為(wei)住房按揭貸款焦(jiao)灼的不僅(jin)僅(jin)是購(gou)房人(ren)，還有商業銀行。

“其(qi)實對(dui)于銀(yin)行來說，住房(fang)(fang)按揭貸(dai)款保(bao)持在基準利率就已經沒什(shen)么(me)賺頭了，大面積打(da)折幾乎(hu)是不可能的”，某上市銀(yin)行相關(guan)人(ren)士對(dui)《證券日(ri)報》記者表示，“目前調整(zheng)房(fang)(fang)貸(dai)信貸(dai)政策的主要是原(yuan)本貸(dai)款利率上浮比較多的銀(yin)行，其(qi)他銀(yin)行多數(shu)都沒有調整(zheng)空間”。

《證券日(ri)(ri)報》記(ji)者近(jin)日(ri)(ri)調(diao)(diao)查了解到，距離雖然監(jian)管部門的(de)(de)“窗(chuang)口(kou)指導”已(yi)經過(guo)了一個多(duo)月，但是(shi)北京地(di)區多(duo)數(shu)銀行(xing)并(bing)沒有下調(diao)(diao)住(zhu)房(fang)按(an)揭貸款的(de)(de)利率(lv)，目前基準(zhun)利率(lv)仍(reng)是(shi)多(duo)數(shu)銀行(xing)給首套房(fang)貸款開出的(de)(de)價(jia)碼，僅有少數(shu)幾(ji)家銀行(xing)能夠提(ti)(ti)供貸款利率(lv)優(you)(you)惠(hui)”。鏈家地(di)產(chan)位于北京市豐臺區的(de)(de)中(zhong)介(jie)人士告訴本報記(ji)者，目前銀行(xing)提(ti)(ti)供的(de)(de)為數(shu)不多(duo)的(de)(de)9折利率(lv)都(dou)是(shi)附條件的(de)(de)，不過(guo)“農(nong)業銀行(xing)（601288）和(he)匯豐銀行(xing)給予首套房(fang)貸款的(de)(de)9.5折優(you)(you)惠(hui)基本沒什么過(guo)多(duo)的(de)(de)限制”。

監管“喊話”

5月12日，人民(min)銀行(xing)劉士(shi)余副(fu)行(xing)長主(zhu)持(chi)召開住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)金(jin)(jin)融服(fu)務(wu)(wu)專題座談(tan)會(hui)(hui)(hui)，研究落實差(cha)別化(hua)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)信(xin)貸(dai)(dai)政(zheng)策、改進住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)金(jin)(jin)融服(fu)務(wu)(wu)有(you)(you)關(guan)工作(zuo)(zuo)。工商(shang)銀行(xing)（601398）、農(nong)業銀行(xing)、中國銀行(xing)（601988）、建(jian)(jian)設(she)銀行(xing)（601939）、交通銀行(xing)（601328）等(deng)15家商(shang)業銀行(xing)參(can)加(jia)(jia)了會(hui)(hui)(hui)議。會(hui)(hui)(hui)議對(dui)進一步改善(shan)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)金(jin)(jin)融服(fu)務(wu)(wu)工作(zuo)(zuo)提(ti)出以下要(yao)求(qiu)：一是合(he)理(li)(li)(li)配置(zhi)信(xin)貸(dai)(dai)資源(yuan)，優先滿(man)足居民(min)家庭(ting)首次購(gou)買自(zi)住(zhu)(zhu)普通商(shang)品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)需求(qiu)；二是科學合(he)理(li)(li)(li)定價(jia)，綜(zong)合(he)考慮財務(wu)(wu)可持(chi)續、風(feng)險(xian)(xian)管理(li)(li)(li)等(deng)因素，合(he)理(li)(li)(li)確定首套房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)利率水平(ping)；三(san)是提(ti)高(gao)服(fu)務(wu)(wu)效率，及時(shi)審批(pi)和發放(fang)符(fu)合(he)條件的(de)個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)；四是有(you)(you)效防范信(xin)貸(dai)(dai)風(feng)險(xian)(xian)，嚴格執行(xing)個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)各(ge)項管理(li)(li)(li)規(gui)定，加(jia)(jia)強對(dui)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)風(feng)險(xian)(xian)的(de)監測分析(xi)；五是建(jian)(jian)立(li)信(xin)息(xi)溝通機制，對(dui)社會(hui)(hui)(hui)關(guan)注的(de)熱點(dian)問題，及時(shi)給予(yu)回(hui)應。

