每經編(bian)輯｜每經記者(zhe) 尚希(xi) 發自北(bei)京    

每經(jing)記(ji)者 尚希 發自北京

天津，似乎已(yi)經做好了十足(zu)的準備，迎接京津冀一體化的到來(lai)。

2012年(nian)(nian)(nian)，天(tian)津曾進(jin)行(xing)了未來(lai)十(shi)年(nian)(nian)(nian)的(de)商(shang)(shang)(shang)業布局規(gui)劃。根據這一規(gui)劃，未來(lai)十(shi)年(nian)(nian)(nian)，天(tian)津將(jiang)依托四級商(shang)(shang)(shang)業中心(xin)體系(xi)，全面提升(sheng)天(tian)津商(shang)(shang)(shang)業總體水平(ping)。到(dao)2020年(nian)(nian)(nian)，天(tian)津市(shi)社會(hui)消費品零售總額將(jiang)達(da)(da)到(dao)12500億(yi)元(yuan)(yuan)，年(nian)(nian)(nian)均增(zeng)長(chang)15.7%；商(shang)(shang)(shang)業增(zeng)加值達(da)(da)到(dao)5000億(yi)元(yuan)(yuan)，年(nian)(nian)(nian)均增(zeng)長(chang)15.4%；億(yi)元(yuan)(yuan)以上批發市(shi)場成交額15000億(yi)元(yuan)(yuan)，年(nian)(nian)(nian)均增(zeng)長(chang)約(yue)20%；全市(shi)商(shang)(shang)(shang)業零售建(jian)筑面積達(da)(da)到(dao)4000萬平(ping)方米(mi)左(zuo)右(you)，將(jiang)真正打造(zao)成為中國(guo)北方國(guo)際商(shang)(shang)(shang)貿中心(xin)和消費之都。

伴隨(sui)著“首都(dou)經濟圈(quan)”概念的提(ti)出，強(qiang)大(da)的輻(fu)射功能也將進(jin)一步加(jia)速推進(jin)天(tian)津商業(ye)地產(chan)升級，京津冀一體化(hua)對于天(tian)津的高端寫字(zi)樓辦公(gong)物業(ye)究竟會帶來怎樣(yang)的影(ying)響？《每日經濟新聞》記者就此(ci)展開了(le)調查。

濱海(hai)新區第三(san)產業投(tou)資(zi)占(zhan)六成

按照此(ci)前天津市的(de)(de)規(gui)劃，濱(bin)海(hai)新(xin)區(qu)將(jiang)培育(yu)新(xin)建空港經濟區(qu)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)、濱(bin)海(hai)高鐵站商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)、濱(bin)海(hai)旅游(you)區(qu)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)、東疆港區(qu)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)等(deng)多個新(xin)興區(qu)域和人流(liu)密集(ji)區(qu)域的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)體，以及提升改造大(da)港城(cheng)區(qu)、塘沽(gu)老城(cheng)區(qu)、西(xi)部新(xin)城(cheng)、胡(hu)家園(yuan)、漢沽(gu)新(xin)城(cheng)等(deng)已(yi)有商(shang)業(ye)(ye)規(gui)模。這也(ye)意味(wei)著，濱(bin)海(hai)新(xin)區(qu)的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)氛圍將(jiang)全面升級。

《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)在走訪中(zhong)了解到(dao)，目前天(tian)津寫(xie)字樓(lou)市場主(zhu)要分為中(zhong)心(xin)城區(qu)及濱海新區(qu)，其(qi)中(zhong)中(zhong)心(xin)城區(qu)包(bao)括五(wu)個(ge)次級市場：小白樓(lou)區(qu)域、南京路區(qu)域、海河區(qu)域和(he)友誼(yi)路區(qu)域。

近年來中心(xin)城區缺(que)乏(fa)新(xin)增供(gong)(gong)給(gei)，尤(you)其(qi)是(shi)以小白(bai)樓及南京(jing)路(lu)為核心(xin)的(de)天津傳統商業區的(de)寫字樓供(gong)(gong)應(ying)已接近飽(bao)和。2008年至今，小白(bai)樓和南京(jing)路(lu)區域(yu)無新(xin)增供(gong)(gong)給(gei)，中心(xin)城區的(de)其(qi)他區域(yu)總新(xin)增供(gong)(gong)給(gei)量僅(jin)為20萬平(ping)方(fang)米，因此(ci)更多需求將向其(qi)他新(xin)興(xing)區域(yu)擴(kuo)散(san)。

