每經記(ji)者 杜冉樂 發自(zi)成都

樓市持續低迷，迫使各地密集拋(pao)出救市藥(yao)方。

近日，《貴(gui)陽(yang)日報(bao)》以(yi)及貴(gui)陽(yang)市(shi)公(gong)積(ji)金管理中(zhong)心官方微博已發布了當(dang)地公(gong)積(ji)金貸(dai)款新政。這是繼9月初貴(gui)陽(yang)取消樓市(shi)限購令城市(shi)之后(hou)的(de)另一新舉措。

《每日經濟新聞》記(ji)者了解到(dao)，按照(zhao)新政措施(shi)，在(zai)貴陽首(shou)次辦理住(zhu)房(fang)公積金(jin)貸(dai)款(kuan)，套內建(jian)面在(zai)120平方米以下(xia)（含120）的(de)貸(dai)款(kuan)最低可(ke)達兩成(cheng)。而此前該市曾規定(ding)，僅90平方米以下(xia)的(de)首(shou)次置業者可(ke)享受(shou)最低兩成(cheng)的(de)公積金(jin)貸(dai)款(kuan)優惠。

與此同時(shi)，央行和銀監會在國慶節前一天也密(mi)集祭出了(le)被業內(nei)解(jie)讀為"救市"的房地產刺激(ji)政(zheng)策，涵(han)蓋了(le)首套房認定新規、房企再(zai)融資等(deng)多項新舉措，遠超行業預期(qi)。

在多位(wei)業內人士(shi)看來，調整(zheng)公積金是地方政府可以掌控且為數不(bu)多的樓(lou)市刺(ci)激措施，央行和(he)銀監會只是代管(guan)，在整(zheng)體信(xin)貸松綁(bang)的情況下，實際效果(guo)仍有待于相關細則快速落地。

貴陽公積金新政落地

當前"去大盤化"的(de)過程中，貴陽樓市(shi)仍然承壓，但近來(lai)刺激(ji)政策出爐，試圖(tu)扭轉乾坤。來(lai)自貴陽北(bei)大資源的(de)統計(ji)報告(gao)顯(xian)示，8月份，貴陽市(shi)場(chang)整(zheng)體預(yu)(yu)售(shou)(shou)存量(liang)環比(bi)(bi)上漲約(yue)44.5%，主要預(yu)(yu)售(shou)(shou)存量(liang)集中在南明區(qu)（屬于主城區(qu)），占整(zheng)體市(shi)場(chang)預(yu)(yu)售(shou)(shou)存量(liang)比(bi)(bi)分別(bie)為(wei)39%。具(ju)體來(lai)看，截至今(jin)年8月底，貴陽市(shi)場(chang)整(zheng)體預(yu)(yu)售(shou)(shou)存量(liang)2059.3萬平方米(mi)(mi)，其中典(dian)型項(xiang)目(mu)預(yu)(yu)售(shou)(shou)存量(liang)合計(ji)為(wei)1355萬平方米(mi)(mi)，占市(shi)場(chang)整(zheng)體預(yu)(yu)售(shou)(shou)存量(liang)的(de)66%。

貴(gui)陽清怡城(cheng)建營(ying)銷策劃(hua)部(bu)一位資深人(ren)士向(xiang)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者坦言，當前貴(gui)陽樓市供(gong)應(ying)量(liang)很大(da)，如果只算"板上(shang)釘釘"的(de)開(kai)發項目，去化壓(ya)力不算大(da)，但加上(shang)潛在供(gong)應(ying)量(liang)，去化壓(ya)力就上(shang)來了。

"花果園項目(mu)是(shi)一(yi)個特例(li)，拿地(di)(di)(di)成本很(hen)低，到(dao)地(di)(di)(di)市(shi)州攬客比(bi)較成功，現在已是(shi)尾盤。這種(zhong)模(mo)式，其他項目(mu)學不來，比(bi)較頭(tou)疼。"前述資深人士(shi)透露，很(hen)少有房企再(zai)去地(di)(di)(di)市(shi)州拉客，而是(shi)求助于其他手段。

今年初以來，貴陽市正式實施《關于進(jin)一(yi)步促進(jin)房地產業(ye)持續健康發(fa)展的(de)若干意(yi)見》，在業(ye)內人士看來，這預示著貴陽或將終結"超級大盤模式"。

當前(qian)全國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)持續下行(xing)，尤其(qi)是8月份，在國(guo)家統(tong)計(ji)局給出(chu)的數(shu)據中(zhong)，全國(guo)70個大中(zhong)城市(shi)(shi)僅(jin)住宅(zhai)售價環比(bi)下跌者高達68個。其(qi)中(zhong)，貴陽新建住宅(zhai)價格指(zhi)數(shu)98.7，環比(bi)下降1.3%。

