每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 謝(xie)振(zhen)宇 楊珺 發自成(cheng)都    

每(mei)經記者 謝振宇 楊珺 發(fa)自成都

3年前，銷售現場“擠破頭(tou)”；如今，大(da)(da)多鋪(pu)面“門可羅雀(que)”。曾經，10萬元/平方米都很搶(qiang)手(shou)；現在(zai)，“金鋪(pu)”卻成(cheng)了“雞肋(lei)”。這就是成(cheng)都“地一(yi)大(da)(da)道”的現狀。

天府廣場、鹽(yan)市口、順城大(da)街……這些耳熟(shu)能(neng)詳的成都地標或商(shang)業中心，為什么沒(mei)有給成都“地下(xia)一大(da)道”帶來繁榮？人(ren)和商(shang)業所開啟的“防(fang)空洞”商(shang)業模式在(zai)成都遭遇(yu)了“水土不服”。

2010年，人(ren)和商業整體轉讓(rang)項目經營權，當(dang)時賣出了23.72億港元的不菲價(jia)格；如今(jin)，這一價(jia)格“縮水”了近4.5億港元。

《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)發現，這出劇情跌宕(dang)起伏的(de)“大(da)戲”，人(ren)和或早已不是 “主(zhu)角”。一直(zhi)未曾露面(mian)的(de)神(shen)秘(mi)“買方”是誰？旗下(xia)擁有百仕(shi)達(da)(da)控(kong)股等多(duo)家上市(shi)公司的(de)資本(ben)大(da)佬 “歐亞平”疑似現身其中。不過(guo)，這尚(shang)未能從百仕(shi)達(da)(da)方面(mian)獲得證實。記者(zhe)查(cha)詢到百仕(shi)達(da)(da)控(kong)股2010、2011年報，亦未見成都地下(xia)商城項目的(de)“身影”。為了(le)(le)進一步了(le)(le)解詳情，近(jin)日，《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)到成都人(ren)和辦公現場，以及兩(liang)次致電公司一位文姓主(zhu)要(yao)負責人(ren)，對方均婉拒了(le)(le)采訪要(yao)求。

成都(dou)“地一大(da)道”多數商(shang)鋪(pu)關(guan)門

時近中午12點，主要賣糖果、餅(bing)干等食品的王麗(li)（化名）方才開門營(ying)業。

王麗的(de)店鋪，地處成(cheng)都(dou)市(shi)中心區域(yu)，在(zai)鹽市(shi)口、東(dong)御街(jie)、順城大(da)街(jie)的(de)地下商城“成(cheng)都(dou)地一(yi)大(da)道”的(de)某(mou)段。她(ta)的(de)店鋪尚(shang)在(zai)營(ying)業，不過旁邊(bian)數十(shi)米長的(de)走廊兩(liang)側(ce)，一(yi)間間商鋪大(da)門緊(jin)鎖。

“都不開門(men)，更難吸引到人流(liu)。”“4月(yue)份總共賣了3000元(yuan)(yuan)~4000元(yuan)(yuan)，10多平方米(mi)的鋪子算(suan)下來房(fang)租(zu)都得4000多元(yuan)(yuan)，好(hao)在目前還沒開始交房(fang)租(zu)。”王(wang)麗(li)說。

5月(yue)16日(ri)中午時(shi)分，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)走(zou)訪發現，成都地一大(da)道(dao)中，僅臨近鹽(yan)市口區域(yu)的商鋪營(ying)業(ye)率較高，往順城大(da)街方(fang)向，店鋪營(ying)業(ye)率急劇下(xia)降。

原在春熙(xi)路附近做服(fu)裝(zhuang)生意的張(zhang)明（化(hua)名），是(shi)獲得了經營權的地一(yi)大道256名商戶之(zhi)一(yi)。據他回(hui)憶(yi)，2011年底開(kai)業(ye)(ye)時，率先營業(ye)(ye)的鹽市口和(he)東御街部分(fen)段，商家開(kai)業(ye)(ye)率也曾達到(dao)80%，但(dan)很快便急轉直(zhi)下，到(dao)目(mu)前，最早開(kai)業(ye)(ye)的“可能只剩兩(liang)成(cheng)”。

2010年下半年，成都地一(yi)大(da)道開盤(pan)，“當時有不(bu)少(shao)炒家(jia)出(chu)現，不(bu)少(shao)人愿意加(jia)價買(mai)，一(yi)個鋪(pu)面(mian)可(ke)能(neng)加(jia)價到十(shi)萬甚至(zhi)十(shi)幾萬元。”這讓張明感受到了巨大(da)的落差(cha)。

