每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者 彭斐(fei) 發自山東    

每經記者 彭斐 發自山東

在沿用了3年后(hou)，濟南市城鎮基準地價目前已“超(chao)期服役”，按照國土部相關規定(ding)，土地基準價格最長3年調整一次(ci)。

日前，《每日經濟新聞》記(ji)者從濟南(nan)市國(guo)土(tu)資源局了解到，濟南(nan)城鎮基(ji)準地價調整經過聽證(zheng)后，目前已報山東省國(guo)土(tu)資源廳驗收，具體結果近(jin)期將公布。

今年(nian)2月27日，濟南市召開城鎮(zhen)土地級別(bie)調整與基準地價(jia)調整聽證會，此次(ci)濟南市城區基準地價(jia)調整，商業、住宅用地漲幅較大。

有(you)業內(nei)人士向《每日經濟新聞》記者表示，招、拍、掛土(tu)地(di)(di)底價(jia)(jia)原則(ze)上(shang)不低(di)于基(ji)準地(di)(di)價(jia)(jia)的70%，土(tu)地(di)(di)出讓底價(jia)(jia)也將隨基(ji)準地(di)(di)價(jia)(jia)上(shang)調(diao)而提高，并(bing)導致開發企業拿地(di)(di)成本增(zeng)加。

另一(yi)方面，在接連兩個月“零”推地后，濟南市國土部門近期分兩批掛(gua)牌(pai)出讓7宗(zong)國有建設用地使用權(quan)，濟南土地市場(chang)供應閘(zha)門重啟。

或增加開發成本

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者從濟(ji)南(nan)市國土資源局獲(huo)悉，6月13日，濟(ji)南(nan)市政府召開常務會對(dui)城鎮基(ji)準地價更(geng)新進(jin)行了討論(lun)，濟(ji)南(nan)市城鎮基(ji)準地價更(geng)新或(huo)已基(ji)本定稿。

今(jin)年(nian)2月(yue)27日，濟(ji)南市召開城鎮土地(di)級別調整與(yu)基準地(di)價(jia)(jia)調整聽(ting)證(zheng)會，初(chu)步確定(ding)評價(jia)(jia)區土地(di)總面(mian)積約1122.55平方公里。根據聽(ting)證(zheng)會的(de)意(yi)見，按照土地(di)位置，初(chu)步將商業用地(di)劃(hua)(hua)分9個(ge)級別，住宅用地(di)劃(hua)(hua)分8個(ge)級別，工業用地(di)劃(hua)(hua)分8個(ge)級別。

在此次基(ji)準(zhun)地(di)價(jia)調整中，濟南市商(shang)業用(yong)(yong)地(di)級別(bie)(bie)樓面地(di)價(jia)平(ping)(ping)均增(zeng)長(chang)率為(wei)15.58%、住宅(zhai)用(yong)(yong)地(di)級別(bie)(bie)樓面地(di)價(jia)平(ping)(ping)均上漲19.92%、工業用(yong)(yong)地(di)級別(bie)(bie)地(di)價(jia)平(ping)(ping)均增(zeng)長(chang)率為(wei)11.83%。住宅(zhai)用(yong)(yong)地(di)一、二、三級土地(di)的基(ji)準(zhun)地(di)價(jia)，分(fen)別(bie)(bie)擬調整至每(mei)平(ping)(ping)方米(mi)5608元(yuan)、4046元(yuan)和3252元(yuan)。

濟(ji)南(nan)市國(guo)土資源局相關人(ren)士認為，基(ji)準(zhun)地(di)價(jia)反映(ying)的(de)(de)是土地(di)的(de)(de)價(jia)值和地(di)價(jia)的(de)(de)總體(ti)水平與變化趨勢，土地(di)最終的(de)(de)成交價(jia)是由市場需求決定的(de)(de)，不(bu)會直接受到基(ji)準(zhun)地(di)價(jia)的(de)(de)影響(xiang)。

“基準地價(jia)提高，在一(yi)定程度(du)上會影響到地價(jia)，但不會是直接的(de)影響。”一(yi)位不愿具(ju)名的(de)山(shan)東地產(chan)業內人士向《每日經濟新聞》記者表示。

