每(mei)經編輯｜每(mei)經記者(zhe) 區(qu)家彥(yan) 發自廣州(zhou)    

每經記者 區家(jia)彥 發自廣州

毛大(da)慶發言風波過后，萬科的(de)(de)一舉(ju)一動更是(shi)受(shou)到(dao)業(ye)界的(de)(de)關(guan)注。近日萬科廣州的(de)(de)降價行(xing)為，再(zai)次成為市(shi)場(chang)的(de)(de)焦點。

從萬(wan)科的(de)(de)(de)舉措，以及廣州(zhou)和其他地區(qu)的(de)(de)(de)情況來(lai)看，我們(men)發現，在市(shi)場持續低迷(mi)的(de)(de)(de)當下，各地、各房(fang)企(qi)都有(you)(you)自己的(de)(de)(de)應對措施。有(you)(you)些地方(fang)(fang)出手“救(jiu)市(shi)”，有(you)(you)些地方(fang)(fang)“按兵不動(dong)”；有(you)(you)些地方(fang)(fang)成交(jiao)低迷(mi)，有(you)(you)些樓盤(pan)降價促銷；有(you)(you)些房(fang)企(qi)多元發展，有(you)(you)些房(fang)企(qi)戰略轉移。

房地(di)產市場真(zhen)到(dao)了分水嶺？傳統房企將(jiang)何(he)去何(he)從？

持續低迷的(de)(de)市場狀況(kuang)，讓去年領漲全國的(de)(de)廣(guang)州樓(lou)市也(ye)感受到明顯的(de)(de)壓力，部分房企高舉降價大(da)旗。

上周末，廣州多個樓盤(pan)密集入市。《每日經濟(ji)新聞》記者發現，位于(yu)番(fan)禺的剛(gang)需大盤(pan)萬科歐(ou)泊猛然降價三成開售，并取(qu)得熱銷(xiao)九成的靚麗戰績，成為近段時間銷(xiao)售最火爆的樓盤(pan)之(zhi)一。此外，包括保利地產、綠地等(deng)房企也紛紛加(jia)大促銷(xiao)力度。

中原地產(chan)項目部(bu)總經理黃韜向(xiang)記者表示(shi)，隨(sui)著杭州、常州等城市(shi)(shi)降價(jia)消息(xi)出(chu)現，加上(shang)銀(yin)行(xing)持續收(shou)緊房貸(dai)，即便是作為一(yi)線城市(shi)(shi)的廣州也難免遭受市(shi)(shi)場壓力(li)。萬(wan)科的降價(jia)只是一(yi)個開(kai)端，預(yu)計越來越多的開(kai)發商(shang)將(jiang)采用更積(ji)極的降價(jia)策略，今年內廣州樓市(shi)(shi)或將(jiang)出(chu)現一(yi)波降價(jia)幅度約10%的調整。

部分(fen)房企加(jia)大促銷力度/

5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需(xu)大盤(pan)萬科歐(ou)泊推出B區共(gong)204套洋房，戶型(xing)為(wei)(wei)80～95平方(fang)(fang)(fang)米，銷(xiao)售均價約(yue)為(wei)(wei)15000～16800元/平方(fang)(fang)(fang)米，部分房源(yuan)最(zui)低售價僅為(wei)(wei)13200元/平方(fang)(fang)(fang)米。《每日經濟(ji)新聞》記者查閱網易房產數(shu)據(ju)中(zhong)心獲(huo)悉，萬科歐(ou)泊最(zui)近一(yi)個月的網簽均價為(wei)(wei)21231元/平方(fang)(fang)(fang)米，這意味著此次銷(xiao)售均價較(jiao)前期降(jiang)幅接近30%。

在售(shou)樓中心，銷售(shou)小姐向扮成買家的(de)記者表示，“萬科歐泊去(qu)年(nian)年(nian)中售(shou)價曾經漲(zhang)至23000～25000元/平方米，雖然本(ben)次推出的(de)房子靠近變電站(zhan)，位(wei)置相對遜色，但價格相當于去(qu)年(nian)年(nian)中售(shou)價的(de)6.5折，因此(ci)新貨相當搶手，前(qian)期認籌的(de)買家數量已(yi)經超過500位(wei)。”

“很多高(gao)樓層戶型(xing)開(kai)盤僅僅一(yi)小時(shi)(shi)便(bian)被一(yi)掃而光，本(ben)來還想仔細挑選比較(jiao)價錢，但不到一(yi)會就被別人挑走，只能(neng)趕(gan)緊敲定走人”，購房者陳明（化名(ming)）告訴記者。開(kai)盤僅僅兩小時(shi)(shi)后，記者了(le)解到，萬科歐泊當日所(suo)推(tui)的204套已經(jing)售出近(jin)九成。

