每(mei)經編輯｜每(mei)經記者(zhe) 王(wang)杰 董來孝康 發自北京    

每經記(ji)者 王杰 董來孝康 發自北京

8月(yue)24日，新華聯發布(bu)2014年(nian)(nian)半年(nian)(nian)報，公司(si)上半年(nian)(nian)實現營業收入8.59億元，同(tong)比下(xia)降29.59%；歸屬于上市(shi)公司(si)股東的凈利(li)潤1.93億元，同(tong)比下(xia)降近五成(cheng)。

《每日經濟新聞》記者注意到，面對近143億元的(de)庫存壓力，新華聯在半年報(bao)中表(biao)示，欲放緩個別區(qu)域(yu)的(de)投資開(kai)發(fa)節奏，增(zeng)加一線(xian)城市(shi)北京、上海、廣州(zhou)、深圳的(de)項目(mu)儲備(bei)與開(kai)發(fa)。上半年，新華聯主要業績指標較(jiao)去年同期(qi)均有較(jiao)大(da)下滑，主要原因是由(you)于其新設(she)立項目(mu)較(jiao)多(duo)，且項目(mu)多(duo)處于前期(qi)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)階段，尚未進入結算期(qi)，導致期(qi)間(jian)費(fei)用增(zeng)加，造成(cheng)凈利潤相(xiang)應減(jian)少(shao)。

新(xin)華聯董事會相關人士(shi)在接受記(ji)者采訪時表示，緩(huan)解(jie)資(zi)金壓(ya)力(li)的(de)方式(shi)，一是尋求大股東(dong)的(de)支(zhi)持，另外(wai)借助于開發貸(dai)。對于緩(huan)解(jie)庫存壓(ya)力(li)，上述人士(shi)表示，將原來的(de)直銷模式(shi)，增加混合式(shi)營銷，再注入代理的(de)支(zhi)持，并且控(kong)制成(cheng)本。

部分收入尚未確定

新(xin)(xin)華(hua)聯半年報顯示，截至上半年末，公(gong)司流動負債為95億元(yuan)，流動資產為181億元(yuan)，但其中(zhong)存貨占比近(jin)八成，達(da)到143億元(yuan)，這意味(wei)著，新(xin)(xin)華(hua)聯的(de)速(su)動比率在0.4左右。

“速動(dong)比(bi)率為0.4，表(biao)(biao)明企業(ye)的短期償債(zhai)風險(xian)大，償債(zhai)壓力大，從企業(ye)負債(zhai)率較高(gao)也可以看出(chu)，這與當下房地產(chan)市(shi)場行情有關。”中投(tou)顧(gu)問(wen)咨(zi)詢(xun)顧(gu)問(wen)崔瑜表(biao)(biao)示(shi)。

上海易(yi)居(ju)房(fang)地產研究院研究員嚴躍進表示，存貨過高，會使(shi)得房(fang)企面臨兩個問題：一是加(jia)劇高庫(ku)存下的(de)資(zi)(zi)金沉淀(dian)成(cheng)本，加(jia)劇資(zi)(zi)金鏈(lian)的(de)緊張程度；二是企業經營(ying)能力容(rong)易(yi)受質疑，往往庫(ku)存周轉難的(de)房(fang)企，背后的(de)資(zi)(zi)金管控(kong)能力、投(tou)資(zi)(zi)節奏的(de)把控(kong)等都有一定問題。

新華聯(lian)似乎(hu)也意識到(dao)了存(cun)貨(huo)過高的風(feng)險。新華聯(lian)在(zai)半年(nian)報中表示，受累(lei)于整體經濟，公(gong)司在(zai)過去三(san)、四線城市的產品布局形成(cheng)了一定庫存(cun)，上半年(nian)采(cai)取了系列措施狠抓強(qiang)勢營銷(xiao)，積極回籠(long)建(jian)設(she)資金和增加現金流。

“新(xin)華(hua)聯過去在(zai)三、四(si)線城市形成的(de)產(chan)品積壓(ya)較多，在(zai)房(fang)地產(chan)市場低迷的(de)大環境下，剛性需求(qiu)較弱，三、四(si)線城市房(fang)產(chan)成交量明(ming)顯疲軟，營銷措施對去庫存起(qi)到的(de)作(zuo)用較為有(you)限。”華(hua)美顧問機構首席知識官、高級(ji)經濟師趙煥焱(yan)向 《每日經濟新(xin)聞》記者表示。

新華聯的存(cun)貨以(yi)開(kai)發(fa)產(chan)(chan)品和開(kai)發(fa)成(cheng)本(ben)(ben)為(wei)(wei)主，其中，開(kai)發(fa)產(chan)(chan)品本(ben)(ben)期增(zeng)加額(e)和減少額(e)分別為(wei)(wei)20.9億(yi)元和4.91億(yi)元，凈增(zeng)近16億(yi)元；開(kai)發(fa)成(cheng)本(ben)(ben)本(ben)(ben)期增(zeng)加額(e)近12.47億(yi)元。

