隨著(zhu)8月25日(ri)保(bao)利(li)地(di)產(chan)半(ban)年報的出爐，招(zhao)保(bao)萬金四大A股龍頭房企2014年半(ban)年報全部出齊。“半(ban)年考答卷(juan)”出現分化，兩家(jia)凈利(li)上升、兩家(jia)凈利(li)下(xia)滑(hua)。

    半年報顯示，四家龍(long)頭企業供貨高峰都將(jiang)集中在下半年，去庫存將(jiang)決戰(zhan)于9、10月間。由此來(lai)看(kan)，屆時一場(chang)價格廝(si)殺似乎難免。

盈利能力分化明顯

    四大(da)(da)龍頭房企，兩(liang)家(jia)凈利潤(run)同比增長(chang)，兩(liang)家(jia)凈利潤(run)大(da)(da)幅下滑，持續(xu)多年單(dan)邊上揚的黃(huang)金時(shi)代一去不返。

    雖然在(zai)(zai)四大龍頭房(fang)企中(zhong)最(zui)后一家發布半年(nian)報(bao)，但保利(li)(li)地(di)產(chan)財(cai)務(wu)指標(biao)的(de)(de)增(zeng)長率(lv)卻是上半年(nian)最(zui)漂亮(liang)的(de)(de)一家。公(gong)司實(shi)現(xian)營(ying)業收(shou)入339.99億(yi)元，凈利(li)(li)潤38.22億(yi)元，同比(bi)分別增(zeng)長11.31%和12.19%。在(zai)(zai)行業毛利(li)(li)率(lv)普(pu)遍下滑之時，保利(li)(li)的(de)(de)毛利(li)(li)率(lv)水平(ping)不降反(fan)升，報(bao)告期(qi)內，公(gong)司房(fang)地(di)產(chan)結算(suan)毛利(li)(li)率(lv)為32.27%，同比(bi)增(zeng)長1.36個百分點。

    其次是萬科。根據萬科半年(nian)報顯示，其上(shang)半年(nian)實(shi)現營收409.62億元(yuan)，同比微降(jiang)1.04%；歸屬于上(shang)市公司股東的(de)凈利潤為48.09億元(yuan)，同比增(zeng)長5.55%。與此同時，萬科上(shang)半年(nian)房地產(chan)業務毛利率為21.88%，同比下降(jiang)1.90個百分點，繼續呈現下滑態勢。

    金地(di)集團半年報顯示，期內公(gong)司(si)實現銷售(shou)(shou)面(mian)積131萬平方米，銷售(shou)(shou)金額(e)170億(yi)元(yuan)，分別同(tong)比下(xia)降13%和14%。值得關注的是，公(gong)司(si)在營收達(da)到(dao)90.84億(yi)元(yuan)、同(tong)比上升(sheng)3.29%的情況(kuang)下(xia)，凈利潤卻僅(jin)僅(jin)1.58億(yi)元(yuan)，大(da)幅下(xia)降49.91%。房(fang)地(di)產業務毛(mao)利率為21.35%，同(tong)比下(xia)降5.81%；凈利潤率1.74%，同(tong)比下(xia)降1.95%。

    與金(jin)地(di)同一天公(gong)布(bu)半年報的招商地(di)產，同樣陷入業績大(da)幅下滑的窘(jiong)境(jing)。公(gong)司1至6月累(lei)計(ji)完成簽(qian)售面積121.82萬平方米，簽(qian)售金(jin)額179億元，同比(bi)分(fen)別減少10.47%和10.35%；上半年營(ying)收160.47億元，同比(bi)下降0.54%，凈(jing)利潤17.85億元，同比(bi)大(da)幅下降30%。毛利率由33%下降為28%。

