◎馮焱東

今(jin)年以(yi)來(lai)，“新常態(tai)”成為中國經(jing)(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)熱(re)門話題。新常態(tai)主要(yao)體(ti)現在(zai)四個(ge)方(fang)(fang)面：一(yi)是(shi)經(jing)(jing)濟(ji)增(zeng)長(chang)速度換擋回落，二是(shi)逐步優(you)化結構，三(san)是(shi)增(zeng)長(chang)動(dong)(dong)力(li)從(cong)要(yao)素驅動(dong)(dong)向(xiang)創新驅動(dong)(dong)轉(zhuan)型。四是(shi)面臨樓市、地(di)方(fang)(fang)債(zhai)、金(jin)融等(deng)多重風險(xian)挑戰。經(jing)(jing)濟(ji)從(cong)“粗放型、高(gao)增(zeng)長(chang)”的(de)(de)(de)舊常態(tai)進入中高(gao)速的(de)(de)(de)新常態(tai)，是(shi)經(jing)(jing)濟(ji)發(fa)展的(de)(de)(de)客(ke)觀(guan)規律(lv)。日(ri)本、韓(han)國都經(jing)(jing)歷(li)過這(zhe)一(yi)過程，當時以(yi)上(shang)(shang)經(jing)(jing)濟(ji)體(ti)都是(shi)從(cong)8%以(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)率(lv)快速下降(jiang)到4%左(zuo)右(you)的(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)率(lv)。我國發(fa)展潛力(li)較(jiao)大(da)，城鎮化率(lv)較(jiao)低，經(jing)(jing)濟(ji)增(zeng)速從(cong)10%左(zuo)右(you)下降(jiang)到6%~8%區間這(zhe)種“新常態(tai)”的(de)(de)(de)可(ke)能(neng)性較(jiao)大(da)。作(zuo)為企(qi)業來(lai)說，必(bi)須清醒認識(shi)到這(zhe)一(yi)宏觀(guan)形勢的(de)(de)(de)深(shen)刻轉(zhuan)變(bian)(bian)(bian)，并調整思路主動(dong)(dong)適應這(zhe)一(yi)變(bian)(bian)(bian)化，否則將(jiang)難以(yi)適應環(huan)境變(bian)(bian)(bian)化，經(jing)(jing)營可(ke)能(neng)出現風險(xian)。

在(zai)宏(hong)觀經(jing)濟轉(zhuan)(zhuan)型之際，房(fang)地(di)產(chan)業也正在(zai)經(jing)歷很大轉(zhuan)(zhuan)型，但這種變化與其用(yong)“舊常(chang)(chang)態(tai)(tai)轉(zhuan)(zhuan)向新常(chang)(chang)態(tai)(tai)”來描述，不如(ru)用(yong)“從(cong)非(fei)常(chang)(chang)態(tai)(tai)轉(zhuan)(zhuan)向常(chang)(chang)態(tai)(tai)”來概括更為貼切(qie)。

房地產“非常態”/

投資銷(xiao)售非(fei)常規(gui)增(zeng)長(chang)。1998年房改以來，我國房地產(chan)業(ye)發展(zhan)十(shi)分迅猛(meng)，住房供應從嚴重短缺(que)變為(wei)明顯過剩。房子(zi)和(he)車(che)子(zi)是拉(la)動(dong)消(xiao)費(fei)的兩大領(ling)頭(tou)羊，近(jin)些年汽車(che)消(xiao)費(fei)處于(yu)增(zeng)長(chang)爆發期(qi)，2013年汽車(che)產(chan)量比2003年增(zeng)長(chang)4.98倍。但房地產(chan)又比汽車(che)增(zeng)長(chang)快得多，房地產(chan)業(ye)2013年的投資、銷(xiao)售面(mian)積、銷(xiao)售額分別比2003年增(zeng)長(chang)8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以說1998年以來房地產(chan)投資和(he)銷(xiao)售屬于(yu)一種非(fei)常規(gui)或(huo)者說超常規(gui)增(zeng)長(chang)。

