房貸，剛走(zou)過(guo)的三星(xing)期

央行發話支持首套房貸(dai)(dai)三周后，記(ji)者調(diao)研(yan)發現，一(yi)(yi)線城市(shi)如上(shang)海等變化不大；二線城市(shi)停(ting)貸(dai)(dai)銀(yin)行有(you)所(suo)減少，審核與放款的速度(du)有(you)所(suo)提(ti)升，但(dan)首套商(shang)業住房貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)仍多是基準利(li)率(lv)或(huo)上(shang)浮10%，并(bing)未(wei)出現商(shang)業銀(yin)行信貸(dai)(dai)政策的調(diao)整和優惠方案；三、四線城市(shi)房貸(dai)(dai)仍趨(qu)于收緊，甚至出現一(yi)(yi)些扭(niu)曲的怪現象。

“九(jiu)折優惠的貸款還能批下(xia)來嗎？”小李研(yan)究生畢業，去年10月份看(kan)中南京江寧(ning)區一(yi)套保(bao)利(li)四室(shi)兩(liang)廳的房子(zi)，首付近七成，但至(zhi)今(jin)房貸仍未下(xia)來。

去年以(yi)來，在銀(yin)(yin)行(xing)資金(jin)成本(ben)上(shang)升、流動性管理(li)難度加大的(de)情況下，購房(fang)按揭貸(dai)款(kuan)從優質的(de)“香饃饃”變成了(le)無味“雞(ji)肋(lei)”。5月12日，央行(xing)召開住房(fang)金(jin)融服(fu)務專題座談(tan)會(hui)，要求(qiu)銀(yin)(yin)行(xing)“優先滿足居民家庭首次(ci)購買自住普通商品住房(fang)的(de)貸(dai)款(kuan)需求(qiu)”，“合理(li)確(que)定首套房(fang)貸(dai)利率水平”，“及時(shi)審(shen)批和(he)發(fa)放符(fu)合條件的(de)個人(ren)住房(fang)貸(dai)款(kuan)”。

三(san)個星期過去，央行(xing)喊(han)話的(de)效果如(ru)何？記者調研發現，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)如(ru)上海，變化不大(da)；二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)停貸(dai)(dai)銀(yin)行(xing)有所(suo)減(jian)少，審(shen)核與放款的(de)速度有所(suo)提升，但是首(shou)套商(shang)業(ye)住房(fang)貸(dai)(dai)款的(de)利率(lv)仍(reng)多是基準利率(lv)或上浮(fu)10%，并未(wei)出現商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)信貸(dai)(dai)政策的(de)調整和優惠方(fang)案。三(san)、四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)貸(dai)(dai)仍(reng)趨于收緊，甚至(zhi)一些扭曲的(de)怪(guai)現象仍(reng)在潛伏。

放貸速度快了

央(yang)行(xing)喊(han)話后，各銀行(xing)相繼(ji)表態，將提(ti)高個人住房貸款(kuan)的審查審批效(xiao)率。但在房貸利(li)率上，作為獨(du)立商(shang)業主體，優惠政策(ce)尚未出(chu)現。

“上海(hai)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸從3月(yue)份到現在首套房(fang)(fang)(fang)(fang)都是基(ji)準(zhun)利(li)率，銀(yin)行(xing)根(gen)據購買房(fang)(fang)(fang)(fang)子的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)齡、買房(fang)(fang)(fang)(fang)人的(de)資(zi)質看(kan)利(li)率是否上浮，大部分(fen)就是基(ji)準(zhun)利(li)率。一般21天(tian)審核，10天(tian)多放款。現在速度都蠻(man)快的(de)。建行(xing)放款會慢一些，不過建行(xing)可以(yi)接受(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)齡在89年之前的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)子。”上海(hai)我愛我家物業顧問陳開河(he)告訴記者。

