每經編輯｜蔡雅蕓

2015年春(chun)節期間，騰(teng)訊公(gong)司根據每天100億次(ci)位(wei)置定(ding)位(wei)請求，生成了(le)一(yi)個(ge)全國(guo)出(chu)行熱度圖，對(dui)中(zhong)國(guo)春(chun)運人群出(chu)行情況進行了(le)一(yi)次(ci)可視化的呈現，這個(ge)大數(shu)據遷(qian)徙(xi)圖，對(dui)房地產也(ye)很有說服力(li)。

地(di)圖顯示，2015年春節期(qi)間，中(zhong)國(guo)五大遷入(ru)城市排行為(wei)：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為(wei)：深(shen)圳、北京、上(shang)海(hai)、廣(guang)州、東(dong)莞。全(quan)國(guo)范圍內排行前(qian)五的出行熱門(men)路線是：上(shang)海(hai)到(dao)(dao)北京、深(shen)圳到(dao)(dao)重慶、北京到(dao)(dao)成都(dou)、北京到(dao)(dao)上(shang)海(hai)、廣(guang)州到(dao)(dao)重慶。

這恰(qia)恰(qia)說(shuo)明，五大遷出(chu)城(cheng)市(shi)，正(zheng)是中(zhong)國人口流入較(jiao)多(duo)的(de)城(cheng)市(shi)；遷入城(cheng)市(shi)，則(ze)是人口流出(chu)較(jiao)多(duo)的(de)城(cheng)市(shi)。迄今為止，盡管東(dong)(dong)部發(fa)達地區(qu)的(de)產業向全球以(yi)及中(zhong)國中(zhong)西(xi)(xi)部地區(qu)轉移的(de)趨勢風起(qi)云(yun)涌、難以(yi)遏止，但以(yi)成(cheng)都、重(zhong)慶為代表的(de)中(zhong)國中(zhong)西(xi)(xi)部特大城(cheng)市(shi)，依舊是中(zhong)西(xi)(xi)部人口向東(dong)(dong)部地區(qu)凈(jing)流入的(de)樞紐。

房價漲跌的密碼

這(zhe)里(li)就涉(she)及到一個人(ren)(ren)口流(liu)(liu)動(dong)和(he)轉移(yi)最重(zhong)要(yao)的概念(nian)--產業。房價漲跌的密(mi)碼(ma)，是人(ren)(ren)口凈流(liu)(liu)入(ru)(ru)或凈流(liu)(liu)出；而人(ren)(ren)口流(liu)(liu)入(ru)(ru)流(liu)(liu)出的密(mi)碼(ma)，則在產業結構、產業發展前景以及由此(ci)決定的收(shou)入(ru)(ru)水平。

產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)作為(wei)社會經(jing)(jing)濟發展(zhan)的主(zhu)要驅動(dong)力，推動(dong)社會經(jing)(jing)濟不斷向(xiang)前發展(zhan)。英國經(jing)(jing)濟學家(jia)克拉克提出，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)發展(zhan)以第一次(ci)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)為(wei)主(zhu)，向(xiang)以第二次(ci)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)為(wei)主(zhu)、繼(ji)而向(xiang)以第三(san)次(ci)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)為(wei)主(zhu)轉變，人均(jun)收入變化引起(qi)勞動(dong)力流動(dong)，進(jin)而引起(qi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)結(jie)構向(xiang)高層級演變。

產(chan)(chan)業(ye)升級在集聚大(da)量人口的(de)(de)同時，亦(yi)為當地的(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場帶來巨大(da)推(tui)力。以三次科技革命的(de)(de)代表城市美(mei)國洛(luo)杉(shan)磯(ji)(ji)為例，其房(fang)(fang)價和紐(niu)約基(ji)本持平(ping)，且明(ming)顯(xian)高(gao)于芝(zhi)加哥。1987年(nian)(nian)紐(niu)約房(fang)(fang)價為19萬(wan)(wan)(wan)美(mei)元/套(tao)(tao)，洛(luo)杉(shan)磯(ji)(ji)為13.1萬(wan)(wan)(wan)美(mei)元/套(tao)(tao)，而2013年(nian)(nian)紐(niu)約達(da)50.8萬(wan)(wan)(wan)美(mei)元/套(tao)(tao)，洛(luo)杉(shan)磯(ji)(ji)達(da)48.9萬(wan)(wan)(wan)美(mei)元/套(tao)(tao)，明(ming)顯(xian)高(gao)于芝(zhi)加哥的(de)(de)18.6萬(wan)(wan)(wan)美(mei)元/套(tao)(tao)。這主要是由(you)于洛(luo)杉(shan)磯(ji)(ji)所(suo)在的(de)(de)加利福尼(ni)亞(ya)州集中了(le)美(mei)國主要高(gao)科技產(chan)(chan)業(ye)，如(ru)計算機、電子元件(jian)、通訊、航空等，吸引了(le)龐大(da)的(de)(de)高(gao)收入(ru)就(jiu)業(ye)人口，房(fang)(fang)價趕(gan)超紐(niu)約，可(ke)見產(chan)(chan)業(ye)結(jie)構顯(xian)著(zhu)影響一個地區的(de)(de)房(fang)(fang)價水平(ping)。