價(jia)(jia)(jia)格大(da)幅(fu)上(shang)漲(zhang)。房價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)大(da)家普(pu)遍(bian)親(qin)身感受到(dao)了。特別是(shi)2007年(nian)(nian)(nian)和2009年(nian)(nian)(nian)，房價(jia)(jia)(jia)像(xiang)脫韁的(de)野馬(ma)瘋狂(kuang)上(shang)漲(zhang)。在北上(shang)廣(guang)深四大(da)一線(xian)城市(shi)中(zhong)心(xin)城區，2013年(nian)(nian)(nian)房價(jia)(jia)(jia)比2003年(nian)(nian)(nian)至少上(shang)漲(zhang)了10倍(bei)(bei)(bei)以上(shang)。二線(xian)城市(shi)中(zhong)心(xin)城區2013年(nian)(nian)(nian)房價(jia)(jia)(jia)比2003年(nian)(nian)(nian)普(pu)遍(bian)上(shang)漲(zhang)6~10倍(bei)(bei)(bei)。三、四線(xian)城市(shi)漲(zhang)幅(fu)稍低，大(da)致在4~6倍(bei)(bei)(bei)左右。2013年(nian)(nian)(nian)末廣(guang)義貨幣供應量余額為110.7萬(wan)億(yi)元，2003年(nian)(nian)(nian)末為22.12萬(wan)億(yi)元，增(zeng)長(chang)5倍(bei)(bei)(bei)，顯然在一二線(xian)城市(shi)房價(jia)(jia)(jia)的(de)漲(zhang)幅(fu)遠超過了貨幣的(de)膨(peng)脹。記憶猶(you)新的(de)是(shi)，2009年(nian)(nian)(nian)底杭州房價(jia)(jia)(jia)比年(nian)(nian)(nian)初(chu)上(shang)漲(zhang)近100%。如此(ci)大(da)的(de)漲(zhang)幅(fu)，絕不是(shi)一種常態，只(zhi)能用非常態來表達。

項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)幾(ji)乎(hu)(hu)穩賺不賠，且(qie)利(li)(li)潤(run)高(gao)企。房(fang)地(di)產往(wang)往(wang)被貼上暴利(li)(li)的(de)(de)標簽，雖然個別房(fang)地(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)存在虧(kui)損，但(dan)絕大(da)部(bu)分(fen)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)是盈(ying)利(li)(li)的(de)(de)，接近只賺不賠，而且(qie)部(bu)分(fen)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)利(li)(li)潤(run)高(gao)得驚人。一般行(xing)業銷售(shou)毛(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)可能(neng)在5%~20%，前些年(nian)房(fang)地(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)總銷售(shou)毛(mao)(mao)利(li)(li)率(lv)達到20%~50%十(shi)分(fen)正(zheng)常(chang)，在房(fang)地(di)產融資杠(gang)桿(gan)作用(yong)下，開發(fa)商本金的(de)(de)回報(bao)率(lv)更高(gao)。這樣高(gao)的(de)(de)利(li)(li)潤(run)率(lv)，幾(ji)乎(hu)(hu)穩賺不賠，持(chi)續這么長時(shi)間，都是非常(chang)態。

以上三種情況的存(cun)在，使得過去(qu)10多(duo)年的房地產與其用“舊常態”來(lai)形容，不如用“非常態”來(lai)概括更為準確(que)。

何為常態增長/

行業投(tou)資(zi)(zi)(zi)銷售(shou)(shou)增長(chang)(chang)(chang)(chang)速度(du)(du)轉向常(chang)態增長(chang)(chang)(chang)(chang)。在(zai)非(fei)常(chang)態時期，房(fang)地產投(tou)資(zi)(zi)(zi)增長(chang)(chang)(chang)(chang)迅猛，2003年(nian)(nian)至2013年(nian)(nian)間，投(tou)資(zi)(zi)(zi)增長(chang)(chang)(chang)(chang)超過(guo)19%有(you)9年(nian)(nian)，其中5年(nian)(nian)超過(guo)25%。銷售(shou)(shou)增長(chang)(chang)(chang)(chang)速度(du)(du)有(you)時高得驚人，2005年(nian)(nian)全國(guo)房(fang)地產銷售(shou)(shou)面(mian)積增長(chang)(chang)(chang)(chang)50.6%，2009年(nian)(nian)增長(chang)(chang)(chang)(chang)42.1%，即使在(zai)限購嚴格(ge)實施的2011年(nian)(nian)和(he)2012年(nian)(nian)，全國(guo)房(fang)地產銷售(shou)(shou)面(mian)積依(yi)然正增長(chang)(chang)(chang)(chang)，2013年(nian)(nian)更是增長(chang)(chang)(chang)(chang)了17.3%，銷售(shou)(shou)額則增長(chang)(chang)(chang)(chang)了26.3%。過(guo)去15年(nian)(nian)來僅有(you)2008年(nian)(nian)因全球金融危機而出(chu)現銷售(shou)(shou)下滑，有(you)其特殊(shu)性。

