每經記(ji)者 尚希 盧曦發自北京(jing)、上海

中國開(kai)發商的海外投資之路(lu)注定不平坦。

繼馬(ma)航失聯事(shi)件(jian)重挫國人赴馬(ma)來西亞投(tou)(tou)資(zi)樓(lou)市的(de)熱情之后(hou)，近(jin)日(ri)韓國濟(ji)州道(dao)新任知事(shi)發表言論(lun)稱，中國目(mu)前(qian)投(tou)(tou)資(zi)濟(ji)州的(de)大(da)(da)項(xiang)目(mu)屬于“投(tou)(tou)機資(zi)本(ben)”，擔心(xin)未(wei)來中國人在濟(ji)州圈地成(cheng)為“中國城”，要求已經獲得上屆道(dao)政府批準(zhun)、但未(wei)開工的(de)項(xiang)目(mu)“從頭(tou)再(zai)來”。他還宣布，將大(da)(da)幅提(ti)高(gao)外國人通過購買(mai)房地產獲得濟(ji)州永居權的(de)條件(jian)。

“對于海外購房(fang)來(lai)說，最大(da)的影(ying)響是(shi)政策(ce)的不確定性(xing)，一旦購房(fang)者意識到投(tou)資的風險會(hui)隨著政策(ce)變化而增加(jia)的時候，投(tou)資將非(fei)常謹慎。之前的馬來(lai)西亞、現在(zai)的濟(ji)州島都會(hui)出現投(tou)資萎縮(suo)。”中(zhong)原地產首席分(fen)析師張(zhang)大(da)偉對《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者表示。

業內人士表(biao)示(shi)，對(dui)于投資(zi)海(hai)外的中國房企來(lai)說，當地的政策法規(gui)是風險(xian)的首要來(lai)源。對(dui)于游(you)戲規(gui)則(ze)的變化，企業應(ying)將其(qi)視(shi)為常態，不必(bi)回避，應(ying)通過調整適應(ying)來(lai)解決。

多個項目因此受挫

原本要在今日(ri)(ri)（24日(ri)(ri)）舉行開工儀式的(de)濟州(zhou)(zhou)神話歷史公(gong)園項(xiang)目，也因此被按下暫停鍵(jian)。根據韓(han)聯(lian)社報(bao)道，濟州(zhou)(zhou)道本月(yue)20日(ri)(ri)給藍鼎(ding)濟州(zhou)(zhou)開發(fa)公(gong)司發(fa)來(lai)通知(zhi)，稱通過對上月(yue)30日(ri)(ri)申請的(de)濟州(zhou)(zhou)神話歷史公(gong)園A區和(he)R區的(de)建筑許可(ke)進(jin)行核查發(fa)現，建筑許可(ke)申請面積和(he)開發(fa)事(shi)業承認面積之間(jian)存在一定差異，要求8月(yue)29日(ri)(ri)之前進(jin)行完(wan)善。

根據(ju)韓國當(dang)地(di)媒體此前的(de)(de)(de)報道，2013年4月，韓國濟(ji)州國際自由(you)城市開發中心(xin)（JDC）與(yu)中國開發企業藍(lan)鼎集團就JDC核心(xin)項目(mu)(mu)之(zhi)一的(de)(de)(de)“神(shen)(shen)(shen)話(hua)(hua)歷(li)(li)(li)史公(gong)(gong)園”四季型綜合度(du)假(jia)村開發項目(mu)(mu)，簽署了大(da)規模投資(zi)協(xie)議(yi)備(bei)(bei)忘(wang)錄 （MOA）。根據(ju)協(xie)議(yi)備(bei)(bei)忘(wang)錄，藍(lan)鼎集團將綜合開發可親身體驗(yan)并欣(xin)賞(shang)濟(ji)州及北歐神(shen)(shen)(shen)話(hua)(hua)的(de)(de)(de)主題區、游樂設施、度(du)假(jia)村等設施。“神(shen)(shen)(shen)話(hua)(hua)歷(li)(li)(li)史公(gong)(gong)園”項目(mu)(mu)是在西歸浦市安德面(mian)一帶，以濟(ji)州獨有神(shen)(shen)(shen)話(hua)(hua)與(yu)歷(li)(li)(li)史為背(bei)景營造世界(jie)水平的(de)(de)(de)體驗(yan)型主題公(gong)(gong)園的(de)(de)(de)項目(mu)(mu)。