濱海(hai)新(xin)區則占(zhan)據了天津市第(di)三(san)產業投(tou)資的重(zhong)頭(tou)戲。數據顯(xian)示，2013年(nian)，濱海(hai)新(xin)區第(di)三(san)產業完成投(tou)資占(zhan)城鎮投(tou)資的比(bi)重(zhong)為61.8%，高于(yu)全市第(di)三(san)產業投(tou)資比(bi)重(zhong)（55.1%）6.7個(ge)百分點。

據了解，濱(bin)海(hai)新(xin)區(qu)的第三產業(ye)的主要(yao)需求動力集中在(zai)房地產業(ye)、水利環境公共設施管理業(ye)、租賃(lin)和商務服(fu)務業(ye)。根據第一(yi)太平戴維斯的統計，截(jie)(jie)至2014年第一(yi)季度(du)，在(zai)已(yi)(yi)落戶濱(bin)海(hai)新(xin)區(qu)的世界(jie)500強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)中，沙特基礎工業(ye)公司、霍尼韋爾、加拿大鋁業(ye)、愛信精(jing)機(ji)、艾默(mo)生電氣、三井物(wu)產、蒂森(sen)克虜(lu)伯、豐益(yi)國際、住友商事、波音(yin)、荷(he)蘭皇家(jia)殼(ke)牌、三星電子等18家(jia)企(qi)(qi)業(ye)追加投(tou)資，增資總(zong)額達(da)18億美元(yuan)左右(you)。截(jie)(jie)至目前，已(yi)(yi)有近30%的世界(jie)500強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)在(zai)濱(bin)海(hai)新(xin)區(qu)投(tou)資了約350個項目。

值(zhi)得注意的(de)是(shi)，濱海新(xin)區(qu)還吸(xi)引了來自香港的(de)高(gao)(gao)(gao)銀(yin)集(ji)團，據(ju)了解，高(gao)(gao)(gao)銀(yin)集(ji)團旗下高(gao)(gao)(gao)銀(yin)地產投(tou)資建設的(de)國(guo)際(ji)級大型都市產業綜合體項目——“新(xin)京津(jin) 高(gao)(gao)(gao)銀(yin)天下”，包括以“高(gao)(gao)(gao)銀(yin)金融(rong)117大廈(sha)”為主的(de)國(guo)際(ji)商(shang)務(wu)區(qu)、高(gao)(gao)(gao)端住宅“富國(guo)高(gao)(gao)(gao)銀(yin)”及(ji)“天津(jin)環亞國(guo)際(ji)馬球會”，總(zong)建筑面積接近200萬平(ping)方米(mi)。足(zu)以吸(xi)引金融(rong)等高(gao)(gao)(gao)端企(qi)業進駐，以及(ji)滿(man)足(zu)商(shang)務(wu)人士(shi)辦(ban)公、居住、休閑等多方面的(de)需求。

業內人士分析，高度達597米、117層 （92層以下(xia)為超甲級國際商(shang)務辦公樓，93層以上為超五星級酒店）的(de)“新京津(jin) 高銀(yin)天(tian)下(xia)”填補了天(tian)津(jin)濱海(hai)高新區(qu)在高端(duan)商(shang)業綜合體方面的(de)不足(zu)，將在完善區(qu)域(yu)(yu)配套的(de)同時(shi)，提(ti)升整個區(qu)域(yu)(yu)的(de)價值。

天津寫(xie)字樓(lou)市場新(xin)機遇(yu)

“首(shou)都經濟(ji)圈”自提出以來就得到廣(guang)泛關(guan)注，2014年初，此(ci)項提議得到進(jin)一(yi)步推進(jin)。為深入貫(guan)徹落實(shi)(shi)京(jing)津(jin)(jin)(jin)冀協(xie)同發(fa)(fa)展重(zhong)(zhong)大(da)國家戰略(lve)，加快推進(jin)京(jing)津(jin)(jin)(jin)雙(shuang)城聯動發(fa)(fa)展，京(jing)津(jin)(jin)(jin)兩市于(yu)2014年8月6日簽訂《貫(guan)徹落實(shi)(shi)京(jing)津(jin)(jin)(jin)冀協(xie)同發(fa)(fa)展重(zhong)(zhong)大(da)國家戰略(lve)推進(jin)實(shi)(shi)施(shi)重(zhong)(zhong)點工作協(xie)議》。隨(sui)著京(jing)津(jin)(jin)(jin)冀一(yi)體(ti)化的順利實(shi)(shi)施(shi)和(he)不斷深化，“首(shou)都經濟(ji)圈”的強大(da)輻(fu)射功(gong)能(neng)與外部效應也將逐漸顯現(xian)。

