房價調查

深度盤整近3年 溫州(zhou)房價恐仍未見底

每(mei)經記者(zhe) 胡(hu)健 發自溫州

房價經(jing)歷近三年(nian)同比下(xia)跌(die)，溫(wen)州(zhou)至今(jin)仍然(ran)是國(guo)家統計局70個大中城市房價同比下(xia)跌(die)的“獨苗”。在中國(guo)指數研究(jiu)院發布的今(jin)年(nian)6月百城房價指數中，溫(wen)州(zhou)環(huan)比價格(ge)也領跌(die)全(quan)國(guo)。

溫(wen)(wen)州房價究竟是(shi)怎么(me)回事？記者(zhe)走(zou)訪當(dang)(dang)地(di)多位(wei)開發商老總和房產業內人士后發現，他們(men)普遍認為溫(wen)(wen)州樓(lou)市(shi)存在(zai)被妖魔化的傾向，一些(xie)傳言與實際情況并不符合。搜房網溫(wen)(wen)州總經理王毅告訴(su)《每日經濟新聞》記者(zhe)，在(zai)經過前幾年非理性炒作和土地(di)政策(ce)攪拌后，溫(wen)(wen)州樓(lou)市(shi)正(zheng)在(zai)走(zou)入正(zheng)軌(gui)，當(dang)(dang)地(di)樓(lou)市(shi)需求仍在(zai)，不能拿溫(wen)(wen)州和鄂爾(er)多斯等地(di)方相比。

投機性需求淡出樓市

近日，《每日經濟新聞》記者來到溫州市(shi)甌(ou)海區(qu)三垟街(jie)道甌(ou)海大道的“君庭領(ling)墅”項目售樓(lou)處(chu)。該售樓(lou)處(chu)銷售人員告訴記者，此(ci)樓(lou)盤(pan)不算(suan)任何(he)財務(wu)和建筑成(cheng)本，拿地時樓(lou)面價就已達(da)2.7萬(wan)(wan)元/平方(fang)(fang)米，此(ci)前(qian)開盤(pan)價曾超過3萬(wan)(wan)元/平方(fang)(fang)米，但恰逢溫州樓(lou)市(shi)暴跌期，僅賣出寥(liao)寥(liao)數套。董事會經過重組后，今(jin)年再(zai)次開盤(pan)，價格定在2萬(wan)(wan)元/平方(fang)(fang)米左右(you)，如(ru)果通過按揭貸款方(fang)(fang)式支(zhi)付可以享受九八折優(you)惠，全款現金支(zhi)付則(ze)可享受九六折優(you)惠。

據(ju)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者從溫(wen)州多(duo)個房地產人士處獲悉(xi)，目前當地限購政(zheng)策(ce)在執行(xing)中已(yi)悄然放開，第三(san)套(tao)房源已(yi)經可以在房屋登(deng)記(ji)中心登(deng)記(ji)，但限貸(dai)政(zheng)策(ce)仍需按照銀行(xing)有(you)關規定執行(xing)。

近(jin)年來，溫(wen)州(zhou)房價的走勢在全國比較罕見。公(gong)開數據(ju)顯示，1998年至(zhi)(zhi)2001年，溫(wen)州(zhou)市區(qu)商品房銷售均(jun)價從(cong)2000元(yuan)/平方米升至(zhi)(zhi)近(jin)7000元(yuan)/平方米，2006年至(zhi)(zhi)2011年，均(jun)價從(cong)8045元(yuan)/平方米一路上漲至(zhi)(zhi)33289元(yuan)/平方米，達(da)歷史高點。

2011年8月是溫州樓(lou)市由(you)漲轉跌的分水(shui)嶺(ling)，部分預感(gan)前景(jing)不妙(miao)的溫州人開始(shi)拋售房產(chan)。

國家統(tong)計局對70個大中城市(shi)住宅銷售價格的統(tong)計數據顯示(shi)，2011年(nian)8月至今年(nian)6月，溫(wen)州是唯一(yi)一(yi)個住宅銷售價格連續同比(bi)下跌(die)的城市(shi)，目前(qian)已連跌(die)34個月。