什么是常(chang)態(tai)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)，一(yi)是增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)幅度相(xiang)對平緩，投(tou)資增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)保持在(zai)19%以上比較(jiao)(jiao)難，銷(xiao)售面積增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)幅度低(di)于15%的概(gai)率更大；二是部分(fen)年份(fen)銷(xiao)售可(ke)(ke)能會出(chu)現(xian)負(fu)(fu)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)，而(er)(er)投(tou)資負(fu)(fu)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)(chang)可(ke)(ke)能性很小。房地產周期波動的固有秉性不會改變，個別年份(fen)的大幅起落還(huan)可(ke)(ke)能發生。就每個單體城市而(er)(er)言，由于市場(chang)體量較(jiao)(jiao)小其波動幅度可(ke)(ke)能還(huan)會比較(jiao)(jiao)大，但幅度會有所收窄(zhai)。

從中長期(qi)看，1998年房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)以(yi)來一(yi)(yi)直到(dao)2013年，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)總體處于上(shang)行階段，在這個過(guo)程中，供(gong)應量不斷積(ji)累(lei)擴(kuo)大，房(fang)(fang)(fang)(fang)價迅(xun)速(su)達(da)到(dao)高位(wei)，超(chao)過(guo)居民承受(shou)能力(li)，從2014年開始，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)達(da)到(dao)一(yi)(yi)個轉(zhuan)折(zhe)點，整體形勢(shi)開始轉(zhuan)向，也可(ke)以(yi)說房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)進入(ru)(ru)下半場，除少數一(yi)(yi)線城(cheng)市外，大部分二線至四線城(cheng)市產(chan)能過(guo)剩，房(fang)(fang)(fang)(fang)價收(shou)入(ru)(ru)比失(shi)衡，在宏觀經(jing)濟進入(ru)(ru)新常態、貨幣政策偏中性(xing)、投(tou)資投(tou)機受(shou)到(dao)明顯抑制、勞動(dong)人口開始下降，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅納入(ru)(ru)稅改(gai)議程之時(shi)，未來房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)資銷售大幅增長的可(ke)能性(xing)明顯降低，近兩三年大的趨勢(shi)則是消化庫(ku)存(cun)，房(fang)(fang)(fang)(fang)價快速(su)上(shang)漲(zhang)已(yi)失(shi)去基礎。

對于房地(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)面(mian)積在2013年是否已達(da)到歷史高峰，則(ze)需要進(jin)一步(bu)觀察。中國城鎮化潛力巨(ju)大，住宅和各類(lei)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)的(de)發展空(kong)間還比(bi)較廣闊，未必一定走下(xia)(xia)坡路。2014年預計銷(xiao)售(shou)面(mian)積小幅下(xia)(xia)降，其實成交量也是歷史第二，將超過2012年。

價(jia)(jia)格雙向(xiang)波動(dong)。房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)投(tou)資和銷售進入常(chang)態波動(dong)后(hou)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)這匹“烈馬”開始有所馴服，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)行業(ye)(ye)從“非常(chang)規行業(ye)(ye)”開始成為一(yi)個“常(chang)規行業(ye)(ye)”。在這個階段房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)快速上(shang)漲(zhang)的(de)可能性(xing)已經很小，價(jia)(jia)格雙向(xiang)波動(dong)的(de)可能性(xing)明顯(xian)增大，但一(yi)般不(bu)會(hui)大幅(fu)上(shang)漲(zhang)和下跌(die)。少(shao)數庫存過大、價(jia)(jia)格過高、產(chan)業(ye)(ye)基礎支撐不(bu)夠(gou)的(de)城市房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)幅(fu)度可能會(hui)大一(yi)些。

利(li)潤(run)下(xia)降，項目(mu)有(you)賺有(you)賠。從前兩點可(ke)以看出，房地產(chan)投(tou)資總(zong)體回報率(lv)將下(xia)降，房地產(chan)利(li)潤(run)率(lv)逐步向社會平(ping)均利(li)潤(run)率(lv)過渡。市(shi)場經濟條(tiao)件下(xia)一個(ge)行(xing)業有(you)波動、有(you)盈(ying)有(you)虧(kui)是(shi)正常的(de)，黃金十年對(dui)房地產(chan)形成(cheng)的(de)思(si)維慣性和錯覺必須打破(po)。

開(kai)發(fa)商和區域、業(ye)態分化更(geng)加(jia)明顯。房(fang)地(di)產進(jin)入常態后，開(kai)發(fa)商將(jiang)加(jia)快分化，專業(ye)功底深厚的公司(si)將(jiang)脫(tuo)穎而出。能(neng)隨行(xing)就市(shi)、高周轉(zhuan)、市(shi)場研究和定位能(neng)力(li)營(ying)銷能(neng)力(li)強、融(rong)資渠(qu)道多、重視現金(jin)流、負債(zhai)率控制得比較理性、應對周期波動得當的公司(si)將(jiang)在行(xing)業(ye)常態中進(jin)一(yi)步擴大市(shi)場份額。反之則(ze)將(jiang)落伍甚(shen)至退出、破產。

