每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 杜(du)冉樂(le) 發自(zi)成(cheng)都    

每經記(ji)者 杜冉樂 發自成(cheng)都

隨著(zhu)政策利(li)好迭出、電商(shang)思維的(de)滲透，國(guo)內物流(liu)地產未來15年20億(yi)平(ping)方(fang)米左右的(de)潛在開(kai)發(fa)量，已讓各(ge)路資本巨(ju)頭開(kai)始布局(ju)，欲從中分食一杯羹。

《每日經濟新聞》記者近期調查發現，包括平安(an)保險旗下(xia)的平安(an)不動(dong)產、中(zhong)銀集團、凱雷(lei)集團、嘉民中(zhong)國(guo)物流基金等國(guo)內外資本巨頭(tou)均在(zai)加碼物流地產領(ling)域。

從(cong)投(tou)資(zi)(zi)形式(shi)來(lai)看，這些金融資(zi)(zi)本多數通過(guo)與專業(ye)(ye)物流開發(fa)商合作的形式(shi)介入開發(fa)，甚至部分還延(yan)伸至運營階段。在(zai)中國物流策劃研究院(yuan)(yuan)副院(yuan)(yuan)長李芏巍看來(lai)，這是(shi)(shi)一(yi)種典型的“輕”資(zi)(zi)產(chan)模(mo)式(shi)，對產(chan)業(ye)(ye)鏈(lian)各(ge)方(fang)均有不(bu)錯的回報。不(bu)過(guo)，物流行(xing)業(ye)(ye)是(shi)(shi)一(yi)個龐大的產(chan)業(ye)(ye)，精耕(geng)細(xi)分市(shi)場抓好運營關乎投(tou)資(zi)(zi)成敗。

海內外資金蜂擁而入

前(qian)不久，平(ping)(ping)安不動產(chan)從(cong)領盛投(tou)資(zi)手(shou)中并購了9萬平(ping)(ping)方米的(de)成(cheng)都物流項目。

“平(ping)安不動產看(kan)到這個(ge)項目不錯，買回(hui)來進行培(pei)育，這完全(quan)是一(yi)種投資行為(wei)。”第一(yi)太平(ping)戴(dai)維斯華西區(qu)高級助理董事羅(luo)元均告訴 《每(mei)日經濟新聞(wen)》記(ji)者。

據了解，該項目是仲量聯行(xing)旗下的領盛(sheng)投資(zi)借(jie)助其成立的30億美元領盛(sheng)亞洲機會基金III，在2007年(nian)并購得來的投資(zi)項目。

仲量(liang)聯行華西區(qu)工業部(bu)董事黃暉表(biao)示(shi)，以保險資金為背(bei)景的(de)平安不動產傾向(xiang)于選擇風險不大、收(shou)益長期(qi)穩健(jian)的(de)投資項目(mu)，物流地產非常(chang)符合(he)這(zhe)一(yi)特點。

無獨有偶，2012年8月，銀(yin)證基(ji)(ji)金與一家投資(zi)機(ji)構合(he)作(zuo)擬成立(li)一支總(zong)規模為20億元的銀(yin)證富通(tong)物(wu)流基(ji)(ji)金，投資(zi)標的為占(zhan)地3500畝的綿陽國際農業物(wu)流園項目等。銀(yin)證基(ji)(ji)金官網透露，該(gai)基(ji)(ji)金共計(ji)10期，存續期5年，基(ji)(ji)金以合(he)伙形式存在(zai)，預期收益率達12%，并通(tong)過分紅退出。

嘉(jia)民(min)(min)中國(guo)物(wu)流(liu)(liu)基金在(zai)內地核(he)心(xin)城市(shi)的快速布局更凸(tu)顯了私募巨頭看好中國(guo)物(wu)流(liu)(liu)地產的未(wei)來回報預期。去年(nian)7月，嘉(jia)民(min)(min)集團(tuan)(tuan)和(he)加拿大養老金計劃投資(zi)委員會（CPPIB）向旗下(xia)的嘉(jia)民(min)(min)中國(guo)物(wu)流(liu)(liu)基金注資(zi)5億美元(yuan)，總股本(ben)投資(zi)已累計15億美元(yuan)，而嘉(jia)民(min)(min)集團(tuan)(tuan)中國(guo)區高(gao)層前(qian)不久還曾對媒體透露，未(wei)來這個基金規模要達到30億~40億美元(yuan)。

嘉民(min)集團官網顯示(shi)，截至(zhi)去(qu)年6月底，嘉民(min)中國物流(liu)(liu)基金已在(zai)上海、北京、天津、成(cheng)都等(deng)7個(ge)市場投資了17個(ge)物流(liu)(liu)項(xiang)目，出租率(lv)98.2%。未來(lai)12個(ge)月，物流(liu)(liu)開發項(xiang)目將增至(zhi)約80萬平(ping)方米。

去(qu)年8月，凱雷集(ji)團(tuan)和TheTownsendGroup出(chu)資(zi)2億(yi)美元(yuan)(yuan)，投向了上海宇培(pei)集(ji)團(tuan)。今年2月，中(zhong)銀投資(zi)、中(zhong)國人壽與HOPU基(ji)金共同出(chu)資(zi)23.5億(yi)美元(yuan)(yuan)投向了世界最大(da)的物流(liu)開發(fa)商普洛斯，而這家企業在華(hua)物流(liu)開發(fa)業務占比高達(da)53%，計劃未來3~5年在中(zhong)國年發(fa)展支(zhi)出(chu)增長率達(da)30%~40%。