熟悉溫州房(fang)地(di)產市場的(de)(de)人都把甌江邊的(de)(de)鹿城廣場視為溫州樓市風向標。這個開(kai)盤價(jia)為4萬元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)的(de)(de)高端住宅(zhai)項目在銷售(shou)一空(kong)后，其二手(shou)房(fang)曾(ceng)被炒至(zhi)10萬多(duo)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)，目前該樓盤周邊的(de)(de)中介掛(gua)出(chu)的(de)(de)二手(shou)房(fang)售(shou)價(jia)已降至(zhi)3.5萬元~4.5萬元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)(mi)。

香緹半(ban)島是溫州高(gao)端樓(lou)盤的(de)另一個代表，其(qi)房價也曾超過5萬元/平方米，目前二(er)手房價格已被(bei)攔腰斬(zhan)斷。

上述君庭領(ling)墅項(xiang)目(mu)(mu)銷售人員曾說(shuo)，當時(shi)項(xiang)目(mu)(mu)拿地時(shi)參(can)照的(de)(de)是香(xiang)緹(ti)半(ban)島(dao)的(de)(de)銷售情(qing)況，2011年初，香(xiang)緹(ti)半(ban)島(dao)的(de)(de)二(er)手房房價一度(du)超過6萬元(yuan)/平方米(mi)，如果這個項(xiang)目(mu)(mu)遲(chi)一年開盤(pan)的(de)(de)話，估計和君庭領(ling)墅項(xiang)目(mu)(mu)是一樣的(de)(de)結(jie)局。

與房(fang)價(jia)下跌相伴的(de)是溫州土地價(jia)格下跌。當(dang)地一位開發商告(gao)訴《每日經濟新聞(wen)》記者，現在有些(xie)地塊的(de)價(jia)格只是原來的(de)四分之一。

據了解，與君(jun)庭領(ling)墅(shu)相鄰的一個項目(mu)樓面價僅為其三分之一左(zuo)右，而兩者目(mu)前(qian)的樓盤價格(ge)相當，后者還要更高些。“原因在于君(jun)庭領(ling)墅(shu)當時定位是(shi)低容積率別墅(shu)，洋房戶均面積超過150平方米，而另一個項目(mu)拿(na)地(di)晚，項目(mu)定位是(shi)剛需，市場接受度高。”

溫(wen)州市(shi)住(zhu)房(fang)和城鄉建設委員會新聞發(fa)言人(ren)戴旭強今年初表示(shi)，與2011年初調控前相比，現在的溫(wen)州商品房(fang)價格(ge)平均降幅(fu)為26%。但非官方統(tong)計機構(gou)和開(kai)發(fa)商們認為的溫(wen)州房(fang)價跌(die)幅(fu)已經超過40%。

自2009年起，央行(xing)溫(wen)州中心支行(xing)每季(ji)度都會對儲(chu)戶進行(xing)“最合算投資(zi)方(fang)式”問卷調查。在調查中，“房地產投資(zi)”一直(zhi)居(ju)首(shou)位(wei)，“民(min)間(jian)借貸”長期位(wei)居(ju)次席。

有(you)數據(ju)顯示(shi)，2011年末溫州全(quan)市(shi)居(ju)民儲蓄存款(kuan)余(yu)額為3342.26億元，到(dao)2013年底上(shang)升至4002.43億元，房地產投資投機(ji)性需(xu)求(qiu)已(yi)經淡(dan)出樓(lou)市(shi)。

王毅說，幾年(nian)前，溫州(zhou)人如(ru)果能買(mai)到(dao)房就算萬幸(xing)，現在電商優惠、看房團直通(tong)車等在溫州(zhou)當地已經屢(lv)見不(bu)鮮。

溫州當地大型(xing)開(kai)發商、中梁地產集(ji)團常務(wu)副總陳永峰表(biao)示，有的(de)房地產公(gong)司把價格賣(mai)低一點，稍微有點利潤(run)，也能快速地把盤(pan)清掉，而(er)且把資金回(hui)籠，“現在擔心還是(shi)去化率的(de)問題，而(er)不(bu)是(shi)價格的(de)問題。”

