每經(jing)編輯｜每經(jing)實習記者(zhe) 林東岳 發自上(shang)海    

◎每經實習(xi)記者 林東岳(yue) 發自上海

日前，國稅(shui)總(zong)局新(xin)聞發言人(ren)郭曉林表示，2015年(nian)稅(shui)務部門將力爭(zheng)將“營改增(zeng)”范圍擴(kuo)大(da)到建筑(zhu)業(ye)(ye)、不動產(chan)等(deng)四(si)行業(ye)(ye)。“營改增(zeng)”箭在弦上，房(fang)(fang)企(qi)未雨(yu)綢繆。《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者通過采訪房(fang)(fang)企(qi)人(ren)士、行業(ye)(ye)專家，從稅(shui)率(lv)、稅(shui)負、稅(shui)收籌(chou)劃(hua)等(deng)方面就“營改增(zeng)”實施后對(dui)地產(chan)行業(ye)(ye)和房(fang)(fang)企(qi)帶來的利弊予以解讀。

1月(yue)底(di)，國稅總局新聞通報會(hui)上，發言人郭曉林表(biao)示，2015年稅務部門將繼續(xu)推(tui)進“營(ying)改增”擴(kuo)圍，力爭將“營(ying)改增”范圍擴(kuo)大到(dao)建筑業和不動產等四個行業。

近日，《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者從(cong)江蘇、上海稅務系統的(de)多名內(nei)部人(ren)士處了解到，預(yu)計房(fang)地(di)產(chan)業“營(ying)改增(zeng)”將在(zai)2015年正式開展(zhan)，有(you)關政策的(de)制定有(you)可能在(zai)今年啟動。地(di)方稅務部門的(de)表態，意味著不動產(chan)“營(ying)改增(zeng)”今年落地(di)的(de)可能性進一(yi)步增(zeng)大。

一名業(ye)(ye)內人士告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者，目前還(huan)未進行“營(ying)改增”的(de)四(si)個行業(ye)(ye)，都是推進難(nan)度(du)較大的(de)行業(ye)(ye)，這些行業(ye)(ye)要么(me)牽扯關聯方眾多，要么(me)可抵(di)扣進項(xiang)少，對(dui)企業(ye)(ye)稅負造(zao)成的(de)影響(xiang)較大。

杭州(zhou)一家稅務師事務所高級(ji)合(he)伙人表示(shi)，由于房(fang)地產業(ye)“營改(gai)增”還存在諸多困(kun)難，完(wan)整的(de)抵扣鏈(lian)條(tiao)難以(yi)形(xing)成(cheng)，今年(nian)能順利形(xing)成(cheng)草案已殊為不易。

稅率：11%可能(neng)性最大

稅率(lv)(lv)作為(wei)(wei)房地產(chan)(chan)業“營改增”的(de)(de)核心環節，成(cheng)為(wei)(wei)各(ge)利益(yi)(yi)關聯(lian)方關注的(de)(de)焦點。房地產(chan)(chan)業“營改增”的(de)(de)稅率(lv)(lv)設(she)計(ji)，必須統籌規劃，綜(zong)合考慮各(ge)關聯(lian)方的(de)(de)利益(yi)(yi)。《每日經濟新聞》記者為(wei)(wei)此進(jin)行了多方求證。從現有(you)反饋來(lai)看，稅率(lv)(lv)為(wei)(wei)11%的(de)(de)可能性較大。

據《中(zhong)國稅(shui)(shui)(shui)務報》報道，在地價(jia)不(bu)能抵扣的(de)情況下，如(ru)果建筑(zhu)業(ye)執(zhi)行11%的(de)稅(shui)(shui)(shui)率，則房地產(chan)業(ye)增(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)平均(jun)稅(shui)(shui)(shui)率下限(xian)邊界為8.95%，其中(zhong)最高稅(shui)(shui)(shui)率為14.83%、最低稅(shui)(shui)(shui)率為6.39%。按(an)照這一測算結果，房地產(chan)業(ye)執(zhi)行11%的(de)稅(shui)(shui)(shui)率恰好位(wei)于(yu)合理區間(jian)內(nei)，與已(yi)經完(wan)成(cheng)“營改增(zeng)”的(de)交(jiao)通運輸業(ye)等執(zhi)行同檔(dang)稅(shui)(shui)(shui)率。

但不(bu)少業內人(ren)士(shi)認(ren)為，11%的稅率仍偏高(gao)。上述稅務(wu)師事務(wu)所高(gao)級合伙人(ren)向記者表(biao)示，由(you)于進項稅額(e)目前還難以完全(quan)確定，房地產開發(fa)企業從(cong)原來(lai)5%的營業稅一下(xia)子變成要繳11%的增(zeng)值稅，可能會(hui)增(zeng)加稅負(fu)，8%的稅率或許(xu)更為合理。