在(zai)黃暉看來，像普洛(luo)斯中國這種迅速擴張與(yu)其強大的(de)募資(zi)(zi)能力密(mi)切相關(guan)，一個項目(mu)(mu)以(yi)少量自(zi)有資(zi)(zi)金撬(qiao)動至(zhi)少2倍(bei)以(yi)上的(de)資(zi)(zi)本杠桿，國內(nei)一些企業雖(sui)然也在(zai)嘗試(shi)基金募資(zi)(zi)，但在(zai)海內(nei)外(wai)資(zi)(zi)源整合(he)上，短期內(nei)很難趕超普洛(luo)斯。中小開發商(shang)可能更多將(jiang)扮演“二傳手”的(de)角色，其手頭的(de)項目(mu)(mu)變(bian)成(cheng)資(zi)(zi)本巨頭狩(shou)獵(lie)的(de)目(mu)(mu)標。

“持有型”成主流

截至去年9月(yue)底(di)，嘉民集(ji)(ji)團管理(li)資(zi)產高達(da)240億澳(ao)元，同(tong)比(bi)上(shang)升5.2%，集(ji)(ji)團及旗下管理(li)基金(jin)簽訂總(zong)計63.1萬(wan)平方(fang)米的租約，年租金(jin)收入7500萬(wan)澳(ao)元，物業(ye)出租率(lv)達(da)到96%，加權平均(jun)租期(qi)4.8年。

而據普洛斯財報，截至今年(nian)3月(yue)底，普洛斯中國物(wu)業(ye)建面1870萬平(ping)方米(mi)，資產(chan)價值82.2億美元(yuan)，其中“完工(gong)且穩定物(wu)業(ye)”及“完工(gong)將穩定物(wu)業(ye)”兩項指標總(zong)計970萬平(ping)方米(mi)，資產(chan)價值超過60億元(yuan)。

“長期(qi)持有開(kai)發(fa)物(wu)業(ye)是(shi)(shi)未來物(wu)流地產開(kai)發(fa)的(de)主(zhu)流之一，同(tong)時也會有增值型(xing)(xing)和機(ji)會型(xing)(xing)兩(liang)種模式存在。”世(shi)邦魏理(li)仕工業(ye)及物(wu)流服務部華西(xi)區(qu)高級經(jing)理(li)尤鵬偉向(xiang)《每日經(jing)濟新聞》記者表(biao)示，“增值型(xing)(xing)是(shi)(shi)通(tong)(tong)過對已(yi)有物(wu)業(ye)的(de)重新定位和二(er)次開(kai)發(fa)來獲(huo)取增值收益；機(ji)會型(xing)(xing)是(shi)(shi)通(tong)(tong)過較(jiao)低成本開(kai)發(fa)新興市場物(wu)業(ye)，在未來幾年內市場趨于成熟時出售獲(huo)得較(jiao)高回(hui)報(bao)。”

在尤鵬(peng)偉看來(lai)，這種持有模式的(de)(de)最大優勢在于穩定(ding)(ding)的(de)(de)運營管理體系和穩定(ding)(ding)的(de)(de)城市(shi)網絡(luo)布局，適用(yong)于長期多城市(shi)發展的(de)(de)物(wu)流(liu)企(qi)業(ye)、商貿企(qi)業(ye)和生產企(qi)業(ye)。從回報來(lai)講，更加穩定(ding)(ding)可(ke)靠。

“賬面租金收益的(de)毛回報率(lv)一(yi)(yi)般(ban)在8%~10%，內部收益率(lv)（IRR）至少(shao)(shao)在15%以(yi)上。一(yi)(yi)些(xie)新興(xing)市場的(de)項(xiang)目往(wang)往(wang)可以(yi)高出(chu)很(hen)多(duo)，平(ping)均年回報率(lv)30%以(yi)上的(de)項(xiang)目也不算少(shao)(shao)見。”尤鵬偉補充(chong)說。

市場“細分”考(kao)驗運營能(neng)力

資本對物流地產的追捧，在專業人士眼(yan)里需要格(ge)外警醒(xing)，以防“一窩(wo)蜂式(shi)”的投資迅速催生泡(pao)沫。

“物流地產講求更多(duo)的是資源性和運(yun)營能(neng)力，抓準細分(fen)市場很重要。”羅元均表(biao)示。

一般來說，不(bu)(bu)(bu)同資金背景的(de)基金會有不(bu)(bu)(bu)同的(de)退出機制。不(bu)(bu)(bu)過，資本(ben)也很難(nan)全程參與(yu)物流(liu)(liu)地產開發與(yu)運營，因為(wei)當前國內鮮有真正的(de)公募REITs出現，所以物流(liu)(liu)地產后期運營主要還是依靠有實力的(de)專(zhuan)業開發商(shang)。

前不(bu)久，萬科(ke)地產正式宣布進入物(wu)(wu)流地產領域，萬科(ke)地產成都公司總經理張晉元(yuan)表(biao)示，物(wu)(wu)流地產更關注(zhu)如何精(jing)細化管(guan)理運營、控制成本。

羅元均認為，物(wu)流(liu)地產運(yun)營(ying)(ying)環節(jie)最容易出風險的(de)是管(guan)理(li)細節(jie)，因為管(guan)理(li)對象全是貨物(wu)。而尤鵬偉認為，運(yun)營(ying)(ying)團隊需(xu)要(yao)建立適合的(de)管(guan)理(li)架(jia)構，深入研究需(xu)求客戶市場的(de)物(wu)流(liu)運(yun)作方式，研究客戶市場的(de)競爭格局和發展趨勢，為客戶提供標準化、系統(tong)化服務等。