央行的喊話或者說(shuo)窗口(kou)指導顯(xian)然也(ye)是“事出有因”的。

今年(nian)以來，多個城市個人住房(fang)貸款并(bing)未(wei)出現(xian)往年(nian)“年(nian)初放松、額(e)度充(chong)裕”的(de)(de)現(xian)象，而是(shi)反(fan)常地延續著(zhu)去年(nian)年(nian)底(di)的(de)(de)普(pu)遍(bian)收緊趨勢，尤其是(shi)北京(jing)、上海、廣州、深圳等一線(xian)城市，多家銀(yin)行(xing)個人住房(fang)貸款總體依然趨緊。部(bu)分區(qu)域甚至(zhi)出現(xian)了銀(yin)行(xing)大面(mian)積將首(shou)套(tao)房(fang)房(fang)貸利率(lv)上浮10%的(de)(de)情(qing)況。

利率優惠難得

如今距離(li)監(jian)管部(bu)門喊話或(huo)者說窗口指導已經過(guo)了逾一個月(yue)，但本(ben)報記者走訪調(diao)查發現，原本(ben)已經實行基準利率的(de)銀(yin)行多數并(bing)沒有改(gai)變貸款利率政(zheng)策，僅有少數曾(ceng)經上浮利率的(de)銀(yin)行有小幅度的(de)調(diao)降舉措。

記者近日走訪了包括城(cheng)商行(xing)、股份制銀(yin)行(xing)和國有銀(yin)行(xing)在內的(de)多家(jia)銀(yin)行(xing)，獲(huo)得的(de)答案多是“本行(xing)的(de)房貸政策(ce)并未調整(zheng)”。

記者了解到，目前農業銀(yin)(yin)行(xing)(xing)和匯豐銀(yin)(yin)行(xing)(xing)可以提(ti)供9.5折的(de)貸款利(li)率(lv)優惠(hui)，不(bu)過(guo)這(zhe)兩家銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)利(li)率(lv)優惠(hui)并(bing)非(fei)近(jin)期(qi)才提(ti)供的(de)，相關(guan)人士也對記者表示“總行(xing)(xing)并(bing)沒有(you)出臺新政策”。而工商銀(yin)(yin)行(xing)(xing)、北京銀(yin)(yin)行(xing)(xing)（601169）、招商銀(yin)(yin)行(xing)(xing)（600036）、渤海(hai)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)、南京銀(yin)(yin)行(xing)(xing)（601009）等都(dou)是(shi)執(zhi)行(xing)(xing)基準利(li)率(lv)。

不過，銀行確實在努力(li)加快放款速度。“我們銀行一(yi)般兩周(zhou)(zhou)左右、最慢三周(zhou)(zhou)就可以(yi)實現放款”，南京銀行一(yi)位(wei)信貸經理(li)對記者表示。

鏈(lian)家(jia)地(di)產的(de)有關人(ren)士(shi)也(ye)印證了基準利率當(dang)道的(de)觀點，“近一個月銀行(xing)(xing)的(de)房貸利率大多沒什么變化(hua)，而且幾乎(hu)所有的(de)銀行(xing)(xing)對于額度(du)都(dou)比(bi)較吝惜，即便是同一家(jia)銀行(xing)(xing)對于不(bu)同二手房中(zhong)介給出的(de)審批額度(du)也(ye)不(bu)同，此外(wai)，被市場熱切關注的(de)9折貸款都(dou)是附條(tiao)件的(de)，并不(bu)具有代表性”。

