每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 胡健 發自北(bei)京    

每經記者(zhe) 胡健 發自(zi)北(bei)京

7月初以來，政策(ce)面出現變化，全國放(fang)松(song)和取(qu)消限(xian)購政策(ce)的城市已經接近40個。盡管放(fang)開限(xian)購政策(ce)頻頻在各地坐實，但房價(jia)還是處于下行通道(dao)。

昨日（8月(yue)(yue)18日）上(shang)午，國(guo)家統計局發布的7月(yue)(yue)份70個大中城(cheng)市(shi)住宅銷售價格(ge)變動(dong)情況顯示，新房價格(ge)環比(bi)上(shang)月(yue)(yue)下降(jiang)的有(you)64個城(cheng)市(shi)，最(zui)高跌(die)幅(fu)(fu)為2.5%；二手房方(fang)面(mian)，有(you)65個城(cheng)市(shi)價格(ge)環比(bi)上(shang)月(yue)(yue)下降(jiang)，最(zui)高跌(die)幅(fu)(fu)1.5%。值得注意的是， 一線(xian)城(cheng)市(shi)的房價也出現全面(mian)下跌(die)。新建(jian)住宅價格(ge)，北上(shang)廣深四(si)個城(cheng)市(shi)環比(bi)分別下跌(die)了(le)1.3%、1.4%、1.3%和(he)0.6%；二手房方(fang)面(mian)，也是全面(mian)下跌(die)，跌(die)幅(fu)(fu)最(zui)高的廣州達1.1%。

偉業我(wo)(wo)愛(ai)我(wo)(wo)家(jia)集團副總裁(cai)胡景暉告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，這是由于目前取消(xiao)限(xian)購(gou)的(de)(de)二、三(san)線城市大都(dou)庫存高企，同時在過去(qu)的(de)(de)數年間，市場需求(qiu)已經在價格上(shang)漲的(de)(de)階段被消(xiao)化，新增需求(qiu)相對乏力，并(bing)且在面對價格下行的(de)(de)情況下，依舊觀望情緒濃厚所導致(zhi)。

環比僅大理(li)與(yu)廈門上漲

今年7月(yue)，70個大中城市平均新建商品住(zhu)宅環(huan)(huan)比價格(ge)指(zhi)數(shu)為99.07，自5月(yue)跌入(ru)100點以來繼續回落(luo)，較上月(yue)下(xia)降0.45點，二手住(zhu)宅價格(ge)平均環(huan)(huan)比指(zhi)數(shu)為99.22，比上月(yue)下(xia)降0.45點。

鏈(lian)家市場研究(jiu)部分(fen)析師(shi)張旭告訴 《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)，2014年7月(yue)(yue)，一、二手住宅價格環比指數(shu)均(jun)達(da)到2011年以來(lai)最(zui)低(di)，且環比降幅均(jun)達(da)到近41個(ge)月(yue)(yue)以來(lai)最(zui)大，單(dan)月(yue)(yue)整體跌(die)幅再創(chuang)新高。2014年以來(lai)，一、二手住宅指數(shu)一直保持下行(xing)趨勢，且下行(xing)速度在不斷加(jia)大。

根據(ju)(ju)國家統計(ji)局數據(ju)(ju)，7月(yue)，全(quan)國70個(ge)城市中，新建(jian)商品住(zhu)宅價(jia)格環比下降(jiang)的(de)達(da)64個(ge)，較(jiao)上(shang)月(yue)增加9個(ge)，環比持平的(de)城市有4個(ge)，較(jiao)上(shang)月(yue)下降(jiang)3個(ge)。值得注意的(de)是(shi)，新建(jian)商品住(zhu)宅價(jia)格環比上(shang)漲的(de)城市僅有大理(li)與(yu)廈門，分(fen)別上(shang)漲0.1%和0.2%，較(jiao)上(shang)月(yue)減少6個(ge)。

而去年同(tong)期，70個大中城市(shi)中，價(jia)格下降的城市(shi)有(you)(you)15個，持平的城市(shi)有(you)(you)4個，上漲的城市(shi)有(you)(you)51個。同(tong)比價(jia)格變(bian)動中，最高漲幅(fu)為(wei)7.4%，最低為(wei)下降10.2%。

“從(cong)價(jia)格下降幅度來看，當前房價(jia)環比下降情況(kuang)更(geng)(geng)甚于2011年樓市(shi)調整時(shi)期水平。”張旭說，本輪市(shi)場因經濟環境及供需關(guan)系引發(fa)調整，市(shi)場回(hui)落的速度和范圍都(dou)較以往(wang)更(geng)(geng)大。

放開限購政(zheng)策效(xiao)果微弱

6月(yue)26日，內蒙(meng)古呼和浩特市第一個明確表態取消限(xian)購，成為執(zhi)行限(xian)購政(zheng)策后第一個松綁的城(cheng)市，隨后多地(di)“跟(gen)風(feng)”，目(mu)前已(yi)有近40個城(cheng)市在限(xian)購方面有不同(tong)程度的松動。

政策出現松動，各地(di)樓市的反(fan)應(ying)并不都是一派繁榮。杭州(zhou)、海口和青島等城(cheng)市出現了成交量(liang)的環比回升；溫州(zhou)、無錫及(ji)貴陽等地(di)卻仍保持下(xia)行趨勢(shi)。

值得關注的(de)是，來自(zi)克爾瑞的(de)數據顯示(shi)，呼和(he)(he)浩特、濟(ji)南(nan)(nan)、南(nan)(nan)寧和(he)(he)石家莊等城(cheng)市在取消(xiao)限購一兩周內迅速(su)(su)沖高而后又快速(su)(su)回落至正常水平。

