每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王杰 發自北京   ; 

每經記者 王杰 發自北京

如今，三(san)四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)被(bei)視為(wei)房企(qi)的“紅海”，而一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)被(bei)看作(zuo)新的利潤增長點，房企(qi)爭(zheng)相在一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)拿地(di)，此類城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)也(ye)被(bei)捧為(wei)“香餑(bo)餑(bo)”。不過(guo)令(ling)人感到奇怪的是，天(tian)津，這(zhe)個“1.5線”城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)竟也(ye)庫存過(guo)高(gao)(gao)。中指(zhi)院天(tian)津分院提供的數據顯示(shi)，截至11月(yue)30日(ri)，天(tian)津住宅市(shi)(shi)(shi)場的可售量(liang)為(wei)2358.87萬平(ping)(ping)方米，出(chu)清周(zhou)期升至33.6個月(yue)（出(chu)清周(zhou)期=目前可售面(mian)積(ji)/往前推6個月(yue)的平(ping)(ping)均銷(xiao)售面(mian)積(ji)），11月(yue)天(tian)津商品住宅可售量(liang)及出(chu)清周(zhou)期均達歷史較高(gao)(gao)水(shui)平(ping)(ping)。

首(shou)都經濟貿易大學(xue)房地(di)產研究中心主任趙(zhao)(zhao)秀(xiu)池(chi)在接(jie)受(shou)《每日經濟新聞》記者采(cai)訪時表(biao)示，天(tian)津樓市(shi)形(xing)成高庫存的(de)原因之一是(shi)停(ting)辦藍印戶(hu)口導致外來人口的(de)住房需(xu)求減少，還(huan)有樓市(shi)低迷下投資投機需(xu)求被擠出(chu)，京津冀協同發展雖有良好預期(qi)，但吸(xi)引北京的(de)人口與產業到(dao)天(tian)津落(luo)地(di)還(huan)需(xu)要(yao)時間。“盡(jin)管(guan)天(tian)津房價(jia)便宜，住在天(tian)津，工作在北京的(de)雙城生活還(huan)是(shi)不太現實。”趙(zhao)(zhao)秀(xiu)池(chi)說。

出清周期升至(zhi)33.6個月

中指院天(tian)津分院的(de)統(tong)計數據顯示，截至11月(yue)30日，天(tian)津住宅市(shi)(shi)場可售量(liang)為2358.87萬平(ping)方米(mi)，環比(bi)10月(yue)增加16萬平(ping)方米(mi)，攀升至歷史新高；11月(yue)住宅市(shi)(shi)場新增入市(shi)(shi)面積125.63萬平(ping)方米(mi)，環比(bi)增幅高達51.69%。

上(shang)述機構(gou)的研究報告稱，11月(yue)(yue)(yue)天津住(zhu)宅市場(chang)供(gong)需均現明顯增幅，但銷供(gong)比(bi)仍在1以(yi)下，表(biao)現為供(gong)過于求，導(dao)致庫存持續(xu)(xu)走高。繼取消限(xian)購、限(xian)貸政(zheng)策之后，11月(yue)(yue)(yue)央(yang)行(xing)降息政(zheng)策出臺進一步提振了市場(chang)信心，政(zheng)策疊加效果(guo)促使(shi)成交(jiao)量大(da)幅回升至百萬(wan)平方米(mi)以(yi)上(shang)，但受6月(yue)(yue)(yue)以(yi)來市場(chang)復蘇緩慢影響，去化速度仍處(chu)低位，導(dao)致當月(yue)(yue)(yue)出清周期持續(xu)(xu)上(shang)升至33.6個月(yue)(yue)(yue)。

雖然庫存處(chu)于(yu)高位，但由于(yu)特(te)殊(shu)的地理位置(zhi)，天津(jin)依(yi)然吸引了眾多房(fang)企關注(zhu)。《每日經濟新聞》記者查詢(xun)天津(jin)市(shi)統計局數據發(fa)現，1~10月該市(shi)房(fang)地產開發(fa)投資(zi)1452.93億元，同比(bi)增長18.9%，占全市(shi)城鎮(zhen)固定(ding)資(zi)產投資(zi)的比(bi)重(zhong)為15.1%。