以(yi)北(bei)(bei)京農商行(xing)為例(li)，該行(xing)面向大多數客戶的(de)(de)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率是在(zai)基準利率基礎上享(xiang)受(shou)9.5折的(de)(de)優(you)惠，但必須滿足三個條件(jian)：以(yi)家庭為單位的(de)(de)首套(tao)房(fang)(fang)、貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)者(zhe)月(yue)收入(ru)大于月(yue)供、無不(bu)良征信(xin)記錄等。“但是，北(bei)(bei)京市豐臺區的(de)(de)二手房(fang)(fang)購(gou)房(fang)(fang)人(ren)可以(yi)在(zai)北(bei)(bei)京農商行(xing)享(xiang)受(shou)到9折的(de)(de)利率優(you)惠，前提是在(zai)該行(xing)做資(zi)金(jin)監管(guan)”，上述(shu)中介人(ren)士介紹，“該行(xing)在(zai)房(fang)(fang)山(shan)地區甚至對部分資(zi)質特別好的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)人(ren)提供8.5折的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率，不(bu)過成功審批還是比較難的(de)(de)”。

而另一(yi)家提供(gong)9折(zhe)貸款(kuan)的是中(zhong)信(xin)銀行(xing)（601998），該(gai)行(xing)與偉(wei)業我愛(ai)我家集團簽訂(ding)合作協議，約定我愛(ai)我家客(ke)戶可從(cong)中(zhong)信(xin)銀行(xing)獲得專項信(xin)貸額(e)度(du)保障(zhang)，還針對北京地區(qu)推出首套房貸利(li)率9折(zhe)優惠(hui)。中(zhong)信(xin)銀行(xing)消(xiao)費金(jin)融部副總經理奚國光(guang)表(biao)示，“中(zhong)信(xin)銀行(xing)將(jiang)首套房利(li)率下浮10%，得益(yi)于與我愛(ai)我家合作。雙方資源(yuan)共享，能(neng)產(chan)生一(yi)些超(chao)額(e)利(li)潤，并(bing)將(jiang)超(chao)額(e)利(li)潤轉交給客(ke)戶。”

另據記者了解，還有部分銀行通過“捆綁銷售”的(de)模式提(ti)供9折(zhe)貸款(kuan)利率優惠，例如在貸款(kuan)的(de)同(tong)時(shi)需要購買該銀行的(de)保(bao)險(xian)箱服務(wu)，收費約為兩、三千元。

當(dang)然，也并(bing)非(fei)所有的(de)銀(yin)行都沒有動作，“原本利率高、賺(zhuan)得(de)相對(dui)多些(xie)的(de)銀(yin)行肯定要(yao)讓一(yi)些(xie)利潤的(de)”，某股份制銀(yin)行有關人士對(dui)記者表(biao)示，“監管部門(men)的(de)要(yao)求也是涉及(ji)民生(sheng)的(de)貸(dai)款，銀(yin)行應(ying)該少賺(zhuan)一(yi)點”。

本報(bao)記者注意到(dao)，一(yi)些曾經將(jiang)首套房貸款利(li)率上浮10%的銀行確實(shi)下(xia)調(diao)了上浮比例、甚至是(shi)回歸了基(ji)準利(li)率，而且下(xia)調(diao)恰恰發生下(xia)央行“喊話”的一(yi)周后。

從央(yang)(yang)行公布數據(ju)來看，5月份住戶中(zhong)長期(qi)貸款增加2021億元。也就是(shi)(shi)說，央(yang)(yang)行“喊話”后，雖然(ran)個(ge)人房貸利(li)率沒有大面(mian)積下(xia)調(diao)，但是(shi)(shi)發放(fang)速(su)度還是(shi)(shi)有所提升(sheng)，總量有所增加。

房貸難 難在哪？

值(zhi)得(de)一(yi)提的(de)是，雖然監管部門要求“不能停(ting)貸”，但目(mu)前(qian)仍有部分股份制銀行和外資(zi)銀行以沒有額度為理由暫(zan)停(ting)該項業務。房貸難(nan)(nan)，究竟難(nan)(nan)在哪？

