每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區(qu)家彥(yan) 發(fa)自(zi)廣(guang)州

房地產(chan)行業(ye)進(jin)入了(le)十年來變(bian)革動作最(zui)大的(de)(de)年份。社區服務、資(zi)(zi)產(chan)管(guan)(guan)理、小(xiao)股(gu)操(cao)盤(pan)、代建、地產(chan)基金管(guan)(guan)理……然而，資(zi)(zi)本市場并沒(mei)有因(yin)為開發商(shang)的(de)(de)模(mo)式(shi)創新(xin)，而追捧后(hou)者(zhe)的(de)(de)股(gu)價(jia)。《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)發現，只(zhi)有A股(gu)市場對(dui)開發商(shang)的(de)(de)輕資(zi)(zi)產(chan)探索(suo)等(deng)給予了(le)反應。在港股(gu)市場，無論開發商(shang)提出(chu)怎樣的(de)(de)創新(xin)模(mo)式(shi)，或者(zhe)給出(chu)怎樣的(de)(de)利好，在沒(mei)有看到實際財務數據(ju)的(de)(de)變(bian)化前，投資(zi)(zi)者(zhe)依然沒(mei)有感到興(xing)奮。

重建估值模式

如果用(yong)市盈率(lv)來衡量(liang)投資者的追捧程度，與2007年(nian)最高達83.43倍的動態市盈率(lv)相比(bi)，地產股如今(jin)可(ke)謂從天(tian)堂跌至地獄。

根據(ju)中銀國際的(de)研究報告顯(xian)示，A股目前33家主要上(shang)市(shi)房(fang)(fang)企的(de)市(shi)盈率(lv)由2012年的(de)20.2倍下跌至(zhi)2013年的(de)7.2倍，龍頭(tou)房(fang)(fang)企萬科和(he)保利地產更是最(zui)低跌至(zhi)5.6倍和(he)5.5倍，地產板塊的(de)市(shi)盈率(lv)創下近(jin)五年新底，進入歷史(shi)最(zui)低位區間。即便從橫(heng)向來看(kan)，房(fang)(fang)地產板塊的(de)滾動市(shi)盈率(lv)為11.5倍（涵蓋152家房(fang)(fang)企），估值位列A股所有行業(ye)底端(duan)。

在香港(gang)上市(shi)的(de)內房股走勢同樣低(di)迷，已建(jian)申銀萬國的(de)研(yan)究報告顯示，大中型市(shi)值(zhi)中資地產股2013年整體位于30%~50%凈資產值(zhi)折價區間波動，預計2014年市(shi)凈率和市(shi)盈率分別為0.8倍和5.3倍，即便(bian)以(yi)過去10年的(de)估值(zhi)水平(ping)衡量，目前已經接(jie)近估值(zhi)下限。

“在(zai)2010年以前，地(di)產股之所以在(zai)資(zi)本市場(chang)屬于熱門的(de)投(tou)資(zi)板塊，市場(chang)愿意給予很(hen)高的(de)估(gu)值，主要是由行業(ye)周期所決定(ding)”，香港粵海證(zheng)券投(tou)資(zi)銀行董事黃立沖向記者(zhe)表示(shi)，如(ru)今，雖然上市房(fang)企的(de)財務(wu)數據還很(hen)漂亮，但投(tou)資(zi)者(zhe)普遍認為房(fang)地(di)產已經進入行業(ye)的(de)頂峰(feng)期，未來走下(xia)坡(po)路的(de)可能性很(hen)大，投(tou)資(zi)者(zhe)愿意給予的(de)估(gu)值自然大幅下(xia)降。

提高股東回報是關鍵

《每日經濟新聞》記者發現，今年以(yi)來，包括恒(heng)大地(di)產(chan)、世茂房地(di)產(chan)、佳兆業、合景(jing)泰富等部分上市房企率(lv)先(xian)走出一波(bo)獨(du)立(li)上漲行情。

恒(heng)大(da)地產(chan)(chan)(chan)(chan)堪稱這波地產(chan)(chan)(chan)(chan)股反彈的(de)龍頭，記者統計(ji)發(fa)現(xian)，以(yi)今年(nian)(nian)(nian)初至4月2日的(de)收盤價(jia)計(ji)算(suan)，恒(heng)大(da)地產(chan)(chan)(chan)(chan)年(nian)(nian)(nian)內漲(zhang)幅已經超過30%，股價(jia)創出最(zui)近一(yi)年(nian)(nian)(nian)的(de)新高(gao)。佳兆業地產(chan)(chan)(chan)(chan)年(nian)(nian)(nian)內最(zui)高(gao)漲(zhang)幅也(ye)達到29%，股價(jia)更創出自2011年(nian)(nian)(nian)9月份的(de)新高(gao)，世(shi)茂房地產(chan)(chan)(chan)(chan)與(yu)(yu)合景泰富在3月份也(ye)分別出現(xian)34%與(yu)(yu)30%的(de)最(zui)高(gao)漲(zhang)幅。