對于此次降價，記者試圖采訪萬(wan)科廣(guang)州公(gong)司(si)的相關負責人，但至截稿前電話(hua)仍未能打通。

“萬(wan)科(ke)本來就是(shi)市(shi)場(chang)方(fang)向標之(zhi)一，萬(wan)科(ke)歐泊更是(shi)去年的熱銷剛需盤之(zhi)一，此次它突然高舉降(jiang)價(jia)大旗，難(nan)免(mian)會對市(shi)場(chang)造成心理上的影響”，黃韜向記者表示。

除了(le)萬科，記(ji)者(zhe)發現，包括保利、綠地(di)等房企在(zai)廣州市場也(ye)加大了(le)降價(jia)促銷的(de)力度(du)。位(wei)(wei)于(yu)(yu)增城區(qu)的(de)保利東江(jiang)首(shou)府(fu)也(ye)于(yu)(yu)昨日(ri)(ri) （5月25日(ri)(ri)）加推A13棟共(gong)69套新房，主力戶(hu)型為(wei)129～139平(ping)方(fang)米，折后售(shou)(shou)(shou)價(jia)為(wei)11500元/平(ping)方(fang)米，較該項(xiang)目去年約13000元/平(ping)方(fang)米的(de)銷售(shou)(shou)(shou)均價(jia)下降近12%，保利東江(jiang)首(shou)府(fu)在(zai)推貨當日(ri)(ri)售(shou)(shou)(shou)出(chu)約八(ba)成。此外，位(wei)(wei)于(yu)(yu)白云(yun)區(qu)的(de)全(quan)新盤綠地(di)·時代云(yun)都匯(hui)昨日(ri)(ri)推出(chu)286套商業性質(zhi)的(de)產品，主力戶(hu)型為(wei)47~53平(ping)方(fang)米loft公寓產品，開盤當日(ri)(ri)推出(chu)認籌(chou)1萬元抵(di)8.8折的(de)優(you)惠，折后均價(jia)約為(wei)23000元/平(ping)方(fang)米，低于(yu)(yu)周邊的(de)在(zai)售(shou)(shou)(shou)項(xiang)目均價(jia)。

克而瑞廣(guang)(guang)州(zhou)研究咨(zi)詢(xun)執行總(zong)監(jian)曾英杰(jie)告訴記者，隨(sui)著大企業(ye)紛紛降價，大量中(zhong)小(xiao)型企業(ye)只(zhi)能(neng)被迫“跟(gen)風”促(cu)銷，廣(guang)(guang)州(zhou)樓市(shi)接(jie)下(xia)來(lai)的調整(zheng)壓力將進一(yi)步加大。

廣州(zhou)成交量(liang)有望探底回(hui)升/

國家(jia)統計局數據(ju)顯(xian)示，去年(nian)廣州房價全(quan)年(nian)漲幅達到20.1%，領漲四(si)大(da)一線城(cheng)市(shi)。但自去年(nian)11月18日出臺“穗六條”調控政(zheng)策以來，廣州樓市(shi)成交持續低迷，房價也呈現下降跡象。

根據(ju)(ju)網易房產數據(ju)(ju)監控中心數據(ju)(ju)，“穗六條”出(chu)臺后(hou)半(ban)年(nian)（2013年(nian)11月(yue)19日~2014年(nian)5月(yue)18日），廣(guang)州市一手(shou)住(zhu)宅網簽量為34675套，網簽面積為39.38萬平方(fang)米，較政策出(chu)臺前半(ban)年(nian)大(da)幅(fu)下降31.73%與34.01%，網簽均(jun)價為13970元/平方(fang)米，同比漲幅(fu)大(da)幅(fu)放緩至1.8%。

持續(xu)低迷(mi)的(de)成交，與不斷攀(pan)升的(de)庫(ku)存形成強烈對比。合富(fu)輝煌的(de)統計(ji)數據(ju)顯示(shi)，今年(nian)1～4月(yue)廣州新(xin)建商品房(fang)成交面積為(wei)158萬(wan)平方米，但(dan)同期新(xin)增供應(ying)面積為(wei)226萬(wan)平方米。截至4月(yue)底，廣州可售存量面積為(wei)846萬(wan)平方米，存量消化期大幅(fu)攀(pan)升至22.6個月(yue)。

