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記者：王杰

3月(yue)6日，SOHO中(zhong)國發布年報稱，SOHO中(zhong)國擁(yong)有現金125億元，凈(jing)資產負債率僅為19%。

這是SOHO近幾年來的罕見低負債。

不謀而合的(de)是(shi)，在復星昆仲新年酒會上，復星集團副董事長(chang)兼CEO梁信(xin)軍(jun)表示，目前是(shi)全(quan)世界的(de)去杠(gang)桿化。前期加過的(de)杠(gang)桿這兩年要(yao)去掉。未來三五年后，我們還將看到去房地產(chan)杠(gang)桿。梁信(xin)軍(jun)的(de)觀(guan)點，得到了很多房企(qi)老板的(de)認可。

在這樣的(de)背景下(xia)(xia)，潘(pan)石屹主動降(jiang)低SOHO負債率(lv)，顯然(ran)符合眼下(xia)(xia)的(de)大(da)趨勢。

不過，新(xin)城控(kong)股高級副(fu)總裁(cai)歐陽捷對邦地產(chan)表示，資產(chan)負債率太低(di)也不見得是好(hao)事，做投資要(yao)用杠桿，不負債也就(jiu)沒有杠桿了，發展(zhan)速度也就(jiu)相(xiang)對減慢了。

在(zai)歐陽捷(jie)看來，負債率多少(shao)是最(zui)合(he)適(shi)的模式，很難用準確的數據去框定。他說，企(qi)業(ye)最(zui)合(he)適(shi)的狀態(tai)，是負債和經營管理水平是相(xiang)當的，負債率可以高(gao)，但一(yi)定要(yao)保(bao)障現金流的充裕。

凈負債率下降和營業額下跌的關系

3月6日，SOHO中國(guo)發布年報稱，2014年公(gong)司營業(ye)(ye)(ye)額(e)約為人(ren)民幣60.98億元(yuan)，較2013年約146.21億元(yuan)，下(xia)跌58%。SOHO中國(guo)表示，營業(ye)(ye)(ye)額(e)的(de)下(xia)降主要因公(gong)司業(ye)(ye)(ye)務模式從(cong)“開發銷售”向“開發自(zi)持”轉變所致。

與此相對應的(de)是(shi)SOHO盈(ying)利能力(li)的(de)下(xia)降。期(qi)內(nei)SOHO中國毛利潤約為30.78億元(yuan)，同比下(xia)跌約62%；毛利率為50%，同比下(xia)降5個百分點；除稅前溢(yi)利約為66.89億元(yuan)，同比下(xia)跌46%，公司(si)解釋(shi)稱(cheng)，主要由于公司(si)業(ye)(ye)務模式轉變以(yi)致(zhi)銷售物業(ye)(ye)減少所致(zhi)。

截(jie)至目前，SOHO中國擁(yong)有現金125億元，凈資產(chan)負債率僅為(wei)19%，資金量(liang)較為(wei)充裕。

在(zai)歐陽捷看來，純持(chi)(chi)有型物業(ye)，主要靠租金收益來覆蓋貸款的成(cheng)本，再覆蓋其經營成(cheng)本。而(er)持(chi)(chi)有型物業(ye)資(zi)金回(hui)籠(long)較慢、較少(shao)，所以要求負債率(lv)要比(bi)較低。“持(chi)(chi)有型物業(ye)一般(ban)講的是公允(yun)價(jia)值(zhi)，比(bi)如一處商業(ye)房產，每年的評估值(zhi)可能上漲5%，公允(yun)價(jia)值(zhi)變了，等(deng)于資(zi)產升值(zhi)，資(zi)產負債率(lv)也就相對下(xia)降了。”

中(zhong)國(guo)房(fang)地產(chan)(chan)數據研究院執行院長陳(chen)晟在(zai)接受邦地產(chan)(chan)采(cai)訪時表示(shi)，對于(yu)SOHO中(zhong)國(guo)來(lai)說，只要不(bu)再拿地或(huo)者加(jia)大并購(gou)，資金支出就會下降，負債(zhai)(zhai)率(lv)也相應降低(di)，SOHO中(zhong)國(guo)這已經(jing)不(bu)是(shi)向快(kuai)速開發(fa)的路(lu)子(zi)上走了，如果是(shi)傳(chuan)統的開發(fa)企業(ye)，負債(zhai)(zhai)率(lv)就不(bu)太一(yi)(yi)致；如果往(wang)持有型路(lu)線走的話，對標就應該是(shi)一(yi)(yi)些港企，負債(zhai)(zhai)肯定要達到“20%～30%”這種(zhong)水平。

其實，今年多位開發商人(ren)士曾表示，在(zai)2015年要(yao)降低負債率，去迎(ying)接地產(chan)新(xin)常態。

甚至(zhi)有(you)開發企業為避風(feng)險，主動在去(qu)年年底裁員。