每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 金微 發自(zi)北京    

每經記者 金微 發自北京

受樓市成(cheng)交(jiao)量下滑的影響，近(jin)期多(duo)地(di)(di)頻現(xian)土地(di)(di)底價(jia)出讓(rang)或流拍(pai)現(xian)象。其中，濟(ji)南、杭(hang)州等地(di)(di)近(jin)兩月甚至出現(xian)土地(di)(di)零成(cheng)交(jiao)。

中國指數研究(jiu)院最新報告顯示(shi)，5月(yue)(yue)全國300個城市共成(cheng)交(jiao)土地(di)1767宗，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)少(shao)19%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)少(shao)45%；土地(di)出(chu)讓金總額1375億元，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)30%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)38%。土地(di)成(cheng)交(jiao)量和出(chu)讓金均銳減(jian)。而(er)5月(yue)(yue)土地(di)成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)6221萬(wan)平方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)少(shao)26%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)少(shao)49%。其中，住宅用地(di)414塊，環(huan)比(bi)(bi)(bi)減(jian)少(shao)37%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)減(jian)少(shao)54%；成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)1774萬(wan)平方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)42%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降(jiang)56%。

昨日（6月(yue)8日），上海易居房地(di)(di)(di)產研究院副院長楊紅旭在(zai)接受 《每(mei)日經濟新聞》記者采訪時(shi)說，土地(di)(di)(di)市場確實正(zheng)在(zai)降(jiang)溫，而(er)且(qie)年內還會進一步(bu)降(jiang)溫，對土地(di)(di)(di)財(cai)政是負面影響，“今年的土地(di)(di)(di)出讓金可(ke)能會低于去年，地(di)(di)(di)方政府的償債(zhai)壓力加大，所以有驅動力放松調控，刺激房地(di)(di)(di)產。”

頻現土地流拍

與往年(nian)土地市(shi)場火熱(re)的景象(xiang)相比，今年(nian)交(jiao)易異常冷清(qing)，甚至有部分城(cheng)市(shi)兩個月都未成(cheng)交(jiao)一(yi)宗。“打響(xiang)樓市(shi)降價第一(yi)槍”的杭(hang)州土地市(shi)場，從今年(nian)3月至今，杭(hang)州主城(cheng)區(qu)尚未出讓過一(yi)宗宅地。6月杭(hang)州推出的12宗土地，僅有1宗商住用(yong)地，其余全(quan)都是(shi)商業用(yong)地。

杭(hang)州當地媒體(ti)稱(cheng)，有關部門有意(yi)控制土地出(chu)(chu)讓是出(chu)(chu)于(yu)降(jiang)低(di)樓市庫存(cun)壓力(li)的(de)考慮，去年(nian)出(chu)(chu)讓的(de)土地項目(mu)將在今(jin)年(nian)形成供應(ying)高峰。

不僅杭州(zhou)土地(di)(di)(di)市(shi)場低迷，全國其(qi)他(ta)地(di)(di)(di)區推出(chu)(chu)的土地(di)(di)(di)成交數量也(ye)(ye)出(chu)(chu)現銳減，而且大多數地(di)(di)(di)塊以底價(jia)出(chu)(chu)讓(rang)。6月(yue)5日，武漢10宗土地(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)就有9宗地(di)(di)(di)以底價(jia)成交，其(qi)他(ta)地(di)(di)(di)塊則出(chu)(chu)現無人(ren)報價(jia)最后流拍(pai)。5月(yue)27日，沈陽(yang)土地(di)(di)(di)交易中(zhong)心3宗土地(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)，因無人(ren)報名參與競拍(pai)，導(dao)致(zhi)全部流拍(pai)。5月(yue)，沈陽(yang)共(gong)推出(chu)(chu)18宗地(di)(di)(di)塊，其(qi)中(zhong)10塊流拍(pai)。長沙、佛山也(ye)(ye)經(jing)歷了土地(di)(di)(di)流拍(pai)的尷尬(ga)局面，

土地(di)市場(chang)的(de)(de)低迷現(xian)狀(zhuang)，不(bu)僅(jin)出(chu)(chu)現(xian)在二(er)、三(san)線城(cheng)市，一、二(er)線也(ye)(ye)未能幸免。其(qi)中，廣州、南(nan)京等地(di)即使有土地(di)成(cheng)交，也(ye)(ye)多為底價成(cheng)交。而上(shang)海計劃推(tui)出(chu)(chu)的(de)(de)2幅地(di)塊因無人競拍而延期出(chu)(chu)讓。

土(tu)地(di)市場(chang)不僅出(chu)現(xian)流拍，有的(de)地(di)方甚至出(chu)現(xian)零成交(jiao)。比如5月的(de)濟(ji)南土(tu)地(di)市場(chang)就頗為冷清，再(zai)現(xian)出(chu)讓、成交(jiao)“雙掛零”的(de)局面。

