每經編(bian)輯｜王(wang)杰 ;   

銷售型房企70%負債率較合理

光大證券1月20日發布(bu)的(de)《杠桿(gan)向下(xia)、質量(liang)向上(shang)》研報指出(chu)，行業延續（2014年(nian)(nian)(nian)）11月以(yi)來(lai)的(de)去杠桿(gan)，重申資(zi)(zi)產質量(liang)是2015年(nian)(nian)(nian)的(de)關鍵。行政政策寬(kuan)松疊(die)加貨幣政策適度，最(zui)終結果是行業銷(xiao)售(shou)增速平穩，2015年(nian)(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)面(mian)積預計增速5%，對比(bi)2014年(nian)(nian)(nian)12月單月的(de)-4.1%，仍然能(neng)看到增速的(de)回升；還有(you)，間接融資(zi)(zi)渠道較緊，一定程度上(shang)帶來(lai)了(le)行業的(de)整合，資(zi)(zi)產質量(liang)是行業健康的(de)關鍵，2014年(nian)(nian)(nian)加上(shang)來(lai)的(de)杠桿(gan)，在(zai)2015年(nian)(nian)(nian)面(mian)臨一定風險(xian)。光大證券認(ren)為(wei)，當前(qian)情況下(xia)，“保(bao)(bao)去化”比(bi)“保(bao)(bao)利(li)(li)潤(run)”更加重要，2015年(nian)(nian)(nian)的(de)地產估值提(ti)升并非來(lai)自利(li)(li)潤(run)率提(ti)升（毛利(li)(li)率必(bi)將長(chang)期(qi)下(xia)降），而是來(lai)自風險(xian)釋放（資(zi)(zi)金回籠的(de)緩解(jie)）。

在復星昆仲新年(nian)酒會(hui)上(shang)，復星集(ji)團副(fu)董(dong)事長兼(jian)CEO梁信軍表示(shi)，目(mu)前是全世(shi)界的(de)(de)去杠(gang)(gang)桿(gan)化。加過的(de)(de)杠(gang)(gang)桿(gan)這兩年(nian)要去掉。

“未來(lai)三五年后我們還(huan)將看到(dao)去房地產(chan)杠桿(gan)，我們太多的(de)存量房子了，會(hui)產(chan)生(sheng)什么(me)結果(guo)呢？有杠桿(gan)存在(zai)的(de)領域的(de)資(zi)(zi)產(chan)是(shi)面(mian)臨(lin)貶(bian)值(zhi)的(de)，債務(wu)不一(yi)(yi)定(ding)貶(bian)，資(zi)(zi)產(chan)肯(ken)定(ding)會(hui)貶(bian)值(zhi)。所(suo)以如果(guo)你(ni)是(shi)新的(de)項目(mu)，或者是(shi)高(gao)杠桿(gan)需要(yao)被(bei)去掉的(de)生(sheng)產(chan)能力。包(bao)括未來(lai)房地產(chan)領域的(de)話(hua)，要(yao)非常小心，你(ni)應該很清楚(chu)你(ni)的(de)資(zi)(zi)產(chan)會(hui)貶(bian)值(zhi)，但是(shi)你(ni)的(de)債務(wu)不一(yi)(yi)定(ding)貶(bian)值(zhi)，如果(guo)你(ni)不清楚(chu)自己(ji)怎(zen)么(me)轉型的(de)話(hua)，你(ni)可能被(bei)洗牌(pai)。”這無疑是(shi)醒世警鐘。

但是(shi)，歐陽捷(jie)表示，資產負債(zhai)率(lv)太低也(ye)不見得(de)是(shi)好(hao)事(shi)，做投資要用杠桿，不負債(zhai)也(ye)就沒有杠桿了，發展速度也(ye)就相對減慢。高(gao)負債(zhai)率(lv)的好(hao)處(chu)就是(shi)能快(kuai)速擴張(zhang)規(gui)模(mo)。擴張(zhang)速度快(kuai)的重要原因，是(shi)前期舉債(zhai)大舉拿(na)地。

陳晟(sheng)表示，銷(xiao)售型房企要(yao)保持一定(ding)的(de)增長，70%的(de)負債(zhai)率(lv)還是(shi)合(he)理的(de)，因為(wei)如(ru)果財務杠桿(gan)過低，增長就會減弱。但是(shi)也(ye)建議(yi)不要(yao)超過70%，因為(wei)目(mu)前房產市(shi)場外延式的(de)空間(jian)也(ye)在減緩。在有(you)質量的(de)增長前提(ti)下(xia)，負債(zhai)率(lv)下(xia)降，也(ye)是(shi)風險控制的(de)要(yao)素(su)。

去年11月(yue)29日,經(jing)濟學家鐘(zhong)朋(peng)榮在重慶表示，合(he)理的負(fu)(fu)債是一種(zhong)資(zi)源，但不要(yao)濫用資(zi)源，也(ye)不要(yao)浪費(fei)資(zi)源，不要(yao)過度負(fu)(fu)債。另外，企業或家庭(ting)要(yao)善于利(li)用經(jing)濟周(zhou)期進(jin)行(xing)投資(zi)選(xuan)擇，也(ye)即是說，無論產業投資(zi)、金(jin)融投資(zi)還是房地(di)產投資(zi)，都要(yao)選(xuan)對時點。