每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者(zhe) 區家彥 發(fa)自(zi)廣州    

每經記(ji)者 區家彥(yan) 發自廣(guang)州

郭(guo)英成的回歸(gui)，除(chu)了佳(jia)兆(zhao)(zhao)業員工(gong)和債權人覺得意(yi)外，對于正努力拿下(xia)佳(jia)兆(zhao)(zhao)業的融創(chuang)中(zhong)國來說，更是意(yi)外。因為(wei)郭(guo)氏(shi)家族重掌佳(jia)兆(zhao)(zhao)業，意(yi)味(wei)著融創(chuang)完成要(yao)約收購(gou)佳(jia)兆(zhao)(zhao)業的難度已(yi)經非(fei)常大。

知名投行人(ren)士蔡洪平(ping)去(qu)年在接受《每日經濟新聞(wen)》記者采(cai)訪時曾表(biao)示，由(you)于(yu)房地產(chan)公司股權價格低迷，資本并購(gou)有可能取代傳統的(de)(de)拿地開發(fa)成(cheng)為大型(xing)房企新的(de)(de)發(fa)展路徑。然(ran)而(er)，擺在眼前的(de)(de)是(shi)，即(ji)便是(shi)最為擅長并購(gou)的(de)(de)融(rong)創，至今在資本市場的(de)(de)并購(gou)動作也無(wu)成(cheng)功案例，這(zhe)背后(hou)的(de)(de)原因(yin)到底是(shi)什么(me)？

收購上海項目也存變數

《每日(ri)經濟新聞》記者注意到(dao)，盡管融(rong)創中國(guo)于2月6日(ri)晚間發布(bu)公告，公司(si)已于1月30日(ri)以45.52億(yi)港元的總價，從郭氏家族手上收(shou)購了佳兆(zhao)(zhao)業(ye)(ye)49.25%的股(gu)權(quan)。但(dan)根據雙方(fang)的協(xie)議，本次股(gu)權(quan)交(jiao)割需要(yao)滿(man)足五(wu)個(ge)條件，包(bao)括債(zhai)務違約已經通過(guo)債(zhai)權(quan)人同(tong)意或(huo)豁免、出售股(gu)份不(bu)會違反現有(you)債(zhai)務條款、所(suo)有(you)現有(you)糾紛需要(yao)通過(guo)和解(jie)及其他方(fang)式(shi)解(jie)決、佳兆(zhao)(zhao)業(ye)(ye)部(bu)分(fen)區(qu)域的非正常經營狀(zhuang)態需要(yao)通過(guo)令融(rong)創滿(man)意的方(fang)式(shi)解(jie)決等。

而目(mu)前(qian)對融(rong)創(chuang)中(zhong)(zhong)國(guo)董事長孫宏斌來說，能否成(cheng)(cheng)功拿下佳兆(zhao)業位(wei)于上(shang)(shang)海的4個項(xiang)目(mu)，已經成(cheng)(cheng)為(wei)眼(yan)前(qian)最著(zhu)急的事情。根據佳兆(zhao)業與融(rong)創(chuang)中(zhong)(zhong)國(guo)在(zai)2月1日(ri)發布(bu)的聯合(he)公告，融(rong)創(chuang)將以23.75億元（人民(min)幣，下同(tong)）的價格收購佳兆(zhao)業在(zai)上(shang)(shang)海榮灣(wan)(wan)(wan)、青灣(wan)(wan)(wan)、贏灣(wan)(wan)(wan)、城(cheng)灣(wan)(wan)(wan)4個項(xiang)目(mu)，如果本(ben)次(ci)交(jiao)易完成(cheng)(cheng)，融(rong)創(chuang)中(zhong)(zhong)國(guo)將在(zai)上(shang)(shang)海新(xin)增超過(guo)35萬平(ping)方米建筑面(mian)積的土地儲(chu)備。

然而，根據佳(jia)兆業(ye)在2月(yue)9日(ri)(ri)發(fa)(fa)布(bu)的(de)(de)公(gong)告顯(xian)示，其(qi)擁有51%權(quan)(quan)益的(de)(de)上海贏灣兆業(ye)房(fang)地產有限公(gong)司(si)(si)收到(dao)法院裁定書，公(gong)司(si)(si)被(bei)債權(quan)(quan)人(ren)凍結及劃撥銀行(xing)存款結余近12.5億元及其(qi)應計利息，理由(you)是上海贏灣違(wei)反了與(yu)債權(quan)(quan)人(ren)之(zhi)間訂立的(de)(de)貸款協議。由(you)于獲得債權(quan)(quan)人(ren)的(de)(de)同意(yi)是項目成功出售的(de)(de)先決條件，迫使原定于2月(yue)24日(ri)(ri)寄予佳(jia)兆業(ye)股東的(de)(de)交易資料通函(han)被(bei)延遲(chi)至5月(yue)31日(ri)(ri)之(zhi)前寄發(fa)(fa)，引(yin)發(fa)(fa)上述交易被(bei)延遲(chi)。