合富輝煌首席市場(chang)(chang)分析師黎(li)文江(jiang)向記者表示，按照以(yi)往的(de)市場(chang)(chang)規律，進入3～4月份，市場(chang)(chang)成(cheng)交會出現明顯(xian)回暖，但(dan)至今備受(shou)業(ye)界關(guan)注的(de)“小陽春”始終沒有出現，銀(yin)行收(shou)緊房貸對市場(chang)(chang)回暖產生進一步(bu)(bu)的(de)抑制作用(yong)，隨著(zhu)可售庫存不斷攀升，開發商迫于資金壓(ya)力，降價促銷的(de)力度或將進一步(bu)(bu)加大(da)。

“雖然5月份以(yi)來市場成(cheng)交依然低迷，但從最(zui)近的(de)一(yi)些熱銷樓(lou)(lou)盤可以(yi)看到(dao)，開發商如果愿意把(ba)價格(ge)下(xia)調約(yue)10%～15%，購買(mai)力(li)便會(hui)(hui)隨(sui)之涌(yong)現。”黃韜預計，在接下(xia)來的(de)6～8月，開發商會(hui)(hui)進一(yi)步加(jia)大降價力(li)度，廣(guang)州(zhou)樓(lou)(lou)市將(jiang)正式(shi)開啟降價通道，年(nian)內(nei)將(jiang)會(hui)(hui)出現一(yi)波約(yue)10%的(de)調整，但由于(yu)廣(guang)州(zhou)剛性需求旺盛，價格(ge)的(de)適度回(hui)調有(you)利(li)于(yu)刺激需求的(de)釋放，成(cheng)交量(liang)有(you)望在年(nian)底出現探底回(hui)升的(de)走勢。

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房企突圍

凈租賃回報率高(gao) 房(fang)企搶食物(wu)流地產“蛋糕”

每經記者 區家彥 發自廣州

蓬勃發展(zhan)的電子(zi)商務，一方面給(gei)商業(ye)地產帶來(lai)(lai)沖擊，另一方面為物流地產帶來(lai)(lai)機遇。

世邦魏理仕日前發布的(de)研(yan)究報(bao)告顯示，根據艾瑞研(yan)究預測，至2017年中國網(wang)絡零售額將達4.1萬億人民幣，相(xiang)對于供應(ying)過剩、競爭(zheng)加劇的(de)寫字樓及(ji)商鋪市場，以及(ji)擁(yong)有(you)大量(liang)新(xin)增供應(ying)且(qie)受政策管控的(de)住宅相(xiang)比，物(wu)流地產回報(bao)較高(gao)且(qie)發展前景廣闊，吸引包括萬科(ke)、綠地在內的(de)越(yue)來越(yue)多傳統房企(qi)進(jin)入(ru)。

據(ju)《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者觀察，近年(nian)來，以普洛斯、豐樹為代表(biao)的(de)外(wai)資營運商已經(jing)占據(ju)我(wo)國物流地產(chan)市場主要份額，以阿里巴(ba)巴(ba)、京東為代表(biao)的(de)“電(dian)商派”也在(zai)加緊跑馬圈地，萬科(ke)等傳統房企(qi)能否分得一杯羹仍然是(shi)未知數。

物流(liu)地產需求旺盛收益(yi)高

物(wu)流地產受(shou)到垂青，與電(dian)商的(de)高速發展不(bu)無關系。世(shi)邦魏理仕的(de)研究(jiu)報告指(zhi)出(chu)，隨(sui)著國內個(ge)人消費增(zeng)(zeng)長、零售(shou)(shou)市場成熟(shu)及電(dian)子商務的(de)不(bu)斷(duan)蓬(peng)勃發展，零售(shou)(shou)行業對(dui)物(wu)流設施(shi)尤其是(shi)高標(biao)準倉儲的(de)需求近年來(lai)增(zeng)(zeng)長迅速。

據中國(guo)倉儲協會估算，截至(zhi)2012年底，全國(guo)營業(ye)性通(tong)用倉庫總(zong)體量(liang)達6.98億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)。但(dan)世邦魏(wei)理仕的(de)統(tong)計(ji)顯示，截至(zhi)2013年底，由12家主(zhu)要的(de)全國(guo)性物流專業(ye)開(kai)發(fa)商開(kai)發(fa)的(de)高標準(zhun)倉儲設施(shi)存量(liang)累計(ji)僅約(yue)1300萬平(ping)方(fang)米(mi)，占(zhan)全國(guo)倉儲設施(shi)總(zong)面積的(de)比例甚微(wei)，難以滿足以電商為主(zhu)導的(de)零售行業(ye)高速發(fa)展所(suo)產生的(de)需求。

