每(mei)經記(ji)者 尚希(xi) 發自北京(jing)

北京華嘉胡(hu)同地(di)塊的出讓(rang)誕生了(le)“雙(shuang)料地(di)王(wang)”，似乎讓(rang)低迷已久的北京土地(di)市場振(zhen)奮(fen)了(le)起(qi)來(lai)。

驚呼之外，更多的(de)則是猜測。這(zhe)個“雙料(liao)地王”的(de)拿地企業北京金嘉房地產開發(fa)有限公司 （以下簡稱金嘉地產）究竟是何方神(shen)圣？其(qi)背后的(de)北京華(hua)融基(ji)礎設施投資有限責(ze)任公司（以下簡稱華(hua)融基(ji)礎）與金融街(jie)有著怎樣的(de)關系？出(chu)場參與拿地的(de)企業隊伍有何玄(xuan)機？《每日經濟新聞》記者(zhe)試圖梳(shu)理出(chu)“雙料(liao)地王”背后的(de)故事。

華融基礎拿下地王

    今年2月18日，北(bei)京西城區華嘉胡同(tong)因故暫停(ting)交易。“其實(shi)這塊(kuai)(kuai)地(di)當時被叫停(ting)，大家都有預感(gan)，也是延續了(le)夏家胡同(tong)、農展館地(di)塊(kuai)(kuai)的(de)老路(lu)。”北(bei)京某房企負責人對(dui) 《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者表(biao)示。

    6個月(yue)后(hou)，華嘉胡(hu)同地塊再次入市。8月(yue)21日，華融基礎旗下的項目公司——北(bei)京金(jin)嘉房地產(chan)開(kai)發有限公司競(jing)拍成功。

    在現場，華融(rong)基(ji)礎上(shang)演了最強勢最果斷(duan)的(de)一次競拍。

    拍(pai)賣剛開始，華(hua)融基(ji)礎的(de)代(dai)表(biao)便迅速舉(ju)牌(pai)(pai)，在尚(shang)無對手競爭加價時，又(you)主動舉(ju)起號牌(pai)(pai)抬(tai)價。盡管拍(pai)賣師提醒(xing)，已(yi)經舉(ju)牌(pai)(pai)為(wei)最高價就無需再舉(ju)牌(pai)(pai)，但華(hua)融基(ji)礎的(de)代(dai)表(biao)依然連續3次(ci)舉(ju)牌(pai)(pai)。

    長達(da)(da)近一小時(shi)的拍賣，對手(shou)已無力追(zhui)趕(gan)。SOHO中國(guo)的代表在總(zong)價超過(guo)50億元之后(hou)便(bian)放棄舉牌，只剩下信(xin)達(da)(da)與華(hua)(hua)融基礎(chu)貼(tie)身肉搏(bo)，但最終仍未能敵過(guo)華(hua)(hua)融基礎(chu)。

    按照中原(yuan)地(di)產首席分(fen)析師張大偉(wei)的(de)計算，剔除回購(gou)部分(fen)的(de)金額以及建安成本，該地(di)塊商業部分(fen)的(de)樓面(mian)價為9.65萬/平方米。

    昨日 （8月24日），《每日經(jing)濟新聞》記者前往位(wei)于西城區(qu)(qu)金融街區(qu)(qu)域的(de)華(hua)嘉胡同地(di)塊，目前該地(di)塊已(yi)經(jing)用圍擋(dang)圍了起來，透過圍擋(dang)縫隙可以看到(dao)，地(di)塊拆遷已(yi)經(jing)完成(cheng)。

    記者發現(xian)，地塊南邊(bian)的(de)一棟樓為(wei)中國華(hua)融大廈，與(yu)地塊只(zhi)隔了(le)一條狹窄的(de)華(hua)嘉胡(hu)同。記者在現(xian)場了(le)解到，華(hua)嘉胡(hu)同地塊所在位置是曾經的(de)王府倉胡(hu)同10號院小(xiao)區以及華(hua)嘉小(xiao)學。

