每(mei)經(jing)編輯(ji)｜每(mei)經(jing)記(ji)者 區(qu)家彥 發自廣州     

每經記者(zhe) 區(qu)家(jia)彥 發(fa)自(zi)廣州(zhou)

隨著(zhu)(zhu)今年(nian)以(yi)來房地產(chan)市(shi)場進入下(xia)行通道(dao)，日益(yi)嚴(yan)峻(jun)的(de)資金壓力正(zheng)壓迫著(zhu)(zhu)地產(chan)商的(de)神(shen)經。

克而瑞統計(ji)A股139家上市房(fang)企(qi)中(zhong)報發現(xian)，受到行(xing)情驟冷導致銷售回款大幅減少(shao)，現(xian)金支出卻持(chi)續(xu)攀升的(de)影(ying)響(xiang)，納入統計(ji)的(de)上市房(fang)企(qi)平均(jun)(jun)凈負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)接近100%。其(qi)中(zhong)，大型房(fang)企(qi)負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)保持(chi)穩定(ding)，但(dan)中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)平均(jun)(jun)凈負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)接近120%，且短債(zhai)(zhai)償(chang)付能力持(chi)續(xu)惡化，不少(shao)中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)面臨極大的(de)償(chang)債(zhai)(zhai)壓力。

萬(wan)科總裁郁亮曾經表示，每(mei)當市(shi)場陷入(ru)困境，誰的財務狀況(kuang)更(geng)好，誰就更(geng)容易拿到錢。對于那些資(zi)金(jin)鏈緊繃的房企而言，“以債(zhai)養債(zhai)”的生(sheng)存方式已經難以為(wei)繼。

新(xin)城控股高(gao)級副(fu)總裁歐陽(yang)捷告訴《每日經濟新(xin)聞》記者，雖然(ran)國內(nei)房(fang)地產融資(zi)正在放松(song)，但只有實(shi)力強勁、財(cai)務良(liang)好(hao)的(de)(de)主流房(fang)企(qi)才能受益(yi)。對于那些(xie)資(zi)金狀況不(bu)佳的(de)(de)房(fang)企(qi)而(er)言(yan)，把握房(fang)貸(dai)新(xin)政帶來的(de)(de)銷售窗(chuang)口(kou)期，堅持去化與(yu)還(huan)貸(dai)才是上策。

中小房企凈負債率119%

克而瑞的研(yan)究(jiu)發現，自2012年(nian)底以來(lai)，A股139家上(shang)市房(fang)(fang)企凈(jing)(jing)負債(zhai)(zhai)率一(yi)直(zhi)保持上(shang)升(sheng)態勢。其中(zhong)，2013年(nian)房(fang)(fang)企拿地(di)猛烈，但(dan)凈(jing)(jing)負債(zhai)(zhai)率升(sheng)勢相對溫和，從年(nian)初(chu)的66.28%升(sheng)至(zhi)年(nian)末的77.66%，同(tong)比僅(jin)提高15.52個(ge)百分點；但(dan)在今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，盡管房(fang)(fang)企拿地(di)力度(du)銳減，凈(jing)(jing)負債(zhai)(zhai)率卻不降反升(sheng)，行業(ye)凈(jing)(jing)負債(zhai)(zhai)率到上(shang)半(ban)年(nian)末已較年(nian)初(chu)提高了(le)22.30個(ge)百分點至(zhi)99.7%。

“凈負債率大(da)幅(fu)(fu)上升(sheng)的背(bei)后，一(yi)方(fang)面(mian)是由(you)于行情驟(zou)冷導致(zhi)(zhi)銷(xiao)售回款(kuan)大(da)幅(fu)(fu)減(jian)少，而削價(jia)和零首(shou)付營銷(xiao)活動進一(yi)步(bu)導致(zhi)(zhi)銷(xiao)售回款(kuan)縮減(jian)。”克(ke)而瑞研究中心分析師朱(zhu)一(yi)鳴告訴 《每日經濟新聞》記者，另一(yi)方(fang)面(mian)，企(qi)業的剛性支(zhi)出卻(que)在(zai)持(chi)續(xu)攀升(sheng)，主要由(you)于企(qi)業在(zai)去(qu)年大(da)量拿地(di)后，基于快周轉的需要，典型房(fang)企(qi)今年加大(da)了(le)開工力度，導致(zhi)(zhi)工程(cheng)和雇員傭(yong)金支(zhi)出持(chi)續(xu)攀升(sheng)。

