本報記者 張敏

多位業內人士表示，房地(di)產業已告(gao)別(bie)“青春期”，地(di)方政府(fu)為(wei)救市將加速放松(song)限(xian)購政策，但監管層將堅持分類(lei)調(diao)控做法，不會(hui)對(dui)房地(di)產市場(chang)進(jin)行直接干(gan)預，更傾向于采取以市場(chang)調(diao)節為(wei)主的“無為(wei)而治”方式。保障(zhang)房和(he)長效機制建設(she)是重(zhong)要的兩個政策著(zhu)力(li)點。

下半年房地產(chan)市(shi)場將(jiang)繼續處(chu)于調(diao)(diao)整(zheng)過程中。成(cheng)交量低迷態(tai)勢(shi)難以(yi)短期內改變，房價可(ke)能(neng)繼續向(xiang)下微幅調(diao)(diao)整(zheng)。

調整周期已至

經連續(xu)多(duo)月上漲后，房價(jia)終于出現(xian)下降。5月，在70個大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)，有35個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)新(xin)建商品住宅價(jia)格環比下降，占(zhan)比達50%。平(ping)(ping)均而言，70個大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)新(xin)建商品住宅價(jia)格平(ping)(ping)均環比下降0.15%，為近24個月以(yi)來首(shou)次出現(xian)負增長(chang)。

此前，房地(di)產投(tou)資、新開工面積、土地(di)購置等(deng)指標(biao)已經歷多月下滑，成交量(liang)持續走低。分(fen)析人士認為，從(cong)去年(nian)年(nian)末開始，樓市(shi)調整(zheng)跡象已露端倪。

中原地產數據顯示，上半年(nian)全國典型的54城(cheng)市合計住宅簽約套數為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線(xian)城(cheng)市跌幅達31%，二線(xian)城(cheng)市跌幅達34%。

這(zhe)家機構的(de)報(bao)告顯示，經多年房地產投(tou)資(zi)高增(zeng)長，如今整(zheng)體市場(chang)供(gong)需關系已趨平衡，不少城市甚至(zhi)出現供(gong)大于求的(de)現象。這(zhe)些(xie)特(te)征(zheng)決定(ding)未來一(yi)段時間，市場(chang)將進入低速增(zeng)長期(qi)。特(te)征(zheng)為(wei)成交量低迷(mi)、房價走低、樓市多項指標(biao)低迷(mi)。

上海易居房(fang)地產研究(jiu)院副(fu)院長(chang)(chang)楊紅旭表示，2004年以來，我國已經歷三次房(fang)地產短周期，當前已進入(ru)第四個(ge)周期。此前兩(liang)輪(lun)調整分別位于(yu)(yu)2008年底(di)2009年初和2011年底(di)2012年初。前者(zhe)(zhe)的房(fang)價下跌(die)周期持(chi)續6個(ge)月(yue)，后(hou)者(zhe)(zhe)為8個(ge)月(yue)。由(you)于(yu)(yu)處于(yu)(yu)“黃金(jin)十年”，上述時期房(fang)地產業調整規律是：房(fang)價上漲時漲幅很(hen)大(da)，下跌(die)時跌(die)幅很(hen)小；漲的時間長(chang)(chang)，跌(die)的時間短。相比之下，如今房(fang)地產業內(nei)外環境均(jun)不樂觀。主要體現在：既無(wu)“四萬億”財政(zheng)刺激(ji)計劃及超寬松(song)貨幣(bi)政(zheng)策，又面(mian)臨整體市(shi)場(chang)“供大(da)于(yu)(yu)求”的情況。這決(jue)定(ding)了此輪(lun)房(fang)地產市(shi)場(chang)調整周期將更長(chang)(chang)，即房(fang)價下跌(die)時間可能超過8個(ge)月(yue)。

“救市”恐難馬(ma)上見效

幾乎(hu)與樓市(shi)低(di)迷(mi)同步，從上半年開(kai)始(shi)，不少城(cheng)市(shi)開(kai)始(shi)松綁(bang)樓市(shi)調(diao)控(kong)政(zheng)策。杭州、南京、北(bei)海、天(tian)津(jin)、蕪湖等城(cheng)市(shi)均(jun)在“救(jiu)市(shi)”行列(lie)。近期，沈陽、呼和浩(hao)特(te)、濟南等城(cheng)市(shi)也陷入救(jiu)市(shi)“風(feng)波”中，有(you)關部門雖未證實已出臺救(jiu)市(shi)舉措，但仍被市(shi)場認為“救(jiu)市(shi)”動力仍在。

