每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 杜(du)冉樂 發自成都    

每經記者 杜(du)冉樂(le) 發(fa)自成都

是強(qiang)勢托底地市，還是戰略轉(zhuan)型(xing)二級開發？被(bei)稱(cheng)為重慶國企“啄木(mu)鳥”與土(tu)地整治主要(yao)平臺的渝(yu)富資產經(jing)營管(guan)理有限公司（以下(xia)簡稱(cheng)渝(yu)富集團）近來頻(pin)繁現身(shen)土(tu)地拍(pai)賣市場。

上一周，渝富集(ji)團(tuan)連續三天出沒(mei)重慶土地競拍現場，集(ji)中豪擲超(chao)百億拿地，地塊主要位于重鋼老廠區(qu)的大(da)渡(du)口以及雙碑(bei)片區(qu)，拿地面積累計超(chao)過(guo)百萬平方(fang)(fang)米，總(zong)建筑面積378萬平方(fang)(fang)米。

在重(zhong)慶業內人士(shi)看來，渝富(fu)集團未來可能會與(yu)品(pin)牌房企(qi)合作開(kai)發(fa)，像渝開(kai)發(fa)等重(zhong)慶國有房企(qi)均(jun)有這種先例(li)。

另有業內專家表示，不(bu)排除未來(lai)公司會“買進(jin)賣出(chu)”，搞土地資(zi)本(ben)運作，這跟它目前的(de)定(ding)位密(mi)切相(xiang)關。

《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者注意到，上個月底，萬科集團(tuan)高層曾前往渝富集團(tuan)洽談合作事宜。按照重慶國資改革的(de)新(xin)定位(wei)，渝富集團(tuan)將被打造成為(wei)以金(jin)融控股為(wei)核心的(de)國有資本投資運營(ying)公司。

渝富逆市巨資拿地/

重慶市土(tu)(tu)地(di)交(jiao)易中(zhong)心網站的(de)(de)消息透露，在(zai)6月17日、18日與19日，重慶市國土(tu)(tu)局集中(zhong)推出了大(da)渡口重鋼片(pian)區、雙碑多個組(zu)團的(de)(de)地(di)塊，最終被融科置地(di)、金融街(jie)與信達地(di)產等拿下，渝富集團成為這次集中(zhong)拿地(di)的(de)(de)“大(da)地(di)主”。

《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)統計(ji)，渝富(fu)集團連續3天(tian)共計(ji)拿下8宗地塊(kuai)，其(qi)中重鋼片(pian)區占7宗，雙碑組團1宗，累計(ji)土地面(mian)積(ji)101.97萬(wan)平(ping)方米(mi)，建筑面(mian)積(ji)378.8萬(wan)平(ping)方米(mi)，成(cheng)交(jiao)總價110.89億元，全(quan)部為(wei)底價成(cheng)交(jiao)。

實際上，按照重(zhong)慶(qing)市國資(zi)委的(de)要求，早在(zai)10年(nian)前(qian)主要以(yi)處置重(zhong)慶(qing)國企在(zai)工商銀行高達157億元不良債務為(wei)核心業務而成立的(de)渝富集團，曾經號稱是(shi)重(zhong)慶(qing)著(zhu)名的(de)“八(ba)大投”之一，除了其他“七大投”以(yi)實業為(wei)主以(yi)外，它被定位(wei)為(wei)以(yi)金融(rong)為(wei)主，兼顧土(tu)地整治。

“重慶市(shi)一(yi)級(ji)土(tu)地開發任(ren)務主要(yao)由三(san)(san)家國有企業(ye)承擔，分別(bie)是渝富集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、地產(chan)(chan)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)和城投集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)。”重慶中原(yuan)地產(chan)(chan)市(shi)場研究(jiu)總監(jian)孫剛告訴《每日經濟新聞》記者，三(san)(san)家公司定位不一(yi)樣，地產(chan)(chan)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)和城投集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)主要(yao)涉及城改等業(ye)務，渝富集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)主要(yao)集(ji)(ji)中在(zai)主城區，按照退(tui)(tui)二進三(san)(san)（退(tui)(tui)出第二產(chan)(chan)業(ye)，引入第三(san)(san)產(chan)(chan)業(ye)）原(yuan)則，包括重鋼、特鋼等工業(ye)企業(ye)環(huan)保搬遷的(de)地塊(kuai)整(zheng)理(li)，都(dou)由它來運作。