“在疏解(jie)北(bei)(bei)(bei)京空氣污染(ran)、交通擁(yong)堵、人(ren)口膨脹等城市(shi)壓力的(de)(de)(de)同時，天(tian)(tian)津的(de)(de)(de)經濟(ji)地(di)位也將得(de)到(dao)不(bu)斷提升。如(ru)果(guo)京津兩(liang)地(di)雙城驅動的(de)(de)(de)模式得(de)以順(shun)利推進，天(tian)(tian)津有望獲得(de)與北(bei)(bei)(bei)京同等的(de)(de)(de)政策扶持(chi)，回(hui)歸北(bei)(bei)(bei)方經濟(ji)中心的(de)(de)(de)角色定位，而(er)天(tian)(tian)津濱海(hai)新區(qu)的(de)(de)(de)開(kai)發已(yi)上升為國家戰略。”據記者了解(jie)，目前天(tian)(tian)津的(de)(de)(de)寫字樓租(zu)金不(bu)到(dao)北(bei)(bei)(bei)京的(de)(de)(de)一半，而(er)濱海(hai)新區(qu)的(de)(de)(de)租(zu)金較(jiao)(jiao)中心城區(qu)更低(di)，寫字樓品質及配套設施較(jiao)(jiao)河北(bei)(bei)(bei)也具(ju)有明顯優(you)勢。因此，相(xiang)對低(di)廉的(de)(de)(de)辦公成本加之天(tian)(tian)然的(de)(de)(de)地(di)緣優(you)勢，使濱海(hai)新區(qu)乃至天(tian)(tian)津寫字樓市(shi)場成為未來北(bei)(bei)(bei)京外溢(yi)需求的(de)(de)(de)首選之地(di)。

此外，港(gang)口(kou)資(zi)源(yuan)對大型城市(shi)和城市(shi)帶經濟發(fa)展(zhan)的(de)推動也顯(xian)而易(yi)見。2014年上(shang)半(ban)年，天津(jin)港(gang)貨物總吞吐(tu)量達到約2.6億噸，作為世界第四大港(gang)，依(yi)托天津(jin)港(gang)發(fa)展(zhan)起來的(de)濱海(hai)新(xin)區(qu)理所(suo)當然地(di)成為整個京津(jin)冀城市(shi)帶的(de)“出口(kou)”。

有分析指出，京(jing)津冀一體(ti)化的(de)(de)(de)推(tui)進(jin)將(jiang)加(jia)強三地的(de)(de)(de)經濟聯動(dong)和(he)產業協同，加(jia)之天津港的(de)(de)(de)輻射功能，以出口(kou)加(jia)工、裝配、貿(mao)易為主導(dao)，城市間協作的(de)(de)(de)多(duo)層次服務業將(jiang)逐(zhu)漸(jian)成(cheng)型。受益于此(ci)，相(xiang)關(guan)企業的(de)(de)(de)成(cheng)長將(jiang)為天津特別是濱海新(xin)區寫(xie)字樓(lou)市場帶來新(xin)的(de)(de)(de)機(ji)遇。

天津的(de)(de)經濟(ji)發展(zhan)水平介于(yu)北(bei)京(jing)與河北(bei)之(zhi)間，隨(sui)著一體化的(de)(de)深入(ru)，未來將(jiang)承接(jie)北(bei)京(jing)外溢的(de)(de)人(ren)口(kou)，也是北(bei)京(jing)產(chan)業轉移的(de)(de)首選之(zhi)地。隨(sui)著高素(su)質人(ren)群(qun)的(de)(de)涌入(ru)與相關產(chan)業的(de)(de)進駐，與之(zhi)配套的(de)(de)產(chan)業區也將(jiang)應(ying)運而生(sheng)，憑(ping)借清晰的(de)(de)規劃(hua)、明確(que)的(de)(de)定(ding)位以及較大幅度的(de)(de)政策優惠(hui)，勢必持續吸引(yin)相關企業入(ru)駐，迅速轉化為天津寫(xie)字樓市場的(de)(de)有效需求。

“雙城驅動(dong)的模(mo)式(shi)還需要(yao)河北(bei)的參(can)與(yu)和配合，盡管(guan)河北(bei)的經濟發展水(shui)平與(yu)京津有一定(ding)的差距，但(dan)發展空間巨大。”前(qian)述業內人士告訴(su)記(ji)者。

有數據顯示，2014年上半年，河北(bei)省第(di)三產(chan)(chan)業(ye)占(zhan)GDP的(de)比重只有36%，還(huan)不到(dao)北(bei)京的(de)一半。著眼長遠，作(zuo)為人口大(da)省的(de)河北(bei)完(wan)成經濟轉型，釋放人力(li)資源發(fa)展第(di)三產(chan)(chan)業(ye)是必由(you)之路，而產(chan)(chan)業(ye)的(de)培植和企業(ye)也將給天津的(de)寫(xie)字樓市場帶來更(geng)多機(ji)會。