每經(jing)編輯｜嚴(yan)躍進  ;   

◎嚴躍進

當前(qian)各大(da)城市(shi)限購(gou)松綁的意(yi)圖很明(ming)確，提(ti)振市(shi)場(chang)成交(jiao)。但很遺憾(han)，作為樓市(shi)的關鍵性指標，目前(qian)成交(jiao)量并(bing)沒有明(ming)顯放大(da)。這也意(yi)味(wei)著，通過放寬(kuan)市(shi)場(chang)準入資格的做法(fa)來提(ti)高(gao)購(gou)買幾(ji)率，其效(xiao)果值(zhi)得商(shang)榷(que)。

如何(he)提高樓市的(de)(de)交(jiao)(jiao)易效(xiao)率(lv)(lv)？從制度(du)層面看(kan)(kan)，預售制度(du)和(he)按揭(jie)貸款(kuan)制度(du)就是提高購房(fang)者(zhe)購房(fang)效(xiao)率(lv)(lv)的(de)(de)重要(yao)基(ji)礎。從政策和(he)市場層面看(kan)(kan)，包括放(fang)松限(xian)購政策、進行(xing)實(shi)質(zhi)性的(de)(de)降價、提供落戶政策的(de)(de)“誘惑”、降低(di)交(jiao)(jiao)易費用、甚至是“假離婚(hun)”的(de)(de)非(fei)正(zheng)規做法(fa)，本意都是為了(le)提高成交(jiao)(jiao)量。但觀察目前的(de)(de)成交(jiao)(jiao)效(xiao)率(lv)(lv)，此類做法(fa)并不能實(shi)現帕(pa)累(lei)托的(de)(de)最優。

而金融(rong)創(chuang)新因素恰(qia)能實現(xian)帕累(lei)托的(de)(de)(de)優(you)化，即金融(rong)創(chuang)新能夠成為(wei)樓市交易效率提高(gao)的(de)(de)(de)潤(run)滑劑。本(ben)身(shen)來講(jiang)，信(xin)貸優(you)惠就應該成為(wei)刺激成交量上行(xing)的(de)(de)(de)典型做(zuo)法。但觀察目前市場，傳(chuan)統的(de)(de)(de)信(xin)貸功能被扭曲，信(xin)貸優(you)惠力(li)度并(bing)不大，苛刻(ke)性條(tiao)款太多。而目前市場上出現(xian)的(de)(de)(de)其他金融(rong)創(chuang)新，倒是(shi)對樓市交易效率的(de)(de)(de)提高(gao)有積極作用。

第(di)一(yi)類是實現既有資(zi)產的(de)變現。通過將購(gou)(gou)房者已有資(zi)產進行(xing)轉化，從而順(shun)利(li)實現購(gou)(gou)房。這里(li)有兩個(ge)典型例子。第(di)一(yi)個(ge)是期權購(gou)(gou)房模(mo)式。購(gou)(gou)房者憑借公(gong)司的(de)期權，代替現金充當首(shou)付，進而順(shun)利(li)拿(na)到房鑰(yao)匙。第(di)二個(ge)則是以舊(jiu)換新模(mo)式。通過對業主首(shou)套房進行(xing)免費(fei)評估和免費(fei)交易，從而實現舊(jiu)住(zhu)房和新住(zhu)房的(de)置換。

第二類(lei)是試行(xing)零(ling)首付的(de)做法。這樣(yang)一(yi)個做法，在今(jin)天看來(lai)依(yi)然屬于(yu)在打擦邊球。但從活躍(yue)市場成交的(de)角度(du)看，也需要持默許(xu)態(tai)度(du)。此類(lei)模式下，房企(qi)幫助購(gou)房者(zhe)進行(xing)信用貸(dai)款(kuan)的(de)申請(qing)(qing)，降低其購(gou)房成本。具體做法是：首付款(kuan)的(de)差額需要向(xiang)銀行(xing)申請(qing)(qing)，相應的(de)手續費(fei)和利息由房企(qi)承擔。剩余(yu)的(de)按(an)揭貸(dai)款(kuan)依(yi)然按(an)老套(tao)路進行(xing)。

