每(mei)經編輯｜趙秀(xiu)池     

◎趙秀池

近日國土資(zi)源部宣布了不(bu)動(dong)產(chan)(chan)統(tong)一登記的時間表：2014年(nian)建立基礎性(xing)制度，2015年(nian)推(tui)進實施過(guo)渡，2016年(nian)全(quan)面實施。在2018年(nian)前，不(bu)動(dong)產(chan)(chan)登記信息管(guan)理基礎平臺(tai)投入運行，不(bu)動(dong)產(chan)(chan)統(tong)一登記體系基本形(xing)成。

去年有(you)業界大(da)佬曾表示，若實施(shi)不動產統(tong)一登(deng)記(ji)制度(du)，房價馬(ma)上會(hui)跌，真會(hui)如此(ci)嗎？筆(bi)者認為，不動產統(tong)一登(deng)記(ji)的實施(shi)不會(hui)對(dui)房價造成直接影(ying)響，更不會(hui)令(ling)房價應聲而落。

不(bu)(bu)動產(chan)登(deng)記(ji)制(zhi)(zhi)度是國(guo)外物權(quan)(quan)管(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)一種常見形式，我國(guo)也(ye)一直采取(qu)，只不(bu)(bu)過我國(guo)的(de)不(bu)(bu)動產(chan)登(deng)記(ji)是根(gen)據 《土地(di)管(guan)理(li)(li)(li)(li)法》、《城市房地(di)產(chan)管(guan)理(li)(li)(li)(li)法》等分別(bie)登(deng)記(ji)，登(deng)記(ji)工作(zuo)(zuo)分屬不(bu)(bu)同部門(men)。現在需要做的(de)是把(ba)分散(san)登(deng)記(ji)的(de)各類不(bu)(bu)動產(chan)進(jin)行整合、聯網(wang)，這對于保護不(bu)(bu)動產(chan)權(quan)(quan)利人合法財(cai)產(chan)權(quan)(quan)，提(ti)高政府(fu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)效率(lv)和管(guan)理(li)(li)(li)(li)水(shui)平都具(ju)有重要意義，也(ye)是貫徹(che)落實十八屆(jie)三(san)中全會提(ti)出(chu)的(de)“完善產(chan)權(quan)(quan)保護制(zhi)(zhi)度”等安排必須要做的(de)一項(xiang)基(ji)礎性工作(zuo)(zuo)。

根據(ju)科斯定(ding)理，只要產(chan)權明(ming)確(que)，交易費用為零，則市(shi)(shi)場(chang)(chang)配置資源(yuan)才是有效(xiao)的(de)。要發揮(hui)市(shi)(shi)場(chang)(chang)在資源(yuan)配置中的(de)決定(ding)性作用，就必須完(wan)善市(shi)(shi)場(chang)(chang)經濟的(de)基本制度。產(chan)權明(ming)確(que)、完(wan)全信息是使市(shi)(shi)場(chang)(chang)能夠(gou)有效(xiao)配置資源(yuan)的(de)先決條(tiao)件。

市(shi)場的價格是由供求關(guan)系來決(jue)定的，統一的不(bu)動產(chan)登記制度的建(jian)立，是否對(dui)(dui)房(fang)價造(zao)(zao)成影(ying)響(xiang)，關(guan)鍵取決(jue)于該(gai)制度是否對(dui)(dui)房(fang)地產(chan)供求關(guan)系造(zao)(zao)成影(ying)響(xiang)。如果有影(ying)響(xiang)，則會(hui)影(ying)響(xiang)房(fang)價，否則，則不(bu)會(hui)對(dui)(dui)房(fang)價造(zao)(zao)成什么影(ying)響(xiang)。

筆(bi)者認為，不動(dong)產(chan)統一登記制度(du)的實施，可以起到(dao)摸清家底，全面(mian)掌握不動(dong)產(chan)信息的作用，使將來的房(fang)地產(chan)調控更有理有據，但(dan)并不能改變(bian)房(fang)地產(chan)市場的供求(qiu)關系(xi)。因(yin)此，房(fang)價也不會因(yin)為不動(dong)產(chan)統一登記制度(du)的建立應聲(sheng)而落(luo)。目前(qian)我國正(zheng)處于城鎮(zhen)(zhen)化加速時(shi)期，到(dao)城鎮(zhen)(zhen)化完成(cheng)之時(shi)，還有二三十(shi)年(nian)的路(lu)要走(zou)。

