每經編輯｜嚴躍進    

◎嚴躍進

房地(di)產市場(chang)降溫加大了各個城市的壓(ya)力，增加了市場(chang)運行風險(xian)，這(zhe)成為各地(di)方(fang)政府(fu)救市的出發點和基本邏輯。不過相比而言，一線城市似乎很(hen)“淡定”。

一(yi)線城市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)也(ye)并非一(yi)路高歌，今年(nian)上半年(nian)樓(lou)市(shi)(shi)各個指標(biao)也(ye)在不斷惡化，體現在成(cheng)(cheng)交量、成(cheng)(cheng)交均價以及庫(ku)存(cun)走(zou)(zou)勢(shi)等方面。今年(nian)前(qian)7個月成(cheng)(cheng)交面積(ji)不僅低于2012~2013年(nian)的(de)同(tong)期水(shui)平(ping)，同(tong)時(shi)也(ye)比市(shi)(shi)場(chang)較(jiao)冷的(de)2011年(nian)更糟糕。從成(cheng)(cheng)交均價看，環比值(zhi)已經出現下滑，同(tong)比值(zhi)也(ye)在收窄，下跌幅(fu)度甚至趕超二、三線城市(shi)(shi)。從庫(ku)存(cun)走(zou)(zou)勢(shi)看，庫(ku)存(cun)去化周期超過(guo)16個月，這樣(yang)一(yi)個水(shui)平(ping)確實不可思議。

但一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)何(he)以(yi)有(you)勇氣按(an)兵不動(dong)，在(zai)救市(shi)方面(mian)幾乎(hu)沒有(you)動(dong)作？一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)其實(shi)并不愚蠢。“淡定”的(de)(de)背后(hou)，卻(que)有(you)著對(dui)市(shi)場降溫和風險(xian)的(de)(de)獨(du)特理解(jie)，同時也有(you)對(dui)沖(chong)市(shi)場風險(xian)的(de)(de)獨(du)特策略。

救市自(zi)然是要緩解市場風險。那么(me)，何為市場風險？對于二、三線城(cheng)市來說(shuo)，成交量和(he)成交均價雙雙下滑(hua)，就足以讓地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)不安。為什么(me)？原因是此類城(cheng)市的樓市支柱作(zuo)用一直在(zai)體(ti)現。當(dang)這樣一個支柱難以支撐城(cheng)市經濟時，地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)自(zi)然要干預，否(fou)則城(cheng)市運行將受(shou)阻。

一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的房地產(chan)(chan)是(shi)(shi)否(fou)是(shi)(shi)支柱(zhu)產(chan)(chan)業(ye)(ye)？答案(an)是(shi)(shi)肯(ken)定(ding)的。近期有媒(mei)體(ti)對上半年房地產(chan)(chan)投資(zi)占(zhan)(zhan)固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)(chan)投資(zi)的比(bi)重進行了統計(ji)，發(fa)現(xian)上海和北京的占(zhan)(zhan)比(bi)都超過(guo)了50%，遠遠超過(guo)了其(qi)他省（區、市(shi)(shi)）。毋庸置疑，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)低迷，也(ye)會(hui)給(gei)這(zhe)(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)的地方政(zheng)府較大壓(ya)力。但是(shi)(shi)，必須注意到，如果把房地產(chan)(chan)投資(zi)占(zhan)(zhan)GDP比(bi)重進行計(ji)算，就(jiu)會(hui)發(fa)現(xian)這(zhe)(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)已經(jing)不在此類排行榜的前列。原因很(hen)簡單，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的現(xian)代服(fu)務業(ye)(ye)高(gao)度發(fa)達，足(zu)以成為城(cheng)市(shi)(shi)經(jing)濟(ji)發(fa)展的穩定(ding)器。換而言之，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)背后有多元化的產(chan)(chan)業(ye)(ye)作支撐，城(cheng)市(shi)(shi)運行機制(zhi)很(hen)穩健，對于一(yi)線(xian)(xian)樓市(shi)(shi)降溫(wen)的擔憂(you)就(jiu)會(hui)顯(xian)得杞(qi)人憂(you)天。

