每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記(ji)者 尚希 發自北(bei)京

近日，遠洋地產（03377，HK）美元(yuan)高級債(zhai)券順利完成交(jiao)割(ge)，歷時4個月(yue)的(de)評級與發(fa)債(zhai)工(gong)作(zuo)宣告結束。此次(ci)發(fa)行(xing)(xing)了5年(nian)期和(he)10年(nian)期共計12億美元(yuan)（約合人民幣74億元(yuan)）的(de)債(zhai)務，這也是今(jin)年(nian)以來中國地產行(xing)(xing)業美元(yuan)債(zhai)發(fa)行(xing)(xing)的(de)最大規模。

當遠洋地產拋出自(zi)上市(shi)以來最大(da)的這(zhe)筆融資(zi)計劃時，更引人(ren)關注的是其(qi)融資(zi)背(bei)后的需(xu)求。

“發債(zhai)(zhai)并(bing)不(bu)是(shi)為了去拿地(di)，而是(shi)希望借這次評級的(de)(de)契(qi)機，逐漸調整目(mu)前公司的(de)(de)債(zhai)(zhai)務(wu)結構。”昨(zuo)日(ri)（8月6日(ri)），遠洋地(di)產相關負責人向《每日(ri)經濟新聞》記者透露，遠洋計劃在未來逐漸降低(di)境內(nei)融資(zi)所占(zhan)的(de)(de)比重，并(bing)提(ti)高成(cheng)本較(jiao)低(di)的(de)(de)境外融資(zi)占(zhan)總債(zhai)(zhai)務(wu)的(de)(de)比例。

優化公司債務結構/

對于(yu)內地房(fang)企而言，海外融(rong)資一(yi)直是一(yi)條(tiao)相對成本更(geng)低更(geng)優質的融(rong)資道路，但從近(jin)期房(fang)企海外融(rong)資表(biao)現(xian)來看(kan)，融(rong)資成本卻(que)在不斷攀升(sheng)，難度也(ye)越來越大。

中(zhong)(zhong)原地產研(yan)究中(zhong)(zhong)心統計(ji)數據顯示，今年前(qian)7個(ge)月，中(zhong)(zhong)國房(fang)企(qi)海(hai)(hai)外(wai)融(rong)資規模達到424.33億美元(yuan)，其中(zhong)(zhong)7月份(fen)海(hai)(hai)外(wai)融(rong)資規模為56.6億美元(yuan)，環比下降(jiang)40.79%。此外(wai)，從萬科等10家標桿房(fang)企(qi)海(hai)(hai)內外(wai)融(rong)資表現(xian)來看，7月份(fen)融(rong)資額為50.37億元(yuan)，環比下降(jiang)63.74%。

不過，一位(wei)房企(qi)人士對《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)直言，“大部分融(rong)資成(cheng)本(ben)已經(jing)超過了7%，有些(xie)房企(qi)出海(hai)找錢的(de)成(cheng)本(ben)代價高達(da)15%，而且美元債(zhai)務成(cheng)本(ben)的(de)上漲也是未來的(de)主要(yao)趨(qu)勢。”

據記者了解(jie)，目前(qian)獲得投(tou)資級評級的內(nei)地房地產開發(fa)類(lei)企(qi)業共有11家(jia)，包(bao)括(kuo)萬(wan)科、萬(wan)達(da)、中海(hai)、華潤、保利、綠(lv)地集(ji)團、方興、中海(hai)宏洋(yang)、越(yue)秀、綠(lv)地香港以(yi)(yi)及剛剛晉級投(tou)資評級的遠洋(yang)地產。以(yi)(yi)5年期債(zhai)券(quan)為(wei)例，對(dui)比投(tou)資級與非投(tou)資級的房企(qi)海(hai)外融資成本發(fa)現，前(qian)者基本都能控(kong)制在(zai)6%以(yi)(yi)下，大(da)部分票息(xi)都在(zai)4%左右，而(er)后(hou)者最高已(yi)超過(guo)13%，平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)也在(zai)8%左右。

在6個小時的(de)認購(gou)過程中，遠洋地(di)產共獲得(de)來自全世界超(chao)過150家投資機構的(de)認購(gou)，并最終獲得(de)4.6倍(bei)的(de)超(chao)額認購(gou)。7月31日，5年期利(li)率(lv)4.625%和10年期利(li)率(lv)6%共計12億美元(yuan)的(de)債券順利(li)完成交割。