加推土地致庫存高漲

“溫(wen)(wen)(wen)州(zhou)(zhou)這個(ge)(ge)城市和(he)其他地(di)(di)方不同，我認為(wei)參照溫(wen)(wen)(wen)州(zhou)(zhou)的均價(jia)(jia)其實意義不大。房(fang)價(jia)(jia)下跌(die)主要是（因為(wei)）這兩年（溫(wen)(wen)(wen)州(zhou)(zhou)）土(tu)地(di)(di)政策和(he)之前差別太(tai)大。”王毅說(shuo)，君庭(ting)領墅和(he)周邊項(xiang)目價(jia)(jia)格相似(si)，但卻有(you)(you)人(ren)(ren)賺有(you)(you)人(ren)(ren)虧，所以不能(neng)說(shuo)這個(ge)(ge)市場(chang)一(yi)片蕭條，根源還是在供地(di)(di)上(shang)。2010年之前，溫(wen)(wen)(wen)州(zhou)(zhou)樓市對土(tu)地(di)(di)供應(ying)(ying)一(yi)直處于(yu)“饑餓營銷”狀(zhuang)態(tai)，政府每年推(tui)地(di)(di)不足600畝。這一(yi)供應(ying)(ying)量(liang)(liang)甚(shen)至不如很多地(di)(di)區一(yi)個(ge)(ge)大型樓盤的土(tu)地(di)(di)占(zhan)有(you)(you)量(liang)(liang)。“溫(wen)(wen)(wen)州(zhou)(zhou)是一(yi)個(ge)(ge)千萬級人(ren)(ren)口的城市，每年這么(me)少的土(tu)地(di)(di)供應(ying)(ying)量(liang)(liang)，房(fang)價(jia)(jia)能(neng)不高么(me)？”

王毅分析(xi)說，之(zhi)前溫(wen)州(zhou)土地(di)供應少的(de)主(zhu)要原因應該(gai)是當時經濟仍(reng)然十分景氣，繁榮的(de)民營經濟對溫(wen)州(zhou)市的(de)稅收(shou)和財政收(shou)入(ru)貢獻巨(ju)大(da)，政府推地(di)熱情不高。

當地一(yi)位開發商告(gao)訴《每日經濟(ji)新聞》記者，當時溫(wen)州最流行(xing)的就(jiu)是房票，有項(xiang)目開盤時，有房票才(cai)能買到(dao)房，有朋(peng)友(you)當時為買一(yi)套別墅，在原價基礎上(shang)加了(le)80萬元。他說，正因為在溫(wen)州當地根(gen)本買不(bu)到(dao)房，溫(wen)州人才(cai)把購買力(li)散布至全國，這是重要原因。“我自己就(jiu)炒過房，到(dao)上(shang)海一(yi)看，房子那么便宜，還隨便買，馬上(shang)用信(xin)用卡刷了(le)幾(ji)套房子，直到(dao)最后又賣(mai)出去(qu)，我都沒到(dao)房子里看過。”

這一現象(xiang)在(zai)2010年(nian)(nian)后(hou)有了明顯改變。2010年(nian)(nian)，溫(wen)州土地出讓(rang)首次突破1000畝(mu)，達到(dao)1060畝(mu)。2010年(nian)(nian)供(gong)應的(de)土地集中以商品(pin)房形式供(gong)應到(dao)樓市至少應是2011年(nian)(nian)，這與溫(wen)州房價下(xia)降的(de)時間點吻合。

來自(zi)溫(wen)(wen)州公共資源交易中心(xin)網的數(shu)據(ju)顯示，2013年(nian)(nian)，溫(wen)(wen)州成(cheng)功出(chu)讓249宗地塊，總面積(ji)達(da)9698畝，成(cheng)交總額達(da)450億元，創歷(li)年(nian)(nian)新(xin)高，其(qi)中市區出(chu)讓土地為(wei)3028畝，超(chao)過前5年(nian)(nian)的供應(ying)總量。

