由(you)于房(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)結算利潤的特殊(shu)性，未來一(yi)段時間，如果(guo)行(xing)業(ye)(ye)不能迅速回暖，房(fang)(fang)企的業(ye)(ye)績壓力將會更大(da)

進入2014年，房(fang)地產市場(chang)的形勢可謂急轉直下，而這也(ye)讓持續多年增長的房(fang)企凈利潤出現了下滑。

《證(zheng)券日報》記者查看Wind提供的(de)(de)數據后發現，截至8月24日，滬(hu)深(shen)兩(liang)市共有(you)82家(jia)房(fang)企(qi)公(gong)布了2014年中期報告。今年上半年，這82家(jia)房(fang)企(qi)共實現營業總(zong)收入(ru)1858.91億(yi)(yi)元(yuan)，較(jiao)2013年同期的(de)(de)1680.54億(yi)(yi)元(yuan)增(zeng)長了10.61%；但在營業收入(ru)增(zeng)長的(de)(de)同時(shi)，82家(jia)房(fang)企(qi)的(de)(de)凈利潤(run)則出(chu)現了下滑，由2013年208.41億(yi)(yi)元(yuan)，跌(die)至200.98億(yi)(yi)元(yuan)，降(jiang)幅為(wei)3.57%。

對此(ci)，有業內人士指出，今年(nian)上半年(nian)樓市(shi)遇冷確(que)實(shi)給(gei)房企(qi)業績帶來了一(yi)(yi)定壓力(li)，但房地產企(qi)業當期結算的(de)利潤實(shi)際上主(zhu)要是過(guo)去一(yi)(yi)年(nian)至兩(liang)年(nian)內賣掉(diao)的(de)房子，而彼時(shi)市(shi)場的(de)環境還(huan)算不錯。房地產目前仍沒有明確(que)回(hui)暖的(de)跡象，未來一(yi)(yi)段時(shi)間，房企(qi)的(de)業績壓力(li)將(jiang)會更(geng)大。

近五成房企業績下滑

在上(shang)述82家已披露中報(bao)的房企中，有44家實現了業績增長，另(ling)外38家則出(chu)現了下滑。

其(qi)中，增幅最大(da)的(de)國興地產在去年同期虧損(sun)906.19萬元的(de)情況下，公司(si)今年上半年實現凈(jing)利潤4976.54萬元，同比增長649.17%。對(dui)此(ci)，公司(si)表(biao)示“主要源(yuan)于上半年公司(si)重(zhong)慶國興北(bei)岸江山項目B4、A1號樓進入結算”。

據悉，國興地產此前一(yi)直受制(zhi)于(yu)房地產再融資(zi)(zi)的限制(zhi)，其大(da)股東財信地產旗下(xia)擁有不(bu)少項目資(zi)(zi)源，但苦(ku)于(yu)難(nan)以注入，不(bu)過隨著再融資(zi)(zi)的開閘，這一(yi)情況有望得到解決。

平安證(zheng)券的(de)研究(jiu)報(bao)告(gao)則表(biao)現，由于(yu)(yu)自(zi)有資金偏少，目(mu)前國(guo)興(xing)(xing)(xing)地產可供開(kai)發和銷售的(de)樓盤實際仍僅有重(zhong)慶國(guo)興(xing)(xing)(xing)北岸(an)江山(shan)一個項目(mu)。2013年8月份，公(gong)司(si)公(gong)布非公(gong)開(kai)發行股票(piao)預(yu)案(an)稱，擬(ni)募(mu)集資金總額14.9億元(yuan)，其中10.5億元(yuan)用于(yu)(yu)國(guo)興(xing)(xing)(xing)北岸(an)江山(shan)東區開(kai)發，其余補充(chong)公(gong)司(si)流動(dong)資金。目(mu)前增發預(yu)案(an)已通過股東大會批準(zhun)(zhun)，并上報(bao)證(zheng)監會，目(mu)前正接受國(guo)土(tu)資源部關于(yu)(yu)“公(gong)司(si)執行國(guo)家土(tu)地宏觀調控(kong)政策情況的(de)核準(zhun)(zhun)”。

除了(le)(le)國興地產外，沙河股份(fen)上(shang)半(ban)年(nian)的業績(ji)增幅(fu)也達(da)(da)到(dao)了(le)(le)456.70%，順發(fa)恒業和萬業企(qi)業的增幅(fu)則超過了(le)(le)300%，而(er)包(bao)括深深房A、寧波富達(da)(da)、首開股份(fen)在(zai)內的8家房企(qi)，業績(ji)增幅(fu)也超過了(le)(le)100%。