土地市場(chang)的降溫，帶(dai)來土地出讓(rang)金的萎(wei)縮。易居房地產研究院最新數據顯(xian)示(shi)，10個(ge)典型城市5月(yue)份土地出讓(rang)金收入578億(yi)元(yuan)，環比下降20.3%，同比下降24.6%，這是該指標20個(ge)月(yue)來首次落入同比下滑區(qu)間。

土地財政短期難變

除了土地(di)(di)(di)(di)出(chu)讓金下滑(hua)，與(yu)房地(di)(di)(di)(di)產相關的稅(shui)(shui)種(zhong)收(shou)(shou)入也(ye)出(chu)現銳減。財政(zheng)部公布的4月份公共財政(zheng)收(shou)(shou)支數據顯示(shi)，房地(di)(di)(di)(di)產營業稅(shui)(shui)環(huan)比銳減102億(yi)元(yuan)。地(di)(di)(di)(di)方稅(shui)(shui)收(shou)(shou)收(shou)(shou)入、土地(di)(di)(di)(di)出(chu)讓金“雙降”，房地(di)(di)(di)(di)產因素拖累地(di)(di)(di)(di)方財政(zheng)收(shou)(shou)入已成不(bu)爭的事實。

同(tong)策咨(zi)詢(xun)研究部(bu)發布(bu)的(de)《45個樓市限購城市土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)依賴(lai)度(du)分析報告(gao)》顯示，杭州、佛(fo)山、南京、長沙4個城市土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)依賴(lai)程度(du)超過100%，佛(fo)山則達到147.5%，寧波的(de)土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)依賴(lai)度(du)為85.1%。

同策咨詢機構研究部總監張宏偉認(ren)為，對于基本面不太(tai)好的城市來講，地(di)方(fang)政(zheng)府對土地(di)財政(zheng)的依賴程度表現得更為突出，比如杭(hang)州、寧波、溫州。不過，他認(ren)為，中(zhong)國(guo)地(di)方(fang)政(zheng)府出現債(zhai)務(wu)違約的可(ke)能性不大，一方(fang)面中(zhong)國(guo)體制與美(mei)國(guo)聯邦(bang)制不同；另一方(fang)面地(di)方(fang)政(zheng)府可(ke)以通過借新償舊來緩解債(zhai)務(wu)壓力。

土(tu)地(di)市場降溫也引發社會對(dui)土(tu)地(di)財政(zheng)的討論。去年(nian)全國(guo)土(tu)地(di)出讓收(shou)入(ru)(ru)總(zong)金額達4.1萬億(yi)元(yuan)，今(jin)年(nian)一(yi)季(ji)度土(tu)地(di)出讓收(shou)入(ru)(ru)達到1.08萬億(yi)元(yuan)，同期地(di)方財政(zheng)收(shou)入(ru)(ru)1.95萬億(yi)元(yuan)。土(tu)地(di)出讓收(shou)入(ru)(ru)與地(di)方公(gong)共財政(zheng)收(shou)入(ru)(ru)比達1:1.8，地(di)方財政(zheng)對(dui)土(tu)地(di)的依(yi)賴(lai)程度并沒有減輕。

中央財(cai)(cai)經(jing)大學財(cai)(cai)經(jing)研究院(yuan)院(yuan)長(chang)王雍(yong)君說，“在(zai)經(jing)濟增長(chang)趨(qu)緩的時(shi)候(hou)，地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)對土地(di)出讓金的依賴(lai)程度更高。地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)想要(yao)(yao)戒除對‘土地(di)財(cai)(cai)政(zheng)’的依賴(lai)，應該需要(yao)(yao)一個過程。”

華中科技大學教授中國鄉村治理(li)研究(jiu)中心主(zhu)任(ren)賀雪峰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說(shuo)，土地(di)財政作為城市(shi)基(ji)礎設施的基(ji)礎，是進一(yi)步支撐城市(shi)擴(kuo)大的重要保障，如(ru)果地(di)方政府沒有(you)土地(di)出讓收(shou)入(ru)，城市(shi)基(ji)礎設施建設就(jiu)跟(gen)不上。

張宏(hong)偉(wei)則認為，土地(di)(di)(di)(di)出讓金減少不(bu)(bu)是壞事(shi)，可以促地(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府調(diao)整產(chan)業結構，“如果土地(di)(di)(di)(di)市(shi)(shi)(shi)場(chang)不(bu)(bu)好，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)建設(she)怎(zen)么辦(ban)，債務怎(zen)么辦(ban)，地(di)(di)(di)(di)方不(bu)(bu)能單(dan)純依(yi)賴房地(di)(di)(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)，需要新興戰略型產(chan)業，更多(duo)地(di)(di)(di)(di)進行結構調(diao)整以促城(cheng)市(shi)(shi)(shi)轉型。”