這樣一(yi)個產業結構，也能夠(gou)解釋為(wei)什(shen)么(me)一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價居高(gao)(gao)不(bu)下，但依然很多(duo)人希(xi)望擠(ji)入。如(ru)果按照“房(fang)價收(shou)入比(bi)等于房(fang)屋(wu)總價與居民(min)家庭年收(shou)入的(de)(de)比(bi)值”的(de)(de)公式，可以看出，一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價收(shou)入比(bi)在35個大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)排行中(zhong)屬于最高(gao)(gao)水平(ping)。從具體數據看，2013年分別(bie)是：深圳17.2、北京14.5、上(shang)海12.1、廣州10.9。對于一(yi)戶三(san)口之家而(er)言，需要奮斗(dou)10年以上(shang)，且(qie)不(bu)吃不(bu)喝，才能夠(gou)買(mai)得起90平(ping)方米的(de)(de)房(fang)子(zi)。問題(ti)是，為(wei)什(shen)么(me)負擔如(ru)此重，還(huan)是很多(duo)人買(mai)得起房(fang)子(zi)？一(yi)個重要原(yuan)因是，一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)基(ji)于第三(san)產業的(de)(de)兼(jian)職機會多(duo)，購房(fang)者(zhe)有(you)(you)更多(duo)機會“賺外快”。此類房(fang)價收(shou)入比(bi)只統計了賬(zhang)面上(shang)的(de)(de)，而(er)沒有(you)(you)把隱性的(de)(de)收(shou)入給統計進去。所(suo)以，一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價飆升的(de)(de)背后，相應(ying)的(de)(de)風險卻沒有(you)(you)預期的(de)(de)大(da)。

無論(lun)漲還是跌(die)，都沒(mei)有理由夸大一(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)風(feng)險(xian)。所以當市(shi)場波動時(shi)，各類關于救市(shi)的(de)版本就(jiu)無法站(zhan)穩腳(jiao)跟(gen)。一(yi)線城(cheng)市(shi)在市(shi)場降溫(wen)后依然有較高的(de)抗(kang)壓性(xing)，真正(zheng)的(de)原因是，此類城(cheng)市(shi)背后有獨特的(de)城(cheng)市(shi)資源(yuan)稟(bing)賦(fu)、城(cheng)市(shi)運營模式(shi)和城(cheng)市(shi)風(feng)險(xian)管理思(si)路。

從資(zi)源稟(bing)賦(fu)看，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)不缺(que)市(shi)場需求，這(zhe)是支(zhi)撐樓市(shi)高(gao)速(su)成長(chang)的最重要(yao)原因(yin)。從戶籍制度依(yi)然收緊的側面，就能論(lun)證這(zhe)一(yi)點。人口紅利(li)在(zai)釋放(fang)，所以救(jiu)市(shi)自然不在(zai)地方政策考(kao)慮的范圍(wei)內。在(zai)這(zhe)樣一(yi)種(zhong)資(zi)源稟(bing)賦(fu)和資(zi)源利(li)用條件(jian)下(xia)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)很(hen)少出現一(yi)次性賣(mai)地、一(yi)次性賣(mai)樓等簡單的財政補給做(zuo)法(fa)(fa)。原因(yin)是其可以依(yi)賴有限(xian)資(zi)源做(zuo)乘法(fa)(fa)，而非加法(fa)(fa)，即能夠(gou)做(zuo)出高(gao)附加值。

從城(cheng)市(shi)運營模式看，城(cheng)市(shi)也如(ru)同(tong)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)，有(you)“輕(qing)資產(chan)”和“重資產(chan)”的概念。這可(ke)以理(li)解(jie)為(wei)地(di)方(fang)的土地(di)財政(zheng)色彩是(shi)否過(guo)重。相關統計數據表明(ming)，目前在土地(di)財政(zheng)方(fang)面，一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)有(you)40%的收入是(shi)靠土地(di)出讓(rang)的，而二(er)、三線城(cheng)市(shi)則(ze)要超過(guo)50%的水平(ping)。一(yi)(yi)線城(cheng)市(shi)自然更有(you)底氣，不會(hui)簡單地(di)靠賣(mai)地(di)、賣(mai)房(fang)的方(fang)式來驅動經濟發展。