相比上(shang)述業(ye)績增長(chang)的房企，部(bu)分房企今年上(shang)半年業(ye)績下(xia)滑(hua)的幅(fu)(fu)度更(geng)大。其中，榮豐(feng)控(kong)股(gu)報告期內虧損2079.08萬元，同比下(xia)滑(hua)1644.74%，成為目(mu)前業(ye)績下(xia)滑(hua)幅(fu)(fu)度最大的上(shang)市房企。而金豐(feng)投資、嘉凱城的業(ye)績降(jiang)幅(fu)(fu)也達到(dao)了952.61%和716.17%。包括(kuo)大龍地產(chan)、深國商在內的7家公司(si)的業(ye)績降(jiang)幅(fu)(fu)則超過了100%。

對于(yu)業(ye)績的下(xia)滑(hua)，絕大部分房企(qi)均表(biao)示“源于(yu)公司上(shang)半年實際結(jie)算項目的減少(shao)”。同(tong)時，還有公司稱，房地產行業(ye)在國(guo)家調整(zheng)(zheng)產業(ye)結(jie)構、主動放緩經濟增(zeng)(zeng)速的背景(jing)下(xia)，行業(ye)呈現出(chu)整(zheng)(zheng)體(ti)增(zeng)(zeng)速下(xia)降態(tai)勢(shi)，公司業(ye)績也(ye)出(chu)現相(xiang)應下(xia)滑(hua)。

房(fang)地產(chan)龍頭(tou)萬科在(zai)其中報里也表示，2014年上半年，全(quan)國商(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售面積(ji)同(tong)比(bi)下降7.8%，主要城(cheng)市調整幅度(du)更大。有較(jiao)多年度(du)歷(li)史(shi)數據可連(lian)續觀(guan)察的14個主要城(cheng)市，上半年商(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售面積(ji)同(tong)比(bi)下降21.7%。

龍頭房企自身難保

對(dui)于房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業來說(shuo)，中小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)由于規模(mo)小(xiao)、項(xiang)目少(shao)，其業績表現(xian)(xian)一(yi)(yi)直(zhi)以來便呈現(xian)(xian)出(chu)階段(duan)性(xing)變化，一(yi)(yi)旦(dan)公司(si)在某個(ge)報(bao)告期(qi)內沒有項(xiang)目結(jie)算或者結(jie)算項(xiang)目較(jiao)少(shao)，公司(si)的(de)業績便會大幅(fu)下滑，反之亦然。因此，中小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)的(de)業績表現(xian)(xian)很難從一(yi)(yi)個(ge)大的(de)方(fang)面體現(xian)(xian)出(chu)行業的(de)變化。

而(er)像萬科(ke)、金(jin)地、招商這樣的大型房企，其業績的變化(hua)才是行業一定時(shi)間內走(zou)勢(shi)的晴雨表。

根據萬科(ke)2014年中(zhong)報(bao)顯示，其上(shang)半年實(shi)現營業(ye)收(shou)(shou)入409.62億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)微(wei)降1.04%；歸屬于(yu)上(shang)市(shi)公司股(gu)(gu)東的凈利(li)潤為48.09億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)增5.55%；基本每股(gu)(gu)收(shou)(shou)益(yi)為0.44元。

對于4年來(lai)營(ying)業(ye)收(shou)入(ru)的首(shou)次下(xia)(xia)滑，萬科表示，由于大部分結(jie)算(suan)資(zi)源集中在下(xia)(xia)半年，1月份至6月份，公司(si)實現(xian)結(jie)算(suan)面積(ji)363.2萬平方米，實現(xian)結(jie)算(suan)收(shou)入(ru)399.4億元，同比分別下(xia)(xia)降(jiang)6.5%和1.7%。受此影響，上(shang)半年公司(si)的營(ying)業(ye)收(shou)入(ru)出現(xian)下(xia)(xia)滑。

不過，在銷售(shou)方(fang)面(mian)，萬科仍保持穩(wen)步(bu)增長(chang)，上半年(nian)實(shi)現銷售(shou)面(mian)積(ji)821.2萬平方(fang)米，銷售(shou)金(jin)額1009.1億元，同比分別(bie)增長(chang)14.6%和20.6%。

