每經編輯｜楊羚強    

然而(er)，壞消息并非不只是(shi)商(shang)場的(de)租(zu)金下跌(die)，還有商(shang)業地(di)產價值的(de)創(chuang)造模式。

第一太平(ping)戴維(wei)斯方面認為，消費(fei)(fei)者的(de)消費(fei)(fei)習慣正在(zai)發(fa)生(sheng)改(gai)變，他們更認可某些具(ju)有品牌價值的(de)商場。

南京路

上(shang)海(hai)人的消(xiao)費習慣(guan)正(zheng)發生(sheng)顛覆性的變(bian)化(hua)。多(duo)年前，上(shang)海(hai)人愛去淮海(hai)路、南京(jing)西(xi)路逛(guang)(guang)逛(guang)(guang)，看(kan)看(kan)又有(you)什么新(xin)產品上(shang)市，沖(chong)動型消(xiao)費占主導(dao)。

電商顛覆了這一切。現在，上(shang)海人(ren)愛(ai)在手機上(shang)逛。實體店的消費(fei)更具鮮明目的性，如餐飲(yin)、唱k、看(kan)電影，或(huo)參(can)加各類(lei)的培(pei)訓。

商業地產的(de)(de)價(jia)值(zhi)被徹底顛覆。傳統的(de)(de)核心地區的(de)(de)某些(xie)沿街(jie)商鋪，或者(zhe)某些(xie)市中(zhong)心的(de)(de)商業廣場，將因品牌(pai)運作能(neng)力不足(zu)而人氣冷(leng)清，這必然影響到公司所持有的(de)(de)這些(xie)商場的(de)(de)投資價(jia)值(zhi)含量。

和純(chun)粹(cui)的(de)商(shang)業(ye)地產開發商(shang)相比，在上海(hai)擁有大(da)量商(shang)業(ye)、物業(ye)的(de)零售商(shang)業(ye)集團在品牌運(yun)營方面有一些劣勢。如果在南(nan)京西路(lu)、淮(huai)海(hai)中路(lu)、徐家(jia)匯(hui)等一些上海(hai)核(he)心區域對消費(fei)人流的(de)目(mu)標購物廣(guang)場進行(xing)調查，可(ke)能環貿廣(guang)場、k11、恒隆、港匯(hui)這些由港資商(shang)業(ye)地產公司開發的(de)物業(ye)才(cai)是(shi)他們的(de)目(mu)標消費(fei)地。

如何逆轉目(mu)前的(de)劣(lie)勢(shi)，讓消費者忠誠他(ta)們(men)所運營(ying)的(de)各個主題商場品牌(pai)，將(jiang)是決定(ding)這些商業零售股的(de)關鍵所在(zai)，哪怕現(xian)在(zai)并不被(bei)市場看好。申銀(yin)萬國就以百聯股份為例分(fen)析，公司(si)雖擁(yong)有上海地區最優質的(de)零售資源，但在(zai)經營(ying)效率上仍(reng)低于(yu)大部分(fen)同行，亟需從上而下理清機(ji)制實現(xian)經營(ying)效率提升。