新華聯相關人士表示，雖然從財報上看(kan)，存(cun)貨(huo)金(jin)(jin)額較大(da)，但開發成本中有一(yi)部分是土(tu)地，開發產品中有一(yi)部分已經預(yu)售(shou)，但由于(yu)未達到確(que)認條件，尚未計入營業收(shou)入中，同(tong)時公司將召開下半年工作(zuo)會議(yi)，專門針對銷售(shou)業務(wu)進行(xing)工作(zuo)布(bu)置，所以總(zong)體來講企業資金(jin)(jin)鏈還(huan)是比較健康的。

“新(xin)華聯(lian)(lian)項目不少集中在庫存(cun)積壓嚴重的(de)城市(shi)，這會(hui)進一(yi)步降低其資(zi)金(jin)(jin)回款速度，企業(ye)資(zi)金(jin)(jin)鏈壓力(li)恐會(hui)進一(yi)步增大(da)。”崔瑜直言，由于(yu)過去新(xin)華聯(lian)(lian)在項目落戶地的(de)選擇上，沒能(neng)預料到房產(chan)大(da)環境突變這個重要因素(su)，所以后期去庫存(cun)壓力(li)會(hui)持續較(jiao)長(chang)一(yi)段時間。

中國指(zhi)數研究院發(fa)布(bu)的(de)數據顯(xian)示，今年6月監測的(de)42個(ge)主要城市累計成交(jiao)面(mian)積環比(bi)下(xia)降超過一成，其中，長沙和惠(hui)州(zhou)的(de)降幅都在兩成左右(you)，長春下(xia)降逾5%。而新華聯在上述三個(ge)城市的(de)庫存(cun)金額超過10億元。

新華聯相關人士表示，銀(yin)川、西寧開盤(pan)都(dou)在當地(di)引起很(hen)大轟(hong)動，營(ying)業收入減少主要是在銷售以后(hou)，沒有(you)符(fu)合確(que)認收入的條(tiao)件，但確(que)有(you)回款和簽約，都(dou)比(bi)去年同期有(you)不(bu)同程度的提(ti)高。

旅游(you)地產項目效果待觀察(cha)

值(zhi)得注意的(de)是，新華聯(lian)一直沒有停止(zhi)開(kai)發(fa)旅(lv)游地產(chan)(chan)的(de)腳步。但受訪的(de)業內人士均表示，旅(lv)游地產(chan)(chan)具(ju)有長(chang)周期投資的(de)特點，短期內難見資金(jin)回報。趙煥焱(yan)告訴《每(mei)日經濟新聞》記者，由(you)于(yu)回收(shou)成本時(shi)間較長(chang)，新華聯(lian)開(kai)發(fa)的(de)文化旅(lv)游項目可能成為(wei)又一個(ge)使(shi)現金(jin)流(liu)趨緊的(de)因素。

新華聯相關人士(shi)稱，旅游(you)地(di)產(chan)從(cong)表面看投資(zi)回(hui)報周期(qi)長，但公司遵循分期(qi)分批(pi)滾動開(kai)發的策略，旅游(you)地(di)產(chan)里也有可(ke)售的產(chan)品(pin)。比如先把可(ke)售的部(bu)分賣掉，等資(zi)金(jin)回(hui)籠后(hou)，再建設自持(chi)的部(bu)分。自持(chi)起(qi)來以后(hou)，門票收入(ru)(ru)、租(zu)金(jin)收入(ru)(ru)可(ke)以維持(chi)日常的開(kai)支。

新華(hua)聯亦在半(ban)年報中表示，一是減(jian)少(shao)初始(shi)資金(jin)投入量大，回報周期較長的(de)五(wu)星(xing)級酒店項(xiang)目(mu)；二是減(jian)少(shao)三(san)、四線城市的(de)項(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)；三(san)是減(jian)少(shao)文化旅(lv)游(you)項(xiang)目(mu)的(de)開(kai)發(fa)數(shu)量，做精、做強三(san)到四個文化旅(lv)游(you)項(xiang)目(mu)。適當放緩個別區域的(de)投資開(kai)發(fa)節(jie)奏。

崔瑜表示，這意(yi)味著(zhu)新(xin)華(hua)聯(lian)間接承認過去(qu)開發的(de)(de)文化旅游項(xiang)目(mu)過多(duo)，沒能(neng)帶來較(jiao)好的(de)(de)收益(yi)。趙煥焱直言，隨著(zhu)房地(di)(di)產形(xing)勢的(de)(de)轉變，文化旅游地(di)(di)產面臨(lin)著(zhu)政策和市場的(de)(de)雙(shuang)重危機，新(xin)華(hua)聯(lian)的(de)(de)旅游地(di)(di)產項(xiang)目(mu)能(neng)否達到預期目(mu)標還(huan)有(you)待(dai)觀(guan)察(cha)。