從城市(shi)風(feng)險管理角度看，政(zheng)策的(de)(de)(de)成(cheng)熟性是一線城市(shi)能夠對沖樓市(shi)風(feng)險的(de)(de)(de)重要(yao)因素。一線城市(shi)的(de)(de)(de)特殊地位決定其政(zheng)策制(zhi)定和(he)(he)執行都需要(yao)穩(wen)定，在(zai)政(zheng)策的(de)(de)(de)推進和(he)(he)取消方面需要(yao)深思熟慮。盲目救(jiu)市(shi)，豈不會(hui)打(da)擊國內和(he)(he)國際市(shi)場對一線城市(shi)的(de)(de)(de)信心？

此時或有質疑(yi)，一(yi)線(xian)城市(shi)一(yi)點市(shi)場風(feng)險都沒有嗎？客觀地(di)說，也是有的(de)，但絕對不是簡單的(de)市(shi)場降溫所帶來(lai)的(de)風(feng)險，而是投資投機需求未(wei)來(lai)或抬頭的(de)風(feng)險。

即(ji)使在目(mu)前市場降溫下，一線城市投資投機(ji)需求(qiu)也沒有消失。包括(kuo)機(ji)構(gou)和個人都希望打政(zheng)策擦邊球，進而突(tu)破(po)限(xian)(xian)購限(xian)(xian)貸政(zheng)策的框架，最后進行(xing)炒房等活(huo)動。這樣一來，整個房價將會(hui)面臨(lin)新的反彈(dan)，這違背(bei)當初限(xian)(xian)購限(xian)(xian)貸政(zheng)策出臺的初衷。

在(zai)限購限貸政策實施(shi)的(de)(de)這幾年中，一線城(cheng)市(shi)房(fang)價確(que)實出(chu)現了(le)環比(bi)下跌，主(zhu)要集(ji)中在(zai)2011年11月(yue)(yue)至2012年5月(yue)(yue)。但隨后房(fang)價繼(ji)續反彈，甚至在(zai)2013年3月(yue)(yue)“國五條”出(chu)臺時飆升至2.8%的(de)(de)環比(bi)增幅水(shui)平。很顯然，樓(lou)市(shi)背(bei)后驅(qu)動房(fang)價上升的(de)(de)投(tou)機(ji)型(xing)動力依然強勁，所以對于樓(lou)市(shi)調控依然不能掉以輕心。

自今年(nian)5月份開始，一線城(cheng)市房價環比漲幅開始由正轉負。但是，并沒有理由認(ren)為(wei)目前已經把(ba)此(ci)類投資投機需求的水(shui)分給(gei)擰干(gan)了，更沒有理由認(ren)為(wei)現在是救市的好時(shi)機。對(dui)于(yu)一線城(cheng)市地方政府(fu)來說，恰(qia)需要(yao)在這樣一個(ge)時(shi)間點發揮政府(fu)管(guan)理的智(zhi)慧，進而對(dui)沖樓市風險。

既然目前一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)的周邊都(dou)放(fang)開(kai)了限購(gou)(gou)政(zheng)策，那么在(zai)一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)繼續收緊(jin)政(zheng)策的前提下，部(bu)分投(tou)資投(tou)機客便會轉變購(gou)(gou)房(fang)區域(yu)，而(er)投(tou)入到樓(lou)市(shi)(shi)(shi)放(fang)松的各個城市(shi)(shi)(shi)和(he)(he)區域(yu)中。當(dang)廣州和(he)(he)深圳(zhen)依然收緊(jin)政(zheng)策，一(yi)些高庫存的城市(shi)(shi)(shi)比如(ru)佛山就會因(yin)政(zheng)策放(fang)松而(er)顯得更有魅力，進(jin)而(er)促使購(gou)(gou)房(fang)者積(ji)極進(jin)入，這利好(hao)當(dang)地庫存的去化。反(fan)過來看，這也會疏導部(bu)分在(zai)一(yi)線(xian)(xian)(xian)城市(shi)(shi)(shi)的投(tou)資投(tou)機需(xu)求(qiu)，進(jin)而(er)利好(hao)一(yi)線(xian)(xian)(xian)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)需(xu)求(qiu)結構的改善。

（作(zuo)者為上海易居房地(di)產研(yan)究院(yuan)研(yan)究員）