2003年(nian)，福建安(an)溪(xi)的陳先生花了不(bu)到30萬在廈門湖(hu)里買(mai)了一套80平方米兩(liang)房一廳(ting)的房子(zi)，至去年(nian)底以160多萬賣掉。他說：“住了十年(nian)多，還凈賺了百來萬。”

這正(zheng)是過去十年(nian)以來(lai)中國樓市高(gao)速(su)發(fa)展的一(yi)個(ge)縮影。2003年(nian)以后，中國房(fang)地產(chan)市場高(gao)速(su)增長(chang)，房(fang)價節節飆升，一(yi)些早(zao)期(qi)購(gou)置多(duo)套房(fang)產(chan)的人均實現了資(zi)產(chan)大(da)幅增值。同時，房(fang)地產(chan)開發(fa)商(shang)也(ye)賺得盆滿缽(bo)滿，現在(zai)中超聯賽(sai)成為房(fang)地產(chan)聯賽(sai)就是最好(hao)的佐證(zheng)。

不(bu)過(guo)，目前這一態勢正在(zai)發生(sheng)悄悄的改(gai)變。

房價到明年初或可止跌

今(jin)年以來，樓市下行的速度超(chao)乎了各界的預料。

國家統計局10月24日發布數據，在70個(ge)大(da)中城市(shi)中，9月價(jia)格同(tong)比(bi)下(xia)降的(de)城市(shi)有58個(ge)，持平的(de)城市(shi)2個(ge)，上漲(zhang)的(de)城市(shi)10個(ge)。漲(zhang)幅最高的(de)是廈門，上漲(zhang)了(le)4.9%，降幅最大(da)的(de)是杭州(zhou)，同(tong)比(bi)下(xia)降了(le)7.9%。70個(ge)大(da)中城市(shi)同(tong)比(bi)下(xia)跌了(le)1.2%。

這也是(shi)該(gai)數據三年(nian)來首(shou)次出現下跌。也就是(shi)說，最近一(yi)年(nian)來買房的大部分都虧了。

樓市的(de)下行(xing)也影響(xiang)了(le)房(fang)地產投資(zi)(zi)開發，數據顯示，1~9月(yue)份，全國房(fang)地產開發投資(zi)(zi)68751億元，同比(bi)(bi)名義(yi)增長(chang)12.5%(扣(kou)除價(jia)格因素實際增長(chang)11.7%)，增速比(bi)(bi)1~8月(yue)份回落(luo)0.7個百分點。其中，住宅投資(zi)(zi)46725億元，增長(chang)11.3%，增速回落(luo)1.1個百分點。

房地產開發投(tou)資的(de)下(xia)滑也拖累了(le)固定(ding)資產投(tou)資和經(jing)濟增速(su)。數據顯示，全國固定(ding)資產投(tou)資(不含農戶)357787億元，同比名義增長(chang)16.1%(扣除(chu)價格因素實際增長(chang)15.3%)，增速(su)比1~8月(yue)份(fen)回落0.4個百(bai)分點(dian)。三季度我國GDP增長(chang)7.3%，比二(er)季度回落了(le)0.2個百(bai)分點(dian)。

中原(yuan)地(di)(di)產(chan)首席市場分析師(shi)張(zhang)大(da)偉告訴《第一財經(jing)日報》，從歷史來看，房地(di)(di)產(chan)開發投資增速很(hen)少低于15%。例(li)如在(zai)2011年下半年，雖然市場調整，但當時全國整體房地(di)(di)產(chan)投資增速依然在(zai)20%以上。

張大偉說，盡管房(fang)產投(tou)資(zi)(zi)增速(su)下滑有去年同期(qi)基數較高的因(yin)素，但更(geng)主要的還是房(fang)地產市(shi)場的低迷超出了原來(lai)的預期(qi)。由于房(fang)地產投(tou)資(zi)(zi)占全(quan)社會固投(tou)的兩三(san)成，且房(fang)產下滑也會波及水(shui)泥、鋼材等領(ling)域的投(tou)資(zi)(zi)，因(yin)此房(fang)產投(tou)資(zi)(zi)對(dui)固投(tou)的影響(xiang)十分明顯。

由于(yu)經濟漲幅(fu)放緩，導致各(ge)地(di)(di)方政府對房(fang)地(di)(di)產的(de)依賴度明顯上(shang)升(sheng)，這種情況下，各(ge)地(di)(di)的(de)救(jiu)市(shi)熱情持續上(shang)漲。張大偉(wei)分析，目(mu)前樓市(shi)已經進(jin)入到今年以來(lai)第(di)三波救(jiu)市(shi)刺激(ji)熱潮(chao)。其中(zhong)，第(di)一波是從上(shang)半年開始的(de)41個城(cheng)市(shi)紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)松綁(bang)限購。第(di)二(er)波則是在松綁(bang)限購后，各(ge)地(di)(di)紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)要求(qiu)銀行(xing)松綁(bang)限貸。此后，救(jiu)市(shi)進(jin)入到第(di)三波，即(ji)各(ge)地(di)(di)增加購房(fang)補貼、調整稅費政策、要求(qiu)公積(ji)金降低首付等。