是(shi)什么原因(yin)導致這些企業重獲投資者的(de)關注？

輝立證券分析師陳耕告訴記者，這幾(ji)家(jia)公(gong)司有(you)一(yi)個(ge)共同點，在行(xing)業毛利(li)率呈(cheng)現(xian)下滑(hua)趨勢的背景下，這幾(ji)家(jia)企業盈利(li)能力(li)在提高。

記(ji)者(zhe)整理這四家公司的(de)年報數據發現，恒大地產、佳兆業、世茂房(fang)地產2013年毛(mao)利(li)(li)率(lv)分(fen)別為29.5%、33.8%、35.3%，較2012年上漲1.6、1.3、1.8個(ge)百分(fen)點，合景泰富毛(mao)利(li)(li)率(lv)雖然(ran)輕微下降0.2個(ge)百分(fen)點，但(dan)依然(ran)穩定(ding)在36%的(de)水平，凈(jing)利(li)(li)潤(run)率(lv)更是達到29%，兩項指標在上市房(fang)企處(chu)于(yu)領先水平。

“如今國內千億房企(qi)已經(jing)達到七家(jia)，規模持(chi)續(xu)快速(su)擴(kuo)張(zhang)的難度很大。尤其是隨(sui)著行(xing)業見頂回落，銷售規模增速(su)放(fang)緩難以避(bi)免，怎么提(ti)高(gao)股東回報(bao)才是投資者(zhe)最(zui)關(guan)心的因素(su)。”陳(chen)耕認為(wei)。

長(chang)期(qi)研(yan)究地產股的(de)格雷投(tou)資研(yan)究總監兼副(fu)總經理(li)馮立(li)輝告訴記者，在保持規模(mo)適當增(zeng)長(chang)的(de)前提下，如何(he)提高股東(dong)回報與控制風險才(cai)是投(tou)資者最(zui)看重(zhong)的(de)，因此與合約(yue)銷售額相比，凈(jing)(jing)資產收益率(lv)(lv)、利潤率(lv)(lv)、凈(jing)(jing)負債率(lv)(lv)才(cai)是資本市場更(geng)看重(zhong)的(de)指標。

更注重股東回報(bao)的(de)(de)(de)標(biao)志，是今年(nian)部(bu)分(fen)(fen)(fen)上(shang)市房(fang)企罕有的(de)(de)(de)大比例(li)(li)分(fen)(fen)(fen)紅(hong)。剛剛發布(bu)全(quan)年(nian)業(ye)績的(de)(de)(de)恒大地(di)產宣(xuan)(xuan)布(bu)擬分(fen)(fen)(fen)紅(hong)每股0.43人(ren)民幣，記(ji)者(zhe)統計發現，此(ci)次(ci)分(fen)(fen)(fen)紅(hong)總額(e)(e)相(xiang)當于(yu)公司去年(nian)核(he)心凈利潤的(de)(de)(de)61%，62.7億(yi)元的(de)(de)(de)分(fen)(fen)(fen)紅(hong)總額(e)(e)更是內地(di)上(shang)市房(fang)企史(shi)上(shang)分(fen)(fen)(fen)紅(hong)額(e)(e)的(de)(de)(de)最高紀錄。萬科也宣(xuan)(xuan)布(bu)將分(fen)(fen)(fen)紅(hong)比例(li)(li)大幅提(ti)高至30%，并(bing)稱(cheng)將來(lai)還要穩步提(ti)升(sheng)，包括合景泰富、富力地(di)產等內房(fang)股也紛紛提(ti)高分(fen)(fen)(fen)紅(hong)比例(li)(li)。

“房地產作為(wei)資(zi)金渴求型行業，以(yi)往(wang)融(rong)資(zi)多分紅少，但如(ru)今部分龍頭(tou)企(qi)業選擇(ze)高比例分紅，標志著以(yi)往(wang)那種消耗資(zi)本的(de)擴張型開發模(mo)式正(zheng)面臨變革(ge)，通過內生性成長(chang)提高股東(dong)回報率將(jiang)成為(wei)房地產公司未來(lai)的(de)發展方向。”馮立(li)輝認為(wei)。