不(bu)過(guo)，在(zai)該業內人士看來，按(an)照通行原(yuan)則，招(zhao)、拍、掛(gua)土地底價(jia)原(yuan)則上(shang)(shang)不(bu)低于(yu)基準地價(jia)的70%，“土地出讓底價(jia)也將隨(sui)基準地價(jia)上(shang)(shang)調而(er)提高，并導致開(kai)發(fa)企業拿地成本增加(jia)。”

土地供應再度開閘

濟南市國(guo)土資源部門統計(ji)數據(ju)顯(xian)(xian)示，2013年全市土地供(gong)應(ying)229宗，其中居住(zhu)與商(shang)服(fu)用(yong)地共(gong)221宗，同比增長(chang)97.3%。從全年的(de)供(gong)應(ying)計(ji)劃來看，2000萬平方米(mi)的(de)面積是2012年的(de)3.4倍。公開資料顯(xian)(xian)示，2013年濟南樓面地價(jia)平均1944元(yuan)/平方米(mi)，同比上漲6.3%。

《每日經濟(ji)新聞》記者注意到，根據(ju)2010～2012年土(tu)地招拍掛樣點等數(shu)據(ju)，濟(ji)南市住(zhu)宅用地樓面(mian)地價(jia)占房價(jia)的比例為20%左右。

“不管是地(di)價還是房價，都與項目本身(shen)的區(qu)位及(ji)周(zhou)邊配套有密不可分(fen)的關(guan)系，而且市(shi)場供需也是重要因(yin)素(su)。”上述濟南市(shi)國土資源局(ju)人士稱。

今(jin)年(nian)來(lai)看，濟南市國土部(bu)門統計數據顯示(shi)，2014年(nian)1月(yue)濟南土地市場(chang)異(yi)常活躍，短短一個月(yue)累計成(cheng)(cheng)交(jiao)45塊土地，總成(cheng)(cheng)交(jiao)金額177.87億元(yuan)，創下了有史(shi)以來(lai)最高(gao)的月(yue)成(cheng)(cheng)交(jiao)紀錄。

克而瑞統計數(shu)據顯示，2014年一季度，濟南市共成交商(shang)(shang)品房用(yong)地53宗(zong)(zong)，同(tong)(tong)比增加96%，其中住宅用(yong)地27宗(zong)(zong)，同(tong)(tong)比增加69%，商(shang)(shang)業用(yong)地26宗(zong)(zong)，同(tong)(tong)比增加136%。

開發商拿地(di)熱情帶動土地(di)價(jia)格上漲，1月濟南(nan)居(ju)住用地(di)成(cheng)交均價(jia)440.6萬元/畝，同比漲幅達10.6%。在山(shan)東(dong)一位房地(di)產投資人士看來，作(zuo)為影響房價(jia)的重要(yao)因素(su)之一，地(di)價(jia)的高低也能從一個側面反映出樓市的興(xing)衰。

另一方面，今年(nian)(nian)以來，濟南商、住(zhu)建設用(yong)地掛牌(pai)量僅37宗(zong)，較去年(nian)(nian)同期減少46.8%。4月(yue)(yue)16日，濟南市國土(tu)局在3月(yue)(yue)份掛牌(pai)出讓的(de)9宗(zong)土(tu)地中，7宗(zong)底價成(cheng)交(jiao)(jiao)，兩(liang)宗(zong)流拍，成(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)約(yue)242畝，成(cheng)交(jiao)(jiao)總價10.9億元(yuan)。在此(ci)后的(de)兩(liang)個(ge)月(yue)(yue)中，濟南市的(de)推地計劃連續(xu)兩(liang)月(yue)(yue)“掛零”。

據 《濟南(nan)日(ri)報》6月23日(ri)消息，在土地(di)市(shi)(shi)場沉寂(ji)70余天后，濟南(nan)市(shi)(shi)國(guo)土部門分兩批掛牌出讓7宗國(guo)有建設用(yong)地(di)使用(yong)權，意味著全市(shi)(shi)土地(di)供應再(zai)度“開閘”。