第三類是發揮金融的(de)(de)擔保作用。目(mu)前為(wei)了打消(xiao)購房(fang)者的(de)(de)入市顧慮，部分房(fang)企積極(ji)和保險公(gong)司(si)進行合作，將保險賠(pei)償(chang)機制引入交易(yi)環節(jie)。房(fang)企承諾(nuo)業(ye)主購房(fang)后(hou)房(fang)產價值不(bu)會下跌，否則就提(ti)供相應(ying)的(de)(de)保險賠(pei)償(chang)。這為(wei)樓市交易(yi)注(zhu)入了信心，防范(fan)了購房(fang)款和房(fang)產價值脫(tuo)鉤的(de)(de)交易(yi)風險。

第四(si)類是(shi)發(fa)揮網絡平臺的(de)(de)功能。通過將互(hu)聯網和金(jin)融(rong)(rong)進行結(jie)合，真(zhen)正注入了理(li)財的(de)(de)思路(lu)。典型(xing)的(de)(de)做法有幾(ji)個(ge)：一是(shi)提(ti)供(gong)金(jin)融(rong)(rong)支付(fu)的(de)(de)等(deng)價物，如(ru)電子化的(de)(de)購房(fang)券。二(er)是(shi)提(ti)供(gong)系(xi)列化的(de)(de)理(li)財。通過房(fang)產(chan)抵(di)押綜(zong)合授信、對置業者提(ti)供(gong)首套(tao)房(fang)的(de)(de)金(jin)融(rong)(rong)支持等(deng)，避免了一錘子買賣，并(bing)將買賣關(guan)系(xi)轉變為持續服務的(de)(de)關(guan)系(xi)。

第五類(lei)(lei)是對產(chan)(chan)權(quan)進(jin)行(xing)新的(de)改(gai)造。此(ci)類(lei)(lei)做法過去早(zao)已有(you)(you)之(zhi)，如前些年杭州推(tui)行(xing)了“以住(zhu)(zhu)待(dai)售(shou)”的(de)模(mo)式，將住(zhu)(zhu)房10%~30%的(de)價值幅度進(jin)行(xing)拍賣(mai)，并轉化(hua)為20年的(de)住(zhu)(zhu)房使用權(quan)。如今的(de)共有(you)(you)產(chan)(chan)權(quan)住(zhu)(zhu)房也有(you)(you)類(lei)(lei)似的(de)模(mo)式，通過一(yi)定的(de)產(chan)(chan)權(quan)劃分，能(neng)夠(gou)實現居住(zhu)(zhu)產(chan)(chan)權(quan)向居住(zhu)(zhu)使用權(quan)的(de)轉變。

第六類是創(chuang)新公積(ji)金(jin)的(de)運用模式。部(bu)分(fen)城市在救市的(de)大環境(jing)中也(ye)積(ji)極做(zuo)好公積(ji)金(jin)的(de)文章(zhang)。如揚州規定從(cong)5月20日起，允許借款人(ren)申請(qing)公積(ji)金(jin)貸款時(shi)提取本人(ren)及配(pei)偶的(de)住房公積(ji)金(jin)，其他(ta)直系(xi)親屬的(de)住房公積(ji)金(jin)可(ke)在結清貸款時(shi)使用。此類做(zuo)法將盤(pan)活公積(ji)金(jin)資源(yuan)，利好市場(chang)成交。

金融創新的(de)(de)做法，顯(xian)然(ran)和此前的(de)(de)取消(xiao)限(xian)(xian)購思(si)維有(you)大(da)相(xiang)徑庭的(de)(de)效果。限(xian)(xian)購松綁(bang)的(de)(de)關注點在(zai)成交(jiao)量本身，而缺乏對交(jiao)易效率(lv)的(de)(de)重視。金融創新模式則另(ling)辟(pi)蹊(xi)徑，能夠直擊目前市(shi)場的(de)(de)要害。在(zai)這個(ge)過程中，地(di)方政府應(ying)該發揮積極作用(yong)。

首先是(shi)持(chi)(chi)一個(ge)鼓(gu)勵(li)、支(zhi)持(chi)(chi)的態度。部分金融創(chuang)新需要有“吃(chi)螃(pang)蟹”的勇氣。本質(zhi)上說，若能加(jia)快成(cheng)(cheng)交(jiao)速(su)度、提高(gao)成(cheng)(cheng)交(jiao)質(zhi)量、降低成(cheng)(cheng)交(jiao)成(cheng)(cheng)本、確保成(cheng)(cheng)交(jiao)風險的把(ba)控(kong)，那么(me)對(dui)于此類金融創(chuang)新都(dou)應持(chi)(chi)開放的心態。應鼓(gu)勵(li)包括房企(qi)在內的市場(chang)主體積(ji)極進(jin)行(xing)探索，鼓(gu)勵(li)其(qi)以合作的思(si)維進(jin)行(xing)開拓，并(bing)做好經(jing)驗(yan)的總結。

