每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 尚希 發(fa)自北(bei)京     

每經(jing)記者 尚希 發自北(bei)京

被保定搶了風頭的(de)北京通州(zhou)樓市，正在經歷(li)著一場“倒(dao)春寒(han)”。清明小長假的(de)最后一天（4月7日），位(wei)于通州(zhou)區(qu)臺(tai)湖鎮的(de)東(dong)亞(ya)臺(tai)湖印象二期開盤的(de)200套房源銷(xiao)售一空，但付出的(de)代價是(shi)將原來28000元(yuan)/平方米的(de)精裝修房預售價格調低至(zhi)23000元(yuan)。

降低預期(qi)價(jia)格的還(huan)有萬(wan)科，《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者從(cong)北京市住建(jian)委網站了解(jie)到，3月30日獲得(de)預售(shou)(shou)審(shen)批的首開(kai)萬(wan)科公園(yuan)里(li)項目(mu)擬(ni)售(shou)(shou)均價(jia)在26500元(yuan)~28022元(yuan)/平方(fang)米，遠低于此(ci)前銷(xiao)售(shou)(shou)人員聲(sheng)稱的31000元(yuan)~34000元(yuan)/平方(fang)米。

東亞新華地產營銷(xiao)(xiao)管理中心總監賈(jia)玉鵬分(fen)析稱，預期價(jia)格(ge)(ge)的下降(jiang)雖然不能(neng)稱為真正意義(yi)上的降(jiang)價(jia)，但(dan)房企(qi)“以價(jia)換量”的手(shou)法已透(tou)露(lu)些市(shi)場降(jiang)溫(wen)的信號。“如(ru)果不是按照(zhao)這(zhe)個價(jia)格(ge)(ge)銷(xiao)(xiao)售，去化速度肯(ken)定要(yao)慢一倍，我們也希望通過(guo)價(jia)格(ge)(ge)調(diao)整加(jia)速回(hui)籠(long)資金。”

亞(ya)豪機構(gou)數據顯示(shi)，清明小長假4月5日(ri)~7日(ri)期(qi)間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米(mi)，這(zhe)一數據創下自2008年(nian)以來(lai)6年(nian)同(tong)期(qi)新(xin)低(di)。

萬科、東亞調低售價

從默(mo)默(mo)無名到(dao)聲名鵲起，通州臺湖僅用了(le)一年時(shi)間。這座偏(pian)安北京東南(nan)五環(huan)外(wai)的小鎮，房(fang)產(chan)單(dan)價(jia)也邁向“3萬元(yuan)”時(shi)代，但停止的哨(shao)聲在臨門(men)一腳(jiao)時(shi)吹響。

“批(pi)的(de)(de)價(jia)格(ge)(ge)肯定做不了精(jing)裝。”原本最(zui)(zui)高售(shou)價(jia)接(jie)近(jin)34000元/平方米的(de)(de)精(jing)裝修項目，最(zui)(zui)終獲批(pi)價(jia)格(ge)(ge)上(shang)限(xian)僅為28022元/平方米。上(shang)述萬(wan)科項目銷(xiao)售(shou)人員告訴(su)《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，由于價(jia)格(ge)(ge)審批(pi)的(de)(de)限(xian)制，最(zui)(zui)終把精(jing)裝修交(jiao)房改為毛坯交(jiao)房。

事實上(shang)，這(zhe)已經不是萬科(ke)第(di)一個出(chu)現預(yu)期(qi)價(jia)格下(xia)調(diao)的(de)(de)項目(mu)。就在3月份，萬科(ke)位于北京南六環大興區天宮院的(de)(de)住(zhu)總萬科(ke)橙項目(mu)開盤，毛(mao)坯房均價(jia)為21000元(yuan)/平方米(mi)，比之前萬科(ke)預(yu)計的(de)(de)26000元(yuan)/平方米(mi)的(de)(de)精裝房價(jia)格低了5000元(yuan)/平方米(mi)。