公開信息顯示，成都地(di)(di)一大道總建筑面積為90500平方米，分為地(di)(di)下一層(ceng)和(he)負(fu)二層(ceng)。地(di)(di)下一層(ceng)的鹽(yan)市口到東(dong)御(yu)街段，開業(ye)正式運營(ying)于2011年底。到目(mu)前(qian)，負(fu)二層(ceng)仍(reng)未開業(ye)。

運營(ying)狀況(kuang)越(yue)來越(yue)差被商戶(hu)質(zhi)疑

緣何成都地(di)一(yi)大(da)道(dao)未(wei)現人和商業在哈爾濱(bin)等城市的經(jing)營(ying)(ying)火爆(bao)場面？一(yi)些商戶認為(wei)，是(shi)成都人和經(jing)營(ying)(ying)管理不善且不愿投入更多資金來運營(ying)(ying)。“地(di)一(yi)大(da)道(dao)在還沒有(you)完(wan)工的情(qing)況(kuang)下，于2011年12月(yue)23日在鹽市口區(qu)域倉促開業，但運營(ying)(ying)狀況(kuang)越來越差，而其(qi)余地(di)區(qu)至(zhi)今未(wei)完(wan)全運作起來”，商戶們指出(chu)。

張明透露，此前商(shang)戶們(men)懷疑(yi)管理(li)方(fang)資(zi)金不足，曾與其多次協商(shang)，表(biao)示(shi)可由商(shang)戶出資(zi)，改造商(shang)場硬(ying)件、導引指示(shi)牌(pai)、做廣告投入，將臺階改為電梯(ti)等(deng)，但管理(li)方(fang)均未采納上述意(yi)見。

“地(di)一大道運(yun)作失敗與(yu)管理團隊(dui)不穩(wen)定(ding)有(you)一定(ding)關系，我(wo)知道它的總經理都換(huan)了好幾任。”四川商業地(di)產聯(lian)盟秘書長、四川省連(lian)鎖(suo)商業協會會長冉(ran)立(li)春對(dui)《每日經濟新聞(wen)》記者表(biao)示。

冉立(li)春(chun)認為，成都地一大道(dao)的失敗，還與其“地鐵(tie)牌”的食言有關(guan)。“以前打地鐵(tie)牌，如果實現，往來人流(liu)會多(duo)一些，但是現在根本(ben)沒有連通。”不過(guo)，藍光嘉寶商業副總(zong)經理(li)邵(shao)家楨表示(shi)，人流(liu)量(liang)不一定能夠轉化(hua)成客(ke)流(liu)。“人們過(guo)路時間比較緊，目的性很(hen)強，人流(liu)來了(le)也不一定會帶來消費。”

在一(yi)份書面材(cai)料中(zhong)，成都人和(he)表示，“任何商場都有開發前期(qi)(qi)、培育(yu)期(qi)(qi)、運(yun)營期(qi)(qi)和(he)盈(ying)利期(qi)(qi)幾個階段，目(mu)前我(wo)商場正處于培育(yu)期(qi)(qi)，對于發展(zhan)中(zhong)的問題我(wo)們也在積極地解決(jue)。”

成(cheng)都地一(yi)大(da)道(dao)商戶(hu)們普遍稱，經營(ying)(ying)困難的深(shen)層(ceng)次(ci)原因，或與人和商業(ye)2010年整(zheng)體轉讓項目經營(ying)(ying)權快速“抽身”有關。人和商業(ye)雖目前還負(fu)責成(cheng)都地一(yi)大(da)道(dao)的管(guan)理和運(yun)營(ying)(ying)，但(dan)其或早已不(bu)是“主(zhu)角(jiao)”。

成都項目轉讓價(jia)縮(suo)水4.5億港元

在2010年(nian)的年(nian)報中(zhong)，人和商業(ye)表示，“通過出售五間(jian)全資擁有的英屬(shu)(shu)維(wei)爾京群島附屬(shu)(shu)公司的全部股本間(jian)接轉讓(rang)5個項(xiang)(xiang)(xiang)目的經營權，這5個項(xiang)(xiang)(xiang)目分(fen)別為成都、濰(wei)坊、大連、大慶、鞍山一期(qi)項(xiang)(xiang)(xiang)目。”其中(zhong)，成都項(xiang)(xiang)(xiang)目協議價(jia)格(ge)23.72億港元(yuan)。

2010年4月(yue)，人(ren)和(he)商業斥資人(ren)民幣2.89億(yi)元收購了成(cheng)都項目中總建筑面(mian)積為4.01萬平方米的經營(ying)權(quan)。僅幾(ji)個月(yue)后的這次(ci)轉讓，給人(ren)和(he)帶來了不菲的收益。人(ren)和(he)商業2010年報顯示(shi)，成(cheng)都項目出(chu)售錄得當(dang)期所(suo)得收益為人(ren)民幣12.9億(yi)元。

