai)西亞樓市調查報道的(de)(de)開始(shi)時間是馬(ma)(ma)航MH370客機(ji)失聯的(de)(de)第7天，當(dang)時在外(wai)界信息不明朗以及各國搜救行動持續的(de)(de)情況下，MH370上的(de)(de)乘客還存在生還的(de)(de)可能(neng)。馬(ma)(ma)來(lai)西亞吉隆坡也因此次(ci)失聯客機(ji)成為全世界關注的(de)(de)焦點。

在吉隆坡，機(ji)(ji)場、酒店(dian)大堂、商場里隨處可見為失聯客機(ji)(ji)祈福的許愿墻，但最終(zhong) “飛機(ji)(ji)已經墜毀(hui)，無人生還”，把(ba)所有(you)人的希望打碎。一時間，馬來西(xi)亞成(cheng)為國(guo)人的痛點，微(wei)博、微(wei)信中聲(sheng)討馬政府聲(sheng)音漸起，有(you)網友稱(cheng)“此(ci)生不去馬來西(xi)亞”。

就(jiu)這樣，馬(ma)來西(xi)(xi)亞(ya)樓市跟著“躺槍(qiang)”，這個曾(ceng)因(yin)中國開(kai)發企業大量(liang)涌入的(de)(de)投資熱土，是否(fou)會因(yin)此步入寒(han)冬？馬(ma)航失聯雖(sui)為偶發，但也令人對馬(ma)來西(xi)(xi)亞(ya)在公共交通安全管理、政府危機處理能力以及信息披露速度等方(fang)面產生(sheng)質疑(yi)。馬(ma)來西(xi)(xi)亞(ya)是否(fou)還是適合投資的(de)(de)國家？馬(ma)來西(xi)(xi)亞(ya)的(de)(de)投資前(qian)景究竟有多(duo)大？帶著這些(xie)疑(yi)問，《每(mei)日經濟新聞》記者特此前(qian)往馬(ma)來西(xi)(xi)亞(ya)吉隆坡(po)、新山(shan)、博(bo)德申等地展開(kai)調查。

抵達此(ci)次調(diao)查的首站柔(rou)佛州新山已(yi)是(shi)晚上10時，出租車行駛(shi)在(zai)機場通往(wang)市(shi)區的高速(su)公路(lu)上，這(zhe)位(wei)印度(du)(du)司機將(jiang)油門踩到90邁，這(zhe)讓道路(lu)兩旁的熱(re)帶(dai)植(zhi)物在(zai)夜色下只剩輪廓。悶熱(re)的空氣(qi)彌漫整個(ge)車廂，伴著電臺里的馬來(lai)語，令人焦躁。眨眼功夫(fu)，暴(bao)雨(yu)驟(zou)降，雨(yu)刷器(qi)快(kuai)速(su)搖晃(huang)，司機腳下的油門卻一直不舍松開。這(zhe)樣(yang)的“速(su)度(du)(du)”在(zai)馬來(lai)西亞并不常見(jian)，更多時候這(zhe)是(shi)一個(ge)習(xi)慣(guan)慵懶隨性的國度(du)(du)。

直到中(zhong)國(guo)(guo)地產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)進入馬(ma)(ma)來西(xi)亞(ya)(ya)，新(xin)山的市場節奏被調快。巨大的政策紅利(li)以及便利(li)程度加速了(le)中(zhong)國(guo)(guo)房企在柔(rou)佛海峽的布局，這道與新(xin)加坡(po)隔海相望的海岸線成為了(le)中(zhong)國(guo)(guo)開(kai)發(fa)商(shang)在馬(ma)(ma)來西(xi)亞(ya)(ya)的新(xin)戰(zhan)場。

“深(shen)圳與香(xiang)港”是(shi)記者在此次采訪中聽聞最多(duo)的(de)(de)故事(shi)，不(bu)同(tong)的(de)(de)版本、不(bu)同(tong)的(de)(de)敘述角度流轉在當地開(kai)發商的(de)(de)口中，他們(men)想要(yao)講述的(de)(de)是(shi)這座城市(shi)所擁有的(de)(de)無限(xian)潛(qian)力，言辭之(zhi)外，你還要(yao)讀懂(dong)“等待”。畢竟，深(shen)圳不(bu)是(shi)用了一天兩天便成為(wei) “香(xiang)港的(de)(de)深(shen)圳”。同(tong)理，要(yao)成為(wei)新(xin)加坡(po)的(de)(de)“新(xin)山”，也需要(yao)時(shi)間。

當(dang)然(ran)，這些品牌(pai)房企對(dui)于市(shi)場的(de)調(diao)查，投(tou)資(zi)可行(xing)性分(fen)析自然(ran)非常充分(fen)，一(yi)(yi)舉一(yi)(yi)動都是(shi)(shi)出(chu)自戰略思考，這一(yi)(yi)市(shi)場也一(yi)(yi)定有其價值所在，但(dan)風(feng)險也并(bing)非不復存在。有的(de)時候，預期往往是(shi)(shi)一(yi)(yi)種很可怕的(de)東西，過度相(xiang)信預期容(rong)易讓人失去(qu)理(li)性的(de)思考與審慎，這一(yi)(yi)點，不管對(dui)開發商(shang)還是(shi)(shi)投(tou)資(zi)者，同樣適(shi)用。