深(shen)圳市(shi)房地產研究中心(xin) 李宇嘉

近期國家(jia)統計(ji)局發布的(de)(de)2014年房地產運行(xing)數據顯示，房地產新開工的(de)(de)增(zeng)速創(chuang)1997年以(yi)來(lai)的(de)(de)最低值(zhi)，2014年12月的(de)(de)開發投資更是(shi)出現有數據以(yi)來(lai)的(de)(de)第一次負增(zeng)長。這不僅(jin)引起(qi)了(le)市場對于(yu)2015年樓市運行(xing)不樂觀的(de)(de)解(jie)讀，而且(qie)部分業內機構提出了(le)“投資失(shi)速”將沖擊2015年“穩(wen)增(zeng)長”的(de)(de)論調(diao)。

筆(bi)者從我國存(cun)量(liang)住房(fang)供應情況、住房(fang)需求的總量(liang)和結(jie)構性變化等角(jiao)度(du)，分(fen)析未來我國房(fang)地(di)產(chan)市場的演進，總體結(jie)論是(shi)，盡管增量(liang)房(fang)地(di)產(chan)在長周期內將緩慢下行，但(dan)未來相當長的一段時期內，行業保持(chi)在高(gao)位水平上將是(shi)一個階(jie)段性的中期均衡。

從(cong)2003年確立(li)支柱地位開始(shi)，我(wo)國商品房(fang)銷售(shou)面積從(cong)當年的(de)3.2億(yi)(yi)平方(fang)米上升到2013年的(de)13.1億(yi)(yi)平方(fang)米，10年的(de)時間翻了4倍。隨著人(ren)口(kou)紅利，特別是適齡(ling)購房(fang)人(ren)口(kou)紅利（24-45歲）趨(qu)勢性下降，居(ju)民基本住房(fang)需求也基本解(jie)決(jue)，城鎮化從(cong)過去年均1.4個百(bai)(bai)分點(dian)的(de)高速增長轉換到中速增長（年均約(yue)0.6個百(bai)(bai)分點(dian)），再加上待(dai)售(shou)（6億(yi)(yi)平方(fang)米）及在建未(wei)售(shou)（45億(yi)(yi)平方(fang)米）可以解(jie)決(jue)超過1.5億(yi)(yi)人(ren)口(kou)的(de)住房(fang)需求，未(wei)來難以維持(chi)過去動輒10億(yi)(yi)平方(fang)米以上的(de)銷售(shou)規模。

目(mu)前，我國城(cheng)鎮(zhen)家庭戶均(jun)擁有住(zhu)房(fang)(fang)達(da)到1.02套，如果把小產權房(fang)(fang)、軍(jun)產房(fang)(fang)、集資(zi)房(fang)(fang)、集體宿舍等(deng)沒(mei)有被完全納入的存(cun)量住(zhu)房(fang)(fang)算在內，戶均(jun)擁有的住(zhu)房(fang)(fang)可能在1.1-1.2套。因此，我國已經告別住(zhu)房(fang)(fang)大規模建設階段，增量商(shang)品房(fang)(fang)市場長周期下(xia)行(xing)趨勢已經開啟。但是(shi)，長周期（20年以上）下(xia)行(xing)只是(shi)一個(ge)長期內、趨勢性(xing)、不(bu)太(tai)成(cheng)型(xing)(xing)的判(pan)斷，在中期內，到底是(shi)呈現倒“V”型(xing)(xing)還是(shi)倒“U”型(xing)(xing)，或者是(shi)倒“L”型(xing)(xing)，還存(cun)在很大不(bu)確定性(xing)。

綜合發達國(guo)家(jia)經驗、我國(guo)存量住房(fang)供(gong)應現狀、住房(fang)需求的(de)(de)潛(qian)力，以及(ji)國(guo)家(jia)對于(yu)房(fang)地產(chan)的(de)(de)政策等，筆者(zhe)認為(wei)，未來在相當長的(de)(de)一(yi)段(duan)時期內，我國(guo)房(fang)地產(chan)將在高位的(de)(de)頂部徘徊，這(zhe)可能將是至(zhi)少保持(chi)20年(nian)(nian)的(de)(de)均(jun)(jun)衡。上(shang)(shang)世紀(ji)60年(nian)(nian)代(dai)至(zhi)金融(rong)危(wei)機前的(de)(de)2007年(nian)(nian)，美國(guo)每年(nian)(nian)新建私人住宅(zhai)套(tao)數大多數年(nian)(nian)份保持(chi)在160萬套(tao)上(shang)(shang)下，相當于(yu)人均(jun)(jun)每年(nian)(nian)1平方(fang)米的(de)(de)新開(kai)工規模(mo)；上(shang)(shang)世紀(ji)90年(nian)(nian)代(dai)日本(ben)資產(chan)泡沫破滅(mie)后到(dao)2007年(nian)(nian)，住宅(zhai)年(nian)(nian)均(jun)(jun)新開(kai)工面積為(wei)1.2億(yi)平方(fang)米，按(an)照其目前1.26億(yi)左右的(de)(de)總人口(kou)計算，同樣(yang)相當于(yu)人均(jun)(jun)每年(nian)(nian)1平方(fang)米的(de)(de)新開(kai)工量。