仲量(liang)聯(lian)行廣(guang)州工(gong)業地(di)產(chan)部董事(shi)張寧(ning)告訴記者，由于物(wu)流地(di)產(chan)需求強勁，全國整體優質倉(cang)儲物(wu)業的平(ping)均租金(jin)已連續18個季度上漲，目前物(wu)流地(di)產(chan)的凈租賃(lin)回報率約(yue)為5%～6%，遠高于商業地(di)產(chan)約(yue)3%的平(ping)均回報水平(ping)。

《每日經濟新聞》記者(zhe)發(fa)現(xian)，5月16日，河(he)北省廊坊市國土(tu)土(tu)地開發(fa)建設投資有限公(gong)司與(yu)北京萬(wan)(wan)科簽署《戰(zhan)略合作(zuo)框(kuang)架協議》，擬就雙方基(ji)于京津冀一體化戰(zhan)略下的(de)(de)物(wu)流及(ji)城市新區建設方面建立長期、穩定、全面的(de)(de)戰(zhan)略合作(zuo)關系(xi)。綠(lv)(lv)地集團、萬(wan)(wan)通控股(gu)、合生創展等傳統住宅(zhai)開發(fa)商近年(nian)來也(ye)陸續進軍物(wu)流地產(chan)。其中，綠(lv)(lv)地去(qu)年(nian)逐步將工業(ye)(ye)(ye)物(wu)流地產(chan)作(zuo)為房地產(chan)主(zhu)業(ye)(ye)(ye)轉型升級的(de)(de)主(zhu)攻(gong)方向(xiang)加以推(tui)進。萬(wan)(wan)通控股(gu)也(ye)分別(bie)與(yu)TCL、匯源等合作(zuo)開發(fa)工業(ye)(ye)(ye)物(wu)流地產(chan)。合生創展也(ye)成功開發(fa)了(le)包括廣(guang)州合生T.I.T國際產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)、北京中關村科技(ji)園(yuan)(yuan)亦莊園(yuan)(yuan)項目、合生粵港金融科技(ji)產(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)等工業(ye)(ye)(ye)地產(chan)項目。

傳統(tong)房企(qi)仍(reng)然有競爭(zheng)優(you)勢(shi)

目(mu)前，國內(nei)物(wu)流(liu)(liu)地(di)(di)產以(yi)(yi)普(pu)洛(luo)斯、嘉民等外資(zi)巨頭(tou)占主(zhu)導地(di)(di)位(wei)。以(yi)(yi)全(quan)球最大的(de)(de)物(wu)流(liu)(liu)地(di)(di)產商普(pu)洛(luo)斯為(wei)例(li)，自2003年(nian)進入(ru)中國以(yi)(yi)來，普(pu)洛(luo)斯的(de)(de)版圖(tu)已(yi)經擴張到國內(nei)29個重要(yao)城市，投(tou)資(zi)并管理著(zhu)103個物(wu)流(liu)(liu)園區，可供租賃面積達1150萬平方米，基(ji)本形成了對中國主(zhu)要(yao)的(de)(de)空港(gang)、海港(gang)、高速公路、加工基(ji)地(di)(di)和消費市場的(de)(de)物(wu)流(liu)(liu)配送網路的(de)(de)覆蓋。

張寧告(gao)訴記者，這(zhe)些(xie)外資(zi)物流地產營(ying)運商(shang)進入國(guo)內(nei)市場接近10年，占據70%以上的(de)市場份額(e)，其業務遍布(bu)國(guo)內(nei)經(jing)濟發(fa)達(da)區(qu)域，像普洛斯這(zhe)種龍頭企業不僅(jin)擁有豐(feng)富的(de)開發(fa)營(ying)運經(jing)驗，背后更(geng)擁有強大(da)的(de)融(rong)資(zi)渠道，國(guo)內(nei)地產商(shang)要從這(zhe)些(xie)外資(zi)巨頭手上分一杯(bei)羹并(bing)非易事。

此外，以阿(a)里巴巴、京(jing)東、蘇寧為代表的(de)電商企業也在(zai)加(jia)緊(jin)跑馬圈地。已赴美IPO的(de)京(jing)東為例，根據該公司(si)5月(yue)19日向美國證券交易所(suo)更新(xin)遞交的(de)F-1招股書(shu)顯示，京(jing)東已在(zai)全(quan)國34個城市(shi)擁(yong)有82間倉庫，總建筑面積超過(guo)130萬平(ping)方米，未(wei)來還(huan)將進一步在(zai)一線和三線城市(shi)擴大版(ban)圖。

