每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 王杰 發自北(bei)京    

每經記者(zhe) 王杰 發(fa)自(zi)北京(jing)

一手在天津拿“地王”，一手將(jiang)此前拿下的南京“地王”分割出售，央企中冶置業的舉(ju)動多少(shao)讓人有(you)些費解。

6月4日，龍湖地產宣布，已斥(chi)資(zi)約25.4億元拿(na)下中國中冶(ye)旗下金(jin)名城置業(ye)有限公司（以(yi)下簡稱金(jin)名城置業(ye)）股權及其擁有的部(bu)分地塊。這一占地4.6萬(wan)平(ping)方米的土地，約為3年前中冶(ye)置業(ye)耗資(zi)約121億元在南(nan)京拿(na)下的濱(bin)江(jiang)1號地塊的約1/12面積。

在5月30日，中(zhong)國中(zhong)冶宣(xuan)布，計劃將占地35.4萬平方米的濱江1號地塊中(zhong)的約一半(ban)土地面(mian)積以7家(jia)子公司(si)股權及(ji)相關債權的形(xing)式出讓。

但讓人(ren)看不懂的(de)是，就(jiu)在(zai)幾天(tian)前(qian)，中冶置業(ye)以49.49億元在(zai)天(tian)津添得雙料(liao)“地王”項目。

上海易居研究院研究員嚴躍進(jin)向《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)分(fen)析，如此取舍地(di)王(wang)，可以理解(jie)為中(zhong)冶在(zai)區域市(shi)場(chang)和財務范(fan)疇(chou)中(zhong)的一(yi)個大調整。對于中(zhong)冶來說，南京“地(di)王(wang)”項目(mu)(mu)略有(you)(you)失意(yi)，目(mu)(mu)前正有(you)(you)意(yi)通過(guo)天津(jin)“地(di)王(wang)”項目(mu)(mu)贏取一(yi)個翻身仗。

保障房利潤下降

中(zhong)冶是我國保(bao)障(zhang)房領域的(de)龍頭。2009年，時(shi)任中(zhong)冶置(zhi)業母公司中(zhong)國中(zhong)冶總裁沈鶴庭曾(ceng)表示，與其在商(shang)品房市場上高成(cheng)本(ben)競爭，不(bu)如進入保(bao)障(zhang)房這個競爭不(bu)是很(hen)激(ji)烈的(de)“藍海”，通過擴大規模，迅速(su)占領較大的(de)市場份額。

但保障房并(bing)不是想象(xiang)中(zhong)的“藍海”。

中(zhong)國中(zhong)冶2013年(nian)財報指(zhi)出，公(gong)司房(fang)地(di)(di)產業務實現毛(mao)利(li)51.17億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)下降13.48%；2013年(nian)度及(ji)2012年(nian)度，公(gong)司房(fang)地(di)(di)產開發業務的總體毛(mao)利(li)率(lv)(lv)分別(bie)為19.40%和23.41%，毛(mao)利(li)率(lv)(lv)下降，主(zhu)要(yao)由于(yu)毛(mao)利(li)率(lv)(lv)較低(di)的保障(zhang)性住房(fang)項目及(ji)一級土地(di)(di)開發項目等占(zhan)房(fang)地(di)(di)產板塊收入比(bi)(bi)重增加。

在此情況下(xia)，在2012年，中冶置業(ye)集團提出，戰略(lve)性退(tui)出保障性住房和(he)基礎設施投資兩項業(ye)務。

在嚴躍進看(kan)來，在保障房(fang)利潤(run)變(bian)低的(de)情況(kuang)下，較快實現(xian)現(xian)金周轉(zhuan)成為中(zhong)(zhong)冶的(de)一(yi)個主要想法。“兩退”一(yi)方面(mian)為中(zhong)(zhong)冶甩掉(diao)了部分包(bao)袱，另一(yi)方面(mian)也(ye)在盤(pan)活資產的(de)同(tong)時贏取了一(yi)大筆資金。

2009年，中冶置業與南(nan)京(jing)市國有資產(chan)投(tou)資管理控(kong)股(gu)（集團）有限公司、南(nan)京(jing)市下關區政府簽訂了《南(nan)京(jing)下關濱江(jiang)區域老城(cheng)區改(gai)造項(xiang)目(mu)整(zheng)體開發合作協議》，計劃(hua)(hua)開發濱江(jiang)地塊，預(yu)計項(xiang)目(mu)拆遷(qian)總費用約132.9億(yi)元，計劃(hua)(hua)兩年之內完成拆遷(qian)工(gong)作。

隨后三方成(cheng)立南(nan)(nan)京(jing)臨江(jiang)老城改造建設投資有限公(gong)司（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)南(nan)(nan)京(jing)臨江(jiang)公(gong)司），中(zhong)冶置業持股80%，2010年(nian)9月(yue)，南(nan)(nan)京(jing)臨江(jiang)公(gong)司分別以121億元(yuan)和(he)79億元(yuan)的(de)價格拿下(xia)南(nan)(nan)京(jing)濱江(jiang)1號和(he)3號地(di)塊，成(cheng)為當年(nian)的(de)全國“地(di)王”。