按照中債(zhai)評級(ji)報告透(tou)露的(de)內(nei)容，2013年渝富(fu)集團(tuan)的(de)營業(ye)(ye)毛利(li)率接近40%，雖然與2011年公司營業(ye)(ye)毛利(li)率高達(da)54.9%相比已出現(xian)了較大(da)幅度的(de)下滑(hua)，但當前這(zhe)種毛利(li)率在宏觀經(jing)濟不景氣的(de)大(da)背景下，在各行業(ye)(ye)中仍處于領(ling)先(xian)水平，尤其(qi)是一(yi)級(ji)土地整治，更被看做一(yi)塊肥(fei)肉。

不(bu)過(guo)，一級(ji)土地開發成本大、回收周期長(chang)，變現能力也(ye)存在變數。中債(zhai)評級(ji)報告透露，與(yu)前(qian)兩(liang)年(nian)相比，渝富(fu)集(ji)團去年(nian)底資產負債(zhai)率已呈上升(sheng)趨(qu)勢，達到(dao)了大約62.2%，長(chang)期債(zhai)務(wu)約291.4億(yi)元(yuan)，同比增長(chang)超過(guo)90億(yi)元(yuan)。

渝(yu)(yu)富集團為何要拿地(di)(di)？從上(shang)市房企年報來看(kan)，地(di)(di)產(chan)開發(fa)毛(mao)利(li)(li)率持續下滑已成趨(qu)勢，行業標(biao)桿萬科(ke)去年結轉毛(mao)利(li)(li)率也僅有22.3%。另(ling)據《經(jing)濟觀察報》前不(bu)(bu)久援引(yin)渝(yu)(yu)富集團一位中層管理(li)人員報道稱，與重慶(qing)地(di)(di)產(chan)集團和(he)重慶(qing)城投相比，渝(yu)(yu)富集團手中的(de)(de)土(tu)地(di)(di)更多是在(zai)處(chu)理(li)企業債務和(he)資產(chan)的(de)(de)過程中獲(huo)得的(de)(de)，這(zhe)類土(tu)地(di)(di)今后將會(hui)越來越少(shao)，由此(ci)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)考慮將土(tu)地(di)(di)價值延長(chang)、延伸。

在孫(sun)剛看來，渝富(fu)集團(tuan)很少(shao)有二級開(kai)發(fa)業務，目(mu)前可能是(shi)擔心土地(di)(di)流拍，名義上是(shi)自己整理土地(di)(di)后自己再拿地(di)(di)。熟悉(xi)重慶房企高(gao)層的重慶大學房地(di)(di)產MBA教育中心一(yi)位資深(shen)教授亦告(gao)訴(su) 《每日經(jing)濟新聞》記者，“當前土地(di)(di)市場不(bu)理想，地(di)(di)塊不(bu)好賣。今年很多做(zuo)(zuo)一(yi)級開(kai)發(fa)的房企重點做(zuo)(zuo)二級開(kai)發(fa)了，比(bi)如云(yun)南(nan)城投(tou)，不(bu)排(pai)除渝富(fu)會搞‘買進賣出’模式。”

從當前(qian)重(zhong)慶媒體(ti)的公開報道(dao)來看，重(zhong)慶土地(di)市場(chang)在五月回暖(nuan)之后行情急轉直下，房(fang)企拿(na)地(di)開始趨(qu)于謹慎(shen)，底(di)價(jia)成交者(zhe)居多。實際上，渝富集(ji)團巨資拿(na)地(di)相當于一種托底(di)行為。

不排(pai)除“買進(jin)賣(mai)出”/

渝(yu)富集團下一(yi)步意欲何為？

《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)從(cong)渝富(fu)(fu)集團官網發現，渝富(fu)(fu)集團在地產(chan)發展(zhan)板塊已(yi)成立了地產(chan)發展(zhan)事業(ye)(ye)部、渝富(fu)(fu)地產(chan)公(gong)司、城市新區建設公(gong)司、工業(ye)(ye)博(bo)物館置業(ye)(ye)。其中，地產(chan)發展(zhan)事業(ye)(ye)部將統籌前面提及的3家(jia)公(gong)司。