產(chan)(chan)業(ye)對房(fang)價的(de)(de)影響，主要通過三(san)個方面：人(ren)口規模、人(ren)口結(jie)構和收入(ru)。產(chan)(chan)業(ye)越(yue)高端、多(duo)元(yuan)，房(fang)價上漲空間(jian)越(yue)大。相(xiang)反，產(chan)(chan)業(ye)結(jie)構單一、產(chan)(chan)業(ye)鏈條(tiao)短(duan)、轉(zhuan)型難(nan)的(de)(de)瓶頸(jing)，人(ren)口導入(ru)水平低，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場增長空間(jian)越(yue)有(you)限，房(fang)價上漲的(de)(de)后勁(jing)不足，房(fang)地(di)產(chan)(chan)需求量多(duo)由本市(shi)居民(min)支撐。

以我國深(shen)(shen)圳為例，常住(zhu)人(ren)口在2000-2013年間(jian)增長了362萬，目(mu)前深(shen)(shen)圳的(de)常住(zhu)人(ren)口中外(wai)來人(ren)口占7成(cheng)多，這是深(shen)(shen)圳房(fang)地產市(shi)場增長空(kong)間(jian)大的(de)最主要原因(yin)。隨(sui)著人(ren)口的(de)增多和年輕(qing)化，深(shen)(shen)圳市(shi)場的(de)需求保持旺盛，加之土地資源(yuan)的(de)稀(xi)缺，房(fang)價仍將保持上漲。

與深圳類(lei)似的還有北(bei)京、上(shang)海、杭州等服務業(ye)驅動(dong)型城市(shi)。

這(zhe)類(lei)城(cheng)市往(wang)往(wang)依托于金(jin)融、文化創(chuang)意、物流、軟件互聯(lian)網(wang)信(xin)息服務等高(gao)端產(chan)業鏈而穩步發展，吸納大(da)量人口(kou)流入，房地(di)產(chan)市場(chang)需(xu)求強(qiang)勁。

相反，那些往往依(yi)托于(yu)自然資源(yuan)的重工業(ye)(ye)驅動型城市(shi)，如大慶、唐(tang)山(shan)、鞍(an)山(shan)、大同等，在經歷(li)過工業(ye)(ye)化發展階段(duan)的短暫繁榮之后(hou)，面臨產(chan)業(ye)(ye)結構單一、產(chan)業(ye)(ye)鏈條短、轉(zhuan)型難(nan)的瓶頸，人口(kou)導(dao)入水平低，房地產(chan)市(shi)場(chang)增長空間有限，房價(jia)上漲(zhang)的后(hou)勁明顯不足(zu)。

還有一類城(cheng)市，就是一些新興工業驅動(dong)城(cheng)市，比(bi)如蘇(su)州、無錫、佛山(shan)、東莞等，這些城(cheng)市多受中心城(cheng)市產業鏈輻射、依(yi)托先進制(zhi)造業和高科技產業吸納大量勞動(dong)力(li)人口流(liu)入，人們多從(cong)事(shi)電子(zi)信(xin)息、裝備制(zhi)造、新能(neng)源(yuan)、生(sheng)物醫藥等先進制(zhi)造業，且呈現年輕化(hua)特(te)征。催(cui)生(sheng)的房(fang)(fang)地產市場需求空(kong)間(jian)大，人們支付水(shui)平高，房(fang)(fang)價上漲(zhang)空(kong)間(jian)較(jiao)大。