張寧(ning)認為(wei)(wei)，雖然物流地(di)(di)(di)(di)產市場“強(qiang)手林立”，但傳統住宅開(kai)發商(shang)(shang)仍然有自(zi)(zi)己獨特的(de)優勢：首先，房地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發商(shang)(shang)自(zi)(zi)身擁有不少商(shang)(shang)業項目，借(jie)此擁有數量龐大(da)(da)的(de)企(qi)業客戶群體(ti)，能為(wei)(wei)其(qi)物流地(di)(di)(di)(di)產發展帶來(lai)客戶資源(yuan)(yuan)；其(qi)次，由于(yu)地(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府在(zai)出(chu)讓(rang)地(di)(di)(di)(di)塊時更(geng)(geng)著眼于(yu)能夠給政(zheng)府帶來(lai)稅收(shou)并創造(zao)就(jiu)業機會的(de)經濟活動，因此在(zai)出(chu)讓(rang)倉儲物流用地(di)(di)(di)(di)時會更(geng)(geng)加謹慎，住宅開(kai)發商(shang)(shang)往往擁有良好的(de)政(zheng)府資源(yuan)(yuan)，更(geng)(geng)容(rong)易獲(huo)得地(di)(di)(di)(di)段更(geng)(geng)佳、體(ti)量更(geng)(geng)大(da)(da)的(de)工業地(di)(di)(di)(di)塊。

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地方政策

安徽救市(shi)第二槍 宣城公積(ji)金貸款額度(du)上調(diao)至30萬

每經記者(zhe) 查(cha)道(dao)坤 發(fa)自南(nan)京

繼(ji)安徽銅陵市(shi)(shi)宣布首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由(you)30％降至(zhi)20％，并給予契稅補(bu)貼后，該(gai)省宣城市(shi)(shi)也緊隨其后出臺新政進行救市(shi)(shi)。

5月20日，宣(xuan)城(cheng)市住房(fang)(fang)公(gong)積金管理中心對外發文(wen)稱，對宣(xuan)城(cheng)市的(de)住房(fang)(fang)公(gong)積金最(zui)高(gao)貸款額度進行了調(diao)整，住房(fang)(fang)公(gong)積金最(zui)高(gao)貸款額度調(diao)整為30萬(wan)元。此(ci)外，宣(xuan)城(cheng)市還(huan)宣(xuan)布(bu)對購買房(fang)(fang)源的(de)購房(fang)(fang)者，給予(yu)一定(ding)的(de)契稅補貼。

對(dui)于宣城出臺(tai)的政策(ce)(ce)，房地產行業專家張(zhang)建(jian)初對(dui)《每日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示(shi)，宣城出臺(tai)的政策(ce)(ce)與銅陵并無兩樣，目(mu)的同(tong)樣是救市。

公(gong)積金最高貸款額度上調

實際上，早在2013年(nian)7月1日，宣(xuan)城(cheng)市住(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)金管理中心下(xia)調(diao)過(guo)一(yi)次住(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)金最高(gao)貸款(kuan)額(e)度，由(you)(you)原(yuan)(yuan)來的(de)(de)30萬(wan)元下(xia)調(diao)至(zhi)20萬(wan)元。而經(jing)過(guo)近一(yi)年(nian)時間的(de)(de)運作，宣(xuan)城(cheng)市商品房(fang)2014年(nian)上半年(nian)成(cheng)交量開始逐(zhu)步下(xia)滑，為了更(geng)好(hao)地調(diao)節市場，宣(xuan)城(cheng)市將公積(ji)(ji)金貸款(kuan)最高(gao)額(e)度由(you)(you)原(yuan)(yuan)來的(de)(de)20萬(wan)元上調(diao)至(zhi)30萬(wan)元，促(cu)使當地住(zhu)房(fang)成(cheng)交量上漲(zhang)。

此(ci)外，在貸款(kuan)條件(jian)方(fang)面也(ye)發(fa)生(sheng)了改變(bian)，由(you)正常繳存住房(fang)(fang)公(gong)積金1年(nian)以(yi)上(shang)調整為正常繳存住房(fang)(fang)公(gong)積金滿6個月，“這也(ye)就意味著，之前沒有宣城戶口的外來人口需要繳滿一年(nian)的公(gong)積金才(cai)可以(yi)使用公(gong)積金貸款(kuan)買房(fang)(fang)，如今降(jiang)到(dao)半年(nian)就可以(yi)，這也(ye)就可以(yi)進一步刺激(ji)外來人口購房(fang)(fang)。”張建初對(dui)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者說。

此外，宣(xuan)城市還表示，2014年對(dui)個人購買90平方米及(ji)以下(xia)普通(tong)住房且該住房屬于購房家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及(ji)未成年子女，下(xia)同）唯一(yi)住房的，所繳納契(qi)稅由契(qi)稅征(zheng)收機關同級財政(zheng)給予(yu)全(quan)額補(bu)貼(tie)。