然(ran)而，就在該(gai)項(xiang)目(mu)計劃(hua)舉行開工儀式的(de)前一周，新(xin)當選的(de)濟州道知事元喜龍在6月17日突然(ran)表示，當地歡迎(ying)健康的(de)中(zhong)國資本，但(dan)堅決反對投機性中(zhong)國資本，并要求將該(gai)項(xiang)目(mu)后期的(de)審批等(deng)全部(bu)移交(jiao)給新(xin)的(de)濟州道廳。

蓄勢待(dai)發(fa)的(de)項目被(bei)踩下急剎車(che)，項目整體開發(fa)推進(jin)將面(mian)臨新的(de)挑戰。昨日(ri) （23日(ri)），《每日(ri)經濟新聞》記者致電藍鼎(ding)國際（00582，HK）投(tou)資者關(guan)系(xi)部相(xiang)關(guan)人(ren)士，該人(ren)士表示，具體的(de)情況正在(zai)了解中，有進(jin)一步的(de)消息(xi)后會(hui)與我們溝通。

“目前藍鼎方(fang)面也(ye)在(zai)與(yu)當地政(zheng)府進行溝通，據反饋的(de)信息溝通的(de)還是很順暢的(de)。”一(yi)位接近藍鼎國際的(de)知情人士表示。

而面臨(lin)重新審核(he)危機的并非這(zhe)一(yi)個項目。據韓國《朝鮮日報》報道(dao)，韓國樂天(tian)公司和中國綠地(di)集(ji)團共同(tong)開發的濟州(zhou)“夢塔”項目遲遲無法突進，元喜(xi)龍公開表示，將對(dui)之前道(dao)廳頒(ban)發的許(xu)可(ke)證(zheng)書“一(yi)一(yi)檢驗并從頭(tou)開始”。

對(dui)此，綠(lv)地方面昨日向《每日經濟新聞》記者(zhe)表示，此次被(bei)提及的“夢塔”是(shi)一個超高層的項(xiang)目(mu)(mu)，目(mu)(mu)前(qian)狀況需要進(jin)一步(bu)確認。而綠(lv)地此前(qian)在濟州島投(tou)資的綠(lv)地健康旅游城項(xiang)目(mu)(mu)進(jin)展(zhan)順(shun)利，不(bu)受影(ying)響。

房企海外投資(zi)風險隱現

韓國(guo)濟州(zhou)道(dao)投資(zi)環(huan)境突然收(shou)緊，對于(yu)中(zhong)國(guo)企(qi)業(ye)來說無(wu)疑是一次考(kao)驗。目前進入(ru)韓國(guo)的有綠地、藍鼎等企(qi)業(ye)來說。綠地作為國(guo)企(qi)，且在投資(zi)濟州(zhou)道(dao)之(zhi)前有過政府層面的溝(gou)通，此次事件(jian)的影響(xiang)也許有限，而(er)其(qi)他(ta)中(zhong)國(guo)企(qi)業(ye)能否順(shun)利(li)突圍，還有待進一步了(le)解。

此前在接受 《每(mei)日經濟(ji)(ji)新聞》記(ji)者采訪時，綠(lv)地(di)方面就(jiu)曾表示，在韓國的(de)(de)中國房(fang)企(qi)如果不(bu)熟悉當地(di)的(de)(de)法律，不(bu)了(le)解其投資領域的(de)(de)一些特殊政策，很可能會導致(zhi)“水土不(bu)服”，最終投資失敗。因而從濟(ji)(ji)州項目一開(kai)始(shi)就(jiu)聘請了(le)韓國律師事務所作(zuo)為“外腦”，借(jie)用“外腦”的(de)(de)專(zhuan)業性(xing)彌補了(le)企(qi)業自身(shen)不(bu)足(zu)，避免(mian)走(zou)彎路。