    對于房企(qi)來(lai)說，華東地區樓市(shi)調整的(de)(de)拖(tuo)累以及轉型短平快產(chan)品以促進(jin)銷售等市(shi)場(chang)因素，成(cheng)為毛(mao)利下(xia)滑的(de)(de)主因。而從各家半(ban)年(nian)報(bao)來(lai)看，供貨(huo)高峰(feng)都將集中在下(xia)半(ban)年(nian)，跑量(liang)去庫存(cun)將成(cheng)為9、10月份(fen)的(de)(de)市(shi)場(chang)主旋(xuan)律。

“重災區”連累毛利率下滑

    一向被視為暴利行業的(de)房(fang)地產，如今正在市(shi)場自發的(de)調(diao)整(zheng)中，開始向中利行業回歸。從(cong)四(si)大龍頭房(fang)企來看(kan)，三家房(fang)企毛利率同(tong)比下滑，從(cong)中可以看(kan)出(chu)，部分龍頭房(fang)企重(zhong)點布局(ju)的(de)華(hua)東、華(hua)南等傳統樓市(shi)興旺(wang)區域，今年卻成(cheng)為調(diao)整(zheng)的(de)重(zhong)災區，這成(cheng)為影響上述(shu)公司毛利率的(de)重(zhong)要原因。

    對于半(ban)年(nian)(nian)報表現堪憂的(de)金地集團，在銀(yin)河(he)證(zheng)券房地產行業首席分(fen)析師趙(zhao)強看來，公(gong)(gong)司(si)毛利率的(de)下降(jiang)主要是因為公(gong)(gong)司(si)華(hua)(hua)東、華(hua)(hua)中與(yu)東南區(qu)域(yu)毛利水平(ping)均未達到公(gong)(gong)司(si)整體毛利水平(ping)。根(gen)據半(ban)年(nian)(nian)報顯示(shi)，公(gong)(gong)司(si)主力結算(suan)項目(mu)為慈溪鴻悅、武漢名郡、南京自在城(cheng)、揚州藝境和(he)上(shang)海藝華(hua)(hua)年(nian)(nian)等，結算(suan)金額分(fen)別為9.3億(yi)(yi)元(yuan)、7.8億(yi)(yi)元(yuan)、7.8億(yi)(yi)元(yuan)、6.6億(yi)(yi)元(yuan)和(he)6.1億(yi)(yi)元(yuan)。

    值(zhi)得一提的(de)是(shi)，除南京(jing)自在城項(xiang)目稅金前毛利率(lv)19%外，其余主力結(jie)算(suan)項(xiang)目毛利率(lv)均在11%以下(xia)。“由于主力結(jie)算(suan)項(xiang)目毛利率(lv)偏低(di)，拖累公司綜合稅金后毛利率(lv)下(xia)滑(hua)4.6個百分點至16.2%，為歷史最低(di)。”中金公司寧靜鞭與趙強持同樣的(de)觀點。

    部分區(qu)(qu)域的(de)(de)拖累同樣是招(zhao)商(shang)(shang)地(di)(di)產毛(mao)利率下降的(de)(de)原因。中信建投發布的(de)(de)研究報告指出，在招(zhao)商(shang)(shang)地(di)(di)產加速擴張、積極(ji)調整產品(pin)結(jie)構以(yi)加快周轉(zhuan)的(de)(de)態勢下，高毛(mao)利地(di)(di)區(qu)(qu)以(yi)及產品(pin)類(lei)型占比(bi)下滑(hua)也是預(yu)(yu)期(qi)之中，預(yu)(yu)計全年整體毛(mao)利水平(ping)將持平(ping)。

    除此之外(wai)，大型國企(qi)的盈利優勢(shi)在行(xing)業分(fen)化(hua)中更加凸(tu)顯。四(si)大龍(long)頭房企(qi)中，市場(chang)化(hua)程度(du)較高(gao)的萬科和(he)金地，毛利率(lv)基(ji)本(ben)都在20%左右，而(er)央企(qi)代表保利和(he)招商，目前依然保持(chi)32%和(he)28%的較高(gao)毛利率(lv)。在半年報中，保利著重強(qiang)調了其央企(qi)身份而(er)帶來的融(rong)資(zi)成本(ben)優勢(shi)，由此也解釋了在行(xing)業信貸偏緊的大環境下公(gong)司凈利潤大增的原因。