實際上(shang)，雖然同(tong)期業績(ji)(ji)增(zeng)幅降至(zhi)2002年以來的(de)(de)最低點(dian)，但萬科仍是已披露中報的(de)(de)房地(di)產傳統四大龍頭中（萬科、保利、金地(di)、招(zhao)商）唯(wei)一(yi)實現業績(ji)(ji)增(zeng)長的(de)(de)企業。

金地的中報顯示，2014年(nian)上半年(nian)，公司實(shi)現(xian)營業收(shou)入(ru)90.84億元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)加3.29%；實(shi)現(xian)凈利潤1.58億元(yuan)(yuan)，同比下滑49.91%；每股收(shou)益(yi)0.04元(yuan)(yuan)。

對于業績的下(xia)滑，金地表示(shi)，主要是因為前期(qi)降價促銷產(chan)品(pin)及其他低(di)毛利(li)產(chan)品(pin)持續(xu)進入結轉期(qi)。而2014年上(shang)半年，金地也只實現銷售面積131萬平方米，銷售金額170億(yi)元，分別較上(shang)年同(tong)期(qi)下(xia)降13%和14%。

此外(wai)，招商地產的中報顯示(shi)，2014年上(shang)半年公司實(shi)現營業(ye)收入160.47億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)微降0.54%；實(shi)現凈利潤17.85億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)下降30%，每股收益0.69元。同(tong)時，報告期內公司累計(ji)實(shi)現簽約(yue)銷(xiao)售面積121.82萬(wan)平方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)減(jian)少10.47%；簽約(yue)銷(xiao)售金額(e)179.00億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)減(jian)少10.35%，完成公司上(shang)半年200億(yi)元銷(xiao)售目標的90%。

顯然，相比往年，萬科、金(jin)地、招商今(jin)年上(shang)半年的業(ye)績表現并不(bu)理想。但機構方面仍(reng)看好上(shang)述房企(qi)的全年表現。

而(er)對于(yu)未(wei)(wei)來(lai)的(de)(de)市(shi)場形勢，萬科總裁郁亮(liang)認為，短期(qi)內(nei)，那(nei)些庫存量高、去化周期(qi)長(chang)的(de)(de)城(cheng)市(shi)，仍然會延續去庫存的(de)(de)過程。“但(dan)目前已經(jing)出(chu)現了(le)一(yi)些積極的(de)(de)因素，預示著(zhu)下(xia)半年(nian)的(de)(de)經(jing)營(ying)環(huan)境(jing)可能會好于(yu)上(shang)半年(nian)。”郁亮(liang)表示，“在分類調(diao)(diao)控的(de)(de)政策導向下(xia)，近期(qi)各地進行了(le)一(yi)系列政策調(diao)(diao)整，這(zhe)有利于(yu)穩定(ding)市(shi)場信心，釋放一(yi)部分被抑(yi)制的(de)(de)置(zhi)業(ye)需求；隨著(zhu)央行多次強調(diao)(diao)要保護首次置(zhi)業(ye)者貸款需求，未(wei)(wei)來(lai)的(de)(de)購(gou)房信貸環(huan)境(jing)也(ye)有望得到(dao)改善；此外，今年(nian)上(shang)半年(nian)各地市(shi)場所(suo)出(chu)現的(de)(de)價格回調(diao)(diao)，一(yi)定(ding)程度上(shang)也(ye)有助于(yu)提升購(gou)房者的(de)(de)實際購(gou)買力”。

金(jin)地(di)集團也表示，“去庫存”仍將是下(xia)半年市(shi)場(chang)主(zhu)基(ji)調。預期(qi)下(xia)半年信貸政(zheng)策將加大對(dui)剛需(xu)和(he)改善型需(xu)求的支(zhi)持，政(zheng)府(fu)將積(ji)極引導市(shi)場(chang)預期(qi)，更多(duo)城市(shi)將調整限購(gou)政(zheng)策。同時，部分(fen)過度(du)杠桿的中(zhong)小(xiao)企業可(ke)能在今年遭遇(yu)比較嚴(yan)重(zhong)的償付危機，這為財務穩健(jian)的一線(xian)企業帶來較好的并購(gou)機會。此外，如果土地(di)市(shi)場(chang)持續(xu)低迷，可(ke)能出(chu)現一些合適的投資機會。

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