新(xin)城控股高級副總裁歐陽(yang)捷曾告訴記者，天津樓(lou)市(shi)庫(ku)存(cun)量(liang)較大的(de)主要原因是前幾年(nian)的(de)土地出讓過量(liang)。新(xin)城控股的(de)分(fen)析數據顯示(shi)，2006年(nian)，天津市(shi)成交土地建(jian)筑面積625萬平方(fang)米，商品房(fang)銷售(shou)面積1458萬平方(fang)米，二者的(de)比(bi)值為0.43。而這一比(bi)值在2007年(nian)后持續(xu)上升，2010年(nian)達到高峰，為3.02。而從2011年(nian)之后，這一比(bi)值又逐年(nian)下降，2013年(nian)跌(die)至1.22。

城市板塊持續分化

歐(ou)陽捷指出，城市分(fen)(fen)化(hua)、板(ban)塊(kuai)分(fen)(fen)化(hua)、樓(lou)盤分(fen)(fen)化(hua)、企業分(fen)(fen)化(hua)已經成為樓(lou)市的(de)四(si)大(da)新趨勢。

據中(zhong)指院天津(jin)分院統(tong)計，11月天津(jin)各區(qu)(qu)成(cheng)交(jiao)結構持續(xu)調整，市內(nei)六(liu)區(qu)(qu)成(cheng)交(jiao)量持續(xu)增(zeng)加，達到今年以(yi)來的峰值，成(cheng)交(jiao)占比上(shang)升(sheng)近2個百分點，達到20%；環城四區(qu)(qu)成(cheng)交(jiao)量居(ju)四大片區(qu)(qu)中(zhong)的首位，11月成(cheng)交(jiao)亦有明顯增(zeng)幅，成(cheng)交(jiao)占比上(shang)升(sheng)至(zhi)39%；濱(bin)海新區(qu)(qu)、遠郊(jiao)區(qu)(qu)縣成(cheng)交(jiao)增(zeng)幅相對較(jiao)緩，市場份額(e)分別降(jiang)至(zhi)17%和24%。

在業內人士看來，天津(jin)樓市起伏，受(shou)政(zheng)策面的影響很大。由于“藍印戶口”末班車效應，天津(jin)樓市在5月份進入空前(qian)火爆，而到6月份，市場迅速轉入下行通道。

克(ke)而瑞的(de)數(shu)據顯示，今(jin)年5月(yue)(yue)(yue)，天(tian)津一(yi)手房(fang)價格指(zhi)數(shu)為(wei)1150.1點，同比上漲11.40%。自(zi)4月(yue)(yue)(yue)中旬天(tian)津市(shi)(shi)宣布(bu)“藍印戶(hu)口”將于5月(yue)(yue)(yue)底取消以來，作為(wei)“藍印”重鎮的(de)遠郊區縣(xian)，武清樓市(shi)(shi)進入為(wei)期(qi)一(yi)個半月(yue)(yue)(yue)的(de)瘋(feng)狂狀態(tai)，成(cheng)交(jiao)量(liang)占(zhan)同期(qi)全(quan)市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)量(liang)三分之(zhi)(zhi)一(yi)以上。受武清樓市(shi)(shi)火爆影響，5月(yue)(yue)(yue)份(fen)天(tian)津樓市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)增長率居全(quan)國第一(yi)。不過，進入6月(yue)(yue)(yue)之(zhi)(zhi)后，武清乃至天(tian)津全(quan)市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)迅速轉冷(leng)。

