美國的彼(bi)得森(sen)研究(jiu)所近日發布(bu)研報(bao)稱(cheng)，縱使房(fang)價(jia)下跌(die)50%，中國商(shang)業銀行仍能像21世紀(ji)前十年那樣(yang)持續相對常態化(hua)運營。

近年來中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地產受(shou)到世界經濟研究(jiu)(jiu)機(ji)構的(de)(de)廣泛關(guan)注。尤其(qi)在(zai)中(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)各地房(fang)(fang)價下行、房(fang)(fang)地產行業進(jin)入轉(zhuan)折期后，為了探(tan)求我(wo)(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)因銀(yin)行壞(huai)賬(zhang)大(da)(da)增、信貸違約(yue)加劇進(jin)而引爆金融風(feng)險的(de)(de)可能性，各大(da)(da)國(guo)(guo)(guo)(guo)際機(ji)構都(dou)在(zai)緊密跟蹤我(wo)(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地產業。在(zai)國(guo)(guo)(guo)(guo)際國(guo)(guo)(guo)(guo)內(nei)都(dou)擔心、懼怕我(wo)(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)價大(da)(da)幅度下挫進(jin)而導致經濟、金融風(feng)險的(de)(de)時候，美(mei)國(guo)(guo)(guo)(guo)兩大(da)(da)智(zhi)庫之一的(de)(de)彼得森研究(jiu)(jiu)所卻得出(chu)上述結論(lun)，根據(ju)何在(zai)呢？

彼得森研究(jiu)所的第(di)(di)一(yi)個(ge)根據(ju)是交(jiao)行(xing)(xing)那份結論為(wei)(wei)縱使房價(jia)下(xia)跌(die)30%，其對銀行(xing)(xing)業不良(liang)(liang)(liang)貸(dai)款(kuan)率(lv)甚至不會產生(sheng)太大影響的研究(jiu)報告(gao)。交(jiao)行(xing)(xing)報告(gao)說，縱使房價(jia)下(xia)跌(die)40%至50%，不良(liang)(liang)(liang)貸(dai)款(kuan)率(lv)也(ye)將(jiang)僅增長3.8至5.6個(ge)百(bai)分點。第(di)(di)二個(ge)依據(ju)，是目前中國(guo)商業銀行(xing)(xing)不良(liang)(liang)(liang)貸(dai)款(kuan)率(lv)為(wei)(wei)1%。所以縱使房價(jia)下(xia)跌(die)50%，不良(liang)(liang)(liang)貸(dai)款(kuan)率(lv)不過(guo)將(jiang)達到6.6%。

那么，假如房價真下(xia)跌50%，那對中國銀行(xing)業影(ying)響(xiang)到(dao)底有多(duo)大？會否(fou)爆發銀行(xing)業的(de)全面危(wei)機呢(ni)？回答這個疑(yi)問，需要用數據來作具體分析(xi)。

央(yang)行最新數據顯(xian)示，3月末，房產(chan)(chan)開(kai)發貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)額(e)3.78萬(wan)億(yi)(yi)元(yuan)。地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)額(e)1.12萬(wan)億(yi)(yi)。個人(ren)購房貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)額(e)10.29萬(wan)億(yi)(yi)。保(bao)障性住房開(kai)發貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)額(e)7783億(yi)(yi)元(yuan)。四項(xiang)(xiang)合(he)計，截(jie)至目前房地(di)(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)總額(e)為(wei)(wei)15.97萬(wan)億(yi)(yi)。截(jie)至3月末人(ren)民幣(bi)各項(xiang)(xiang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)余(yu)額(e)74.91萬(wan)億(yi)(yi)，房地(di)(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)占(zhan)比(bi)為(wei)(wei)21.3%。也就(jiu)是說，理論上說，若房地(di)(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)“全軍(jun)覆(fu)沒”，僅能影響銀行全部貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)資產(chan)(chan)的兩(liang)成而已。

再(zai)仔細分析(xi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)結構，其影(ying)(ying)響應該很有(you)(you)限。在15.97萬(wan)億(yi)元(yuan)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)中(zhong)，個人(ren)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)余額10.29萬(wan)億(yi)元(yuan)，占房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)總額比例(li)64.4%，占各(ge)項(xiang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)總額比例(li)13.7%。這(zhe)些(xie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)中(zhong)首(shou)(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)首(shou)(shou)付比例(li)為(wei)30%、第二套(tao)以上(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比例(li)為(wei)60%。也就是說，當(dang)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)超過30%時(shi)(shi)就會(hui)開始(shi)侵蝕首(shou)(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)本金(jin)；當(dang)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)60%時(shi)(shi)，就會(hui)侵蝕第二套(tao)以上(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)本金(jin)。而(er)作(zuo)為(wei)首(shou)(shou)套(tao)的(de)(de)自住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)型(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)對房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)漲(zhang)跌(die)并不(bu)敏感，就是說購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)從購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)那天起歸(gui)還(huan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)就沒有(you)(you)考慮房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)漲(zhang)跌(die)，即：房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)漲(zhang)跌(die)不(bu)會(hui)影(ying)(ying)響自住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)戶歸(gui)還(huan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。