胡景(jing)暉(hui)分析，有些(xie)二(er)、三線(xian)城市(shi)即便(bian)限購放松，往往也很(hen)難調動當地的實際購房需求入(ru)市(shi)。而其(qi)市(shi)場價格方(fang)面(mian)，則由于(yu)開發商用各種(zhong)方(fang)式讓利(li)、調低(di)價格入(ru)市(shi)，使得價格依(yi)然處(chu)于(yu)低(di)位下滑的狀態中。

上(shang)(shang)海易居房地產研(yan)究院研(yan)究員(yuan)嚴躍進告訴《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者，放開限購的(de)直(zhi)接(jie)目(mu)的(de)是(shi)為推動成(cheng)交，而并非固守房價，目(mu)前來看，有些城市(shi)成(cheng)交量(liang)都(dou)難以因(yin)限購政策(ce)改變(bian)而掉(diao)頭向上(shang)(shang)。

目前未(wei)放開(kai)限購的(de)熱點(dian)城市僅剩下北上廣深以及大(da)連(lian)等個別城市。嚴躍(yue)進說(shuo)，7月份，一、二、三(san)線城市新建商品住宅價格指數環比(bi)跌幅繼(ji)續擴大(da)，跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，相比(bi)6月0.4%、0.5%和0.5%的(de)數值均有(you)所擴大(da)。

他表示(shi)，7月份一線(xian)城市(shi)(shi)房價環(huan)比跌(die)幅(fu)首次超過二、三(san)線(xian)城市(shi)(shi)。不排除未來一線(xian)城市(shi)(shi)在(zai)信貸(dai)放松、普通(tong)商品住宅標準調整等方面進行“救(jiu)市(shi)(shi)”，而(er)其他堅守限購(gou)的(de)城市(shi)(shi)，政(zheng)策(ce)放開(kai)也只是(shi)時(shi)間早晚而(er)已。

量價齊跌不會導致(zhi)“硬著(zhu)陸(lu)”

素有“地(di)產(chan)大炮”之稱(cheng)的任(ren)志強不久前曾(ceng)判斷，今年(nian)房地(di)產(chan)投資增(zeng)速可(ke)能下滑至(zhi)個位數(shu)，商品(pin)房年(nian)銷售面積(ji)同(tong)比回(hui)落(luo)，新開(kai)工(gong)面積(ji)同(tong)比增(zeng)幅將全(quan)年(nian)告負，個別(bie)指標甚(shen)至(zhi)可(ke)能“超出(chu)預判”。

這或(huo)許(xu)能代(dai)表業(ye)界普遍的(de)(de)悲觀預期，渣打銀行在(zai)6～7月訪(fang)問的(de)(de)30家(jia)開發商中，18家(jia)表示企(qi)業(ye)所在(zai)城市同行的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)銷售已經(jing)惡化，持此觀點的(de)(de)企(qi)業(ye)數量(liang)為自(zi)2012年初調研(yan)以來的(de)(de)最大值。

嚴(yan)躍(yue)進說，當(dang)前(qian)房(fang)價(jia)已步入(ru)“過冷”區(qu)間。從房(fang)企角度看，在市(shi)(shi)場降溫下，降價(jia)促銷的(de)(de)力(li)度會(hui)加(jia)大。而從城市(shi)(shi)的(de)(de)角度看，房(fang)價(jia)下跌會(hui)使得救市(shi)(shi)的(de)(de)力(li)度加(jia)大，各類新的(de)(de)刺激會(hui)不(bu)斷推出。而且，央行和銀(yin)監會(hui)也會(hui)加(jia)快引導商業(ye)銀(yin)行放(fang)松房(fang)貸，尤(you)其是首套貸。

張旭(xu)對記者表示，短期內大(da)范圍房價下跌的(de)情(qing)況還(huan)將(jiang)持續，尤其是房地產市場傳統旺(wang)季“金九銀十”即將(jiang)到來，業績壓頂的(de)開發(fa)商將(jiang)加大(da)促銷優惠(hui)力度，因此新房市場還(huan)會順勢調整。

量價齊跌(die)是否會導致中國樓市(shi)“硬著陸”？中國銀行報告給出的是否定答(da)案。

中國銀行首席經(jing)濟學(xue)家曹遠征認(ren)為，消費(fei)者(zhe)購(gou)房(fang)(fang)貸款的(de)首付最(zui)低為30%，這(zhe)就(jiu)意(yi)味著如果(guo)房(fang)(fang)價沒(mei)有下(xia)跌30%以上，房(fang)(fang)屋貸款仍然是有價值(zhi)的(de)，而購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)也不(bu)會(hui)輕(qing)易放(fang)棄房(fang)(fang)產。雖然不(bu)排(pai)除個(ge)(ge)別地區(qu)的(de)個(ge)(ge)別樓盤會(hui)有價格(ge)下(xia)降30%左右的(de)情況，但(dan)整體(ti)房(fang)(fang)價不(bu)會(hui)大面積下(xia)跌。

報告還稱(cheng)，雖(sui)然(ran)房價下降會對建材、裝(zhuang)潢等行業有(you)一(yi)(yi)定影響，但(dan)保障房項目的(de)(de)進(jin)一(yi)(yi)步擴大，從一(yi)(yi)定程度上抵消(xiao)(xiao)(xiao)了(le)因商品房價格下跌所(suo)帶來的(de)(de)影響。而另一(yi)(yi)方面，房價下降后，消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)者用(yong)于購房的(de)(de)錢可(ke)能就會被其(qi)他領域的(de)(de)消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)產品所(suo)替(ti)代，很(hen)有(you)可(ke)能因此(ci)促進(jin)了(le)其(qi)他領域消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)的(de)(de)增長(chang)。