與土(tu)(tu)地(di)供應同步增加(jia)的(de)是樓市(shi)庫存(cun)。由溫(wen)州市(shi)委黨校編寫的(de)《溫(wen)州藍皮書(shu)：2014年(nian)溫(wen)州經濟(ji)社(she)會形勢分析與預(yu)測》顯示，截至2013年(nian)末，溫(wen)州市(shi)區(qu)已出(chu)(chu)讓(rang)土(tu)(tu)地(di)，未(wei)來(lai)可供商品住(zhu)宅(zhai)面(mian)(mian)積約(yue)210多萬(wan)平(ping)方米。這其中，2011年(nian)前出(chu)(chu)讓(rang)的(de)土(tu)(tu)地(di)可供住(zhu)宅(zhai)約(yue)40萬(wan)平(ping)方米、2012年(nian)出(chu)(chu)讓(rang)的(de)土(tu)(tu)地(di)可供住(zhu)宅(zhai)約(yue)9萬(wan)平(ping)方米、2013年(nian)出(chu)(chu)讓(rang)的(de)土(tu)(tu)地(di)可供住(zhu)宅(zhai)約(yue)165萬(wan)平(ping)方米。藍皮書(shu)還稱，綜合存(cun)量土(tu)(tu)地(di)及(ji)增量土(tu)(tu)地(di)兩方面(mian)(mian)的(de)情況，2014年(nian)新(xin)增住(zhu)房供應量將達120萬(wan)平(ping)方米以上，庫存(cun)壓力將進(jin)一步增加(jia)，以消費為特征的(de)市(shi)場未(wei)必能(neng)及(ji)時消化這些供應量，因此，新(xin)建商品住(zhu)房仍然面(mian)(mian)臨價格下(xia)降(jiang)的(de)壓力。

溫(wen)州樓市泡沫被(bei)擠掉？

今(jin)年4月，溫州市住(zhu)建(jian)委房屋(wu)登記中心公布的(de)《2013年溫州樓(lou)市白皮書(shu)》顯示，去(qu)年溫州新建(jian)商品住(zhu)房成(cheng)交(jiao)10287套，成(cheng)交(jiao)金額(e)為265.25億元，同比增加73%、82%；二手住(zhu)房成(cheng)交(jiao)14971套，同比增加34%。

根據白皮書統(tong)計數據，去年溫州市(shi)區新建(jian)商品住房交(jiao)(jiao)易套數、成交(jiao)(jiao)金額(e)同(tong)比均有明顯上漲(zhang)，不過(guo)房價(jia)卻同(tong)比下降12%，11月(yue)份已經降至(zhi)2萬元/平方米以(yi)內。

溫州樓市經(jing)歷近三年(nian)的深度盤整，是(shi)否已經(jing)擠出(chu)泡沫？

今年全國“兩會(hui)”期間，溫州(zhou)市(shi)市(shi)長(chang)陳金(jin)彪表示，溫州(zhou)的(de)(de)房(fang)價已經回(hui)歸理性，再降(jiang)的(de)(de)空(kong)間不大，因為溫州(zhou)的(de)(de)需求量就擺在(zai)那里(li)，而其他地方靠外地人購房(fang)，甚至炒(chao)房(fang)，所以房(fang)價必然要降(jiang)。

“溫(wen)(wen)州不同，外地人到溫(wen)(wen)州購房是(shi)(shi)很少的，基(ji)本上(shang)都是(shi)(shi)溫(wen)(wen)州人自己購的，這是(shi)(shi)剛性(xing)需求(qiu)，價(jia)格收縮不到哪里去。”陳金彪說(shuo)。

曾(ceng)有(you)溫(wen)州住建系統官員對媒(mei)體算過一筆賬，溫(wen)州市(shi)區(qu)平均每(mei)年新增人(ren)口2萬，有(you)1萬對適齡青(qing)年新婚，還有(you)15%~20%的家庭需(xu)(xu)要改善(shan)住房(fang)條件，每(mei)年市(shi)區(qu)實(shi)際(ji)(ji)需(xu)(xu)要投放(fang)1.6萬~1.8萬套住宅，而市(shi)區(qu)實(shi)際(ji)(ji)每(mei)年只能提供0.9萬套住宅，缺口達一半。

