每(mei)經編輯｜楊羚強     

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記者：楊羚強

根據第一太平戴維(wei)斯(si)的最(zui)新數據，上(shang)海核(he)心(xin)商圈(quan)購(gou)物中心(xin)首(shou)(shou)層租(zu)金在(zai)第四季度維(wei)持不變，為每(mei)(mei)平方(fang)米每(mei)(mei)天46.4元（人民幣，下(xia)(xia)同），全年累計上(shang)漲0.1%；非核(he)心(xin)商圈(quan)首(shou)(shou)層租(zu)金環比下(xia)(xia)跌0.2%至每(mei)(mei)平方(fang)米每(mei)(mei)天16.7元，全年累計下(xia)(xia)跌0.7%。

這已經是上(shang)(shang)(shang)海核(he)心區域(yu)商(shang)鋪(pu)連(lian)續兩(liang)年(nian)平均(jun)(jun)租(zu)金(jin)漲幅(fu)(fu)沒(mei)有(you)超過1%了，連(lian)去(qu)年(nian)的(de)平均(jun)(jun)漲幅(fu)(fu)也在(zai)(zai)1%內。但是上(shang)(shang)(shang)海恒(heng)隆廣場等(deng)商(shang)鋪(pu)的(de)租(zu)金(jin)在(zai)(zai)去(qu)年(nian)大幅(fu)(fu)上(shang)(shang)(shang)升，如今上(shang)(shang)(shang)海核(he)心區域(yu)商(shang)鋪(pu)租(zu)金(jin)漲幅(fu)(fu)只(zhi)有(you)0.1%，這就說明大部分商(shang)鋪(pu)的(de)租(zu)金(jin)在(zai)(zai)下跌(die)。

依(yi)照目前商(shang)業(ye)地產(chan)評(ping)估(gu)所普遍使(shi)用的“市場比較(jiao)法”，商(shang)鋪(pu)的租(zu)金是(shi)評(ping)估(gu)一(yi)個(ge)(ge)商(shang)場價(jia)值的重要參照物。如果出現(xian)商(shang)鋪(pu)的租(zu)金持續下(xia)跌，并且整個(ge)(ge)物業(ye)市場的成交(jiao)價(jia)格也(ye)在下(xia)跌的現(xian)象，商(shang)鋪(pu)資產(chan)的貶值確定無疑(yi)。

一(yi)直被機構(gou)看好的(de)(de)上(shang)海本地零售商(shang)業(ye)股(gu)(gu)，正在(zai)遇到資(zi)產價值減值的(de)(de)壓力(li)。申銀萬國在(zai)去年11月發布(bu)的(de)(de)針對百(bai)聯(lian)股(gu)(gu)份(fen)的(de)(de)研報就(jiu)強(qiang)調，百(bai)聯(lian)股(gu)(gu)份(fen)所(suo)擁(yong)有的(de)(de)商(shang)業(ye)地產的(de)(de)價值優勢(shi)。研報提到，百(bai)聯(lian)擁(yong)有物(wu)業(ye)總面(mian)積258萬平，自(zi)有物(wu)業(ye)占比(bi)60%，自(zi)有物(wu)業(ye)保守重估300億；公司在(zai)購物(wu)中心、奧特萊(lai)斯(si)等(deng)新型(xing)業(ye)態經營能力(li)全國領(ling)先。

在上(shang)海(hai)擁有(you)商(shang)業(ye)物業(ye)最(zui)多的(de)百(bai)聯如此，其他商(shang)業(ye)股(gu)更是如此。上(shang)海(hai)零售商(shang)業(ye)企業(ye)的(de)估值從來(lai)就是和擁有(you)的(de)商(shang)場比(bi)重(zhong)正相關。

在(zai)過(guo)往幾十年間(jian)，中(zhong)國的(de)(de)零售商(shang)業已經慢慢失去運營(ying)商(shang)業的(de)(de)能力，轉(zhuan)而成為商(shang)業、物業的(de)(de)投資(zi)者(zhe)，或者(zhe)是“二房東”。賺品牌(pai)的(de)(de)專(zhuan)柜租金(jin)(jin)，或從營(ying)業額中(zhong)抽取傭金(jin)(jin)，才是他們的(de)(de)主(zhu)要賺錢(qian)方式(shi)。

很(hen)多以(yi)百貨商(shang)場為(wei)主(zhu)要(yao)業(ye)(ye)務的零售商(shang)業(ye)(ye)上市公司(si)，就是持有大量物業(ye)(ye)的商(shang)業(ye)(ye)地產公司(si)，商(shang)業(ye)(ye)地產的租金收入對其業(ye)(ye)績的重要(yao)性不言(yan)自喻(yu)。

上海(hai)的商業地產價格下跌，讓投資者(zhe)(zhe)不免擔(dan)心，這是(shi)否會成為投資者(zhe)(zhe)看空上海(hai)本土零售(shou)股(gu)的一個重要動因呢？