對個人購(gou)買90平方米(mi)到144平方米(mi)（含(han)）普通住(zhu)房(fang)且該(gai)住(zhu)房(fang)屬于購(gou)房(fang)家庭唯一(yi)住(zhu)房(fang)的(de)(de)，所繳納(na)契(qi)稅超(chao)(chao)過1%部(bu)分(fen)，或購(gou)買超(chao)(chao)過144平方米(mi)的(de)(de)非(fei)普通住(zhu)房(fang)且該(gai)住(zhu)房(fang)屬于購(gou)房(fang)家庭唯一(yi)住(zhu)房(fang)的(de)(de)，所繳納(na)的(de)(de)契(qi)稅超(chao)(chao)過2%的(de)(de)部(bu)分(fen)，均(jun)由契(qi)稅征(zheng)收機關同級財政給(gei)予(yu)全額補貼(tie)。

“宣城的(de)(de)(de)公積金(jin)貸(dai)款額度的(de)(de)(de)調整，以(yi)及購房給予契稅補貼，這(zhe)和此(ci)前幾個出臺救市(shi)政(zheng)策的(de)(de)(de)城市(shi)并(bing)無任何區別(bie)，其目的(de)(de)(de)就是促進(jin)樓市(shi)銷售(shou)。”張建初說。

樓市庫存壓頂土地出(chu)讓停滯

值得注意的(de)是，宣城出(chu)臺救市(shi)政策的(de)背(bei)后，則是樓市(shi)銷售低迷、庫(ku)存壓頂的(de)局(ju)面(mian)。

據《每日經濟新(xin)聞》記者了解(jie)，宣(xuan)城樓市(shi)近3個月持續低迷，盡(jin)管進(jin)入(ru)“紅5月”，有部分項目大(da)幅降價的促銷，但(dan)是寒潮依舊未散(san)。

宣城(cheng)(cheng)市房管局數(shu)據顯示，5月(yue)(yue)前兩周備(bei)案(an)(an)都未超過(guo)百套(tao)，第3周樓市更是再(zai)次(ci)滑坡(po)，備(bei)案(an)(an)僅有59套(tao)。截至5月(yue)(yue)21日，宣城(cheng)(cheng)本(ben)月(yue)(yue)備(bei)案(an)(an)套(tao)數(shu)未超200套(tao)。備(bei)案(an)(an)套(tao)數(shu)環比下(xia)跌20.27%。

宣城(cheng)樓市2014年(nian)2月(yue)備案1038套(tao)(tao)，3月(yue)備案523套(tao)(tao)，4月(yue)備案310套(tao)(tao)。2013年(nian)2月(yue)備案924套(tao)(tao)，3月(yue)備案976套(tao)(tao)，4月(yue)備案722套(tao)(tao).今年(nian)前3月(yue)備案套(tao)(tao)數總計1871套(tao)(tao)，去年(nian)同期備案2622套(tao)(tao)。從備案數據上可以明顯看(kan)出宣城(cheng)樓市呈現持續下滑態勢。

“在剛(gang)剛(gang)過去的(de)‘金三銀四’，宣城(cheng)樓市成(cheng)交量并沒(mei)有取得良好(hao)的(de)成(cheng)績(ji)，是宣城(cheng)近3年來銷量成(cheng)交量最差的(de)一年，就目前(qian)情況(kuang)看，宣城(cheng)樓市或將持續下(xia)滑。”宣城(cheng)當地開發(fa)商楊海濤(tao)對記者表示。

而為(wei)了促銷(xiao)，當地(di)的開發商可(ke)謂是使出渾身解數(shu)。4月以(yi)來，宣城(cheng)多家樓盤(pan)進(jin)行促銷(xiao)活動，然而效(xiao)果并不明顯，5月份以(yi)來宣城(cheng)樓市成(cheng)交(jiao)量還是延續平(ping)淡態勢。

成交量下(xia)滑，樓市庫存(cun)進一步加劇(ju)。統計(ji)數據顯示(shi)，截至2014年5月(yue)21日，宣城市可售套數已(yi)經達到(dao)了25643套，市場供應(ying)面相當充足，按照宣城的(de)去(qu)化速度，去(qu)化庫存(cun)需要3年以上(shang)時間。

庫存量增加，無疑又會帶來(lai)一系(xi)列連鎖反應。據(ju)記(ji)者了解，2014年(nian)以來(lai)，宣城住宅用地的出讓幾乎(hu)全面停滯(zhi)。