當(dang)地(di)樓市政策也因(yin)為房(fang)價持續(xu)下跌而進行了修補。從去(qu)年(nian)8月開始(shi)，溫州讓之前更為嚴格的(de)限購(gou)令，回歸(gui)到(dao)了國務院頒布的(de)限購(gou)政策，允許本地(di)戶籍家庭在(zai)市區(qu)購(gou)買第二(er)套(tao)住(zhu)房(fang)。

陳金彪(biao)建議，希望國家(jia)能(neng)夠(gou)實行(xing)(xing)差異化(hua)的(de)(de)樓市調(diao)(diao)控(kong)政(zheng)策，比如一線城(cheng)市，房價已(yi)經很高但還在繼續漲，可以實行(xing)(xing)嚴格(ge)的(de)(de)限(xian)購(gou)或者(zhe)其他(ta)措(cuo)施，對房價泡沫(mo)已(yi)經得到(dao)充分釋放的(de)(de)城(cheng)市，可以采取比較寬松的(de)(de)調(diao)(diao)控(kong)政(zheng)策，這樣做(zuo)比較符(fu)合各地的(de)(de)房地產市場實際(ji)情況。

下行恐怕還未真正結(jie)束

近一個月(yue)來，溫州(zhou)樓市熱點主要是(shi)德信地產(chan)在溫州(zhou)首(shou)推(tui)“三年無理由120%回購”以及溫州(zhou)三江立(li)體城的(de)降價傳(chuan)聞。

驅(qu)車在溫州市(shi)區行駛(shi)時(shi)會(hui)發現，市(shi)區在售樓盤其實只有十(shi)個左右，而(er)熱點樓盤的廣告隨時(shi)可以映入眼簾，有的打(da)出學(xue)區房概念，有的則凸顯自身(shen)的地段(duan)交通優勢。

浙江德信置業有(you)限公司溫州副總高國華告訴(su)《每日經濟新聞》記者(zhe)，目前溫州樓市處(chu)于筑底回升階段，溫州缺的(de)(de)(de)不(bu)是需(xu)(xu)求量，實際(ji)上缺的(de)(de)(de)是信心(xin)。他說(shuo)，溫州人口將近1000萬，城(cheng)鎮化率還比較低，會(hui)產生(sheng)很大的(de)(de)(de)購(gou)房(fang)需(xu)(xu)求，舊城(cheng)改造(zao)的(de)(de)(de)改善性需(xu)(xu)求也會(hui)增加。另(ling)外，溫商資金回流也會(hui)有(you)很大的(de)(de)(de)置業需(xu)(xu)求，每年春節和清明都是溫州樓市成交高峰(feng)期。

