在(zai)樓市成交萎縮低迷調(diao)整之下，京城樓市的玩(wan)法(fa)正在(zai)發生微妙的轉變。

如(ru)果說在之(zhi)(zhi)前市場一片大(da)好時(shi)，開發商樓盤(pan)遍地(di)開花；那么現(xian)在北(bei)京(jing)樓市的(de)競爭格局特(te)征是高端盤(pan)在大(da)力(li)推廣。可以說，今年京(jing)城樓市是高端樓盤(pan)的(de)天下，其背(bei)后則是各個開發商之(zhi)(zhi)間圈層資源的(de)“比拼”。

開發商“豪賭”高端樓(lou)盤

首開、泛海(hai)、泰禾、金地(di)、旭輝(hui)、方興地(di)產金茂府(fu)、當代置業……今年以來，北(bei)京(jing)樓市被一連串知名(ming)企(qi)業的(de)(de)項目攪動。這背后是(shi)北(bei)京(jing)樓市的(de)(de)競爭(zheng)格局的(de)(de)變(bian)化(hua)。這些品牌開發商(shang)在(zai)不斷地(di)推介自己旗(qi)下(xia)(xia)的(de)(de)高端盤，而其他中小開發商(shang)在(zai)北(bei)京(jing)已(yi)經很難玩(wan)下(xia)(xia)去了。

“去年原來(lai)(lai)在北京清河準備(bei)拿一(yi)塊(kuai)我(wo)們(men)自(zi)己(ji)(ji)做完(wan)土地(di)整理的地(di)塊(kuai)(一(yi)般來(lai)(lai)說，開發(fa)商(shang)自(zi)己(ji)(ji)做的土地(di)整理，拿地(di)有(you)一(yi)定(ding)優勢(shi))，結果價(jia)格(ge)遠高出我(wo)們(men)的預期，最后被廣(guang)東的一(yi)家企業拿走了。”北京本地(di)某區縣開發(fa)商(shang)副總王先生(sheng)私下向上(shang)證報記者表示，由于去年市場過(guo)于火爆，品牌開發(fa)商(shang)大(da)舉高價(jia)拿地(di)，他們(men)已經(jing)退出北京主城區的角逐。

這家企(qi)業(ye)的(de)遭(zao)遇，是目(mu)前京城樓市(shi)的(de)一(yi)個縮影(ying)。隨著近(jin)幾(ji)年(nian)特別是2013年(nian)拿(na)地成(cheng)本的(de)不斷創新(xin)高，北(bei)京樓市(shi)已經成(cheng)為(wei)名牌開發商的(de)天下(xia)。

“我們將(jiang)要推出的泛海國(guo)際二期都是(shi)大戶型，目前價格沒定，但初步預計(ji)(ji)單(dan)套(tao)總價至少在(zai)2000萬元以上，該項目整體規模達280萬平方米，預計(ji)(ji)首次推出套(tao)數上百套(tao)。”泛海控股（000046）副總裁吳道(dao)緣向上證報透(tou)露(lu)，泛海之(zhi)所(suo)以逆勢(shi)推出該超大超豪華大盤(pan)，是(shi)順(shun)勢(shi)而為(wei)之(zhi)舉。

與之區(qu)別是(shi)泰(tai)(tai)禾(he)(he)北京(jing)院子、拾(shi)景院、1號(hao)街(jie)(jie)區(qu)等項(xiang)目(mu)(mu)。其中，泰(tai)(tai)禾(he)(he)北京(jing)院子項(xiang)目(mu)(mu)專(zhuan)門(men)(men)請(qing)來影(ying)視明星(xing)成(cheng)龍(long)助陣。當然，泰(tai)(tai)禾(he)(he)拾(shi)景院、1號(hao)街(jie)(jie)區(qu)還不是(shi)真正的“高端項(xiang)目(mu)(mu)”，定價在(zai)每(mei)平方米2至3萬。但(dan)是(shi)，即便(bian)是(shi)為了(le)這樣的項(xiang)目(mu)(mu)，泰(tai)(tai)禾(he)(he)也花大力氣推(tui)薦(jian)。例(li)如，永輝超市（601933）簽(qian)約入駐泰(tai)(tai)禾(he)(he)1號(hao)街(jie)(jie)區(qu)商(shang)街(jie)(jie)，泰(tai)(tai)禾(he)(he)專(zhuan)門(men)(men)在(zai)嘉里(li)中心(xin)舉行客(ke)戶活動。

而(er)北京本地大腕(wan)——首創地產，為了推動旗下天(tian)禧項目，首創集團董事長劉曉光(guang)靠自己的面子，請來了圈內大腕(wan)任志強、馮侖、潘石屹等捧場。

記者曾(ceng)到該項目實(shi)地調研，這個(ge)項目坐落在北京東三環邊(bian)，與新的中央電視臺(tai)相望(wang)，其(qi)單套價格也要幾千萬，僅僅一(yi)扇(shan)從德(de)國(guo)原(yuan)裝(zhuang)進(jin)口的門就要80-100萬元。

能否突圍結局難料

上(shang)述項(xiang)目還(huan)只是北京(jing)(jing)樓市的一部分，預計今年(nian)下半年(nian)北京(jing)(jing)還(huan)會有(you)更多(duo)的千(qian)萬級(ji)項(xiang)目入市。

但據亞豪機構副(fu)總經理任啟(qi)鑫還介紹，今年(nian)上半年(nian)北京總價在1000萬至2000萬之間(jian)改善型房源(yuan)成交乏(fa)力，539套的成交量比(bi)去(qu)年(nian)同期減少404套。

躺著賺(zhuan)錢的日子一(yi)去不(bu)復(fu)返了，或(huo)許是上述知名房(fang)企“血拼”高端項(xiang)目的原因之一(yi)。

根據(ju)亞豪機構日前發布的(de)(de)統(tong)計數據(ju)，由(you)于去年(nian)(nian)末的(de)(de)北京(jing)樓(lou)市價(jia)格管控，多個高端(duan)樓(lou)盤不得不推遲入市，并在今年(nian)(nian)高端(duan)住宅價(jia)格管控出現放松的(de)(de)時候紛(fen)紛(fen)進場。上半年(nian)(nian)北京(jing)共有13個單價(jia)超過5萬元/平(ping)方(fang)米(mi)的(de)(de)公寓產(chan)品入市，為市場新增供應1888套。然(ran)而，這類高端(duan)公寓產(chan)品成交只有897套，同比(bi)下降(jiang)57%；成交面積(ji)15.9萬平(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)回(hui)落59%。供應的(de)(de)增加，直(zhi)接導(dao)致競爭(zheng)的(de)(de)加劇。

記者注意(yi)到，從資(zi)金周轉的角度來看，高端住宅項目對開發商資(zi)金鏈(lian)的考(kao)驗將(jiang)比以(yi)往更為嚴酷，過去以(yi)久囤地、緩開工(gong)博取(qu)價格上漲(zhang)空間的做法已經很不現實(shi)，這種模式只(zhi)會影響整(zheng)個公(gong)司的資(zi)金鏈(lian)。