“上海的二手房(fang)還是好賣的，一個星期在塘橋有十(shi)多(duo)套房(fang)子成交，以學(xue)區房(fang)三(san)、四十(shi)平方米為主(zhu)。”陳開河告訴記者。

然而，傳統(tong)“紅五月(yue)(yue)”的樓市(shi)并未(wei)如(ru)期而至。市(shi)場機構(gou)數據顯示，截(jie)至5月(yue)(yue)27日，5月(yue)(yue)以來上(shang)海全市(shi)一(yi)手商品(pin)住宅成交量為(wei)50.4萬(wan)(wan)平方米，新增(zeng)供應量為(wei)68.1萬(wan)(wan)平方米，批售比(bi)達到(dao)1.35：1。

無錫(xi)在5月(yue)1日起實施(shi)新政，將落戶的(de)門檻(jian)從70平(ping)方(fang)米降為60平(ping)方(fang)米。 “無錫(xi)的(de)房貸(dai)是基準利率，個別銀(yin)(yin)行有所(suo)上(shang)浮10%。一(yi)般4個工作日左(zuo)右可以(yi)審批，將他項(xiang)權證等交給銀(yin)(yin)行當(dang)天或三天內就可以(yi)放(fang)款(kuan)。一(yi)般貸(dai)款(kuan)的(de)金額50多萬吧，所(suo)以(yi)批的(de)也快。”丁氏(shi)置業的(de)小(xiao)陳告訴(su)記者。

“杭(hang)州(zhou)房貸市場有(you)所松(song)動(dong)。工(gong)行、中行審批速度(du)有(you)所加快。一般七(qi)個工(gong)作日審批，三四天放款。”杭(hang)州(zhou)我(wo)愛(ai)我(wo)家置業顧(gu)問(wen)彭萍萍告訴記者。

剛需(xu)房(fang)貸的(de)發放(fang)和利率水平對(dui)于房(fang)地產商而言是很重(zhong)要的(de)，可以釋放(fang)出一(yi)部(bu)分購買需(xu)求，華宇集團(tuan)董秘華欣(xin)表示。

“降價現象出現，一方面是需求減(jian)弱，觀(guan)望情緒(xu)濃(nong)重；另一方面受信(xin)貸收(shou)緊影響(xiang)，房企資(zi)金鏈(lian)繃緊，流動性不足，期望走量(liang)實現緩解資(zi)金壓(ya)力。”融(rong)(rong)360金融(rong)(rong)搜索平臺的信(xin)貸專家徐(xu)瑾表示。

“如果房(fang)(fang)貸能夠(gou)使需求完全有效釋放，這會促(cu)使房(fang)(fang)地產市場平穩發展，對(dui)經濟的平穩運行(xing)會有好處。”交(jiao)通銀行(xing)首席經濟學家連(lian)平表(biao)示(shi)。

三、四線城市房貸怪現象

在房貸(dai)額度比較(jiao)緊張的情況下(xia)，銀行房貸(dai)市場出現(xian)(xian)了一(yi)些(xie)怪現(xian)(xian)象，且操作隱蔽。

據融360透(tou)露，貸款(kuan)搭售(shou)理財產品、保險，收取額度費(fei)(fei)、擔(dan)保費(fei)(fei)等各種違規(gui)行(xing)為(wei)開始出現。目前貸款(kuan)搭售(shou)多(duo)被轉移到地(di)下操(cao)作較為(wei)隱蔽，還(huan)有的銀(yin)行(xing)甚至將貸款(kuan)額度扣留(liu)20%作為(wei)存(cun)款(kuan)，不放(fang)給客戶。消費(fei)(fei)者接(jie)受附(fu)加條件越(yue)多(duo)越(yue)容易(yi)放(fang)款(kuan)，如(ru)果不接(jie)受相關銀(yin)行(xing)搭售(shou)，甚至可能會要(yao)求上浮貸款(kuan)利率，對(dui)此很多(duo)購房者只能無奈接(jie)受。