發達國家城鎮化水平達到70%-80%，之(zhi)所以新(xin)房(fang)開工依(yi)舊(jiu)能(neng)夠保(bao)持一定的(de)(de)量(liang)，主要(yao)在(zai)于新(xin)增家庭、遷(qian)居和改善(shan)帶來的(de)(de)新(xin)增需求(qiu)。與(yu)發達國家相(xiang)比，我國城鎮存(cun)量(liang)房(fang)屋供應(ying)的(de)(de)效率和質量(liang)較低。根據(ju)第六次人口(kou)普(pu)查的(de)(de)數據(ju)，存(cun)量(liang)住房(fang)中有(you)30%的(de)(de)部分是上(shang)世(shi)紀80年代(dai)及更早之(zhi)前“短(duan)缺經濟”時代(dai)建造(zao)的(de)(de)、1/5的(de)(de)房(fang)屋缺少一項或多項必需的(de)(de)配套，存(cun)量(liang)住房(fang)確實存(cun)在(zai)改善(shan)的(de)(de)必要(yao)。

另外，人(ren)口(kou)(kou)結(jie)構也在(zai)向有利于改善(shan)性需求釋放的(de)方向變化。2015-2020年(nian)(nian)(nian)，中(zhong)國25-34歲的(de)人(ren)口(kou)(kou)（首次購房(fang)者集(ji)中(zhong)的(de)人(ren)群）將(jiang)保持在(zai)2.4億左右(you)，占(zhan)總人(ren)口(kou)(kou)的(de)比例為17%，隨后該年(nian)(nian)(nian)齡段人(ren)口(kou)(kou)數量(liang)和占(zhan)比快速下滑。但2015-2035年(nian)(nian)(nian)，我國34-49歲的(de)人(ren)口(kou)(kou)（改善(shan)型(xing)購房(fang)者集(ji)中(zhong)的(de)人(ren)群）在(zai)期間(jian)均達(da)到3.1億以(yi)上(shang)，占(zhan)總人(ren)口(kou)(kou)的(de)比例保持在(zai)23%的(de)高位。這意味著，在(zai)未來20年(nian)(nian)(nian)，中(zhong)國房(fang)地產改善(shan)性需求將(jiang)會爆發(fa)性增長。

當(dang)基(ji)(ji)本住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)解(jie)決以后，改(gai)善型需(xu)求(qiu)會接棒“首次購(gou)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)”，這(zhe)與基(ji)(ji)本生活需(xu)求(qiu)解(jie)決后，老百姓(xing)在醫(yi)療保健、休閑度假(jia)等(deng)方面的(de)(de)需(xu)求(qiu)爆發(fa)性增(zeng)(zeng)長是(shi)一個道理，這(zhe)也是(shi)國(guo)家(jia)近期不斷強調要(yao)促(cu)進住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)消(xiao)費升(sheng)級(ji)的(de)(de)原因。因此(ci)，在我國(guo)人(ren)均GDP達到7000美元，各(ge)領域消(xiao)費升(sheng)級(ji)時代到來，改(gai)善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)將會明(ming)顯增(zeng)(zeng)長。而且，結合(he)我國(guo)存量(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供應的(de)(de)現狀，相比(bi)發(fa)達國(guo)家(jia)，未來改(gai)善住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)在我國(guo)更(geng)加(jia)迫切。

過(guo)(guo)去10多(duo)年，購房(fang)(fang)人(ren)群以(yi)“70后(hou)”、“80后(hou)”為(wei)主，模仿式(shi)、排(pai)浪式(shi)是主要特征。未來，在住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)消費改善升級的(de)同時，“80后(hou)”、“90后(hou)”住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求人(ren)群登場，占比將(jiang)超過(guo)(guo)70%，個性化(hua)、定制化(hua)和差異化(hua)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)需求將(jiang)會(hui)異軍(jun)突(tu)起。因此，過(guo)(guo)去規模擴張、復(fu)制圖紙的(de)供應模式(shi)，千篇一律的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)設計模式(shi)將(jiang)不再適應市場需求，這為(wei)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)更新(xin)、新(xin)房(fang)(fang)開(kai)發帶來了結構化(hua)機(ji)會(hui)。2013年以(yi)來，部(bu)分(fen)開(kai)發商積極(ji)擁抱互(hu)聯網，在社區服務、電(dian)子商務、家裝定制上，甚至是互(hu)聯網住(zhu)(zhu)宅上的(de)創新(xin)，深受買房(fang)(fang)人(ren)的(de)歡迎，已經看出未來增量房(fang)(fang)地產的(de)這種(zhong)機(ji)會(hui)。