如(ru)無意外，由萬通地(di)(di)產(chan)和新(xin)希(xi)望地(di)(di)產(chan)聯手投(tou)資210億元(yuan)打造的溫州(zhou)最大(da)(da)(da)樓盤(pan)立體(ti)城(cheng)將(jiang)(jiang)于(yu)(yu)今年三季(ji)度開(kai)盤(pan)，該項目(mu)(mu)位于(yu)(yu)溫州(zhou)永嘉(jia)縣(xian)三江商(shang)務區(qu)三號地(di)(di)塊，規劃用(yong)地(di)(di)面積765畝，建筑面積180萬平(ping)方米。當(dang)地(di)(di)中(zhong)介(jie)人(ren)士告訴(su)《每日經濟新(xin)聞》記者，市區(qu)在售和即(ji)將(jiang)(jiang)開(kai)盤(pan)的項目(mu)(mu)都對此感(gan)到不安，這一(yi)巨(ju)無霸項目(mu)(mu)幾乎相(xiang)當(dang)于(yu)(yu)10個樓盤(pan)的體(ti)量，并且拿地(di)(di)價格(ge)低(di)，與地(di)(di)產(chan)標桿鹿(lu)城(cheng)廣場僅一(yi)江之隔，6月底時(shi)(shi)，甌越大(da)(da)(da)橋通車又大(da)(da)(da)大(da)(da)(da)增加(jia)了這一(yi)項目(mu)(mu)的競爭力。5月時(shi)(shi)，有傳(chuan)言稱，該項目(mu)(mu)銷售部(bu)門已決定用(yong)超低(di)價格(ge)賣房(fang)，一(yi)期開(kai)盤(pan)價僅為9000元(yuan)/平(ping)方米，幾乎是目(mu)(mu)前溫州(zhou)新(xin)盤(pan)均價的一(yi)半(ban)。上述中(zhong)介(jie)人(ren)士表示，如(ru)果真是這樣(yang)，對整個溫州(zhou)樓市將(jiang)(jiang)是一(yi)個重(zhong)大(da)(da)(da)影響(xiang)。溫州(zhou)與北京等一(yi)線城(cheng)市不同，區(qu)位并無太(tai)大(da)(da)(da)差異，購(gou)房(fang)者選擇面較廣，如(ru)果三江立體(ti)城(cheng)超低(di)價入市，整個溫州(zhou)樓市均價恐(kong)怕將(jiang)(jiang)再跌。

記者(zhe)到項目實體走訪時發現，待入市的(de)溫州(zhou)超級大盤仍處于(yu)平(ping)整土地和打樁階段。溫州(zhou)三(san)江立體城總經理(li)姜孟軍向(xiang)《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示，該項目目前尚未開盤，價(jia)格還未最終確定，預計交房時間是(shi)(shi)2016年，可(ke)以肯定的(de)是(shi)(shi)，9000元/平(ping)方米的(de)價(jia)格是(shi)(shi)謠傳(chuan)。他(ta)說，盡管拿(na)地確實比較便宜(yi)，但是(shi)(shi)公司(si)拿(na)到的(de)是(shi)(shi)生地而非熟地，其市政(zheng)配(pei)套(tao)設(she)施還完全沒有，交通、水(shui)電等(deng)都要(yao)靠公司(si)來修建(jian)。

作為去年大舉進駐溫(wen)(wen)州(zhou)的(de)(de)外來開發(fa)(fa)商，高國華和姜孟軍認(ren)為，溫(wen)(wen)州(zhou)樓市有被(bei)妖魔化之(zhi)嫌，這座城市的(de)(de)樓市價格經過大起大落后(hou)，“賺快錢”的(de)(de)小開發(fa)(fa)商已經幾乎絕跡，溫(wen)(wen)州(zhou)房(fang)地產市場(chang)才(cai)剛剛步入正(zheng)軌，這對以房(fang)產為主業(ye)的(de)(de)開發(fa)(fa)商來說是個好機會。

姜孟軍(jun)說，項目(mu)肯(ken)定要追求(qiu)去化，在當地小開發商看來(lai)，不(bu)“日光”就(jiu)(jiu)算賣(mai)得差，其實就(jiu)(jiu)其他成(cheng)熟市(shi)場看，剛開盤時(shi)，去化率(lv)能達到七(qi)成(cheng)甚至五(wu)成(cheng)就(jiu)(jiu)已(yi)經(jing)相當好了。

就溫(wen)州市場來看，據上述白皮書統計(ji)，截至2013年底，溫(wen)州市區可(ke)銷售商品(pin)住房共有109萬平方米、8301套(tao)，較前一年增(zeng)加了(le)26萬平方米、1953套(tao)，同比增(zeng)了(le)三(san)成(cheng)。

前(qian)述(shu)中介人士(shi)稱，結合(he)溫州當(dang)地收(shou)入水平(ping)和配套設施(shi)等，溫州樓市均價(jia)為(wei)15000元/平(ping)方米比(bi)較合(he)理(li)，目前(qian)距離(li)這一價(jia)格還(huan)有空間，樓市筑(zhu)底恐(kong)怕(pa)還(huan)沒(mei)真(zhen)正結束。