“樓(lou)市(shi)(shi)低迷對地方土地出(chu)(chu)讓沖(chong)擊(ji)非常大，開發商手中(zhong)持有大量的(de)房源賣(mai)(mai)不(bu)出(chu)(chu)去(qu)，必然不(bu)會(hui)輕(qing)易(yi)拿(na)地，如果土地賣(mai)(mai)不(bu)出(chu)(chu)去(qu)，對于地方財政(zheng)的(de)壓力也可想而知，所以此時宣(xuan)城出(chu)(chu)臺政(zheng)策(ce)，其(qi)目的(de)就是希望打破宣(xuan)城樓(lou)市(shi)(shi)冷淡的(de)局面。”張(zhang)建初對《每日經(jing)濟新聞》記者說。

《《《

市場分析

上海高端住宅連續(xu)成交樓市釋放(fang)反轉信號？

每經記者 盧曦(xi) 發自上海

近來，全國范(fan)圍(wei)內的(de)樓市交(jiao)易都顯得(de)熱度不夠(gou)，但上(shang)海的(de)高(gao)端市場卻(que)率先發力，釋放出(chu)耐人尋味的(de)信號。進入(ru)5月，多(duo)家(jia)房企和研究機構公布的(de)信息(xi)顯示，上(shang)海總價數(shu)千萬乃(nai)至(zhi)數(shu)億的(de)高(gao)端住宅出(chu)現多(duo)筆成(cheng)(cheng)交(jiao)，成(cheng)(cheng)為低迷樓市中罕見的(de)亮點。

業內人士認為，上海樓市中買賣雙(shuang)方博(bo)弈至今(jin)，許多賣家開始讓(rang)步，其中高端住宅的讓(rang)價(jia)幅(fu)度相對較大。然而，價(jia)格似乎不是最首(shou)要因(yin)素。很多高收入(ru)買家都(dou)在5月選擇了全款支(zhi)付(fu)。不少高收入(ru)者預判(pan)樓市可能會有政策(ce)調整，認為目前(qian)是投資房產的時(shi)機(ji)。

高端住宅爆紅

4月(yue)末，湯臣一品突然成交(jiao)了一套(tao)(tao)總(zong)價(jia)高(gao)達(da)2.3億元(yuan)的高(gao)端住宅(zhai)，似乎(hu)拉開了上海高(gao)端樓盤5月(yue)大幅(fu)成交(jiao)的序幕。5月(yue)中旬，長寧西(xi)郊老牌(pai)高(gao)端住宅(zhai)檀(tan)宮成交(jiao)了一套(tao)(tao)面積達(da)1152平(ping)(ping)方米(mi)的超(chao)大型別墅(shu)(shu)，總(zong)價(jia)高(gao)達(da)1.95億元(yuan)，成交(jiao)單價(jia)逼近17萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)左右。僅次于2012年2億元(yuan)成交(jiao)的另一套(tao)(tao)檀(tan)宮別墅(shu)(shu)，成為上海二手市場的二號(hao)樓王(wang)。

《每日經濟(ji)新聞》記者從一家專做高端(duan)住(zhu)宅酒店的(de)(de)房企了(le)解(jie)到，該公司(si)(si)在(zai)上海的(de)(de)兩個(ge)項目5月銷售情況明顯好于今年(nian)前幾個(ge)月。公司(si)(si)的(de)(de)產品總價(jia)在(zai)1500萬(wan)元(yuan)～4000萬(wan)元(yuan)。“五一期間(jian)3天成交了(le)3億。”該公司(si)(si)內部(bu)人(ren)士向記者透露。

德佑地(di)產市區(qu)不少門店表(biao)示(shi)，近期(qi)高(gao)端市場門店的帶(dai)看量(liang)明顯上升(sheng)，如新(xin)天地(di)、古(gu)北等(deng)區(qu)域。這(zhe)些區(qu)域內高(gao)端房源的帶(dai)看量(liang)較一季度(du)平均上漲了10%～20%不等(deng)。

德(de)佑地(di)產數據顯示，新天地(di)高端住宅翠(cui)(cui)湖天地(di)不到一個月(yue)(yue)內(nei)就成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)了(le)7套(tao)房源，總價共計1.2億元。而(er)2013年(nian)翠(cui)(cui)湖天地(di)的成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量共計36套(tao)，平(ping)均每(mei)月(yue)(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)3套(tao)。5月(yue)(yue)不足一個月(yue)(yue)該項目成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量高達7套(tao)，為(wei)去年(nian)每(mei)月(yue)(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量的兩倍(bei)多，遠高于去年(nian)的平(ping)均水平(ping)。