在三、四(si)線城(cheng)市，房(fang)貸(dai)(dai)是(shi)五花八門(men)，開(kai)(kai)發商迫于資金壓力，不(bu)得不(bu)接受(shou)銀(yin)行(xing)的(de)變相(xiang)調價。江(jiang)西某中小房(fang)地(di)產(chan)商告訴記者：“在放(fang)(fang)款(kuan)方(fang)面(mian)，銀(yin)行(xing)對企業(ye)提出各種變相(xiang)條(tiao)件。按揭房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)從銀(yin)行(xing)給到房(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發商的(de)過程理(li)應是(shi)在貸(dai)(dai)款(kuan)申請辦理(li)好(hao)、客戶拿到房(fang)之后，開(kai)(kai)發商就(jiu)應該(gai)拿到房(fang)子(zi)的(de)錢。但銀(yin)行(xing)卻開(kai)(kai)出條(tiao)件要(yao)求開(kai)(kai)發商保證隨時存款(kuan)保證銀(yin)行(xing)業(ye)績，否則就(jiu)會有提高(gao)首付比(bi)例(li)、推遲(chi)放(fang)(fang)款(kuan)的(de)可(ke)能(neng)。”

第二個怪現象是(shi)，銀(yin)行在放按揭房貸款時，要求相關開發(fa)商(shang)向與銀(yin)行無關的(de)中介公司變相收取3%的(de)咨詢(xun)費，這不排除落入私人腰(yao)包的(de)可能(neng)。

第三個怪現(xian)象是銀(yin)行按揭房貸的(de)額(e)度少，一般只有幾十萬、幾百萬的(de)額(e)度，還常(chang)常(chang)會推遲放(fang)款(kuan)時間，例(li)如，當(dang)時要轉付給開發商的(de)房款(kuan)可(ke)能以暫時沒有錢等理(li)由拖延付款(kuan)時間。

“這(zhe)些(xie)現象(xiang)即使在(zai)當地(di)國有大型銀行也(ye)常有發(fa)生，農(nong)商行幾乎沒有什么額度。”該房地(di)產商告訴記者。

“政府期望房(fang)地產走入良性境(jing)地，央行(xing)、銀監局支持房(fang)地產的(de)剛需房(fang)貸，但是房(fang)地產行(xing)業(ye)里(li)的(de)酸甜苦辣是很難為外界知道(dao)的(de)。銀行(xing)在按揭房(fang)貸上(shang)的(de)怪招增加了開發商的(de)成本，這也(ye)會影響到(dao)房(fang)價和消費(fei)者的(de)利益(yi)。”一家中小房(fang)地產企業(ye)董事長告訴記者。

銀行緣何不喜房貸

商業銀行從去年四季度(du)就(jiu)流露(lu)出(chu)不待見個(ge)人(ren)住房按揭貸款的意思。在此情形下，近期央(yang)行的“落實住房信貸政策(ce)、改進個(ge)人(ren)金融服(fu)務(wu)”的窗口指(zhi)導(dao)效果(guo)有限。

“2002年(nian)(nian)至2013年(nian)(nian)伴隨(sui)著房地產(chan)市(shi)場(chang)發(fa)展，銀行投(tou)放了大量房地產(chan)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)。去(qu)年(nian)(nian)的(de)(de)按揭房貸(dai)發(fa)放占(zhan)新增貸(dai)款(kuan)也(ye)達到30%左右(you)。今(jin)年(nian)(nian)有所減少，也(ye)是每個銀行有自己(ji)的(de)(de)發(fa)展階段(duan)和放貸(dai)側重。”中國社科院金融所銀行研(yan)究室主(zhu)任曾(ceng)剛表示(shi)。