就區域而言，一線(xian)城市(shi)有(you)其特殊資源和(he)優勢(shi)，需求(qiu)旺(wang)盛(sheng)，供求(qiu)不會出(chu)現大(da)的失(shi)衡，價(jia)格(ge)會雙向波動(dong)，但(dan)總體存在一定價(jia)格(ge)上(shang)漲壓(ya)力。二線(xian)城市(shi)資源集中，產(chan)(chan)業(ye)發達，交(jiao)通發達，但(dan)供應量(liang)普遍過(guo)大(da)，房(fang)價(jia)虛高，產(chan)(chan)能和(he)價(jia)格(ge)都需要消化(hua)。三、四線(xian)城市(shi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)往往超前于當(dang)地(di)經濟發展，供應量(liang)很大(da)，需求(qiu)相對有(you)限，大(da)部分為(wei)人口凈流(liu)出(chu)城市(shi)，行(xing)業(ye)調整需要時間(jian)。

就業態來說，住宅比(bi)(bi)重將進(jin)一(yi)步下降，各種產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)進(jin)一(yi)步擴張。需要(yao)關注的是，商業、旅游度假等產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)的泡沫也比(bi)(bi)較大，產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)技術含(han)量較高，需要(yao)謹(jin)慎經營。

政(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)雙向(xiang)(xiang)調(diao)(diao)控(kong)(kong)特征更加明顯(xian)(xian)。1998年(nian)(nian)至2003年(nian)(nian)，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)主(zhu)(zhu)要是(shi)(shi)(shi)鼓(gu)勵(li)(li)房地(di)(di)產(chan)發(fa)展(zhan)；2003年(nian)(nian)至2008年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)主(zhu)(zhu)基調(diao)(diao)是(shi)(shi)(shi)引導行業健康發(fa)展(zhan)，抑(yi)制(zhi)(zhi)房地(di)(di)產(chan)過熱，但(dan)還是(shi)(shi)(shi)支持為主(zhu)(zhu)；2008年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)到2009年(nian)(nian)，政(zheng)(zheng)(zheng)府主(zhu)(zhu)要是(shi)(shi)(shi)刺(ci)(ci)激房地(di)(di)產(chan)；2010年(nian)(nian)至2014年(nian)(nian)中，主(zhu)(zhu)要是(shi)(shi)(shi)通過限(xian)購限(xian)貸政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)抑(yi)制(zhi)(zhi)投(tou)資(zi)投(tou)機，控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)泡(pao)沫(mo)(mo)為主(zhu)(zhu)要導向(xiang)(xiang)；2014年(nian)(nian)中以后，主(zhu)(zhu)要方向(xiang)(xiang)是(shi)(shi)(shi)鼓(gu)勵(li)(li)去庫存，分(fen)類調(diao)(diao)控(kong)(kong)，引導大中小城(cheng)(cheng)市和小城(cheng)(cheng)鎮均(jun)衡(heng)發(fa)展(zhan)。未來中央(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)雙向(xiang)(xiang)調(diao)(diao)控(kong)(kong)特征預(yu)計會更加明顯(xian)(xian)，既(ji)(ji)要控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)房價泡(pao)沫(mo)(mo)，又(you)要調(diao)(diao)節供應量泡(pao)沫(mo)(mo)，既(ji)(ji)要房地(di)(di)產(chan)支持經(jing)濟增長(chang)(chang)，又(you)要防(fang)止房地(di)(di)產(chan)出(chu)現崩(beng)盤(pan)，房地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)控(kong)(kong)面臨一個(ge)相對復雜的(de)形勢，中央(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)府將在長(chang)(chang)效政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)機制(zhi)(zhi)基礎上(shang)，根(gen)據形勢變化相機做(zuo)出(chu)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)選擇。15年(nian)(nian)來房地(di)(di)產(chan)發(fa)展(zhan)很(hen)快，但(dan)積累的(de)問(wen)題(ti)很(hen)多，病得(de)比較重，問(wen)題(ti)開始(shi)爆發(fa)，此時國家(jia)不(bu)會再去刺(ci)(ci)激，簡單打激素，但(dan)會治病救人，順應市場(chang)自身發(fa)展(zhan)規律，采取一些措(cuo)施讓它(ta)盡量軟著陸，促進行業慢(man)慢(man)自我(wo)修復。

