每經編(bian)輯(ji)｜白亞靜    

邦地產記者白亞靜

5月28日，A股市場大跌。這(zhe)更堅定(ding)了(le)李先生轉(zhuan)戰樓市的想(xiang)法。

他將手里的(de)股票(piao)全部清(qing)倉，“還不(bu)錯(cuo)，算上本金，自己現在有60萬元(yuan)了。”

當(dang)他(ta)逛(guang)了(le)幾個(ge)售樓(lou)處之后(hou)，他(ta)悲(bei)哀地發(fa)現，自己(ji)仍舊買不起房(fang)。股市翻紅的(de)同時，深圳樓(lou)市已經歷了(le)一輪暴漲，龍華(hua)等樓(lou)市價(jia)值洼地迅速被填(tian)平，房(fang)價(jia)直(zhi)線(xian)上漲40%。

今天(tian)，他愁眉(mei)苦臉地(di)找到邦地(di)產君(jun)，求支(zhi)招(zhao)。

李先(xian)生：“再(zai)不買，怕(pa)以后(hou)更(geng)買不起，可手里(li)這(zhe)點錢買市(shi)里(li)的房(fang)子真(zhen)是不夠，怎么辦？難道再(zai)回股市(shi)？”

邦地(di)產：“股市(shi)風險太(tai)大，萬一回去又被套牢呢？再說，想在市(shi)區買(mai)房，60萬元足夠了(le)。”

邦地產記者 白亞靜

在(zai)邦地產君看來，類似(si)李先(xian)生這(zhe)樣只身在(zai)一線城市(shi)奮斗的80、90后，只要起了定居(ju)發展的念頭，第一套房最(zui)好早買，什么時候入(ru)市(shi)都不算錯。

選房(fang)時，要注意，房(fang)產(chan)除了(le)消費屬性，還兼(jian)具投資屬性。現如今，雖然樓市單邊(bian)上漲的(de)年代過去了(le)，但它仍不失為是一種(zhong)理想(xiang)的(de)抗通脹產(chan)品。

所以，除了(le)戶型、交通、教育等(deng)因(yin)素外，還(huan)要將自己的(de)資金(jin)杠桿用足，盡量挑那些自身(shen)保(bao)值能力強，換(huan)房后(hou)租金(jin)收益高的(de)。

心理訓練：別被房貸嚇倒

李先生有60萬(wan)(wan)元，只交(jiao)最低首付(fu)比(bi)例，可以(yi)買到總價200萬(wan)(wan)元的房子其余部分進行組合貸款。

假設(she)李先生的(de)(de)(de)公積(ji)金(jin)賬戶(hu)不(bu)滿(man)(man)2萬(wan)元。按照深圳市(shi)的(de)(de)(de)相(xiang)關政(zheng)策，公積(ji)金(jin)賬戶(hu)余額不(bu)滿(man)(man)2萬(wan)元按2萬(wan)元計，貸(dai)(dai)款(kuan)為公積(ji)金(jin)賬戶(hu)的(de)(de)(de)14倍，那么他可借出公積(ji)金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)28萬(wan)元。目前，深圳的(de)(de)(de)房屋(wu)商貸(dai)(dai)普(pu)遍(bian)執行95折，即利率為5.36%。

如果李先生以30年(nian)、等額本息(xi)的(de)方式還(huan)款(kuan)，則(ze)每月需付(fu)7563元(yuan)(yuan)，額外支(zhi)付(fu)的(de)利息(xi)為(wei)132萬元(yuan)(yuan)。當把還(huan)款(kuan)期(qi)縮短(duan)至10年(nian)，雖(sui)然(ran)支(zhi)付(fu)的(de)利息(xi)降低到36萬元(yuan)(yuan)，但是每月還(huan)款(kuan)額上漲至14883元(yuan)(yuan)。

李先生覺(jue)得，“我干(gan)嘛不咬(yao)下(xia)牙，將還款期縮短(duan)至10年，拉上女朋(peng)友一(yi)起還款，這樣能(neng)少付將近100萬(wan)元(yuan)的利息。”

但是邦地產君堅(jian)持建議他將還款期設置成30年(nian)。

李先生：“為什么呢(ni)？”

邦地(di)產(chan)：“第一，年輕人的(de)生活本來就(jiu)(jiu)是先苦后甜(tian)，要(yao)是每月還款過高，將(jiang)嚴重擠壓你投資未來以(yi)及享受生活的(de)時間，那就(jiu)(jiu)真(zhen)成(cheng)了房奴。”

李(li)先(xian)生：“對(dui)，房子本來應該是(shi)我(wo)生活的(de)手段，不是(shi)目的(de)。”

邦地產：“第二(er)，看著好像(xiang)是利息(xi)多還(huan)了100萬(wan)元，但(dan)是你的(de)平均借貸成(cheng)本才5%左(zuo)右，只要你每年租(zu)金收益(yi)能高于這(zhe)一數字(zi)，其實(shi)房子給你帶來的(de)是正收益(yi)，而(er)且，這(zhe)還(huan)不算房子本身的(de)保值、增值收益(yi)。”

李先生：“嗯，好像(xiang)有道(dao)理，聽著好像(xiang)是拿別人的錢(qian)賺錢(qian)。”

實戰演練：貨比三家

深圳(zhen)房(fang)價雖(sui)然暴(bao)漲(zhang)，但在一些中心(xin)區(qu)域的(de)二手房(fang)市(shi)場，李先生(sheng)仍有購(gou)房(fang)機會。比如福(fu)田的(de)梅林(lin)、皇(huang)崗、新洲片區(qu)，南山的(de)南油、西麗片區(qu)，在這些片區(qu)仍有不少總價在200萬元以下的(de)兩(liang)居室房(fang)源。

與新房相比，買(mai)二(er)手房最大的(de)好處在于現貨交易(yi)、配套(tao)齊全，產品的(de)優缺點直觀可見。

首先(xian)，他需要考慮的(de)是(shi)房源的(de)消費屬性。

戶型、層高(gao)、停(ting)車位、開發商資質、物(wu)業管理、房齡(ling)等(deng)都是(shi)(shi)評分指標(biao)。以戶型為例，最好是(shi)(shi)長(chang)方形南北(bei)通透，其次為東(dong)南向。停(ting)車位充足，將(jiang)大大彌補非(fei)地(di)鐵物(wu)業、樓盤區域較(jiao)偏等(deng)帶(dai)來(lai)的交通困擾。

其次，需要考(kao)察房源的(de)投(tou)資屬性。

第(di)一步，先找到(dao)近十年(nian)深圳福田、南山升值較大，或者租(zu)金收益(yi)較高的那些社區(qu)(qu)，總結這些社區(qu)(qu)的樓盤(pan)位置、交通條件、便利(li)店(dian)、大型(xing)生活配套、商業(ye)Mall、周邊學校等(deng)。

第二步，將(jiang)自己(ji)心儀的(de)房源與之一(yi)(yi)一(yi)(yi)對比，符合項多者勝。舉個例子，南山的(de)前海、蛇口片(pian)(pian)區(qu)最近樓市很熱，原因在(zai)于市場(chang)預期這些片(pian)(pian)區(qu)將(jiang)形成(cheng)大量新興產(chan)業，人流(liu)聚集。同(tong)理，科技園(yuan)雖然沒有自貿區(qu)的(de)概念，但由(you)于IT企業集中，人流(liu)聚集，在(zai)這一(yi)(yi)片(pian)(pian)區(qu)或(huo)周(zhou)邊置業，租金收益一(yi)(yi)定低不了。