由于地(di)(di)(di)處京津冀三地(di)(di)(di)中(zhong)心(xin)位置，武(wu)(wu)清(qing)(qing)成為京津地(di)(di)(di)區近兩年來房地(di)(di)(di)產開發投(tou)資最為集(ji)中(zhong)的地(di)(di)(di)區之(zhi)一。據(ju)不完(wan)全統(tong)計(ji)，包括保利、住總(zong)、中(zhong)國水利水電、首創、世貿、恒(heng)大、遠(yuan)洋(yang)、新華聯、泰禾等(deng)大型企業(ye)均在(zai)武(wu)(wu)清(qing)(qing)“重兵布陣(zhen)”，而且項目多為超級大盤。恒(heng)大在(zai)武(wu)(wu)清(qing)(qing)區介(jie)入一級開發，土地(di)(di)(di)儲(chu)備超百萬(wan)平方米；保利取得武(wu)(wu)清(qing)(qing)區光明道項目，建(jian)筑面積約(yue)27萬(wan)平方米；北京住總(zong)在(zai)武(wu)(wu)清(qing)(qing)開發總(zong)建(jian)筑面積27.6萬(wan)平方米的住總(zong)尚清(qing)(qing)灣(wan)項目；首創也(ye)在(zai)武(wu)(wu)清(qing)(qing)拿到(dao)了290萬(wan)平方米的用地(di)(di)(di)。

年末(mo)天(tian)津(jin)樓市或迎暖冬(dong)

天(tian)津取消(xiao)“藍印戶口”之(zhi)后，一家大型開(kai)發商武清區項目負責人(ren)接受(shou)《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示，看(kan)(kan)(kan)市場(chang)要(yao)看(kan)(kan)(kan)周期，并且要(yao)把周期放到整(zheng)個行業里面，武清樓(lou)市的走向，要(yao)看(kan)(kan)(kan)京津冀一體化對天(tian)津的利好程度。

中指院發布(bu)的(de)《天津房(fang)地產(chan)企業動態監(jian)測》報告(gao)中指出，11月，天津商品(pin)(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)總額連(lian)續第4個月上漲(zhang)，達(da)147億元(yuan)，其中重點監(jian)測的(de)30家品(pin)(pin)牌房(fang)企占(zhan)比(bi)61.3%，銷(xiao)售(shou)額共計90.05億元(yuan)，環比(bi)增長(chang)34.6%，同(tong)比(bi)增長(chang)7.2%，年內第二次出現正增長(chang)態勢。整體來看，隨著(zhu)限購、限貸(dai)政策的(de)放松，以及(ji)11月央行下調(diao)存貸(dai)款利率，確實對市(shi)(shi)場成交和投資型需(xu)求起到了釋放作用(yong)，年末天津樓市(shi)(shi)或(huo)將迎來暖冬。

而據上海(hai)易(yi)居(ju)研究院提供的市(shi)場成(cheng)交(jiao)報告，11月(yue)監(jian)測的30個典型(xing)城市(shi)中(zhong)，有13個城市(shi)新建商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)面積(ji)呈現環比(bi)上升的態勢，其中(zhong)天津環比(bi)上升31.5%，位居(ju)第二。

根據《2014年11月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，天津(jin)房價環(huan)比(bi)(bi)漲幅(fu)為0.53%，同比(bi)(bi)漲幅(fu)為-3.03%。

上海易居(ju)研究院(yuan)研究員嚴躍進表示，天(tian)(tian)(tian)津(jin)“救市”力度比(bi)較大(da)(da)，能(neng)夠帶動(dong)成交量的(de)(de)上升，這會使得房價(jia)的(de)(de)環比(bi)增長由負轉正。但最(zui)大(da)(da)的(de)(de)問題(ti)是，天(tian)(tian)(tian)津(jin)的(de)(de)庫存(cun)(cun)規模絕對值偏(pian)大(da)(da)，去庫存(cun)(cun)需要耐(nai)心，而這也使得天(tian)(tian)(tian)津(jin)的(de)(de)房價(jia)依然面臨(lin)同比(bi)下跌的(de)(de)壓力。

趙(zhao)秀(xiu)池認為，在(zai)庫(ku)存高企(qi)的情況下(xia)，在(zai)津布局的房企(qi)可以采取“以價(jia)換量”策略(lve)。但即便(bian)如(ru)此，去庫(ku)存也(ye)需要一定(ding)時間。