房(fang)地(di)(di)產進(jin)入(ru)常態(tai)后，開(kai)(kai)(kai)發商應(ying)(ying)注重(zhong)以下幾(ji)(ji)個(ge)方(fang)面：1、高(gao)(gao)度(du)重(zhong)視風(feng)險(xian)管(guan)(guan)理(li)(li)。房(fang)地(di)(di)產發展進(jin)入(ru)常態(tai)階段后，利潤(run)(run)在(zai)(zai)降低，風(feng)險(xian)有(you)所加大(da)，此(ci)時(shi)(shi)開(kai)(kai)(kai)發商必須重(zhong)視風(feng)險(xian)管(guan)(guan)理(li)(li)。2、提升(sheng)專(zhuan)業(ye)(ye)能(neng)力(li)(li)和管(guan)(guan)理(li)(li)水平。以前形勢(shi)(shi)總(zong)體較好(hao)，不(bu)需要(yao)(yao)技(ji)術含(han)量也(ye)可(ke)(ke)以賺(zhuan)錢，以后開(kai)(kai)(kai)發商主(zhu)要(yao)(yao)依賴專(zhuan)業(ye)(ye)功底(di)和管(guan)(guan)理(li)(li)能(neng)力(li)(li)。3、從盈利模式(shi)上看，開(kai)(kai)(kai)發商要(yao)(yao)更加重(zhong)視高(gao)(gao)周(zhou)轉(zhuan)模式(shi)。4、加強政策(ce)和市場(chang)研究，提高(gao)(gao)應(ying)(ying)對(dui)(dui)周(zhou)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)能(neng)力(li)(li)。企(qi)業(ye)(ye)要(yao)(yao)加強對(dui)(dui)周(zhou)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)研究，提高(gao)(gao)駕(jia)馭(yu)周(zhou)期(qi)(qi)和應(ying)(ying)對(dui)(dui)的(de)(de)(de)能(neng)力(li)(li)。房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)倒閉，一(yi)般都是(shi)(shi)(shi)不(bu)適(shi)應(ying)(ying)周(zhou)期(qi)(qi)震蕩造成的(de)(de)(de)。嚴格地(di)(di)講我國的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)(kai)發商和金融(rong)機構(gou)還沒(mei)遇到真正(zheng)的(de)(de)(de)、完整的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產周(zhou)期(qi)(qi)波動，2008年和2011年兩次太(tai)短(duan)，很多公司活過來(lai)不(bu)是(shi)(shi)(shi)應(ying)(ying)對(dui)(dui)得好(hao)，而是(shi)(shi)(shi)快(kuai)撐不(bu)下去(qu)時(shi)(shi)政策(ce)反轉(zhuan)了、市場(chang)反轉(zhuan)了，這一(yi)輪周(zhou)期(qi)(qi)對(dui)(dui)大(da)部(bu)分(fen)城市和開(kai)(kai)(kai)發商來(lai)說可(ke)(ke)能(neng)是(shi)(shi)(shi)真正(zheng)的(de)(de)(de)考驗(yan)，需要(yao)(yao)拋(pao)棄(qi)幻(huan)想(xiang)，積極防(fang)御。5、緊貼(tie)三大(da)相關(guan)趨勢(shi)(shi)積極探索(suo)新亮點。當下，新型城鎮化、互聯網與(yu)實業(ye)(ye)及消費的(de)(de)(de)融(rong)合、金融(rong)的(de)(de)(de)普(pu)惠化和綜(zong)合經(jing)營是(shi)(shi)(shi)幾(ji)(ji)個(ge)大(da)趨勢(shi)(shi)，房(fang)地(di)(di)產必須在(zai)(zai)摸(mo)索(suo)中(zhong)前進(jin)。6、調整心態(tai)，思(si)維要(yao)(yao)及時(shi)(shi)切換為“常態(tai)”模式(shi)。穩賺(zhuan)不(bu)賠(pei)、高(gao)(gao)利潤(run)(run)預(yu)期(qi)(qi)、價格單向(xiang)上漲、粗放管(guan)(guan)理(li)(li)就能(neng)賺(zhuan)錢等觀點都要(yao)(yao)及時(shi)(shi)拋(pao)棄(qi)，開(kai)(kai)(kai)發商要(yao)(yao)接受有(you)賺(zhuan)有(you)賠(pei)、平均利潤(run)(run)、價格有(you)漲有(you)跌才能(neng)更好(hao)地(di)(di)適(shi)應(ying)(ying)新形勢(shi)(shi)，精細化管(guan)(guan)理(li)(li)才能(neng)獲(huo)得良(liang)好(hao)效益。

（作(zuo)者為民(min)生銀行地產研究院(yuan)首席研究員）