樓市低(di)(di)迷之下(xia)，新(xin)增(zeng)刺激在所難免，其中調整公(gong)積金(jin)成為(wei)(wei)地方刺激樓市的(de)一(yi)大抓手。貴陽公(gong)積金(jin)新(xin)政內容顯示，貴陽市職(zhi)工首(shou)次辦理住房公(gong)積金(jin)貸款，購買套內建筑面積不高于120平方米（含120）的(de)住房，首(shou)付比例最低(di)(di)可為(wei)(wei)20%，比此(ci)前少(shao)了(le)10個百分點。

前(qian)述資深人士表(biao)示，"這(zhe)一新措施正好趕上(shang)了'金九(jiu)銀十'，最近(jin)項目成交也比較好。不過，短期還看不出(chu)政(zheng)策效(xiao)應，估計要等到10月下旬或11月初左右。"

那么，貴(gui)陽(yang)市的(de)公(gong)(gong)積(ji)金存貸(dai)比如何？據貴(gui)陽(yang)公(gong)(gong)積(ji)金管理中心(xin)去(qu)年(nian)報告(gao)顯示，2013年(nian)底我市住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金歸集余額(e)(e)達114.2億元，貸(dai)款(kuan)余額(e)(e)108億元，其中住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金個(ge)人住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)余額(e)(e)101.64億元，住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金存貸(dai)比達94.6%，遠(yuan)遠(yuan)高于上年(nian)度國家平(ping)均水(shui)平(ping)。

央行松綁"房貸端"

近幾個月以來，各(ge)地(di)加碼松綁限(xian)購令(ling)，但實(shi)際成(cheng)效(xiao)甚微。于是，不少(shao)行(xing)業(ye)專家將(jiang)當下樓市低(di)迷的真正癥結歸結于房(fang)貸端。除(chu)了(le)大量剛需客難以付得(de)起首付款之外，房(fang)貸利率偏(pian)高讓(rang)他(ta)們也難以接受(shou)。

樓(lou)市供需博弈多時(shi)之后(hou)，9月30日央行和銀監會集(ji)中送(song)來"大(da)禮包"，且被業內解讀為"救市"之策。這個(ge)一(yi)攬子樓(lou)市刺(ci)激(ji)新(xin)政提(ti)到了首套(tao)房(fang)新(xin)認(ren)(ren)定標準，即"認(ren)(ren)貸不認(ren)(ren)房(fang)"，與(yu)2010年(nian)樓(lou)市新(xin)一(yi)輪(lun)調控時(shi)"認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸"截然相反。

比如(ru)，"認(ren)貸不(bu)認(ren)房(fang)(fang)(fang)"措施(shi)主要說的是，對于結清(qing)個人房(fang)(fang)(fang)貸的二套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)，貸款可享受首套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)政策(ce)優惠；購(gou)買第三(san)套(tao)(tao)以(yi)及以(yi)上住房(fang)(fang)(fang)可以(yi)使用貸款等。此外，首套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)利率最低可以(yi)7折，具體由各(ge)家商業銀(yin)行自主確定。

中國(guo)房地(di)產(chan)研究(jiu)會副(fu)會長、北京大(da)學教授(shou)陳國(guo)強表示，此次(ci)房貸新政明確顯示出中央提振(zhen)樓市的(de)意圖(tu)，救市不再(zai)(zai)僅僅是地(di)方(fang)政府"一頭熱"的(de)行為。與過去幾年相(xiang)比(bi)，中國(guo)樓市政策再(zai)(zai)次(ci)出現(xian)(xian)由"壓"到"保"的(de)變化，政策風向出現(xian)(xian)逆轉。

不過，《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者從"十一(yi)(yi)"黃金周期間某典(dian)型二線城市(shi)房(fang)交會現(xian)(xian)場(chang)了解到，優惠幅度大的剛需(xu)盤人氣(qi)(qi)旺，不少展臺仍是(shi)賺個吆喝，整體人氣(qi)(qi)依然欠佳。從公開報道來看，一(yi)(yi)線城市(shi)國慶(qing)期間也未出現(xian)(xian)供需(xu)大逆轉。

昨(zuo)日(ri)，國內某大(da)型房(fang)企內部一位中層(ceng)領導透露，"今天老板說(shuo)了，他(ta)和四大(da)行的人聊過，都還沒有這樣優(you)惠情(qing)況。"

中(zhong)國城市產業發展聯盟主(zhu)席陳寶存表示，"這(zhe)個(ge)假期成交(jiao)一(yi)(yi)般(ban)才是正常(chang)的，因為(wei)央行和銀監(jian)會出的政(zheng)策剛(gang)好是在(zai)銀行放假前一(yi)(yi)天，貸(dai)款首(shou)付和利(li)率(lv)等都還(huan)是老一(yi)(yi)套，新政(zheng)策還(huan)沒有具體細(xi)則(ze)落(luo)地。目前市場仍處(chu)于看房階段，等商(shang)業銀行優惠(hui)利(li)率(lv)下來之后，需求肯定會釋放出來。"