根(gen)(gen)據(ju)(ju)李克強(qiang)總理的(de)《政府(fu)工作(zuo)報告》，當前的(de)重點是推進(jin)以人(ren)為核心的(de)新型城鎮(zhen)(zhen)化。在(zai)這(zhe)樣(yang)的(de)背景下，我國城鎮(zhen)(zhen)人(ren)口在(zai)不(bu)(bu)斷(duan)增加，城鎮(zhen)(zhen)住房(fang)(fang)的(de)需求(qiu)在(zai)不(bu)(bu)斷(duan)加大(da)，住房(fang)(fang)的(de)供求(qiu)矛盾仍然還(huan)很突出(chu)，尤其是一、二線城市，由(you)于對人(ren)口有較強(qiang)的(de)吸(xi)引力，所以，在(zai)較長一段時間內(nei)，住房(fang)(fang)仍會處(chu)于供不(bu)(bu)應求(qiu)狀態，因此(ci)，房(fang)(fang)價(jia)還(huan)在(zai)不(bu)(bu)斷(duan)攀升。根(gen)(gen)據(ju)(ju)3月(yue)份(fen)國家統計(ji)局公(gong)布的(de)數(shu)據(ju)(ju)，70個(ge)(ge)大(da)中城市新建(jian)商品住房(fang)(fang)與(yu)去年同月(yue)相(xiang)(xiang)比(bi)，上漲(zhang)(zhang)的(de)城市有69個(ge)(ge)，只有溫州一個(ge)(ge)城市下跌；二手(shou)房(fang)(fang)也是如此(ci)，與(yu)去年同月(yue)相(xiang)(xiang)比(bi)，70個(ge)(ge)大(da)中城市中，價(jia)格(ge)上漲(zhang)(zhang)的(de)城市有68個(ge)(ge)，價(jia)格(ge)下降的(de)只有溫州和(he)牡丹江。

還有人認為，不(bu)動產(chan)(chan)統(tong)一登記制度的建立為征收房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅打下(xia)了基礎，而(er)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅可以代(dai)替限(xian)購手(shou)段的應用，從(cong)而(er)成(cheng)為抑(yi)制房(fang)(fang)(fang)價上漲的重要手(shou)段。筆者認為，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅既不(bu)能(neng)代(dai)替限(xian)購手(shou)段，也不(bu)能(neng)抑(yi)制房(fang)(fang)(fang)價上漲，在賣方市場中，反而(er)會成(cheng)為房(fang)(fang)(fang)價上漲的推手(shou)。

從重慶與上(shang)(shang)海的(de)房產(chan)稅試點來看，房產(chan)稅的(de)征收(shou)，并沒有改變(bian)這(zhe)兩個城市房價上(shang)(shang)漲(zhang)的(de)趨(qu)勢。國外也(ye)沒有因(yin)為征收(shou)房產(chan)稅而使房價下(xia)降的(de)先(xian)例。原因(yin)在于，在住房供不應求狀(zhuang)態(tai)下(xia)，房產(chan)稅是(shi)可以(yi)轉(zhuan)嫁給購房人的(de)，征收(shou)房產(chan)稅反(fan)而會推高房價。

房產(chan)稅(shui)也(ye)不(bu)一定能(neng)夠(gou)逼出空置房，限制投資(zi)與投機。這是(shi)因為，只(zhi)要住房價格的(de)升(sheng)幅(fu)高于房產(chan)稅(shui)，則把住房作為投資(zi)品就(jiu)會(hui)有利可圖(tu)，人(ren)們就(jiu)不(bu)會(hui)放棄通過投資(zi)房地產(chan)獲(huo)利的(de)機會(hui)。除非房產(chan)稅(shui)的(de)稅(shui)率等于或高于房價的(de)升(sheng)幅(fu)，而制定這樣精確的(de)稅(shui)率難(nan)度是(shi)相當(dang)大的(de)。

根據十八屆三(san)中全會的(de)(de)精神，要(yao)“完善稅收(shou)制(zhi)度(du)”，“加(jia)快房地產稅立法并適時(shi)推進改革”。合理的(de)(de)稅收(shou)制(zhi)度(du)安排確實(shi)能夠起到增加(jia)財政收(shou)入(ru)，調節財富差(cha)距，有效調節人們的(de)(de)市(shi)場經濟行為的(de)(de)作用，未來經過頂(ding)層設計的(de)(de)房地產稅也(ye)會成為房地產長效調控機制(zhi)的(de)(de)一部分。

（作者為首都經(jing)濟貿易大學教授(shou)）