從今年(nian)上半(ban)年(nian)的(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)情況分析，A股139家房企融(rong)資(zi)(zi)現金流入4675億元，同(tong)(tong)比增(zeng)加38%。其中(zhong)，“招保(bao)萬金”合計(ji)融(rong)資(zi)(zi)1032億元，同(tong)(tong)比增(zeng)加25%，增(zeng)幅相對溫和；但其余中(zhong)小房企融(rong)資(zi)(zi)額(e)為3642億元，同(tong)(tong)比增(zeng)幅達到(dao)42%。最(zui)終導致(zhi)的(de)(de)結果是(shi)，“招保(bao)萬金”的(de)(de)凈負債率為61.6%，與2011年(nian)末(mo)的(de)(de)高峰(feng)值(zhi)相當，但中(zhong)小房企的(de)(de)凈負債率飆升至119.3%，創下(xia)歷史(shi)新高。

“個別(bie)(bie)房企去年拿地激進，今年面(mian)臨不菲的建設款和(he)土(tu)地款支出(chu)，為(wei)此上半(ban)年融(rong)資額同(tong)(tong)比(bi)大幅增長。部分房企如中糧地產、金融(rong)街因(yin)為(wei)商業地產擴張，上半(ban)年融(rong)資額同(tong)(tong)比(bi)分別(bie)(bie)大增294%和(he)196%。”朱一鳴說，由于中小房企大量舉債(zhai)更多是用(yong)于發(fa)展物業和(he)償(chang)還土(tu)地款，而非償(chang)還舊債(zhai)，這(zhe)是導致其(qi)凈(jing)負(fu)債(zhai)率(lv)攀升(sheng)至高(gao)危線(xian)的主要原因(yin)。

當然(ran)，凈(jing)負債(zhai)(zhai)(zhai)率高(gao)企并不能(neng)完全反映房企的(de)償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力與資(zi)金(jin)鏈(lian)安全。歐陽(yang)捷告訴記者，短債(zhai)(zhai)(zhai)償付(fu)能(neng)力也(ye)是一個很重要的(de)指(zhi)標，部分大型(xing)房企盡管凈(jing)負債(zhai)(zhai)(zhai)率也(ye)很高(gao)，但由(you)于(yu)大部分是長(chang)債(zhai)(zhai)(zhai)，賬面現金(jin)足以覆蓋短期債(zhai)(zhai)(zhai)務，因此并不會引發資(zi)金(jin)鏈(lian)斷裂(lie)的(de)危機。

據統計，截至(zhi)上半年末(mo)，A股139家房企一(yi)年內到期的(de)短(duan)債創新高，達到4098億(yi)元，較(jiao)年初上升了22%，現金(jin)短(duan)債比率僅為0.87，這意味著越來越多的(de)房企賬(zhang)面現金(jin)并不足以覆蓋(gai)短(duan)期債務(wu)。

其(qi)中(zhong)，“招保萬金”的短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)較年初僅微弱增長2%，現金短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)比(bi)(bi)為1.51，尤其(qi)是龍頭萬科現金短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)比(bi)(bi)高達1.92，大型房企(qi)并不存在短(duan)期(qi)資(zi)金壓(ya)力。但(dan)中(zhong)小房企(qi)的短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)增加了28%，導致現金短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)比(bi)(bi)持續下(xia)(xia)滑，創下(xia)(xia)2009年來的新(xin)低(di)。部分中(zhong)小房企(qi)現金短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)比(bi)(bi)環(huan)比(bi)(bi)出(chu)現銳減(jian)，像榮安地產環(huan)比(bi)(bi)一季(ji)(ji)度末下(xia)(xia)滑76%至0.44，世紀星源環(huan)比(bi)(bi)一季(ji)(ji)度末下(xia)(xia)降68%至0.38，嘉凱城環(huan)比(bi)(bi)一季(ji)(ji)度末銳減(jian)54%至0.19，類似(si)的公司(si)將面臨極大的短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)償付壓(ya)力。

蘭德咨詢總(zong)裁宋延慶指出，雖然部分房企(qi)的凈負(fu)債(zhai)率(lv)較高，而且短期(qi)負(fu)債(zhai)占比也高，但如果負(fu)債(zhai)主(zhu)要(yao)是向大股東借(jie)的款 （比較容(rong)易(yi)延期(qi)償付），就算不上債(zhai)務風險高，典型的企(qi)業如越秀地(di)產、魯商置業等(deng)國(guo)企(qi)類房企(qi)。