每經編輯｜每經記(ji)者 胡健(jian) 發自北京    

每經(jing)記者(zhe) 胡健 發(fa)自北京

今年樓市的(de)冬天因為降息等一系列利好政策而變(bian)得不那么寒冷。

據偉業我愛我家統計，11月前29日(ri)，北京全市(shi)二手住宅網(wang)簽(qian)總(zong)量為10863套，環比增長(chang)47.2%，。11月全月二手房網(wang)簽(qian)量約(yue)在11000套左右。

偉業我愛(ai)我家副總(zong)裁胡景暉告訴《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)，這一數值為(wei)本年度(du)以(yi)來的(de)月度(du)最高點，同時也是今(jin)年以(yi)來二手住宅(zhai)網簽首次突破萬(wan)套。市場的(de)向好(hao)沖動(dong)在11月份的(de)網簽數據(ju)中已(yi)經(jing)有所體現，這一點符(fu)合(he)了利好(hao)出臺后各(ge)界的(de)普遍預期。

不過，北京當(dang)(dang)地一家(jia)國企開發商人(ren)士對記者表示，由于年(nian)中銷(xiao)售業績低迷，而(er)公司(si)又有相(xiang)當(dang)(dang)大(da)的(de)(de)借貸(dai)融資成本(ben)負擔，因此(ci)年(nian)底樓(lou)市暖冬(dong)不會改變跑量銷(xiao)售的(de)(de)策略。

二手房成交迎暖冬

數據顯(xian)示，今年前11個(ge)月，北京二手(shou)住宅網簽(qian)總量約為89000套，同比跌近七成(cheng)，并創下了有網簽(qian)記錄以來歷(li)史新低。二手(shou)住宅交易均(jun)價為29976元/平(ping)方(fang)米，同比漲幅為5.9%。

前期(qi)一系列政策在11月(yue)也開(kai)始真正落地，根據(ju)融360的統計數據(ju)，11月(yue)，九(jiu)折利率開(kai)始大面積鋪開(kai)，在全(quan)國32個(ge)重(zhong)點城市(shi)(shi)中，有11個(ge)城市(shi)(shi)出現(xian)了九(jiu)折利率。

而(er)前期北京二手房價已經跌(die)至部分購房者心理預期價位也是上月成交量井噴的原因之一。

中(zhong)原(yuan)地產首席分析師張(zhang)大偉告訴《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者，北京二手(shou)房(fang)市(shi)(shi)場(chang)價(jia)格降(jiang)幅(fu)在(zai)(zai)今年上半(ban)年超(chao)過(guo)市(shi)(shi)場(chang)預(yu)料，在(zai)(zai)實際市(shi)(shi)場(chang)交(jiao)易中(zhong)，大部(bu)分購房(fang)者都會發現，市(shi)(shi)場(chang)在(zai)(zai)售(shou)的二手(shou)房(fang)房(fang)源均價(jia)相比年初最高點，跌幅(fu)已近超(chao)過(guo)15%，部(bu)分房(fang)源甚至(zhi)超(chao)過(guo)20%。

新盤市場也有明顯好轉，根據鏈家地(di)產市場研究(jiu)部統計，11月(yue)前26日，北京新建(jian)商(shang)品住宅的網(wang)簽量為10118套，比(bi)10月(yue)同(tong)期上(shang)漲(zhang)40.2%。扣除(chu)保障房、自住房與定(ding)向安置房后，成交3615套，比(bi)10月(yue)同(tong)期上(shang)漲(zhang)43.51%，比(bi)9月(yue)同(tong)期上(shang)漲(zhang)25.7%，比(bi)去年同(tong)期上(shang)漲(zhang)4.63%。

鏈家市(shi)場研(yan)究(jiu)部分析師張旭告訴《每日經濟新聞》記者，按(an)照當(dang)前的(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)水(shui)平，預(yu)計本(ben)月(yue)成(cheng)交(jiao)(jiao)量或(huo)將達(da)4500套以上，有望創下3月(yue)后的(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)最高值。