未來(lai)，新型城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)的(de)重(zhong)點(dian)在于“三個一(yi)億(yi)(yi)人”的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)上(shang)，即“促進約(yue)1億(yi)(yi)農業轉移人口(kou)(kou)落(luo)戶城(cheng)(cheng)(cheng)鎮，改(gai)造約(yue)1億(yi)(yi)人居(ju)住(zhu)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮棚戶區(qu)和(he)(he)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村，引(yin)導(dao)約(yue)1億(yi)(yi)人在中(zhong)(zhong)西(xi)部地(di)區(qu)就(jiu)近城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)”。非戶籍(ji)常住(zhu)人口(kou)(kou)落(luo)戶城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)以后，“城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)勞動、鄉下(xia)消(xiao)(xiao)費”的(de)模(mo)式將(jiang)改(gai)變，消(xiao)(xiao)費也(ye)(ye)將(jiang)實(shi)(shi)現(xian)徹底城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)化(hua)，而首(shou)要的(de)消(xiao)(xiao)費就(jiu)是住(zhu)房消(xiao)(xiao)費。棚戶區(qu)改(gai)造和(he)(he)舊城(cheng)(cheng)(cheng)改(gai)造已經(jing)啟動，這既屬(shu)于前面(mian)所闡述的(de)改(gai)善住(zhu)房的(de)范疇(chou)，也(ye)(ye)屬(shu)于將(jiang)非戶籍(ji)人口(kou)(kou)納(na)入(ru)住(zhu)房保障(zhang)的(de)范疇(chou)，這是未來(lai)增量住(zhu)房供(gong)應(ying)最有效的(de)部分之一(yi)。1億(yi)(yi)人就(jiu)近城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)，將(jiang)會改(gai)觀中(zhong)(zhong)西(xi)部城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)（鎮）住(zhu)房庫存壓力大(da)的(de)局面(mian)，而且也(ye)(ye)將(jiang)為(wei)夯實(shi)(shi)中(zhong)(zhong)西(xi)部城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)（鎮）人口(kou)(kou)和(he)(he)產(chan)業集聚的(de)基(ji)礎，為(wei)房地(di)產(chan)行(xing)業未來(lai)發展奠定扎(zha)實(shi)(shi)的(de)基(ji)礎。

綜上(shang)所(suo)述，考慮到住房(fang)(fang)供應(ying)的(de)效(xiao)率、改善性和(he)個性化消(xiao)費(fei)時(shi)代(dai)的(de)到來(lai)、“以(yi)人為(wei)本(ben)”城(cheng)鎮化帶來(lai)的(de)增(zeng)量需求(qiu)(qiu)等；考慮到戶(hu)籍人口為(wei)主(zhu)的(de)常(chang)規住房(fang)(fang)需求(qiu)(qiu)不(bu)會(hui)(hui)斷崖式下(xia)滑(hua)，也(ye)會(hui)(hui)保(bao)(bao)(bao)持(chi)(chi)一(yi)定規模(mo)；考慮到行業(ye)的(de)全局(ju)重要性，國(guo)家也(ye)會(hui)(hui)通過退出干預、資金支(zhi)持(chi)(chi)（如棚戶(hu)區改造）和(he)消(xiao)化待售(shou)(shou)庫存（用作保(bao)(bao)(bao)障(zhang)房(fang)(fang)或安置房(fang)(fang)）等來(lai)保(bao)(bao)(bao)持(chi)(chi)行業(ye)不(bu)至于快(kuai)速下(xia)滑(hua)。在(zai)(zai)未來(lai)相當長的(de)一(yi)段時(shi)期內(nei)，我國(guo)城(cheng)鎮居民的(de)住房(fang)(fang)需求(qiu)(qiu)仍將(jiang)保(bao)(bao)(bao)持(chi)(chi)旺盛的(de)態勢(shi)，商品房(fang)(fang)消(xiao)費(fei)基本(ben)會(hui)(hui)在(zai)(zai)高位(wei)的(de)頂部徘徊(huai)，年均銷(xiao)售(shou)(shou)規模(mo)盡管會(hui)(hui)下(xia)滑(hua)，但(dan)保(bao)(bao)(bao)持(chi)(chi)在(zai)(zai)8-10億平方米之間是大(da)概率事件。如果銷(xiao)售(shou)(shou)能夠保(bao)(bao)(bao)持(chi)(chi)這一(yi)高位(wei)水平，新開工(gong)和(he)投資也(ye)就不(bu)會(hui)(hui)大(da)幅度(du)的(de)下(xia)滑(hua)，投資失(shi)速不(bu)會(hui)(hui)發生，這將(jiang)對“穩增(zeng)長”戰略會(hui)(hui)形成有力支(zhi)撐。

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