在中央層面(mian)，9月30日央行發布信貸(dai)新政，對(dui)擁有1套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)并(bing)已結清相應購(gou)房(fang)貸(dai)款的家庭，為(wei)改(gai)善(shan)居住(zhu)(zhu)條(tiao)件再(zai)次申請貸(dai)款購(gou)買普(pu)通商品住(zhu)(zhu)房(fang)，銀行業金融機構執行首套(tao)房(fang)貸(dai)款政策。此舉大(da)大(da)釋放改(gai)善(shan)型需求。

一個(ge)月后召開(kai)的(de)國務院常(chang)務會議提出，要重(zhong)點推進六(liu)大領域消(xiao)費(fei)(fei)，這其中就包括穩定(ding)住房消(xiao)費(fei)(fei)、加強保(bao)障(zhang)房建設、放寬提取(qu)公積(ji)金支付房租(zu)條件。

上海某房(fang)地產研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)員嚴躍進(jin)告訴《第一財經日報(bao)》，央(yang)行釋(shi)放流(liu)動性(xing)必須考慮宏觀經濟(ji)全局，新(xin)一屆政府提經濟(ji)新(xin)常態，意(yi)味著不(bu)(bu)(bu)可能再大(da)規模釋(shi)放流(liu)動性(xing)，這(zhe)也直接影(ying)(ying)響到(dao)樓市的(de)走向(xiang)。在9月底(di)央(yang)行新(xin)政后，改善(shan)型需求正(zheng)在積極(ji)入市，但(dan)剛需購房(fang)者還是受到(dao)流(liu)動性(xing)不(bu)(bu)(bu)足的(de)影(ying)(ying)響。因(yin)此未來不(bu)(bu)(bu)排除在樓市方面進(jin)行定(ding)向(xiang)的(de)流(liu)動性(xing)釋(shi)放，支持剛性(xing)購房(fang)需求。

張大偉(wei)說，整(zheng)體判(pan)斷，四(si)季(ji)度將好(hao)于三季(ji)度，下半(ban)年將好(hao)于上(shang)半(ban)年。本輪市場(chang)的調整(zheng)周期將起碼延續到明年初，成交(jiao)量有(you)可能(neng)在四(si)季(ji)度出現(xian)觸底(di)跡象。但價格方面(mian)，有(you)可能(neng)要到明年一季(ji)度才(cai)出現(xian)明顯的企(qi)穩。

白銀時代謀轉型

經過改革開放(fang)三十多(duo)年來(lai)(lai)的(de)高(gao)速(su)增長，中國正(zheng)逐漸(jian)轉入(ru)到(dao)效率(lv)高(gao)、低成本(ben)、可(ke)持(chi)(chi)續(xu)的(de)快速(su)增長的(de)新常態。近兩年來(lai)(lai)，新一屆政府對發(fa)展思路(lu)進行了比較(jiao)大的(de)調(diao)(diao)整(zheng)。尤其(qi)是(shi)今年以來(lai)(lai)，中央對經濟波動的(de)容忍(ren)度在提高(gao)，始終堅持(chi)(chi)微調(diao)(diao)、定向調(diao)(diao)控的(de)政策，而非全(quan)面放(fang)松。

中國的房(fang)地產(chan)市場(chang)在經過十(shi)年高(gao)速(su)增長(chang)后(hou)，也逐漸進入到新常態。張大偉說，在經歷(li)了十(shi)年的高(gao)速(su)發展之后(hou)，中國房(fang)地產(chan)行業(ye)已處于由高(gao)速(su)增長(chang)向平穩發展的過渡階段。全國各(ge)地樓(lou)市都(dou)火(huo)爆、所(suo)有產(chan)品都(dou)熱銷(xiao)、所(suo)有房(fang)企都(dou)賺錢(qian)的時(shi)代，已經一去不返。

今(jin)年8月，萬科(ke)董事(shi)長王石曾表示，房地(di)產(chan)的(de)“黃金時代”已經結束(shu)，“白(bai)銀(yin)時代”到來，黃金時代處于(yu)經濟高速(su)增長期，房地(di)產(chan)行業“彎下(xia)腰就(jiu)是(shi)金燦燦的(de)”，但白(bai)銀(yin)時代“不再(zai)是(shi)彎下(xia)腰金燦燦的(de)一(yi)片”了(le)。

這種情況(kuang)下，未(wei)來整個房地(di)產市場(chang)將(jiang)(jiang)會(hui)出現明顯(xian)的(de)(de)分(fen)化。表現在地(di)域范圍(wei)上(shang)，在三四線樓市供應普(pu)遍過剩(sheng)、人口導入十分(fen)緩慢的(de)(de)情況(kuang)下，三四線城市與一(yi)二線城市的(de)(de)分(fen)化將(jiang)(jiang)進一(yi)步(bu)加劇。實際上(shang)，近兩三年來，大(da)部分(fen)三四線城市的(de)(de)房價(jia)已經停止上(shang)漲。