“我們策略上還是非常清晰的，就是要(yao)長短(duan)期債務要(yao)平衡，內債和外債要(yao)平衡，股權和債權要(yao)平衡。”遠(yuan)洋(yang)地產相關人(ren)士(shi)說道。

對(dui)于在(zai)港上市已達(da)7年(nian)的(de)遠洋地產(chan)來(lai)說，募集12億美元的(de)標準美元債券還是首次(ci)。上述遠洋地產(chan)相關人士直言，在(zai)經歷了公司(si)戰(zhan)略規劃及股權架構(gou)調整(zheng)等變化之(zhi)后(hou)，公司(si)已經進入了相對(dui)成熟的(de)發展階段(duan)，啟動評級與發債項目也是與集團戰(zhan)略部署相一致的(de)。遠洋地產(chan)去年(nian)底的(de)內(nei)債外債比(bi)例大概是8:2，“我們希望通過幾年(nian)的(de)調整(zheng)，慢(man)慢(man)將這一比(bi)例平(ping)衡到6:4，短期負債從目前比(bi)重的(de)1/3降到1/4以(yi)下。”

上述遠洋地(di)產相關人士還透(tou)露，接下來海外融資將成為常態化，公司基本會(hui)保(bao)持(chi)每年一次(ci)的頻率。

拿地態度出現轉變/

隨(sui)著債務(wu)結(jie)構的逐(zhu)漸調整，遠洋(yang)地(di)產在土地(di)市(shi)場的表現(xian)也越來(lai)越引人關(guan)注。從上半(ban)年北京土地(di)市(shi)場的拿地(di)情(qing)況(kuang)來(lai)看，遠洋(yang)地(di)產的“出鏡(jing)率”相當之高。

“判斷(duan)一家房企拿地(di)是否積極，從土地(di)支出與銷售額(e)的對比便能(neng)看出端倪。”一位房地(di)產(chan)分析人(ren)士表示。

遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產今年(nian)(nian)的拿地(di)(di)(di)態度出現轉變。記(ji)者梳(shu)理資料(liao)發現，遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產上半年(nian)(nian)新增土地(di)(di)(di)儲備的付(fu)現金(jin)額大約70億(yi)元，項目(mu)總規模為(wei)(wei)230萬平方米。“土地(di)(di)(di)支出與(yu)銷售的比重，上半年(nian)(nian)基(ji)本占(zhan)到(dao)了50%，而去年(nian)(nian)同期這一比例只有3%。”遠(yuan)(yuan)洋地(di)(di)(di)產方面人士透露(lu)，公司(si)今年(nian)(nian)整體拿地(di)(di)(di)的預算為(wei)(wei)150億(yi)元。

7月初，遠(yuan)洋(yang)地產(chan)宣布，今(jin)年(nian)1~6月公司(si)累計協議銷(xiao)售(shou)額為132.3億元，協議銷(xiao)售(shou)面積約101.8萬平方米，已完成(cheng)年(nian)度(du)400億元銷(xiao)售(shou)目標的(de)(de)33%。不難看出，下半(ban)年(nian)遠(yuan)洋(yang)地產(chan)依然面臨較大的(de)(de)銷(xiao)售(shou)壓力。對(dui)此，公司(si)方面透(tou)露，下半(ban)年(nian)完成(cheng)全年(nian)業績(ji)的(de)(de)2/3符合(he)年(nian)初的(de)(de)預期(qi)，“上(shang)半(ban)年(nian)主要集(ji)中在老項(xiang)目去(qu)化(hua)，下半(ban)年(nian)會(hui)有8、9個(ge)新項(xiang)目入市，同時(shi)會(hui)加大推盤去(qu)化(hua)的(de)(de)速(su)度(du)。”

遠(yuan)洋地產總裁李明此前對《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者表(biao)示，遠(yuan)洋今年周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率(lv)目標計劃從23%提高到30%，而(er)提高周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率(lv)就做兩條，提高結轉(zhuan)(zhuan)收入以及(ji)降低存貨(huo)，一方面是做到按期交付，而(er)另一部(bu)分庫存較大的城市會選擇以靈活的定價實現快(kuai)速去化。