上海財經(jing)大學公共經(jing)濟與管(guan)理(li)(li)管(guan)理(li)(li)學院朱為(wei)群教授則(ze)表示，11%的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率設計偏離了稅(shui)(shui)(shui)(shui)制改革的(de)(de)初衷，只(zhi)有實行單一(yi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率才(cai)更符合稅(shui)(shui)(shui)(shui)收中性原則(ze)。根(gen)據對韓國(guo)、日本(ben)等多個(ge)亞太地區國(guo)家增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率的(de)(de)測(ce)算，我國(guo)的(de)(de)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率定(ding)在12%較為(wei)合理(li)(li)。

稅率設計作(zuo)為房(fang)地產(chan)“營改(gai)增(zeng)”的(de)(de)核心環(huan)節，業(ye)界(jie)和學術界(jie)對(dui)此存在很大爭議。一位(wei)房(fang)地產(chan)公司的(de)(de)稅務總監向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者表示，目前銷售不動產(chan)的(de)(de)稅率是企(qi)業(ye)非(fei)常關心的(de)(de)問(wen)題，這直接(jie)關系到企(qi)業(ye)稅負水平的(de)(de)變化，如果最終實行11%的(de)(de)稅率，房(fang)企(qi)稅負將會(hui)加(jia)重。

爭議：土地成(cheng)本能否抵扣

據了(le)解，房(fang)地產企業(ye)成本主要來(lai)自土(tu)地成本、建筑安(an)裝(zhuang)成本和財務成本三(san)部分。近年來(lai)，一線城市(shi)“地王(wang)”頻現，不斷刷新拍地紀(ji)錄。土(tu)地出(chu)讓作為地方(fang)政府(fu)(fu)主要收入來(lai)源，成了(le)地方(fang)政府(fu)(fu)的“生命線”，地價(jia)短時(shi)間內不太可能下滑(hua)。

高昂的土地成(cheng)本(ben)(ben)成(cheng)為(wei)房地產開發企(qi)業的沉重負(fu)擔，一般而(er)言(yan)，土地成(cheng)本(ben)(ben)占據(ju)總(zong)成(cheng)本(ben)(ben)的50%以上。“營(ying)改增(zeng)”之后房企(qi)的土地購置成(cheng)本(ben)(ben)能(neng)否(fou)抵(di)扣、比例如何，成(cheng)為(wei)決定房企(qi)稅負(fu)的關鍵。

由于土地(di)是企業從政府(fu)手中購進的(de)，但是地(di)方(fang)政府(fu)并不(bu)是納(na)稅(shui)人，無(wu)(wu)法開具增值稅(shui)專用發票，也就無(wu)(wu)法形(xing)成完整(zheng)的(de)抵扣(kou)(kou)鏈(lian)條。但上海新(xin)閔律師(shi)事務所高級合伙人劉福元對《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者表示，土地(di)出(chu)讓(rang)金應當作為進項(xiang)(xiang)進行(xing)抵扣(kou)(kou)，政府(fu)可(ke)以(yi)允許房(fang)企憑財(cai)政部(bu)門(men)監制的(de)土地(di)專用收據等作為抵扣(kou)(kou)憑證(zheng)，有點(dian)類似企業購進農產(chan)品可(ke)以(yi)抵扣(kou)(kou)13%的(de)進項(xiang)(xiang)稅(shui)額(e)，如(ru)果無(wu)(wu)法抵扣(kou)(kou)，房(fang)企稅(shui)收負擔將會大幅上升。

但朱為群認為，土地作為純(chun)粹(cui)的自然資源，其中并不含有增(zeng)值稅(shui)額，不應當(dang)作為進(jin)項(xiang)進(jin)行抵扣，僅(jin)僅(jin)為了(le)降低房企(qi)稅(shui)負而(er)允許抵扣有悖于增(zeng)值稅(shui)原理。

由(you)于土地(di)來源具有多樣性，房企除了招拍掛獲(huo)取土地(di)外，地(di)方政(zheng)府無償劃轉(zhuan)、與(yu)村集體合作、股權收購等方式也幾乎(hu)不可能(neng)(neng)取得依法允許抵(di)扣(kou)的進(jin)項(xiang)稅發(fa)票。這(zhe)些問題(ti)如(ru)何解決，土地(di)成本到(dao)底能(neng)(neng)否作為進(jin)項(xiang)進(jin)行抵(di)扣(kou)，只(zhi)有待(dai)政(zheng)策(ce)出(chu)爐(lu)后才能(neng)(neng)見分曉。