第(di)二(er)套以上住房購(gou)置是(shi)(shi)改善型、投資(zi)投機(ji)性的，對價(jia)(jia)格(ge)漲跌(die)變動極為敏感(gan)，一(yi)旦價(jia)(jia)格(ge)跌(die)破(po)首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)比(bi)例，銀行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)本息就(jiu)將遭遇風險(xian)。但是(shi)(shi)，第(di)二(er)套以上住房最低首(shou)(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)比(bi)例為60%，只(zhi)要跌(die)破(po)60%，銀行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)本息就(jiu)將受到威脅。這就(jiu)是(shi)(shi)說房價(jia)(jia)下(xia)跌(die)50%對個人購(gou)房的10.29萬億元貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)影(ying)響沒有(you)(you)想象的血本無(wu)歸那樣大。這一(yi)點與(yu)美國有(you)(you)很(hen)大不同。美國次貸(dai)危(wei)機(ji)爆發(fa)的原因(yin)之一(yi)，就(jiu)是(shi)(shi)許多住房抵(di)押貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)是(shi)(shi)零(ling)首(shou)(shou)付(fu)。在(zai)那種情況下(xia)，只(zhi)有(you)(you)房價(jia)(jia)上漲才(cai)能(neng)保(bao)證銀行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)安全；只(zhi)要房價(jia)(jia)下(xia)跌(die)，貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)風險(xian)立馬顯露(lu)。

無疑，房(fang)價若(ruo)下跌(die)50%，對于3.78萬(wan)(wan)(wan)億(yi)房(fang)產(chan)開發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)和(he)1.12萬(wan)(wan)(wan)億(yi)地產(chan)開發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)共計4.9萬(wan)(wan)(wan)億(yi)元貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，將帶來較(jiao)大風(feng)險。不(bu)(bu)過，這(zhe)兩(liang)項貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)占(zhan)全部人民(min)幣貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余額(e)74.91萬(wan)(wan)(wan)億(yi)比(bi)例僅(jin)6.5%，即使全部形(xing)成不(bu)(bu)良(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，也(ye)僅(jin)增加不(bu)(bu)良(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)率(lv)6.5%。如果60%形(xing)成不(bu)(bu)良(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)即3萬(wan)(wan)(wan)億(yi)，增加不(bu)(bu)良(liang)率(lv)為3.9%。這(zhe)么看來，交行和(he)彼得(de)森研究所研究結論(lun)是可靠(kao)的。

其實，房(fang)(fang)(fang)價較(jiao)大(da)(da)幅度(du)下(xia)跌對銀行貸(dai)款(kuan)造成的(de)(de)最大(da)(da)威(wei)脅，不(bu)在統計范圍(wei)內的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)數據而在涉房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)上，即利用(yong)房(fang)(fang)(fang)產(chan)、地(di)(di)(di)產(chan)、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)作(zuo)為抵押品的(de)(de)貸(dai)款(kuan)。這(zhe)包括兩大(da)(da)部分(fen)：企業(ye)貸(dai)款(kuan)和地(di)(di)(di)方(fang)融(rong)資平臺(tai)貸(dai)款(kuan)。威(wei)脅最大(da)(da)的(de)(de)是(shi)17.8萬億(yi)地(di)(di)(di)方(fang)融(rong)資平臺(tai)貸(dai)款(kuan)。這(zhe)部分(fen)貸(dai)款(kuan)大(da)(da)多是(shi)利用(yong)土(tu)地(di)(di)(di)抵押的(de)(de)。目前，房(fang)(fang)(fang)價下(xia)跌效應已傳(chuan)遞到了土(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場，近期(qi)“地(di)(di)(di)王”銷聲匿跡就(jiu)是(shi)例證(zheng)。房(fang)(fang)(fang)價一旦(dan)暴跌必將使得(de)地(di)(di)(di)價大(da)(da)幅度(du)下(xia)降，進而使得(de)地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)土(tu)地(di)(di)(di)出讓金(jin)大(da)(da)幅度(du)縮(suo)水，最終威(wei)脅到17.8萬億(yi)元(yuan)中(zhong)13萬億(yi)元(yuan)的(de)(de)銀行貸(dai)款(kuan)。對此，政(zheng)府(fu)和商(shang)業(ye)銀行不(bu)能不(bu)高(gao)度(du)警惕(ti)。

綜上所述，我國房地產貸款(kuan)(kuan)中(zhong)個人購(gou)房貸款(kuan)(kuan)占64.4%，而個人購(gou)房貸款(kuan)(kuan)首付款(kuan)(kuan)比例很高、貸款(kuan)(kuan)比例較低，這就決定(ding)了房價下跌對銀(yin)行(xing)貸款(kuan)(kuan)質量的影(ying)響是(shi)有(you)限的。因此，目前不應懼怕房價走(zou)低。各地房價若能徹底回歸(gui)理性，能促進中(zhong)國經濟(ji)(ji)結構調整轉(zhuan)型，消(xiao)除經濟(ji)(ji)金融運行(xing)中(zhong)的泡沫風險(xian)隱患，從根本上說對中(zhong)國經濟(ji)(ji)和民生都有(you)利。