每經編輯｜每經記者 楊(yang)羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“優質公司為保證自身產(chan)品具備更大(da)優勢，或者更大(da)程(cheng)度挖掘客戶剩(sheng)余(yu)價(jia)值，開始向產(chan)業(ye)上下游的建筑業(ye)、民(min)營醫(yi)院和(he)(he)學(xue)校(xiao)、銀行(xing)(xing)和(he)(he)券(quan)商、影院等領域擴張。”這是海通證券(quan)房地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)首席分析師(shi)涂(tu)力磊(lei)在陽光(guang)城進入到醫(yi)療行(xing)(xing)業(ye)后，對整個房地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)的趨(qu)勢判斷。

《每日經(jing)濟新聞》記者注意到(dao)，此前，他和海通證券的(de)其他地(di)產(chan)分(fen)析師一(yi)起，完(wan)成了題為(wei)“房(fang)(fang)地(di)產(chan)價值鏈(lian)(lian)重構”的(de)行業研究(jiu)報告，提(ti)出房(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)業的(de)多元化(hua)只有沿著地(di)產(chan)產(chan)業鏈(lian)(lian)布局(ju)能獲得(de)綜合(he)競(jing)爭優(you)勢，得(de)到(dao)持續的(de)發展潛力(li)。習慣于靠土地(di)和資產(chan)掙錢的(de)開發商(shang)，將不得(de)不面(mian)對一(yi)個新的(de)趨勢：修房(fang)(fang)子不賺錢，服務才能賺錢。

“加法時代”正在來(lai)臨

上述研究(jiu)報告指(zhi)出，盡(jin)管部分(fen)城市的(de)土地(di)成交單價不斷創(chuang)新高，但事實上過(guo)去幾年土地(di)的(de)增值幅度已經低于同期(qi)的(de)中長期(qi)銀(yin)行(xing)貸款(kuan)利率。

根(gen)據(ju)海通證券(quan)的(de)測(ce)算，2010~2013年(nian)(nian)(nian)期間，我(wo)國(guo)地價(jia)(jia)(jia)和房(fang)價(jia)(jia)(jia)復(fu)合(he)(he)增(zeng)速(su)僅分(fen)別為(wei)5.84％和5.16％。長(chang)期大量持有土地等(deng)待(dai)價(jia)(jia)(jia)值提升的(de)時(shi)代已經逐步過(guo)去。中(zhong)長(chang)期看，房(fang)價(jia)(jia)(jia)漲(zhang)幅應該略(lve)高于通脹。美(mei)國(guo)自1975年(nian)(nian)(nian)到2013年(nian)(nian)(nian)的(de)38年(nian)(nian)(nian)間，CPI上漲(zhang)4.42倍(bei)，年(nian)(nian)(nian)均(jun)復(fu)合(he)(he)增(zeng)速(su)為(wei)3.99%；同期房(fang)價(jia)(jia)(jia)上漲(zhang)5.54倍(bei)，年(nian)(nian)(nian)均(jun)復(fu)合(he)(he)增(zeng)速(su)為(wei)4.61%。2011~2013年(nian)(nian)(nian)，國(guo)內地價(jia)(jia)(jia)、房(fang)價(jia)(jia)(jia)和CPI的(de)復(fu)合(he)(he)年(nian)(nian)(nian)均(jun)增(zeng)速(su)分(fen)別為(wei)5.84％、5.16％和3.02％，已呈(cheng)相互趨近(jin)態勢(shi)。

上述研究報(bao)告稱(cheng)，未來(lai)五年(nian)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產市場供求缺(que)口非(fei)常小，只有3.23億平方(fang)米，房(fang)(fang)地產行業(ye)已經(jing)從緊(jin)缺(que)時代，轉向于供求平衡。在這(zhe)個大背(bei)景下，房(fang)(fang)地產傳統的(de)(de)(de)靠(kao)土地增(zeng)值模式已告終結(jie)，堅持原來(lai)的(de)(de)(de)單一化經(jing)營，必然會給房(fang)(fang)地產企(qi)業(ye)經(jing)營帶來(lai)巨(ju)大的(de)(de)(de)風險，多元化經(jing)營幾乎是必然的(de)(de)(de)趨(qu)勢。

涂(tu)力磊由此提出了(le)“加(jia)法時代”的(de)概念。他認為，在樓市的(de)上半場，房地產(chan)企業(ye)(ye)應該做減法，但(dan)是(shi)到了(le)下(xia)半場，開發商必須(xu)做加(jia)法。不(bu)僅要豐富自(zi)己(ji)的(de)產(chan)品線，還要由房地產(chan)轉(zhuan)向地產(chan)行業(ye)(ye)以外。

行業內部的跨界機會

這個被稱為“加法時代”的(de)多元化延伸內容范(fan)圍非常廣闊，既有房地產(chan)服務(wu)領(ling)域(yu)的(de)咨(zi)詢(xun)、投資顧問、租賃管理等內容，也有上下游產(chan)業(ye)(ye)鏈、養老和物流領(ling)域(yu)，還有工業(ye)(ye)地產(chan)以及房地產(chan)金(jin)融等領(ling)域(yu)的(de)業(ye)(ye)務(wu)機會。