    亞豪機構市場總監郭毅(yi)告訴記者(zhe)，這(zhe)塊地之所(suo)以能吸(xi)引除了華(hua)融(rong)基礎以外的(de)(de)(de)開發商(shang)參與，首先是因為核心(xin)區地塊的(de)(de)(de)稀缺性，此外，在北京住宅(zhai)限購限貸的(de)(de)(de)大背景(jing)下，住宅(zhai)交易(yi)的(de)(de)(de)觀(guan)望情(qing)緒濃厚，很多開發商(shang)也(ye)轉(zhuan)移到商(shang)業(ye)地產開發的(de)(de)(de)布局中來。金(jin)融(rong)街盡管(guan)已經形(xing)成了產業(ye)集群發展，但(dan)寫字樓(lou)租金(jin)并不算太高，約為15~20元/平方米(mi)·天，華(hua)嘉胡同地塊的(de)(de)(de)回報周期將會(hui)很漫長(chang)。但(dan)企業(ye)仍然積極(ji)參與競拍(pai)，說明對(dui)于核心(xin)區塊的(de)(de)(de)商(shang)辦物業(ye)長(chang)期增值的(de)(de)(de)收益還(huan)是非(fei)常看(kan)好(hao)的(de)(de)(de)。

    當(dang)日競拍結束(shu)后，華融基礎的代表(biao)匆匆離場，而參與了此次競拍的一家房企代表(biao)則直呼“看不懂”。

與金融街同屬西城區國資委

    就在華(hua)嘉胡同地塊“復出”之前，大(da)部分行業人士都(dou)曾(ceng)預計這塊地很可(ke)能底價成交，原因便是其較高的開發門檻。

    根據招標文件(jian)，地(di)(di)塊競得(de)(de)人需無償還(huan)建地(di)(di)上商(shang)業住宅共計312套，同時需為被(bei)拆遷人提(ti)供(gong)地(di)(di)下車位312個，每個車位的售價不得(de)(de)高(gao)于25萬元。居住用地(di)(di)內除去無償還(huan)建回(hui)遷用房外，地(di)(di)上剩(sheng)余房源全部由西城(cheng)區以42363元/平方米的單(dan)價回(hui)購(gou)。

    除此以外，該(gai)地(di)塊(kuai)還附帶(dai)了其他(ta)苛刻(ke)條件，如(ru)競得人需(xu)無償(chang)還建地(di)下人防工程不小于(yu)10000平方(fang)米，項目園林景觀(guan)效(xiao)果、外立面風格(ge)、規劃設計方(fang)案(an)須服從(cong)金融街拓展整(zheng)體規劃建設安(an)排等。

    華嘉胡(hu)同地塊不但不是底價成(cheng)交，反而遠超人們預期。但最引人關注(zhu)的并非即將突破(po)10萬元的樓面地價，而是拿下華嘉胡(hu)同地塊的北京金(jin)嘉房地產(chan)開發有限公司（以(yi)下簡稱金(jin)嘉地產(chan)）這(zhe)家公司。

     《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)查(cha)詢了北京市(shi)企業信用信息(xi)網，根(gen)據該網站(zhan)顯示(shi)的信息(xi)，金嘉地產于(yu)2014年7月25日(ri)注冊成立，投資(zi)人為華融基礎(chu)，法人代表為陳松石，注冊資(zi)金2000萬元。

    而華融基礎的法(fa)人(ren)代表同樣為(wei)陳(chen)松石，注冊資本約76億元，法(fa)人(ren)股東(dong)為(wei)北(bei)京金融街資本運營中(zhong)心，該中(zhong)心的投資人(ren)為(wei)西城區國資委，并授權(quan)同屬西城區國資委的北(bei)京金融街投資（集(ji)團）有限公司行使股東(dong)職權(quan)。