據德佑(you)地產復興(xing)東路店(dian)的(de)經理(li)表示(shi)，近期高端市場的(de)看房(fang)客有小(xiao)幅上升的(de)情況，這(zhe)些(xie)客戶多為(wei)改善(shan)型需求(qiu)，對小(xiao)區、房(fang)源(yuan)的(de)品質(zhi)要求(qiu)高。德佑(you)地產分析師朱萍表示(shi)，市中心的(de)高品質(zhi)房(fang)源(yuan)非(fei)常稀缺，其(qi)保值、升值能力更強。

二手(shou)房成交整體大幅下滑(hua)

高端(duan)住(zhu)宅與中低端(duan)住(zhu)宅行(xing)情冰火兩重天(tian)。

德佑地產市(shi)(shi)場研究部(bu)監控的數(shu)據(ju)顯示，4月上海(hai)全市(shi)(shi)二手房(fang)共計成(cheng)交1.72萬(wan)套，環比下跌20.1%，同比下跌14.1%。而在近期公布的70個大中城市(shi)(shi)房(fang)價數(shu)據(ju)中，上海(hai)二手住宅價格也罕(han)見地出(chu)現了滯漲(zhang)了局(ju)面(mian)。

從剛需房到(dao)總價(jia)(jia)500萬(wan)元～600萬(wan)元的(de)中(zhong)高(gao)端(duan)住宅，買(mai)方觀(guan)望(wang)情緒仍然很濃。21世紀不(bu)動產近期經(jing)手了一個(ge)新(xin)江灣城(cheng)總價(jia)(jia)600萬(wan)元左右的(de)案例，在賣(mai)方愿(yuan)意讓(rang)價(jia)(jia)50萬(wan)元之后買(mai)家(jia)仍然不(bu)滿(man)意。而(er)南黃浦板塊另一個(ge)總價(jia)(jia)近1600萬(wan)元的(de)住宅僅僅在賣(mai)方減價(jia)(jia)5萬(wan)元后即告(gao)成交。

億翰(han)智(zhi)庫分(fen)析師張(zhang)化東對 《每日經濟新聞》記者表示(shi)，目前樓市不旺的(de)(de)原因是多(duo)方(fang)面(mian)的(de)(de)：去(qu)年的(de)(de)高成(cheng)交(jiao)量(liang)透(tou)支了(le)今年的(de)(de)購(gou)(gou)買(mai)力，房價仍(reng)然偏高，再加上(shang)偏緊的(de)(de)信貸政策讓(rang)很(hen)多(duo)購(gou)(gou)房者選擇了(le)觀望(wang)。上(shang)海中原研究咨詢部(bu)總監(jian)宋會雍認(ren)為，5月上(shang)海中高端樓盤的(de)(de)成(cheng)交(jiao)情況環比(bi)有(you)所好轉，但比(bi)起去(qu)年同期，仍(reng)然顯得力不從(cong)心。受(shou)到(dao)(dao)市場情緒的(de)(de)影響，一些高端樓盤的(de)(de)開發(fa)商打(da)出較(jiao)低(di)的(de)(de)折(zhe)扣，讓(rang)步幅度較(jiao)大，刺激了(le)一部(bu)分(fen)成(cheng)交(jiao)。而在(zai)剛需(xu)方(fang)面(mian)，買(mai)賣(mai)雙方(fang)對行情都感到(dao)(dao)茫然，沒(mei)有(you)明確(que)的(de)(de)判斷(duan)，僵持不下。

記者從德佑地產了解到，近期千(qian)萬(wan)高端住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)成(cheng)交顯得非常(chang)活躍(yue)。購(gou)買這(zhe)些高端住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)買家(jia)基本都在經商，資金雄(xiong)厚(hou)。他們絕大部分(fen)都是一次性付完房(fang)款。少數(shu)選擇貸(dai)款的(de)(de)(de)買家(jia)貸(dai)款比(bi)例也(ye)較小，僅為(wei)總房(fang)款的(de)(de)(de)一到兩成(cheng)。

德佑地產(chan)營運副總經理(li)馮霞表示(shi)，這(zhe)類可以一次(ci)性付(fu)款的(de)高端客(ke)戶對(dui)于市場的(de)嗅覺往(wang)往(wang)更(geng)靈敏。

近期市場(chang)正處于調整(zheng)期，不(bu)少高端客戶(hu)認為不(bu)久以(yi)后(hou)政(zheng)府(fu)將會(hui)采取一(yi)些必要的(de)救市手段(duan)，一(yi)旦出現限購放松，拿到購房資格的(de)人大幅增(zeng)多，很(hen)可能(neng)導致市場(chang)的(de)供不(bu)應求(qiu)。他們認為，未來賣方(fang)可能(neng)坐(zuo)地起(qi)價(jia)，現在(zai)正是投資的(de)機(ji)會(hui)。