數(shu)據顯示，今年前(qian)四個月，房地(di)產(chan)開(kai)發企業到位資(zi)金3.72萬億元，同比(bi)增長4.5%，但定金及預(yu)收款下(xia)(xia)降(jiang)7.8%，個人(ren)按揭貸款下(xia)(xia)降(jiang)3.1%。

究其原因(yin)，商業(ye)銀(yin)行在商業(ye)銀(yin)行盈利核心與(yu)社會公共服(fu)務組(zu)織的身份沖突、支(zhi)持剛(gang)需(xu)與(yu)房地產風險潛伏的交織、短期資金來(lai)源(yuan)與(yu)長期房貸(dai)(dai)期限的不(bu)匹配(即“短借(jie)長用(yong)”的流動(dong)性錯配)，表內(nei)業(ye)務與(yu)出表業(ye)務的資本充足率考核權衡(heng)下，房貸(dai)(dai)利率呈現出不(bu)盡如人(ren)意的扭曲現象。

利(li)潤是商(shang)業銀行(xing)的(de)(de)首(shou)要(yao)考慮。“商(shang)業銀行(xing)作為獨(du)立(li)的(de)(de)法人(ren)機構，以利(li)潤為核心。除(chu)了對國有企業的(de)(de)信貸(dai)(dai)(dai)(dai)支持(chi)，過去房(fang)地產處于上(shang)升周(zhou)期，個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)5%至(zhi)6%是銀行(xing)最優(you)質(zhi)的(de)(de)業務(wu)資(zi)源。但是，現在受(shou)到利(li)率市(shi)場化和金融創新(xin)的(de)(de)影響，銀行(xing)存款流失、資(zi)金來源高成(cheng)本(ben)。5年期個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)基準利(li)率為6.55%，銀行(xing)個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)業務(wu)利(li)差不足3%，而且占用大量人(ren)力成(cheng)本(ben)，若扣除(chu)管理和人(ren)工成(cheng)本(ben)、拉存款成(cheng)本(ben)，盈利(li)空(kong)間非常小。而小微(wei)貸(dai)(dai)(dai)(dai)、消費(fei)貸(dai)(dai)(dai)(dai)和表外(同業和通道(dao))等業務(wu)的(de)(de)利(li)潤水平則(ze)高很多。”深(shen)圳市(shi)房(fang)地產研究中心李宇嘉指出。

此外(wai)，個人房貸業(ye)務面臨(lin)銀(yin)(yin)行“短(duan)(duan)借長用”的(de)(de)(de)流動性風險(xian)。近年(nian)來(lai)，以同(tong)業(ye)和(he)(he)理(li)財(cai)為(wei)代表的(de)(de)(de)非(fei)存款(kuan)短(duan)(duan)期負(fu)債占比越來(lai)越大，同(tong)業(ye)和(he)(he)理(li)財(cai)占銀(yin)(yin)行負(fu)債的(de)(de)(de)比例在20%左右，中小銀(yin)(yin)行占比超(chao)過三分之一。以短(duan)(duan)期低成(cheng)本流動性來(lai)“滾資(zi)產(chan)”，已(yi)成(cheng)銀(yin)(yin)行應對資(zi)金來(lai)源成(cheng)本上升的(de)(de)(de)重要(yao)策略，這就(jiu)要(yao)求銀(yin)(yin)行具(ju)備高超(chao)的(de)(de)(de)流動性管理(li)能(neng)(neng)力(li)和(he)(he)資(zi)產(chan)變(bian)現(xian)能(neng)(neng)力(li)。而房貸有10至30年(nian)的(de)(de)(de)期限(xian)。

同(tong)時，巴塞爾協議Ⅲ給銀行資(zi)本充足率達(da)標的壓力越(yue)來(lai)越(yue)大。銀行傾(qing)向(xiang)于不(bu)占用資(zi)本的中間業務和表外業務。