    華融基(ji)礎(chu)官網(wang)信(xin)息顯(xian)示，華融基(ji)礎(chu)公司(si)一(yi)方(fang)面作為政府(fu)授權的金融街拓展實施(shi)主體，承(cheng)擔(dan)著金融街拓展土地一(yi)級(ji)開發(fa)(fa)(fa)任務，另一(yi)方(fang)面通(tong)過資(zi)產并購、合作開發(fa)(fa)(fa)、擴建改(gai)造、產業引(yin)導等方(fang)式積極開展區(qu)域資(zi)源(yuan)整合利用，吸引(yin)金融機構入駐。同時，作為政府(fu)基(ji)礎(chu)設施(shi)建設平臺，基(ji)礎(chu)公司(si)還(huan)承(cheng)擔(dan)著區(qu)域內部(bu)分學校、古(gu)建、園林、地鐵拆遷等政府(fu)投(tou)資(zi)項目的建設。隨著公司(si)資(zi)產規(gui)模和(he)業務范圍不斷(duan)擴大，所實施(shi)的一(yi)級(ji)開發(fa)(fa)(fa)、二(er)級(ji)開發(fa)(fa)(fa)、保障性(xing)住(zhu)房、政府(fu)代建、投(tou)資(zi)并購等各類項目已達20余個。

    “從土地(di)(di)(di)市(shi)場低迷期政(zheng)府(fu)的推(tui)地(di)(di)(di)思維來看，地(di)(di)(di)方政(zheng)府(fu)往往會迫于(yu)財政(zheng)壓力而采取‘托市(shi)’的行為，比如推(tui)出優質(zhi)地(di)(di)(di)塊(kuai)、降(jiang)低起拍價格(ge)等，以刺激土地(di)(di)(di)市(shi)場回暖(nuan)。”同策房(fang)地(di)(di)(di)產研(yan)究(jiu)機構(gou)總監張宏偉對此表示。

拿地、開發打的什么算盤？

    華融基礎(chu)、信達、SOHO中國、方興保(bao)(bao)利聯合(he)體、安邦(bang)保(bao)(bao)險參與華嘉胡同的(de)拍(pai)賣，這樣的(de)出場隊(dui)伍也(ye)值得(de)琢磨。非地產行業的(de)信達與安邦(bang)保(bao)(bao)險拿地的(de)意圖何在？而外界(jie)一直呼聲很高的(de)金(jin)融街(jie)為何沒有出現(xian)在競拍(pai)現(xian)場？華融基礎(chu)與金(jin)融街(jie)控股（000402，SZ）背后又(you)有怎樣的(de)關系？

    由于(yu)(yu)華(hua)嘉胡同(tong)地(di)(di)塊位于(yu)(yu)金(jin)融(rong)街(jie)(jie)，此(ci)前(qian)業內一直有(you)該地(di)(di)塊將(jiang)歸屬金(jin)融(rong)街(jie)(jie)開發的(de)傳言。據公(gong)開報道，華(hua)嘉胡同(tong)此(ci)前(qian)一級(ji)開發拆(chai)遷(qian)(qian)建設(she)負(fu)(fu)責的(de)開發商便是(shi)華(hua)融(rong)基(ji)礎，有(you)意思的(de)是(shi)，具體負(fu)(fu)責拆(chai)遷(qian)(qian)的(de)北京順(shun)平拆(chai)遷(qian)(qian)有(you)限責任公(gong)司(si)，是(shi)金(jin)融(rong)街(jie)(jie)控股與華(hua)融(rong)基(ji)礎共同(tong)持股擁有(you)的(de)子公(gong)司(si)。此(ci)外，在2012年，金(jin)融(rong)街(jie)(jie)控股斥(chi)資64億(yi)元拿(na)下(xia)了西(xi)二環西(xi)側的(de)月壇南街(jie)(jie)地(di)(di)塊。