此前(qian)由于韓國的行(xing)政手續復雜(za)，一定程度(du)上影響到了綠地在(zai)韓項目的進度(du)。直到張玉(yu)良在(zai)3月底赴韓出(chu)席外(wai)資企業懇談會(hui)時，特意向韓國有關(guan)方(fang)面(mian)提出(chu)要求簡化行(xing)政流程、加快審批(pi)速度(du)，對方(fang)也作出(chu)了相(xiang)應改進。

可見(jian)，對于中國房企(qi)海外(wai)投資來說(shuo)，最大(da)的風險莫過于陌生的政策(ce)環境。這也要(yao)求開發企(qi)業必須做好深入的前期了(le)解及考察。

對(dui)此，世(shi)邦魏理仕(shi)環(huan)球研究部資(zi)深董事謝晨認為，對(dui)于投(tou)資(zi)海外的(de)(de)中國(guo)房企來說，當(dang)地(di)的(de)(de)政(zheng)策法規(gui)是風(feng)險(xian)的(de)(de)首要來源。政(zheng)策風(feng)向的(de)(de)變化或將影響項(xiang)目的(de)(de)進(jin)(jin)度和進(jin)(jin)一步投(tou)資(zi)計劃的(de)(de)安排(pai)。對(dui)于游戲規(gui)則的(de)(de)變化，出海的(de)(de)中國(guo)企業應(ying)將其(qi)視為常態(tai)，不必回避，通(tong)過調整適應(ying)來解決。

國(guo)際房(fang)(fang)地產顧問機構萊(lai)坊高級董事及(ji)估價(jia)咨詢主(zhu)管林浩文指出，濟州島中(zhong)資(zi)開發企(qi)業項目投(tou)資(zi)收緊，對于中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)企(qi)出海投(tou)資(zi)具(ju)有(you)警示(shi)意義，“海外(wai)項目不(bu)能照搬(ban)國(guo)內的操作模型(xing)，需要一(yi)(yi)定(ding)的彈(dan)性(xing)，而(er)且一(yi)(yi)定(ding)要做(zuo)好(hao)前期調研。”

在林浩文(wen)表示，越來越多的開發商(shang)由于國內限(xian)購(gou)(gou)、海(hai)外投資(zi)成(cheng)本較低等因素出海(hai)，也有很多盲目(mu)收(shou)購(gou)(gou)項目(mu)后才發現隱藏許多問(wen)題，“如果(guo)是類(lei)似于歐美一(yi)些成(cheng)熟的市(shi)場，風險(xian)其實(shi)相(xiang)對較低，反(fan)而是一(yi)些新興市(shi)場如東南亞等國家，由于之(zhi)前購(gou)(gou)買(mai)力幾(ji)乎(hu)都(dou)是國內市(shi)場支(zhi)撐，快速的國際(ji)化(hua)會讓其產(chan)生抵觸。這也是風險(xian)所在。”

打擊房企進(jin)軍韓國信(xin)心

值得注意的是，除(chu)了要加(jia)強對于中資項目的審查，濟(ji)州島方面還表示(shi)將進一步提高外國人置業的門檻。

元(yuan)喜(xi)龍(long)的職(zhi)務交接(jie)委員會20日對(dui)外(wai)宣布(bu)，以后外(wai)國人要獲(huo)得濟(ji)州道永久(jiu)居留權，除了(le)購買5億(yi)韓元(yuan)(約合50萬美元(yuan))以上(shang)的房(fang)地產(chan)外(wai)，還必須另(ling)外(wai)購買5億(yi)韓元(yuan)的“濟(ji)州地方開發(fa)債券”，以“改(gai)善”濟(ji)州道的投資移民制度。

