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尚希

在面對媒體時，潘石屹更愛(ai)榨(zha)果汁從不談市場(chang)，但(dan)他心里很清楚哪些(xie)(xie)項目該(gai)買哪些(xie)(xie)得留著。

老潘在凌空SOHO的預租儀式上兜售他的果汁

9月29日(ri)，SOHO中國(00410，HK)發布公告稱，集團與(yu)攜(xie)程上海和攜(xie)程關連公司于9月26日(ri)就出售(shou)凌(ling)空SOHO若干(gan)物業及配套(tao)設施訂立框架協議，總(zong)對價約為人民幣30.5億元（約合38.5億港元）。該等物業包(bao)括總(zong)可(ke)售(shou)建(jian)筑面積10.02萬平方米的(de)物業及若干(gan)配套(tao)設施。

這是他今年(nian)在上海變現的第三宗物業，加上年(nian)初兩個項(xiang)目，年(nian)內回籠(long)現金80億元(yuan)。

“從加到減”的(de)商業邏輯背后(hou)，SOHO中國(guo)是否還(huan)在經歷轉型陣痛。

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2011年，老潘曾一(yi)口氣買了上海7個項目，一(yi)共花(hua)了154億(yi)。

“雖然(ran)不能(neng)說潘石(shi)屹(yi)重金(jin)布局上(shang)海的(de)戰略是錯誤的(de)，但市場在變化，經濟降溫后，企業(ye)融資需求(qiu)欲望沒(mei)之前(qian)那么強烈(lie)，全(quan)國寫字(zi)樓的(de)價(jia)格都在回落(luo)。”關注(zhu)上(shang)海商業(ye)地產的(de)某(mou)研究人士(shi)如是說。再加上(shang)與復(fu)星關于外灘8-1地塊(kuai)的(de)糾紛，也耗費(fei)了老潘不少的(de)精力(li)。

之前潘石屹并沒有打算將(jiang)凌空SOHO出(chu)手，但(dan)現在來看，這是(shi)最好(hao)的一步棋。

凌空SOHO全景圖

“從這(zhe)個項目本身來看，在(zai)虹橋商(shang)務區的(de)(de)東片(pian)區，是(shi)電子商(shang)務、旅游(you)等輕資(zi)產(chan)業(ye)務聚集(ji)的(de)(de)產(chan)業(ye)基地，如(ru)果(guo)是(shi)簡單的(de)(de)出租，可能租賃方的(de)(de)胃(wei)口也(ye)比較小。”談及剛剛出售的(de)(de)凌空SOHO，上(shang)(shang)海(hai)易(yi)居房(fang)地產(chan)研究院嚴躍進(jin)表(biao)示(shi)，攜程(cheng)在(zai)該區域(yu)已有辦(ban)公物業(ye)，在(zai)業(ye)務擴張上(shang)(shang)也(ye)需要尋找新的(de)(de)辦(ban)公場所，在(zai)上(shang)(shang)海(hai)商(shang)辦(ban)物業(ye)低迷的(de)(de)情況下(xia)，SOHO中國(guo)能夠積極(ji)將(jiang)資(zi)產(chan)進(jin)行銷售和(he)變現，說明其物業(ye)經營(ying)方面有較好的(de)(de)策略，而且也(ye)不失為一筆較好的(de)(de)買賣(mai)。

“之前(qian)我們(men)拿地的(de)模式(shi)都是(shi)按照(zhao)銷售(shou)來拿，在(zai)宣布自(zi)持以(yi)后發(fa)現上海(hai)占的(de)比重太(tai)大，達到了75%，北京只(zhi)有25%，而我們(men)的(de)目標是(shi)在(zai)這(zhe)兩個(ge)城市形成50：50的(de)均(jun)衡局面。”今年1月底，談及(ji)出(chu)售(shou)上海(hai)項目的(de)傳聞時，潘石屹曾這(zhe)樣對(dui)我說(shuo)。

“潘石(shi)屹說(shuo)得(de)沒錯，當時這些(xie)項目是(shi)以散售為模型來測算(suan)地價的，現在轉為持有運營的話，租金的支(zhi)撐(cheng)力并不高。”上海一(yi)位商業(ye)地產公司的投資人(ren)士說(shuo)。

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這是一個合理的(de)解(jie)釋。在(zai)近兩年的(de)業績發布(bu)時，老潘兩口子都笑容滿面(mian)自信滿滿地向投資者們宣稱(cheng)，SOHO中國的(de)轉型(xing)已(yi)經(jing)成功，但市(shi)場的(de)反應并未如此樂(le)觀。

花旗集團在(zai)8月22日一份報告中指(zhi)出(chu)，對SOHO中國的前景預期較為審慎，主要由(you)于公司仍在(zai)尋找機會出(chu)售未落成項目，以(yi)獲取短期利潤支持長(chang)遠(yuan)租金(jin)增(zeng)長(chang)。

