每經記(ji)者 王(wang)杰 發自北京(jing)

即(ji)便是一系列的(de)利(li)好政策出臺，上(shang)市(shi)房(fang)企的(de)負債(zhai)率依然攀至新(xin)高。

據《大眾(zhong)證(zheng)券報》報道，今(jin)年135家(jia)申萬(wan)房地產(chan)上市(shi)公司交(jiao)出了(le)2008年以來(lai)業績最(zui)差的三季報。這135家(jia)A股上市(shi)房企(qi)，三季報營收整(zheng)體增速(su)7年來(lai)首次降至個位數——9.91%，而(er)去年為(wei)38.17%。凈(jing)利增速(su)為(wei)-3.21%，負債(zhai)(zhai)率(lv)則升至14年來(lai)最(zui)高，達到76.6%，超(chao)過去年三季報時的75.96%，并有(you)33家(jia)企(qi)業資產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)超(chao)過80%。

中國(guo)房(fang)地產學(xue)會副會長陳國(guo)強在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪(fang)時表示，從(cong)行業(ye)(ye)本身來講，房(fang)企的(de)(de)(de)負債率一直偏高(gao)，這是行業(ye)(ye)的(de)(de)(de)特殊性決定的(de)(de)(de)。今年前三季(ji)度市場調整，使得多數房(fang)企的(de)(de)(de)資金回籠狀(zhuang)況低于預(yu)期，造成了全(quan)行業(ye)(ye)負債率水(shui)平的(de)(de)(de)提(ti)升。但三季(ji)報披露的(de)(de)(de)數據，是比市場狀(zhuang)況略(lve)微(wei)滯后的(de)(de)(de)，最近一兩(liang)個月市場狀(zhuang)況略(lve)有好轉(zhuan)。

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)梳理發現，珠江(jiang)控股、魯商置業、天(tian)津松江(jiang)、京投銀泰、實達集團、陽光城等6家(jia)的(de)資產負債率超(chao)過了90%，其中珠江(jiang)控股的(de)負債率高達98.74%。

中(zhong)國房地(di)產(chan)報(bao)的統計數據，A股(gu)132家(jia)上(shang)市房企中(zhong)，經(jing)營性(xing)(xing)、投資(zi)性(xing)(xing)、籌資(zi)性(xing)(xing)現(xian)金流(liu)為負的房企分別(bie)有89家(jia)、87家(jia)、41家(jia)，其中(zhong)經(jing)營性(xing)(xing)和投資(zi)性(xing)(xing)現(xian)金流(liu)均為負的有57家(jia)，占比(bi)40%以上(shang)，包括保(bao)利地(di)產(chan)、招商地(di)產(chan)、北(bei)京城建(jian)、陽光城、華(hua)遠地(di)產(chan)、金融街(jie)、華(hua)發股(gu)份等，完全(quan)是(shi)靠籌資(zi)性(xing)(xing)現(xian)金流(liu)支撐；三項均為負的有5家(jia)，分別(bie)是(shi)銀億(yi)股(gu)份、寧(ning)波富達、香(xiang)江(jiang)控(kong)股(gu)、珠江(jiang)實(shi)業、中(zhong)國高科。

陳國強說，高(gao)負債(zhai)率會(hui)對房企造成資(zi)金壓力，資(zi)金成本雖(sui)然有高(gao)有低，總體來看，會(hui)對企業的經營(ying)狀況(kuang)帶來制約。如果是短期借款占比較大，那么(me)首先滿(man)足舊(jiu)債(zhai)償還的問題，進而影響企業的經營(ying)、價格策(ce)略與(yu)安排，財(cai)務杠桿放大情況(kuang)也受到限制。

上海易居(ju)房地產研究院研究員嚴躍(yue)進(jin)表示，房企(qi)(qi)高(gao)(gao)負債(zhai)率的(de)(de)背后(hou)，是(shi)房企(qi)(qi)高(gao)(gao)庫(ku)存帶來的(de)(de)資(zi)金循(xun)環系(xi)統被阻塞的(de)(de)現象(xiang)。不過(guo)(guo)一般來說(shuo)，房企(qi)(qi)的(de)(de)資(zi)產負債(zhai)率在70%～80%是(shi)一個合理(li)值，如果(guo)超過(guo)(guo)80%，基本可以理(li)解為杠桿策略過(guo)(guo)于激進(jin)的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)。尤其在高(gao)(gao)周(zhou)轉模式喪失的(de)(de)情況下，高(gao)(gao)負債(zhai)的(de)(de)情況更(geng)容易帶來房企(qi)(qi)未來經營業(ye)(ye)績不穩(wen)定(ding)的(de)(de)尷尬。

與房企高負債(zhai)并(bing)行的(de)則(ze)是庫存(cun)量(liang)的(de)積(ji)(ji)壓。上海(hai)易居房地產研(yan)(yan)究(jiu)院(yuan)(yuan)的(de)研(yan)(yan)究(jiu)顯示(shi)，在今年(nian)第三季度末，全國(guo)商品住(zhu)宅(zhai)待售面積(ji)(ji)同(tong)比增長28.5%。而根(gen)據(ju)該研(yan)(yan)究(jiu)院(yuan)(yuan)對全國(guo)35個典型城(cheng)市的(de)庫存(cun)數據(ju)監測，第三季度末此類城(cheng)市的(de)商品住(zhu)宅(zhai)庫存(cun)同(tong)比增長了23.8%。

嚴躍進表示，高(gao)庫存和高(gao)負債成為房(fang)(fang)企(qi)經營的(de)兩(liang)座大山，這(zhe)也影響了房(fang)(fang)企(qi)未來(lai)的(de)戰略(lve)擴張。上(shang)海易居房(fang)(fang)地產(chan)研究(jiu)院(yuan)近期的(de)房(fang)(fang)企(qi)報告顯示，10月(yue)份，十大房(fang)(fang)企(qi)新增(zeng)土地儲備面積368萬平方米，同比下降20%。