但其同時表(biao)示，北京新房市場成交也出(chu)(chu)現(xian)(xian)震蕩走勢，自10月底出(chu)(chu)現(xian)(xian)高峰后在11月初未能延續，而從11月中下旬再次出(chu)(chu)現(xian)(xian)回(hui)升。“一(yi)方面與項(xiang)目(mu)供(gong)應的(de)節(jie)奏以及供(gong)應量大(da)小有關；另一(yi)方面也說明市場筑底回(hui)升的(de)根基并不(bu)牢固，純商品住宅成交的(de)回(hui)升道路顯得有些曲折。”

胡(hu)景暉認為，較高的(de)(de)價格(ge)門檻促(cu)使現(xian)階段一線城市(shi)樓市(shi)成交主體為具備較好購買(mai)力的(de)(de)改善型人(ren)群，購買(mai)能力不足的(de)(de)市(shi)場需求將大量地(di)被擠出(chu)市(shi)場。

標桿房企積極拿地

在10月29日的(de)國務院常(chang)務會議上，李克(ke)強總理(li)提出的(de)“穩定住房消費”也為(wei)未來住宅市場的(de)調控指明了大(da)方向。

“這一(yi)系列政策(ce)利(li)好已(yi)經越來越多地顯示出政府(fu)層面(mian)對于穩定(ding)樓市、消(xiao)化(hua)庫存等方面(mian)的(de)意愿(yuan)。受利(li)好因素影響，從目前(qian)到春(chun)節前(qian)，2014年的(de)多地樓市很可能將(jiang)在暖冬中(zhong)度過。”胡景暉說道。

原建設(she)部(bu)政(zheng)策研究中心主任陳淮分析(xi)說，在經濟新(xin)常態下，市場(chang)的(de)規模擴張(zhang)不單是單邊走(zou)勢(shi)，而(er)變(bian)成(cheng)一個波動的(de)趨勢(shi)。房(fang)地產消費有(you)前置效(xiao)應(ying)，2013年(nian)(nian)(nian)房(fang)地產業購(gou)銷(xiao)大(da)漲，2014年(nian)(nian)(nian)的(de)需求(qiu)就(jiu)被(bei)提前釋放，今年(nian)(nian)(nian)是成(cheng)交小年(nian)(nian)(nian)，而(er)今年(nian)(nian)(nian)1~10月(yue)房(fang)地產開工(gong)面(mian)積減少(shao)，這(zhe)就(jiu)會(hui)導致2015年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)進入供(gong)給(gei)小年(nian)(nian)(nian)，明年(nian)(nian)(nian)此時就(jiu)是供(gong)給(gei)的(de)小年(nian)(nian)(nian)碰上需求(qiu)的(de)大(da)年(nian)(nian)(nian)。

澳大利亞國民銀行(xing)首席(xi)經濟師歐思(si)濂告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，雖然(ran)中國房地產市場的確比較疲軟，并且會給經濟帶來一(yi)定下行(xing)風險，但(dan)過(guo)程其實是(shi)可控的，并沒有到泡沫破滅的時候。

他認為，降(jiang)息并(bing)不代(dai)表決策(ce)層對(dui)經濟十分(fen)擔心(xin)，而更多(duo)是(shi)一個(ge)穩定預(yu)期的(de)作用，今明兩年(nian)中國經濟都(dou)將在宏(hong)觀調控以(yi)及潛在增長率的(de)支持下處于7%以(yi)上(shang)。

大型房(fang)(fang)企(qi)最近動作也頗多，中原地(di)產統(tong)計顯(xian)示，11月全月，20大標桿房(fang)(fang)企(qi)拿(na)地(di)274.65億元，為近9個(ge)月以來最高，并(bing)且抄(chao)底拿(na)地(di)現象明顯(xian)增加。

張大(da)偉說，標桿房(fang)企(qi)之前不拿(na)地(di)(di)，主(zhu)要(yao)是因為去(qu)庫存(cun)壓力，最近(jin)部分(fen)城市土地(di)(di)價格開始下調，加(jia)上救市政策疊加(jia)，在土地(di)(di)市場已經降溫后(hou)，部分(fen)企(qi)業可能已開始抄底拿(na)地(di)(di)。