記者(zhe)在采訪中發現，房貸收緊的背后其(qi)實是銀行(xing)貸款額度審批方式(shi)的變化以及銀行(xing)資金(jin)成(cheng)本的上升。

“我(wo)們銀行(xing)沒有(you)停(ting)止貸款(kuan)，一(yi)切工作還(huan)在正常進行(xing)，不過我(wo)們銀行(xing)每個(ge)月(yue)住(zhu)房按揭貸款(kuan)的(de)(de)貸款(kuan)額度(du)都是(shi)有(you)限的(de)(de)，所以一(yi)般到每月(yue)中旬也就發放完畢了，下半(ban)個(ge)月(yue)貸款(kuan)人(ren)要等待其(qi)他(ta)人(ren)還(huan)款(kuan)并置換(huan)出額度(du)來”，某(mou)城(cheng)商(shang)行(xing)有(you)關人(ren)士對本報記者表(biao)示(shi)。

記者通過與(yu)多家(jia)銀(yin)(yin)行(xing)交流發(fa)現(xian)(xian)，以往(wang)銀(yin)(yin)行(xing)房貸規模往(wang)往(wang)采取總額控(kong)制，因此各銀(yin)(yin)行(xing)大(da)多是(shi)(shi)“年(nian)(nian)初松、年(nian)(nian)底緊(jin)”，但去(qu)年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)以來(lai)，央行(xing)對于銀(yin)(yin)行(xing)的(de)信(xin)貸控(kong)制采取按(an)月審批額度(du)的(de)方式，于是(shi)(shi)銀(yin)(yin)行(xing)對住房貸款(kuan)的(de)額度(du)審批也變成了每個(ge)季度(du)、每個(ge)月進(jin)行(xing)調節和(he)控(kong)制，因此今年(nian)(nian)年(nian)(nian)初并沒有出現(xian)(xian)往(wang)年(nian)(nian)房貸偏松的(de)情況。此外，由于去(qu)年(nian)(nian)“年(nian)(nian)初寬松、下半(ban)年(nian)(nian)按(an)月審批”的(de)“轉(zhuan)軌后遺癥”，今年(nian)(nian)一季度(du)多家(jia)銀(yin)(yin)行(xing)還(huan)需要為去(qu)年(nian)(nian)審批的(de)貸款(kuan)“還(huan)債”。

從銀行吸儲的資(zi)金(jin)成本來(lai)看，目(mu)(mu)前房(fang)貸基準利(li)率(lv)(lv)為6.55%，而銀行五年(nian)期(qi)的存(cun)款利(li)率(lv)(lv)絕大多數已‘一浮到頂’至5.225%，也(ye)就是說(shuo)，存(cun)貸差僅為1.325%，遠遠低于(yu)銀行綜合凈息(xi)差，如果房(fang)貸利(li)率(lv)(lv)再打折，那么(me)存(cun)貸差將跌破1%。這還沒(mei)有考慮銀行目(mu)(mu)前很大一部分的資(zi)金(jin)來(lai)自理(li)財(cai)產(chan)品，這部分資(zi)金(jin)的成本更(geng)高(gao)，尤其目(mu)(mu)前臨近(jin)年(nian)中考核(he)，預期(qi)收(shou)益(yi)收(shou)益(yi)率(lv)(lv)超(chao)過6%的銀行理(li)財(cai)產(chan)品并非個案。而且，由于(yu)目(mu)(mu)前房(fang)地產(chan)市場(chang)量價齊跌，不良貸款的風險(xian)加大，銀行房(fang)貸業(ye)務的利(li)率(lv)(lv)還必須(xu)注意(yi)覆(fu)蓋可能(neng)產(chan)生的風險(xian)。”

“住房按揭業(ye)務是充分(fen)市場化的業(ye)務，但又是涉(she)及民(min)生關注的業(ye)務，因此銀(yin)行(xing)(xing)也很(hen)為難”，上述股份制銀(yin)行(xing)(xing)人士表示，“畢竟，銀(yin)行(xing)(xing)也是上市公司，還得兼顧股東的利(li)益，不可(ke)能賠(pei)本賺吆喝。”