一時間，萬(wan)(wan)科(ke)降價成為北(bei)京(jing)樓市(shi)的(de)爆炸性新聞，但隨后萬(wan)(wan)科(ke)給出(chu)了(le)官方(fang)(fang)解釋，“由于北(bei)京(jing)市(shi)住建委會對期房進(jin)行預售價格指導，審批價的(de)限(xian)制，讓萬(wan)(wan)科(ke)放棄了(le)原來方(fang)(fang)案中(zhong)精(jing)裝修、空氣凈(jing)化系統、以及學校(xiao)等配套設(she)施的(de)引入，以達到降低(di)成本(ben)的(de)目的(de)。”在萬(wan)(wan)科(ke)副總裁、北(bei)京(jing)萬(wan)(wan)科(ke)總經理毛大慶(qing)看來，萬(wan)(wan)科(ke)橙項(xiang)目所(suo)謂(wei)的(de)降價其實(shi)是(shi)開發商嚴格按照政(zheng)府相關(guan)部(bu)門指導意見(jian)在進(jin)行定(ding)價銷售，也(ye)是(shi)一種(zhong)不得已(yi)的(de)選擇。

賈玉鵬(peng)表示，“其實進(jin)入(ru)2014年(nian)(nian)后，政府對(dui)價格的(de)(de)控制要略松一些(xie)，但(dan)出于對(dui)市場的(de)(de)判(pan)斷，我(wo)們預估今(jin)年(nian)(nian)價格上(shang)漲(zhang)的(de)(de)幅(fu)度不會很大(da)，所(suo)以(yi)希望在這(zhe)個時期平價入(ru)市，快速出貨(huo)加速資金回籠以(yi)進(jin)行新的(de)(de)土地儲備(bei)。”

一位不愿具名的房(fang)企人士表示(shi)，不管是萬科(ke)還是東亞項(xiang)目，主(zhu)動與被動的降價背后凸(tu)顯的是市場成交放(fang)緩的現實。

供需方(fang)市場預判(pan)出現轉向

“按照(zhao)蓄客狀況，如(ru)果開盤賣(mai)到2.5萬元/平方米也可(ke)以(yi)，但去化速(su)度(du)會慢一倍(bei)。”賈(jia)玉鵬表(biao)示，出于公(gong)司對(dui)回(hui)款速(su)度(du)的要求，寧可(ke)選擇“低價跑量(liang)”。

的(de)確，在(zai)觀望氣氛日(ri)(ri)漸(jian)濃厚(hou)的(de)市場中(zhong)，房企換取(qu)銷量(liang)的(de)“殺手锏”無疑是降價。據(ju)亞豪(hao)機構數據(ju)顯示，清明小長假4月5日(ri)(ri)~4月7日(ri)(ri)期間，北京僅簽約205套商品住宅，成(cheng)交面積(ji)2.36萬平方米，這(zhe)一數據(ju)創下(xia)自2008年以來清明小長假期間，近7年同期新低。

“造成(cheng)北(bei)京樓市成(cheng)交進入‘冰(bing)封(feng)期’的最主要原因是剛需客群越來越重(zhong)的觀(guan)望(wang)情緒。”亞豪機構副總經理任啟鑫在接受《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者采訪時表(biao)示。

在(zai)自(zi)住型商品房(fang)、信(xin)貸等多方(fang)因(yin)素的(de)沖擊(ji)下，供(gong)需雙方(fang)的(de)市場預判已(yi)出(chu)現(xian)轉(zhuan)向。中原地(di)產首席分析師張大偉表示，目(mu)前大部(bu)分剛(gang)需項目(mu)的(de)供(gong)需結構出(chu)現(xian)了明顯變化，2013年北京單價(jia)2萬元左右的(de)剛(gang)需項目(mu)供(gong)需比基本為(wei)1:4，但目(mu)前已(yi)降低至1:2。

值得注意的(de)是，相比去年開(kai)(kai)發(fa)商單(dan)次往往僅推(tui)數十套(tao)的(de)惜售心態(tai)，今年春(chun)節之后，眾多樓盤(pan)開(kai)(kai)足馬力，大舉(ju)推(tui)貨，單(dan)次300、400套(tao)的(de)供應量越(yue)來越(yue)常態(tai)化。

“自住型(xing)商品房沖擊導致樓(lou)市(shi)整體的銷量水(shui)平大幅下滑，影響到了(le)開發商上(shang)半年業績(ji)目標的實(shi)現。”任(ren)啟(qi)鑫分析稱，在購房剛需仍存的情況下，越來越多(duo)的項目都將改變(bian)推盤策略。