今年初，渝富地產被批準允許(xu)開展(zhan)房地產開發經(jing)營業務(wu)(wu)。按照集(ji)團2014年業務(wu)(wu)目(mu)標(biao)，地產發展(zhan)事業部被要(yao)求(qiu)打(da)好突(tu)擊(ji)戰(zhan)，開辟新(xin)的業務(wu)(wu)領域。

那么，這是否意(yi)味著渝富(fu)集團(tuan)將在(zai)一(yi)、二級市場聯動開發(fa)上“拉弓開箭”？

前述資深(shen)教授透露，渝富集團(tuan)董事長李(li)劍銘原來就是重(zhong)慶(qing)建(jian)工集團(tuan)的董事長，任職(zhi)期限較長，在建(jian)筑領域(yu)資歷較深(shen)，對(dui)于他來說，跨界房(fang)地產的難度并(bing)不大。不過，渝富單純拿地做地產的可(ke)能(neng)性較小，不排除未(wei)來會(hui)“買(mai)進賣出”，搞土地資本運作，這跟它目前的定位(wei)密切相關。

渝(yu)富集團官網還透(tou)露(lu)，今年(nian)5月30日，萬(wan)科(ke)集團總裁(cai)郁亮(liang)曾前(qian)往重慶(qing)密會李劍銘，在(zai)談(tan)到雙方(fang)合作問題上，認為(wei)如(ru)果萬(wan)科(ke)與渝(yu)富攜手合作將是資源和(he)優(you)勢互(hu)補，實(shi)現(xian)效益最大(da)化(hua)的“天(tian)作之(zhi)合”。

前述教授提到，其實這種合作開發模式在重慶國有房(fang)企中并不少見，比如渝開發原來也有很多一級土地(di)開發用(yong)地(di)，后來也選(xuan)擇(ze)了與萬(wan)科(ke)、招商等(deng)地(di)產巨頭合作開發，而萬(wan)科(ke)這些房(fang)企也是看中渝開發有便宜的土地(di)。

面對(dui)住宅地產逐步見頂這(zhe)一趨勢，如何在(zai)規模上尋求新(xin)突破，這(zhe)是去年(nian)(nian)(nian)底以來萬(wan)(wan)科(ke)(ke)集(ji)團(tuan)一直(zhi)在(zai)思考的關(guan)鍵問題。萬(wan)(wan)科(ke)(ke)去年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)報(bao)透露，公(gong)司(si)正(zheng)式(shi)推出(chu)小股操(cao)盤模式(shi)，也即是在(zai)合作項目(mu)中不控股，但項目(mu)仍然由(you)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)團(tuan)隊操(cao)盤，使用(yong)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)品牌和產品體系，共享公(gong)司(si)的信(xin)用(yong)資(zi)(zi)源和采購資(zi)(zi)源。

“渝富集(ji)團(tuan)與其他(ta)房企合作，通過占有部分股權參與開發(fa)地(di)產的(de)可能性比(bi)較大(da)，因為(wei)它(ta)的(de)戰略(lve)定位就是打造金融(rong)控(kong)股集(ji)團(tuan)。”孫(sun)剛表示(shi)。

昨日(ri)（6月(yue)22日(ri)），《每日(ri)經濟新聞》記者多次致電渝富集團，但其公(gong)開電話一直(zhi)無人接(jie)聽。

不過，李劍銘在2014年(nian)渝富集團(tuan)工作(zuo)會上講(jiang)話說，未(wei)來十年(nian)，渝富必(bi)(bi)須(xu)加(jia)快市(shi)場(chang)化轉(zhuan)型(xing)，必(bi)(bi)須(xu)堅(jian)持“兩轉(zhuan)三(san)化”的(de)發(fa)展思路，創新商業(ye)模式(shi)，持續優化定(ding)位，研究土(tu)地(di)資(zi)(zi)本(ben)發(fa)動(dong)、金融資(zi)(zi)本(ben)放大和產(chan)業(ye)資(zi)(zi)本(ben)運作(zuo)的(de)“三(san)個(ge)資(zi)(zi)本(ben)運作(zuo)”模式(shi)，打造千億(yi)級國有資(zi)(zi)本(ben)投(tou)資(zi)(zi)運營公司。