顯然(ran)，門檻在不斷抬升(sheng)。早在2010年，濟(ji)州(zhou)島曾(ceng)頒(ban)布(bu)投資移民政策(ce)，對投資函購(gou)濟(ji)州(zhou)島等指定地區的(de)休(xiu)閑(xian)娛(yu)樂設(she)施的(de)外國人，將給(gei)予永久居住權。其中，在濟(ji)州(zhou)島內購(gou)買休(xiu)閑(xian)停留設(she)施花費(fei)50萬美(mei)元以上(shang)，即可獲(huo)得韓國移民身份。

如此對(dui)比來看，雖然(ran)購(gou)房(fang)的門檻金額并無多大(da)的變化，都在50萬美(mei)元左右，但此前外國(guo)購(gou)房(fang)人在五年后將可(ke)以無條(tiao)件移(yi)民，不僅享受國(guo)民待遇而且不用服兵(bing)役。

伴隨著(zhu)越來越多的(de)中(zhong)國(guo)開發商將(jiang)視(shi)線鎖定在濟(ji)(ji)(ji)州島(dao)，當地也感(gan)到了危機。報道(dao)稱，目前以(yi)尋求永(yong)居權為目的(de)在濟(ji)(ji)(ji)州購買(mai)度假村等(deng)房(fang)產(chan)的(de)外國(guo)人(ren)(ren)有(you)500余人(ren)(ren)，主要是中(zhong)國(guo)人(ren)(ren)。但是濟(ji)(ji)(ji)州當地的(de)市民團體擔憂，不(bu)動產(chan)投資(zi)移民制(zhi)(zhi)度可能引發中(zhong)國(guo)等(deng)外國(guo)資(zi)本“無節制(zhi)(zhi)購買(mai)土地和(he)胡亂開發”。此外，濟(ji)(ji)(ji)州道(dao)已經向(xiang)韓國(guo)中(zhong)央政府提議，準備(bei)在濟(ji)(ji)(ji)州實施(shi)“永(yong)居權總量制(zhi)(zhi)”，即(ji)將(jiang)移民總數(shu)控制(zhi)(zhi)在濟(ji)(ji)(ji)州島(dao)人(ren)(ren)數(shu)總數(shu)的(de)1%，約6000人(ren)(ren)左右。

“未來濟州(zhou)島購買人群(qun)將(jiang)發(fa)(fa)生變化，之前的(de)濟州(zhou)島移民條(tiao)件較低(di)，但(dan)更換(huan)新知事后，原來中國開發(fa)(fa)商(shang)開發(fa)(fa)的(de)項(xiang)目，針(zhen)對的(de)客戶入籍要求(qiu)將(jiang)提(ti)高，這種(zhong)情況下，將(jiang)明顯影響在售項(xiang)目的(de)銷售。”張大(da)偉對此表示。

對(dui)此，衛民不(bu)動產蔡為(wei)民在接受記者采訪時表示，如果韓(han)(han)國(guo)地方政府(fu)對(dui)中國(guo)房(fang)企表現出(chu)抵(di)制態(tai)度(du)，將會打擊尚未(wei)進(jin)入韓(han)(han)國(guo)但有意(yi)投(tou)資的(de)企業信心(xin)，對(dui)現有的(de)項目應該不(bu)會造成太大的(de)影響。

他進一步指出，中國(guo)企業、游客剛剛涌入韓國(guo)時(shi)，提(ti)振了(le)當(dang)地的經濟(ji)，也受(shou)到(dao)了(le)歡迎。隨著時(shi)間(jian)推(tui)移(yi)，中國(guo)游客、移(yi)民、企業開始形成(cheng)較大(da)規(gui)模，占(zhan)用了(le)當(dang)地的教育、醫療資源，推(tui)高(gao)了(le)物價，因而引起了(le)當(dang)地居民的反(fan)感。

濟(ji)州新上(shang)任的地方官員(yuan)近期做此表(biao)態，很大(da)程度(du)上(shang)反(fan)映了(le)當地的民意(yi)。所以(yi)，中國房企出(chu)海還需謹(jin)慎(shen)，應避免短時間內(nei)大(da)規(gui)模擴張。