每經編輯｜每經記者 楊羚強(qiang) 發自上海    

每經記(ji)者 楊羚強 發(fa)自上海

1994年我國(guo)(guo)出(chu)(chu)臺《城市房(fang)地產管(guan)理法》，建立商品房(fang)預(yu)售(shou)許可制(zhi)度，這(zhe)項(xiang)(xiang)制(zhi)度距今已實施近20年。盡管(guan)屢有(you)(you)存廢之爭，各(ge)地也一直在(zai)提高房(fang)屋預(yu)售(shou)的(de)(de)門檻，但并沒(mei)有(you)(you)改革(ge)或取消這(zhe)一制(zhi)度。然而，上海5月30日出(chu)(chu)讓的(de)(de)一幅位于城市核心位置的(de)(de)地塊，卻讓業界看到了未來(lai)國(guo)(guo)家變革(ge)這(zhe)項(xiang)(xiang)制(zhi)度的(de)(de)可能性(xing)。

德佑(you)地產提供(gong)給 《每日經濟新聞》記者(zhe)的(de)上述地塊的(de)預出讓合同顯示，地塊內建成房(fang)(fang)屋未來不得預售，須以全裝修現房(fang)(fang)銷售。世(shi)聯行(xing)華(hua)東(dong)區域總經理袁鴻昌說(shuo)，期(qi)房(fang)(fang)轉(zhuan)現房(fang)(fang)銷售，反(fan)映了行(xing)業未來的(de)發(fa)展方(fang)向，不僅會令房(fang)(fang)屋質(zhi)量變得更有(you)保(bao)證，也將(jiang)進一步汰弱留強，使市場(chang)份(fen)額更為集中。

首次規定全裝修現房銷(xiao)售/

被要求以(yi)全裝修現房銷售的這(zhe)一地塊位于(yu)上(shang)海市中心黃(huang)浦區的原世博(bo)會浦西場館附近，南(nan)面緊(jin)鄰黃(huang)浦江濱江綠化帶，名為(wei)“黃(huang)浦區五(wu)里橋街道(dao)104街坊(fang)39/1宗地塊”，出讓面積(ji)6885.2平(ping)方米(mi)，容積(ji)率1.4，出讓底價(jia)3.55億元，為(wei)純宅地地塊，起(qi)始(shi)樓板(ban)價(jia)高(gao)達3.68萬元/平(ping)方米(mi)。

除了規定住宅(zhai)(zhai)面積必須100％全裝(zhuang)修，且現房(fang)銷(xiao)售外，這一地塊還(huan)規定要按照(zhao)該建(jian)設項目(mu)住宅(zhai)(zhai)建(jian)筑總面積30％的(de)比例(li)配建(jian)保(bao)障性(xing)住房(fang)。

這(zhe)些規定(ding)，在一定(ding)程度上(shang)增加了企業的(de)(de)開發(fa)成本。德(de)佑地(di)產研究部總監(jian)陸(lu)騎麟說，附近(jin)區域的(de)(de)新房目前銷(xiao)售價(jia)格在7萬元/平方米左右(you)。這(zhe)一地(di)塊如果(guo)加工程造價(jia)、融(rong)資(zi)成本、稅費以及配建30％保障房的(de)(de)成本，可能就要與周邊的(de)(de)房價(jia)接(jie)近(jin)。

根據土地(di)預出讓合(he)同，這(zhe)(zhe)一(yi)地(di)塊在正式交付一(yi)年內要開(kai)工，開(kai)工后(hou)三年內要竣工。這(zhe)(zhe)意(yi)味著上述現房的最晚(wan)銷售時間會是在4年后(hou)。

袁鴻昌說(shuo)，這將對開發(fa)商的(de)資金周轉(zhuan)產生比較大的(de)影(ying)響。根據世(shi)聯行此前的(de)調查，商品房(fang)的(de)預(yu)售款(kuan)(kuan)要(yao)占整個(ge)開發(fa)資金來源(yuan)的(de)45％，銀行貸款(kuan)(kuan)則占46％，地產信托、基金等只占開發(fa)資金的(de)9％。在這個(ge)背景下，可(ke)以預(yu)見開發(fa)商的(de)資金壓力(li)。

也許(xu)正是因為上(shang)述原因，上(shang)海才(cai)選擇在這樣一幅小(xiao)面積的(de)迷你地(di)塊上(shang)“試水”商(shang)品住宅現(xian)房銷售。陸(lu)騎麟說，上(shang)述地(di)塊面積較(jiao)目(mu)前出讓的(de)很多住宅地(di)塊都(dou)要小(xiao)，而且(qie)總(zong)價也不高，對開發(fa)商(shang)的(de)自有資(zi)金占(zhan)用有限。