此外，根據雙(shuang)方制定的(de)(de)協議，佳兆(zhao)業有權在(zai)簽署合約起的(de)(de)12個(ge)月內贖(shu)回這筆交易，代價是(shi)額外付出10%的(de)(de)金額，這為融(rong)創能否順利拿下(xia)佳兆(zhao)業上海項目添上了更多不確(que)定性因素。

缺乏市場化環境是主因

對于融創(chuang)而(er)言，并購(gou)(gou)一直是公司迅速擴大版圖的(de)(de)重要手(shou)段之(zhi)一。克而(er)瑞(rui)的(de)(de)統計數據顯示，從融創(chuang)近(jin)3年(nian)來的(de)(de)新增土(tu)地儲(chu)備情況可(ke)以發現，一大部分土(tu)地儲(chu)備是通過(guo)收(shou)購(gou)(gou)獲(huo)得的(de)(de)，2012年(nian)收(shou)購(gou)(gou)總建筑面(mian)積(ji)占(zhan)(zhan)比高達66%，2013年(nian)和(he)2014年(nian)也分別占(zhan)(zhan)到了26%和(he)18%。但無論是此前(qian)收(shou)購(gou)(gou)綠城(cheng)股權折戟，還是如今有可(ke)能失去佳兆業(ye)，孫宏斌在(zai)資本(ben)層(ceng)面(mian)的(de)(de)并購(gou)(gou)之(zhi)路并不(bu)平坦。

新城控股(gu)高級副(fu)總裁(cai)歐(ou)陽捷向記者表示，盡管(guan)資本并(bing)購(gou)在國(guo)(guo)外是很普遍的(de)(de)企業行為，但在國(guo)(guo)內尤(you)其是房地產(chan)行業卻極為罕(han)見，最主要的(de)(de)原因是缺乏清晰、市場(chang)化(hua)的(de)(de)商業環境。

“在一(yi)個資本并購(gou)項目中(zhong)，收(shou)購(gou)方最擔心的(de)(de)不(bu)是(shi)(shi)企業(ye)到底背著多(duo)(duo)少債(zhai)務(wu)，而是(shi)(shi)這些(xie)債(zhai)務(wu)是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)清晰可見的(de)(de)。”歐陽捷(jie)向記者表示，事實上，在國內很多(duo)(duo)企業(ye)的(de)(de)真實狀況(kuang)是(shi)(shi)摸(mo)不(bu)清楚的(de)(de)，它背后(hou)可能藏(zang)著很多(duo)(duo)隱性債(zhai)務(wu)，即便是(shi)(shi)通過(guo)專業(ye)的(de)(de)盡職調查也看不(bu)透。融創并購(gou)佳兆業(ye)遇到的(de)(de)最大障(zhang)礙之一(yi)，就是(shi)(shi)后(hou)者的(de)(de)隱性債(zhai)務(wu)比前期(qi)披露的(de)(de)更為嚴重(zhong)，這些(xie)債(zhai)權(quan)人的(de)(de)背景極為復雜，導致整個收(shou)購(gou)一(yi)直卡(ka)在債(zhai)務(wu)重(zhong)組談判的(de)(de)泥潭里(li)。在現階段(duan)，我國企業(ye)的(de)(de)誠(cheng)信體(ti)系(xi)的(de)(de)建立、信息披露等(deng)環節仍存在很大的(de)(de)提升空間。

此(ci)(ci)外，香港粵海(hai)證(zheng)券投資(zi)銀行(xing)董事黃立沖(chong)還認為(wei)，由(you)于(yu)房(fang)地產行(xing)業往往夾雜(za)著復雜(za)的政商關(guan)系，行(xing)政干預(yu)對企(qi)業經營會(hui)帶來不可估(gu)算的影(ying)響，導致資(zi)本(ben)并購的項目往往隱藏(zang)不可預(yu)見(jian)的風(feng)險。正因如此(ci)(ci)，多(duo)數房(fang)企(qi)更傾(qing)向(xiang)于(yu)在(zai)公開市場拿(na)地運作，雖然資(zi)金成本(ben)更貴，但安全度也更高。