中原地產(chan)首席分析師(shi)張大偉(wei)表示(shi)，在供需關系(xi)發(fa)生(sheng)逆轉態(tai)勢下，還將有更多城(cheng)市(shi)加(jia)入(ru)“救市(shi)”行列。其中，具(ju)有人口凈(jing)流(liu)出、新建區域較多、產(chan)業(ye)支(zhi)撐不(bu)足等特征的城(cheng)市(shi)“救市(shi)”沖(chong)動尤其明顯(xian)。綜合各地措(cuo)施來看，目前主(zhu)要(yao)“救市(shi)”手段為松綁(bang)限購，預計有30個以上城(cheng)市(shi)的“限購令”可能在年內取消。

分析人士說，針(zhen)對地(di)方“救(jiu)市(shi)”行為，目前尚有(you)“紅線(xian)”阻(zu)礙(ai)，即一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)限購不會松(song)(song)(song)綁、差別化信(xin)貸政策(ce)不得松(song)(song)(song)動等(deng)。因(yin)此，除非(fei)出現類似“四萬億”的投資放量或(huo)貨幣(bi)政策(ce)實質性寬松(song)(song)(song)，否則零星“救(jiu)市(shi)”手(shou)段不能挽救(jiu)房地(di)產市(shi)場下行趨勢。

中金公司報告稱，預(yu)計重點(dian)城市下(xia)半(ban)年成交量將有6%左右(you)的同比降幅，房(fang)價將環(huan)比下(xia)降約5%-10%。部(bu)分公司或下(xia)調銷售目標(biao)，從而應對房(fang)地產市場(chang)“寒冬(dong)”。

政策著力點生變

與2011年下半年不同(tong)，如今多數城市(shi)“救市(shi)”動作已(yi)順利“闖關(guan)”。

分析(xi)人士說，在宏觀經濟增速(su)放緩、市(shi)場(chang)化(hua)調控(kong)思(si)路凸(tu)顯(xian)背景下，大部分城(cheng)市(shi)“救市(shi)”舉(ju)動具一定合理性。其(qi)中，監管層提(ti)出(chu)“分類調控(kong)”原(yuan)則，強調“地方政府能夠自行調控(kong)的，就不要由中央政府來調控(kong)”。多數(shu)受訪(fang)者(zhe)(zhe)說，隨著供需關系趨于平衡，樓市(shi)調控(kong)“去行政化(hua)”過程將(jiang)啟動。除一線城(cheng)市(shi)外(wai)，“限購令”等(deng)行政手段將(jiang)逐漸退出(chu)，市(shi)場(chang)機制將(jiang)成為樓市(shi)主(zhu)導者(zhe)(zhe)。

“市(shi)(shi)場主(zhu)導”的思路，不(bu)(bu)意味著(zhu)監管層(ceng)將不(bu)(bu)再作為(wei)。分析人士說，在讓市(shi)(shi)場進行自(zi)發調整同時，政策著(zhu)力點將轉(zhuan)向另外兩(liang)個方面。

一為保障(zhang)(zhang)房領域。其中，棚(peng)戶區改(gai)造將可(ke)能獲更多政策支持。履新住建部(bu)以來(lai)，住建部(bu)部(bu)長陳政高分三次調研四個地(di)區，調研重(zhong)點在(zai)棚(peng)戶區改(gai)造和公租(zu)房建設。作為保障(zhang)(zhang)民生重(zhong)要方面，上述領域無疑將獲更多支持。

二為(wei)長(chang)效(xiao)機(ji)制建設。隨著不(bu)動產登記(ji)、個人住房信息系統等確立，樓市(shi)調控長(chang)效(xiao)機(ji)制將逐(zhu)漸(jian)建立，逐(zhu)漸(jian)取(qu)代(dai)此(ci)前以(yi)行政手(shou)段為(wei)主的調控方式。

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