“銀(yin)行在房(fang)地產上(shang)升期發放的(de)大量個人貸(dai)款，由于個人房(fang)貸(dai)無法(fa)出表，房(fang)價(jia)上(shang)漲收(shou)(shou)益為開發商和購房(fang)者享有。銀(yin)行無法(fa)分享收(shou)(shou)益，卻(que)要承擔房(fang)地產下行周(zhou)期的(de)風險(xian)。這也(ye)是銀(yin)行對于房(fang)貸(dai)的(de)保(bao)守原因。”李宇嘉指出。

房貸傳導鏈

房貸的松緊不僅對購房者需(xu)求(qiu)釋放有影響。

事(shi)實上，銷售(shou)回(hui)款(首付款+按(an)揭貸款)占開發商(shang)資金來(lai)源(yuan)的40%至50%，是(shi)開發商(shang)主要的融資渠道(dao)。個人房貸的低(di)利率(lv)補貼(tie)了開發商(shang)的融資成(cheng)本。對于開發商(shang)而(er)言，及時低(di)成(cheng)本的現金流是(shi)生(sheng)命(ming)線。

“一般而言，銀(yin)行存款利(li)率(lv)走高(gao)(gao)(gao)，貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)自(zi)然(ran)也會走高(gao)(gao)(gao)。流動性弱(ruo)的房(fang)貸(dai)(dai)，利(li)率(lv)自(zi)然(ran)應(ying)該高(gao)(gao)(gao)。當這個利(li)率(lv)在一定社會約(yue)束下(xia)不能夠提(ti)高(gao)(gao)(gao)的情(qing)況下(xia)，自(zi)然(ran)就會出現‘房(fang)貸(dai)(dai)荒’的現象(xiang)。”連平表示。

嚴(yan)控房(fang)貸(dai)風險仍是今年(nian)銀監(jian)(jian)會(hui)的(de)監(jian)(jian)管重(zhong)點。銀監(jian)(jian)會(hui)相關(guan)負責人明(ming)確表(biao)示，銀監(jian)(jian)會(hui)嚴(yan)格執行國務院關(guan)于房(fang)地產開發貸(dai)款、個人住(zhu)房(fang)貸(dai)款、土地儲備(bei)貸(dai)款等(deng)關(guan)于房(fang)地產貸(dai)款的(de)有關(guan)政策。

“目前(qian)以(yi)土地(di)或房產為抵(di)押的貸款(kuan)占(zhan)銀(yin)(yin)行(xing)總貸款(kuan)的40%至50%。隨著(zhu)樓市漸漸進入高風(feng)險期，銀(yin)(yin)行(xing)不得不追加大量的壞賬撥備和資本補(bu)充，這意味著(zhu)銀(yin)(yin)行(xing)正在為房地(di)產下行(xing)風(feng)險買單。”李宇(yu)嘉(jia)指出。

市場上越(yue)是(shi)需要資金來緩解壓力(li)的中(zhong)小(xiao)房企越(yue)是(shi)基本得不(bu)到(dao)銀(yin)行的開發貸款，如果房貸不(bu)能及(ji)時(shi)到(dao)位，開發商(shang)無疑陷入困境。

房(fang)(fang)貸的(de)(de)扭曲引發(fa)購房(fang)(fang)者觀望、開(kai)發(fa)商承(cheng)壓，從需(xu)求端(duan)減少了房(fang)(fang)地產(chan)市場的(de)(de)資(zi)金補給，與(yu)開(kai)發(fa)貸一(yi)同收緊的(de)(de)中(zhong)小房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)資(zi)金鏈條(tiao)，中(zhong)小房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)通過(guo)信托、影子銀行周轉(zhuan)的(de)(de)路徑亦被切(qie)斷(duan)，房(fang)(fang)地產(chan)市場的(de)(de)兩極分(fen)化將會(hui)出現，而這并非房(fang)(fang)地產(chan)市場的(de)(de)健康良性發(fa)展的(de)(de)題中(zhong)之義。（記(ji)者 張(zhang)玉）

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