但成都項目尾款的收回并不(bu)順(shun)利，轉讓(rang)總價款遭(zao)遇了4.48億(yi)港(gang)元(yuan)(yuan)的“縮水(shui)”。今年3月6日(ri)，人和商業發布公告稱，集團(tuan)與買方(fang)簽(qian)訂成都契據、鞍(an)(an)山(shan)契據，買方(fang)已同意向集團(tuan)支付1.90億(yi)港(gang)元(yuan)(yuan)（原數字(zi)為6.38億(yi)港(gang)元(yuan)(yuan)）和1.27億(yi)港(gang)元(yuan)(yuan)以結清(qing)成都和鞍(an)(an)山(shan)項目尾款。

對于這(zhe)種處理方式，人和(he)商業表(biao)示，有關成都項目和(he)鞍(an)山項目的(de)(de)未付款已拖欠(qian)了(le)一段時間，考慮(lv)到采取(qu)法律行動可能既昂貴(gui)而又費時，簽訂成都契據及鞍(an)山契據將有助(zhu)取(qu)回(hui)未付款，并(bing)讓集團維持與買方的(de)(de)業務關系，有助(zhu)改善集團的(de)(de)現金流狀況。

此(ci)“歐(ou)亞平”或系彼(bi)“歐(ou)亞平”

不惜以23億港元的(de)高價接手(shou)，神秘的(de)接盤方是誰？人和商業幾年來一直未公布“買方”身份。

作為成(cheng)(cheng)都地(di)一(yi)大道開(kai)發(fa)運營方(fang)，成(cheng)(cheng)都人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)成(cheng)(cheng)立(li)于2008年(nian)9月，注冊資本為3.6億元。成(cheng)(cheng)都人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)唯(wei)一(yi)股(gu)東為可高投資有限公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)，2007年(nian)在(zai)香港注冊成(cheng)(cheng)立(li)。記者(zhe)獲得(de)的(de)權威資料顯(xian)示，在(zai)成(cheng)(cheng)都人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)最早的(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)高管架構中，人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)商業創(chuang)始人(ren)(ren)戴永革出(chu)任公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)監事(shi)。不(bu)過，全(quan)國企業信(xin)用信(xin)息(xi)公(gong)(gong)(gong)(gong)示系統登記的(de)信(xin)息(xi)顯(xian)示，成(cheng)(cheng)都人(ren)(ren)和(he)(he)(he)(he)目前公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)高管名單中，“歐(ou)亞平”和(he)(he)(he)(he)“劉士(shi)華”分別為公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)董事(shi)和(he)(he)(he)(he)董事(shi)長。

上述(shu)有關成都(dou)人和(he)的(de)權(quan)威資料(liao)顯示，在2010年底(di)，劉、歐兩人始“現(xian)身(shen)”于公司(si)高管名單中，主要高管亦“大換血”，人和(he)商業(ye)老板戴永革不再擔任公司(si)監(jian)事。

搜索國內地產(chan)界，主(zhu)要在(zai)深圳做地產(chan)開發、香港實現(xian)上市的百(bai)仕(shi)達控(kong)股老板(ban)亦名為(wei)歐(ou)(ou)亞(ya)平(ping)。從業(ye)務來(lai)看，歐(ou)(ou)亞(ya)平(ping)的產(chan)業(ye)雖涉及(ji)多個產(chan)業(ye)，但地產(chan)板(ban)塊功不(bu)可沒。目前，歐(ou)(ou)亞(ya)平(ping)轉到幕后(hou)，仍出任(ren)百(bai)仕(shi)達控(kong)股的非執行董(dong)事。今年初(chu)，歐(ou)(ou)亞(ya)平(ping)還曾出任(ren)眾安(an)在(zai)線董(dong)事長。

在百仕(shi)達(da)老板歐亞平的 “朋友圈”中，其同(tong)學亦名為劉士華，后者于1995年加入(ru)百仕(shi)達(da)集(ji)團，還曾出任百仕(shi)達(da)地(di)產(chan)總經理。

通過查(cha)詢與百仕達關(guan)聯的(de)劉(liu)、歐兩(liang)(liang)人(ren)的(de)公(gong)開(kai)信息，記者(zhe)與在成(cheng)都人(ren)和中出(chu)現的(de)“身影”信息比對發(fa)現，兩(liang)(liang)者(zhe)相似度(du)極高。（按采訪對象要求，文(wen)中部分名(ming)字為(wei)化名(ming)）

（實習生黃麗對本(ben)文(wen)亦(yi)有(you)貢獻）