    記(ji)者在(zai)現(xian)場實(shi)地(di)(di)走訪時發現(xian)，與華嘉胡同地(di)(di)塊(kuai)(kuai)僅一路之(zhi)隔的金(jin)融(rong)街(jie)(jie)E9地(di)(di)塊(kuai)(kuai)的建設單位為金(jin)融(rong)街(jie)(jie)控股，該項目在(zai)去年(nian)2月份也調整(zheng)過一次規(gui)劃(hua)。正因(yin)為同屬金(jin)融(rong)街(jie)(jie)區(qu)域(yu)，華嘉胡同地(di)(di)塊(kuai)(kuai)之(zhi)前(qian)一直被視為為金(jin)融(rong)街(jie)(jie)控股量身打造(zao)，但出人意料(liao)的是，在(zai)拍地(di)(di)現(xian)場并沒有看到金(jin)融(rong)街(jie)(jie)的身影。

    金融街(jie)控股的(de)缺席(xi)在行業(ye)(ye)人(ren)(ren)士(shi)看來是(shi)(shi)比較合理(li)的(de)。“目前來看，這塊地的(de)開(kai)發(fa)壓力不(bu)算小，對于上市公司來說，這并不(bu)是(shi)(shi)劃算的(de)買賣(mai)。”一位不(bu)愿(yuan)具名的(de)房地產行業(ye)(ye)人(ren)(ren)士(shi)對《每日(ri)經濟新聞》記者坦言，如果(guo)單以未來商(shang)業(ye)(ye)面積租金收益來看，很難在短(duan)時間獲得盈利，所以更強烈的(de)需求應該是(shi)(shi)在政府層(ceng)面。

    同樣歸屬(shu)于(yu)西(xi)城(cheng)區國資委的華融(rong)基礎與(yu)金融(rong)街控股(gu)，此前亦有多層面的業務交流。也正因(yin)此，對于(yu)“雙料地王”地塊未來(lai)的開發(fa)建(jian)設(she)，會否(fou)由金融(rong)街控股(gu)來(lai)協(xie)助(zhu)完成，成為一種猜(cai)測(ce)。

    “華融(rong)基(ji)礎(chu)本身(shen)業務以一級開發為主，對后期的(de)寫(xie)字樓或(huo)(huo)住宅產品的(de)開發建設(she)包括規(gui)劃定(ding)位都不(bu)是(shi)很擅長(chang)，但與金(jin)融(rong)街控(kong)股又隸屬于金(jin)融(rong)街集團(tuan)，同樣(yang)都是(shi)二級企業，如(ru)果后期建設(she)或(huo)(huo)者代建由金(jin)融(rong)街完(wan)成，也(ye)是(shi)集團(tuan)內部合理的(de)統籌安排。”上述不(bu)愿(yuan)具(ju)名的(de)知情人(ren)士對此表示。

    在(zai)該地(di)(di)塊的拍(pai)賣中(zhong)，拼搶積極的信達、安邦保險(xian)(xian)都屬于非地(di)(di)產業務公司(si)。有行業人士分析認為，這是希望(wang)將該地(di)(di)塊開發(fa)建設的商業面(mian)積自持成為企(qi)業總部。“這么多開發(fa)商甚至有險(xian)(xian)資參與其中(zhong)是出乎我們意(yi)料之外的，導(dao)致地(di)(di)價被抬高，不(bu)過最終(zhong)被華融基礎(chu)摘得也在(zai)意(yi)料之中(zhong)。”該人士對(dui)此表示。

“因為(wei)這塊地本身就是華融(rong)基礎從事的(de)一級開發(fa)，又隸屬(shu)于金融(rong)街(jie)這個大(da)的(de)區域板塊，所(suo)以(yi)(yi)從西(xi)城(cheng)區的(de)角度(du)來說，也(ye)不希望將其交(jiao)給金融(rong)街(jie)以(yi)(yi)外的(de)企業(ye)。”該人(ren)士說。