根據(ju)上海業(ye)界(jie)人士的介紹，掛牌出讓(rang)的商品住宅(zhai)用地(di)，規定(ding)必(bi)須(xu)以現房銷售，這還是第一次。

提高(gao)門檻還是(shi)政策信(xin)號？/

盡管僅(jin)是個案，但多位房地產行業人士認為(wei)，這可能會成為(wei)商品房預售改革的趨勢。

克而(er)瑞研(yan)究總監薛建雄(xiong)說，實(shi)施新(xin)房(fang)的現(xian)房(fang)銷售是和(he)歐(ou)美(mei)接軌，對房(fang)地(di)產行業長(chang)遠發(fa)展來說是福音。之(zhi)前在(zai)(zai)開發(fa)商比(bi)較弱的情(qing)況(kuang)下(xia)，為了促進行業發(fa)展，政府(fu)允許預售。開發(fa)商在(zai)(zai)房(fang)子沒(mei)建好的情(qing)況(kuang)下(xia)就銷售房(fang)屋，房(fang)屋的質量保障和(he)安全(quan)完全(quan)靠政府(fu)監管(guan)，實(shi)際上是把風險和(he)責(ze)(ze)任(ren)轉嫁給地(di)方政府(fu)。在(zai)(zai)未(wei)來，這部分責(ze)(ze)任(ren)和(he)風險將(jiang)重新(xin)由開發(fa)商承擔。

袁鴻(hong)昌(chang)進一步指出(chu)，現(xian)(xian)房(fang)銷(xiao)售將(jiang)成為未來趨勢(shi)。它(ta)不(bu)僅能夠最大(da)限度地規避“爛尾(wei)樓(lou)”風險，也使得更(geng)多的開(kai)發商(shang)為了多賣房(fang)子提升房(fang)屋質量。由于現(xian)(xian)房(fang)銷(xiao)售將(jiang)加(jia)大(da)開(kai)發商(shang)的資金(jin)周轉壓力，會使得行業的洗牌加(jia)速。那種只(zhi)賺(zhuan)不(bu)賠的時代會就此結束。只(zhi)有能提供更(geng)高質量產品(pin)的企業，才有可能贏得未來。

不(bu)過(guo)，也有(you)人不(bu)贊同這種(zhong)直接取消商品(pin)房(fang)(fang)(fang)預(yu)(yu)售(shou)(shou)的(de)(de)改革(ge)思路(lu)。對(dui)海(hai)外房(fang)(fang)(fang)地產(chan)有(you)深入研究的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)專家蔡為民(min)就認為，應該效仿歐(ou)美的(de)(de)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)預(yu)(yu)售(shou)(shou)規定(ding)，在合同簽署時，同意(yi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者按照房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)施工進度(du)支付購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)。

據 《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)(zhe)了解，歐美(mei)等國規定的(de)購(gou)房款(kuan)支付時間(jian)節點(dian)多(duo)達十三(san)個(ge)，購(gou)房者(zhe)(zhe)在(zai)這(zhe)十三(san)個(ge)時間(jian)節點(dian)上如果(guo)對房屋的(de)施工質(zhi)量(liang)不滿意(yi)，都可(ke)以按照(zhao)合同(tong)規定要求退還購(gou)房款(kuan)。蔡為民認為，由于(yu)購(gou)房按揭(jie)貸款(kuan)要到正式交付后才會發(fa)放(fang)，保(bao)障(zhang)了購(gou)房者(zhe)(zhe)的(de)權(quan)力，同(tong)時也令開發(fa)商(shang)更為安心(xin)地蓋(gai)好房子。

浦東(dong)改革與發(fa)展研(yan)(yan)究院(yuan)房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)濟研(yan)(yan)究中心主任李(li)戰軍認(ren)為，期房(fang)(fang)取消(xiao)銷售的可能性不(bu)大。因為這樣會使供應(ying)量變小(xiao)，老百姓更買不(bu)起(qi)房(fang)(fang)子。長(chang)(chang)期研(yan)(yan)究房(fang)(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策，并(bing)為有關(guan)部門制(zhi)定政(zheng)策提供建議的上(shang)海(hai)易(yi)居房(fang)(fang)地(di)產(chan)研(yan)(yan)究院(yuan)副院(yuan)長(chang)(chang)楊紅(hong)旭(xu)說，商品房(fang)(fang)預售政(zheng)策，中央不(bu)會變化，上(shang)海(hai)也不(bu)會率先變化。克而瑞(rui)上(shang)海(hai)機構(gou)總(zong)經(jing)理李(li)振宇則表示，這幅地(di)塊的現房(fang)(fang)銷售規(gui)定，應(ying)該(gai)更多是為了提高門檻。