但“地(di)王”的(de)進(jin)展情況并不順(shun)利。《每日(ri)經(jing)濟新聞》2012年10月30日(ri)報(bao)道稱，南京(jing)房(fang)地(di)產(chan)開發建設促進(jin)會(hui)一位負(fu)責人表(biao)示(shi)，該區域(yu)涉及大(da)量(liang)南京(jing)老市(shi)民，拆遷困難。最終，中冶置業(ye)從(cong)2010年9月份拿地(di)至今無(wu)實質性開發進(jin)展，中冶置業(ye)的(de)資(zi)金鏈也(ye)因(yin)此始終無(wu)法(fa)解壓。

時(shi)至今日，中冶置業(ye)南京(jing)下關巨無霸“地王”項(xiang)目的(de)命運，變成1號地分多塊轉讓(rang)，2號地遭政府收(shou)回，3號地自己(ji)開(kai)發。

睿(rui)信致成管理(li)咨詢董事總(zong)經(jing)理(li)薛迥文告訴《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者，1號地(di)分割(ge)出(chu)讓，總(zong)體來說是種利好，一能補充(chong)現金流，二是釋放了(le)“地(di)王”的風(feng)險(xian)，成功出(chu)讓等于給中冶(ye)卸(xie)下了(le)高風(feng)險(xian)、資(zi)金壓(ya)力很大的項目。

分割出售獲利3億

在轉讓南京“地王”的同時(shi)，中冶置業再次在土地市場出手。

近日，天津“新八大里”的(de)首宗地(di)(di)塊以(yi)49.49億元(yuan)底價(jia)成(cheng)交，接盤者為中冶置業。該地(di)(di)塊成(cheng)交樓面價(jia)為14140元(yuan)/平(ping)方米，創下天津年(nian)內總價(jia)與單價(jia)“雙料(liao)地(di)(di)王”。

該(gai)地塊對(dui)競買人資格作出了較為嚴苛(ke)的限(xian)制(zhi)。據了解(jie)，該(gai)地塊不(bu)接(jie)受聯合(he)(he)競買，如果是有合(he)(he)作意向開發的，須(xu)在報名前成立新公(gong)司再參與競買，此外還(huan)提出為響應國家京津冀一體化政策，競買單位(wei)需(xu)整合(he)(he)企業(ye)資源，并將企業(ye)華北分(fen)部設立于(yu)項目宗地中，且須(xu)自持辦(ban)公(gong)面積不(bu)小(xiao)于(yu)3萬(wan)平方米，3年內不(bu)得銷售。

在競買人的(de)資格限定中還明確表(biao)示，競買單位(wei)須提供與國際化招(zhao)商運營團隊簽訂的(de)合作(zuo)協議。該招(zhao)商團隊應擁有世界500強企業客戶不(bu)少(shao)于30家，擁有國際一線(xian)品(pin)牌客戶不(bu)少(shao)于30個(ge)。

如此嚴苛的條件無疑將諸(zhu)多房企擋在(zai)了門(men)外，甚至有業內(nei)人士(shi)表示，此類設置苛刻條件的地(di)塊(kuai)，容易引(yin)來(lai)有內(nei)定的疑問。

對(dui)于中冶(ye)置(zhi)業(ye)在(zai)天津(jin)大手筆拿(na)“地(di)王(wang)”，一(yi)位離職的(de)(de)中冶(ye)置(zhi)業(ye)中層管理(li)人員歸結(jie)為“天津(jin)是（中冶(ye)）老(lao)根據地(di)”。他說，中冶(ye)在(zai)天津(jin)曾耕耘(yun)多年(nian)，在(zai)京(jing)津(jin)的(de)(de)動(dong)作(zuo)就是正常的(de)(de)動(dong)作(zuo)，去外(wai)面可能水土不(bu)服。

薛(xue)迥文對《每日經濟新聞》記者分析，中冶一(yi)手拿“地王”，一(yi)手甩“地王”，某種(zhong)程度上可(ke)以視作一(yi)種(zhong)資(zi)產(chan)重組，把其中一(yi)些(xie)占壓(ya)資(zi)金(jin)的資(zi)產(chan)賣(mai)掉，根據自(zi)身擅長(chang)的產(chan)品(pin)和區域，進行資(zi)源重組，把優勢和機會更集中化。

嚴躍進算(suan)了(le)一筆賬，他表示，目前上海證大、東南亞(ya)深富公司以及龍(long)湖地產共計以55.1億(yi)元(yuan)接手了(le)部分(fen)項目，而1號地當時的成交(jiao)價格(ge)為121.41億(yi)元(yuan)，可(ke)以說中(zhong)冶已經(jing)拿回了(le)該地塊超過1/3的投入。

根據(ju)中國(guo)中冶相關(guan)公(gong)告，公(gong)司今年3月11日(ri)以(yi)29.7億元(yuan)轉讓(rang)3筆資(zi)產，獲(huo)(huo)利2.64億元(yuan)，5月30日(ri)以(yi)25.39億元(yuan)轉讓(rang)上述項目，獲(huo)(huo)利0.82億元(yuan)，即該公(gong)司已獲(huo)(huo)利3.46億元(yuan)。