對(dui)比SOHO中國近兩年(nian)的租金(jin)收(shou)入(ru)(ru)，今年(nian)雖然同(tong)比增長了84%，為(wei)1.64億元，但由(you)于總營(ying)收(shou)上(shang)升為(wei)47.5億元，因此占比反而微降(jiang)，為(wei)3.45%。而2013年(nian)，SOHO中國租金(jin)收(shou)入(ru)(ru)為(wei)8610萬元，占總營(ying)收(shou)24.78億元的3.47%。

租金收益占比為個位數，對(dui)致力于成長(chang)為持有型企業的SOHO中國(guo)來說，并不(bu)是理想(xiang)成績。

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在SOHO中國宣(xuan)布轉型后，我曾(ceng)輾轉聯系到一(yi)位曾(ceng)負責銷售的離職高管進行(xing)了長達三個小時的談話。出于(yu)對受(shou)訪者的尊重(zhong)，這篇三千多(duo)字的稿(gao)件最終未能面(mian)世。

“我其實跟(gen)感謝(xie)老(lao)潘(pan)，所(suo)以我覺(jue)得現在這樣的立場似乎不應該太多的談論這個(ge)問題(ti)。”在臨發(fa)稿的前一(yi)天，他改變了主意(yi)。

2012年8月16日，SOHO中國宣布轉型，幾乎(hu)周圍所有的(de)人都在(zai)問他，是(shi)走是(shi)留。用他的(de)話說，“我還是(shi)想堅持(chi)到最后。”

“說(shuo)不(bu)難受(shou)是(shi)假，我從27歲(sui)進入SOHO，到(dao)(dao)現在40歲(sui)，突然一(yi)下子被(bei)推到(dao)(dao)社會上，無組(zu)織，成為一(yi)個待(dai)業人(ren)士(shi)，挺不(bu)習慣(guan)。”他(ta)(ta)有(you)(you)(you)點自嘲(chao)，但(dan)他(ta)(ta)說(shuo)自己已(yi)經(jing)做好了心理準備。“其實還沒有(you)(you)(you)等潘總宣布轉型的(de)(de)時(shi)(shi)候，我就有(you)(you)(you)所預料，這么多年的(de)(de)相(xiang)處，我和他(ta)(ta)的(de)(de)默契(qi)，有(you)(you)(you)時(shi)(shi)候只(zhi)是(shi)一(yi)個眼神，不(bu)用(yong)說(shuo)什么。而我的(de)(de)離(li)開，潘總也有(you)(you)(you)所感(gan)知(zhi)。”

走之(zhi)前(qian)，他與老潘的(de)(de)談話(hua)(hua)持(chi)續了一個多小時。在他的(de)(de)記憶中(zhong)，這已經算是(shi)較(jiao)長的(de)(de)一次談話(hua)(hua)。這場作為結(jie)束其在SOHO中(zhong)國(guo)14年職業生涯的(de)(de)談話(hua)(hua)多是(shi)來(lai)自(zi)老領導的(de)(de)忠(zhong)告(gao)，“他讓我不要著(zhu)急，找準方向(xiang)，慢慢來(lai)。”

但在他離開之前，北京只有幾十億的項目收尾，這也(ye)意味著銷售工(gong)作徹(che)底(di)完結。他心(xin)(xin)里很清楚，此前對于(yu)公司來說無可替代的核心(xin)(xin)部門終將消逝。

雖然(ran)彼時(shi)上(shang)(shang)海的(de)銷售工作還不會馬(ma)上(shang)(shang)畫句號，但他也(ye)沒(mei)有選擇(ze)離開北(bei)京去(qu)上(shang)(shang)海，“這只是時(shi)間問題。我的(de)離開在公(gong)司轉型的(de)那一刻已經(jing)成了必然(ran)。”

“公司(si)轉(zhuan)型的根本，是公司(si)看到了發展的不(bu)可持續性。”他(ta)說(shuo)，在(zai)這一點上(shang)，他(ta)贊同(tong)公司(si)的策略，即(ji)便他(ta)會因此(ci)而“失業”。

看了太多的(de)財(cai)報、數據，對比分析，其實(shi)有時候聽一(yi)些(xie)普通人的(de)故事，反而(er)讓(rang)人更有感(gan)觸。這(zhe)場(chang)變革對于(yu)SOHO中國的(de)每一(yi)個人都像動了一(yi)場(chang)大手(shou)術，有血有肉，有淚(lei)有笑。可以肯定(ding)的(de)是(shi)(shi)：這(zhe)條路是(shi)(shi)對的(de)，只是(shi)(shi)還(huan)需要(yao)些(xie)時間。