加緊去庫存決戰下半年

    從四大龍頭(tou)房(fang)企半年報可以看(kan)出(chu)，雖然(ran)上(shang)半年業(ye)績有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在(zai)(zai)下(xia)半年。毫(hao)無疑問，去(qu)庫存、沖業(ye)績將是包括龍頭(tou)房(fang)企在(zai)(zai)內幾乎整個(ge)行(xing)業(ye)三(san)、四季度的主旋(xuan)律。

    金地公(gong)告顯示，公(gong)司(si)下半(ban)年可售總貨值約(yue)(yue)900億(yi)，其(qi)中存貨約(yue)(yue)570億(yi)，新(xin)推(tui)(tui)貨值約(yue)(yue)330億(yi)，去(qu)庫(ku)存將是金地下半(ban)年主要(yao)任務。趙強指出，從往年分月銷(xiao)(xiao)(xiao)售數(shu)據來看(kan)，金地銷(xiao)(xiao)(xiao)售主要(yao)集中在下半(ban)年，從7月份(fen)計劃新(xin)推(tui)(tui)樓盤(pan)數(shu)量可以看(kan)到，未來兩(liang)個月推(tui)(tui)盤(pan)量明顯增加(jia)，預計下半(ban)年銷(xiao)(xiao)(xiao)售數(shu)據將進一步好(hao)轉(zhuan)。

    “新推(tui)貨值按(an)60%左右去(qu)化(hua)率來測算，我們預(yu)計(ji)該公司2014年將(jiang)實現480億銷(xiao)售額。”寧靜鞭(bian)表(biao)示。按(an)此預(yu)測，金地在去(qu)年超額完成430億目標至(zhi)450億元后，今(jin)年銷(xiao)售或(huo)將(jiang)僅微(wei)增30億元。

    由于上半(ban)年推(tui)貨(huo)較少，招(zhao)商地(di)產要完成500億元的(de)銷售目標，下(xia)半(ban)年無(wu)疑也將大量釋放(fang)貨(huo)量。截至6月底，招(zhao)商地(di)產在手貨(huo)值(zhi)約(yue)270億元，下(xia)半(ban)年計(ji)劃(hua)新(xin)推(tui)約(yue)450億元，總貨(huo)值(zhi)超過700億元。同時，下(xia)半(ban)年新(xin)推(tui)貨(huo)值(zhi)占比將大幅(fu)提升，中小戶型面積結構(gou)進一(yi)(yi)步(bu)加大，且一(yi)(yi)二(er)線(xian)城市占新(xin)貨(huo)值(zhi)達84%。

    “目前已經出現(xian)了(le)一些積極的因素，預示(shi)(shi)(shi)著(zhu)下(xia)(xia)半(ban)年(nian)的經營環境(jing)可能會(hui)好于上半(ban)年(nian)。”萬科(ke)總裁(cai)郁亮表(biao)示(shi)(shi)(shi)。基于這(zhe)一判斷，萬科(ke)也將把下(xia)(xia)半(ban)年(nian)作為推貨(huo)走量(liang)的出貨(huo)窗口，公司(si)高層(ceng)表(biao)示(shi)(shi)(shi)，下(xia)(xia)半(ban)年(nian)公司(si)業績將體現(xian)得(de)更加充(chong)分。

    “在(zai)這幾年(nian)的調整和發展(zhan)中(zhong)，龍頭房企也出現了明顯的內部(bu)分化。”中(zhong)信建投證券房地(di)產(chan)行業首席分析師蘇雪晶表示，以(yi)前常講(jiang)到的“招(zhao)保萬(wan)金”的說法，可(ke)能已(yi)不成立。就在(zai)這一(yi)年(nian)當(dang)中(zhong)，萬(wan)科(ke)和保利的銷售額已(yi)在(zai)千(qian)億以(yi)上，而(er)招(zhao)商和金地(di)還在(zai)500億左右徘徊。