《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者注意到，從成熟國(guo)家(jia)實際經驗(yan)看，房地(di)產(chan)(chan)金融和(he)房地(di)產(chan)(chan)服(fu)務產(chan)(chan)業(ye)鏈有(you)望(wang)成為地(di)產(chan)(chan)價值創造鏈新環節。截(jie)至(zhi)今年6月(yue)2日(ri)，美國(guo)傳統的房地(di)產(chan)(chan)開發公司只有(you)36家(jia)，卻有(you)244家(jia)REITS在美國(guo)上市(shi)，其中最大的REITS西蒙(meng)地(di)產(chan)(chan)市(shi)值達517.25億美元，是最大開發商(shang)市(shi)值的六倍多。地(di)產(chan)(chan)服(fu)務商(shang)世(shi)邦(bang)魏(wei)理(li)仕(shi)的市(shi)值甚至(zhi)超過(guo)西蒙(meng)地(di)產(chan)(chan)。

按(an)照(zhao)美國2010年上市(shi)REITS的(de)規模(mo)，預測我國的(de)REITS發(fa)展(zhan)前景，最終規模(mo)有希望達到7.72萬億(yi)元(yuan)，能夠解決房(fang)地(di)產開發(fa)16.34%的(de)資金(jin)來源。

房地產企業發展的空間并不僅(jin)僅(jin)局限于REITS，還(huan)有(you)服務領域。

2012年(nian)，美國(guo)房(fang)地(di)產開發、房(fang)地(di)產其(qi)他服務和(he)(he)房(fang)地(di)產經(jing)紀業務收入(ru)(ru)占比分(fen)別(bie)為38％、42％和(he)(he)20％；我(wo)國(guo)對(dui)應的(de)這(zhe)組(zu)數據分(fen)別(bie)是87％、11％和(he)(he)2％。這(zhe)意(yi)味著我(wo)國(guo)開發商在房(fang)地(di)產服務領域還有很大成長空間。根據預(yu)測，5年(nian)后我(wo)國(guo)14個(ge)大城市資產管理和(he)(he)服務費(fei)收入(ru)(ru)為705.65億元。

除了上述REITS和房地產服務領域的(de)(de)跨(kua)界，開發商還可以在(zai)工(gong)業(ye)地產領域重點布局(ju)獲取其土地增值的(de)(de)機會。根據海(hai)通證券的(de)(de)測算，我國(guo)工(gong)業(ye)用(yong)地供應在(zai)建設用(yong)地中的(de)(de)占比(bi)不斷(duan)走低(di)，并(bing)且我國(guo)工(gong)業(ye)用(yong)地的(de)(de)利用(yong)效率偏(pian)低(di)。例如，我國(guo)用(yong)地的(de)(de)容(rong)積率平(ping)(ping)均(jun)僅(jin)為0.3~0.6，這大大低(di)于發達國(guo)家的(de)(de)1.0以上水平(ping)(ping)。

跨界核心：更優質的(de)產品

事(shi)實上，房地產(chan)行業跨(kua)界的真正價值在于——通過跨(kua)界整合(he)服務，來實現更優質的產(chan)品。

此前世(shi)茂(mao)集團(tuan)副總裁蔡雪梅在二季度(du)地產金融形勢發(fa)布會上有(you)一個明確的(de)觀點：90后(hou)不會在一個城市(shi)終(zhong)老，價(jia)值觀行為(wei)方式(shi)都會發(fa)生根本的(de)轉(zhuan)變，所(suo)以(yi)如果還(huan)做(zuo)完(wan)全(quan)同(tong)樣的(de)房子(zi)，只是面積、戶型做(zuo)一些(xie)改變，肯定沒有(you)活路，因此要給客(ke)戶全(quan)然(ran)不同(tong)的(de)產品和服(fu)務(wu)。世(shi)茂(mao)選擇給房子(zi)增(zeng)加(jia)配(pei)套(tao)服(fu)務(wu)，來增(zeng)加(jia)對客(ke)戶的(de)吸引力。比如通過跨界引入醫療、教育、服(fu)務(wu)等企業。

但是，當(dang)競爭對手也引入了這部分(fen)資源，自家的(de)樓盤又拿出(chu)什么特色(se)來吸引消費者購買？

涂力磊(lei)給出的(de)(de)辦法，跨(kua)行業(ye)(ye)投資，進(jin)入(ru)(ru)到與(yu)地產(chan)(chan)有(you)關的(de)(de)服(fu)務領(ling)域。他認為，開發商應該(gai)進(jin)入(ru)(ru)到住宅配套(tao)服(fu)務領(ling)域，以(yi)提升產(chan)(chan)品的(de)(de)競爭優勢(shi)。目前的(de)(de)房地產(chan)(chan)跨(kua)業(ye)(ye)經營方向，顯(xian)然仍(reng)然需(xu)要(yao)圍繞(rao)房地產(chan)(chan)的(de)(de)核心業(ye)(ye)務，否則幾(ji)乎很難成功。