其次則需(xu)(xu)要提(ti)供(gong)硬(ying)(ying)平(ping)臺(tai)和軟平(ping)臺(tai)。從(cong)(cong)硬(ying)(ying)平(ping)臺(tai)的(de)(de)角(jiao)度看(kan)，部分金融(rong)創新(xin)需(xu)(xu)要一(yi)個(ge)(ge)公共交(jiao)易平(ping)臺(tai)作支(zhi)持(chi)，這個(ge)(ge)需(xu)(xu)要地方政(zheng)府來進(jin)行(xing)。比如(ru)未來圍(wei)繞期權購(gou)房的(de)(de)模式，需(xu)(xu)要搭建交(jiao)易網絡體系(xi)。而從(cong)(cong)軟平(ping)臺(tai)的(de)(de)角(jiao)度看(kan)，要加大契約和信用機制的(de)(de)建立，充分發揮地方政(zheng)府防(fang)火墻的(de)(de)功能，從(cong)(cong)而營造一(yi)個(ge)(ge)有監(jian)管、有保(bao)障、有扶持(chi)的(de)(de)環境。

最后則要(yao)(yao)從(cong)財務(wu)會(hui)計稅(shui)法等角度進(jin)行(xing)創(chuang)(chuang)(chuang)新。此類金融(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)新業務(wu)的(de)出現，對于(yu)房企、金融(rong)機(ji)構來說，也(ye)(ye)意味著需(xu)要(yao)(yao)在會(hui)計核算等內容上進(jin)行(xing)調整。要(yao)(yao)確保此類模(mo)式在實(shi)施過程中的(de)通道順暢，防(fang)止因財務(wu)制度而(er)被卡，同時也(ye)(ye)要(yao)(yao)預(yu)防(fang)多重征稅(shui)的(de)問(wen)題。另外，也(ye)(ye)要(yao)(yao)進(jin)行(xing)相(xiang)應(ying)的(de)財政補貼，以推動此類機(ji)構在金融(rong)創(chuang)(chuang)(chuang)新模(mo)式上的(de)探索。

從目前購房(fang)者的(de)入市心態(tai)和特征(zheng)看，未(wei)來將(jiang)不僅關注(zhu)房(fang)產(chan)的(de)交易(yi)價(jia)格，同時(shi)也(ye)會逐(zhu)漸關注(zhu)交易(yi)風險和交易(yi)效(xiao)率。這(zhe)也(ye)意味著，優化房(fang)地產(chan)交易(yi)機制(zhi)、在交易(yi)環節(jie)提高效(xiao)率，將(jiang)是未(wei)來房(fang)地產(chan)市場化改革的(de)重心。樓市長(chang)效(xiao)發展機制(zhi)的(de)探索過程，應(ying)該鼓勵那(nei)些能促成低成本、高效(xiao)率的(de)交易(yi)模式(shi)。

觀察目前(qian)的(de)(de)樓(lou)市(shi)變革以及房企(qi)對(dui)商業(ye)模式(shi)(shi)的(de)(de)探索，筆(bi)者(zhe)認為，取(qu)消行政管制的(de)(de)思路和勇氣是必(bi)(bi)要(yao)的(de)(de)，因為這能夠直接(jie)降低(di)樓(lou)市(shi)交(jiao)易環(huan)節的(de)(de)入(ru)市(shi)門(men)檻。但是，也需要(yao)積(ji)極(ji)注入(ru)潤滑劑的(de)(de)功能，因為這是提(ti)高成(cheng)交(jiao)量的(de)(de)必(bi)(bi)要(yao)環(huan)節。顛(dian)覆落后的(de)(de)住房交(jiao)易模式(shi)(shi)、依托(tuo)金融杠(gang)桿，將(jiang)實現樓(lou)市(shi)交(jiao)易效(xiao)率的(de)(de)帕累托(tuo)改(gai)進，真(zhen)正發揮樓(lou)市(shi)在資源(yuan)優化配置中的(de)(de)作用。

（作(zuo)者(zhe)為上海易居房(fang)地產研究(jiu)院研究(jiu)員(yuan)）