因此對房(fang)(fang)企和購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)來(lai)說，未來(lai)選擇進入什么樣(yang)的(de)城市(shi)就十分(fen)關鍵(jian)。對一(yi)些(xie)(xie)全國性房(fang)(fang)企巨(ju)頭(tou)來(lai)說，相(xiang)比三四線(xian)(xian)城市(shi)看得(de)(de)見的(de)風(feng)險(xian)，一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)和廈門、南京等二(er)線(xian)(xian)熱(re)(re)門城市(shi)的(de)風(feng)險(xian)無疑要小得(de)(de)多，這種情況(kuang)下(xia)，開發商會(hui)將資金更加集中在熱(re)(re)點城市(shi)來(lai)爭奪。這也是(shi)為何“9·30新政(zheng)”之后，這些(xie)(xie)熱(re)(re)門城市(shi)“地(di)王”頻出，但很多三四線(xian)(xian)城市(shi)土地(di)市(shi)場(chang)仍十分(fen)冷(leng)清的(de)原因所在。

泰(tai)禾集團相關人士(shi)告訴《第一財經日報》，未來泰(tai)禾拿地仍會集中在北京、上海幾(ji)個(ge)一線城市，同時堅(jian)守(shou)福(fu)建大本營。

在這樣(yang)的(de)新(xin)常態(tai)下(xia)，對地方政府尤其是(shi)三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)來說，經濟如何去房地產化就(jiu)十(shi)分關鍵。廣東省江門(men)市(shi)一位官員告(gao)訴記者(zhe)，像江門(men)這樣(yang)的(de)三(san)線城(cheng)市(shi)，與(yu)一二(er)線城(cheng)市(shi)有很大距離(li)，因(yin)此未(wei)來經濟發展最根本(ben)的(de)還是(shi)要發展好實體制造業，而不能過(guo)于依賴房地產。

在市場分化的(de)同(tong)時，不同(tong)房企之間也(ye)在分化、轉型。數以萬計的(de)中小房企正(zheng)經歷一個大浪淘(tao)沙的(de)過程。

萬科總裁郁亮認(ren)為(wei)，房地(di)產行業已經過(guo)了青春期(qi)(qi)，不再是(shi)長(chang)“個(ge)(ge)頭(tou)”，應(ying)該是(shi)長(chang)“力量(liang)”的時(shi)候，應(ying)該換個(ge)(ge)標(biao)準(zhun)衡量(liang)已過(guo)青春期(qi)(qi)的房地(di)產。但與黃金(jin)時(shi)代相比，白(bai)銀時(shi)代的競爭更(geng)(geng)加(jia)激烈，毛利率(lv)肯(ken)定會(hui)更(geng)(geng)低。樓(lou)市下半場(chang)對企業能力的考驗會(hui)更(geng)(geng)加(jia)全(quan)面，優(you)秀企業并不會(hui)缺少(shao)成(cheng)長(chang)空間(jian)。

近年來，萬(wan)科開始積(ji)極(ji)謀求轉型。比如(ru)，在傳統業(ye)(ye)務上(shang)，公司正在逐(zhu)步(bu)轉向更(geng)安全、效率更(geng)高(gao)的(de)(de)輕資產(chan)模式，同時也在積(ji)極(ji)嘗試消費地(di)(di)產(chan)(發(fa)展(zhan)諸(zhu)如(ru)社(she)區(qu)配套等服務)、產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(物流地(di)(di)產(chan)、養老地(di)(di)產(chan))等新業(ye)(ye)務的(de)(de)開拓。

嚴躍(yue)進(jin)說，在進(jin)入到白銀時(shi)代后，整個住房的(de)市場需(xu)求規模在縮小，但同時(shi)需(xu)求也在發生變(bian)化(hua)，比如老年(nian)(nian)人越來越多，“現(xian)在的(de)老年(nian)(nian)人購買(mai)力、消(xiao)費觀念也不(bu)同以往(wang)，這(zhe)也促使新的(de)市場需(xu)求即養(yang)老地產的(de)出現(xian)。”

其他(ta)房產巨(ju)頭也(ye)在謀求積極轉型，例(li)如因足球而享譽全國的恒大自去年亞冠決賽(sai)推出(chu)恒大冰(bing)泉(quan)一炮打響后，今年連續進(jin)入(ru)糧油、奶粉、光(guang)伏多個產業，未來(lai)還會進(jin)一步多元(yuan)化布局(ju)。世茂地產開始(shi)由房地產開發商(shang)向生活方(fang)式提供商(shang)變身，其推出(chu)的云服務(wu)模式已經覆蓋教育、健康(kang)、商(shang)務(wu)出(chu)行、消費休閑等(deng)多個領域。泰禾集團也(ye)明確商(shang)業地產和住宅地產并重發展。