每經編輯｜每經記者 白亞(ya)靜(jing)     

◎每經記者 白亞靜

去年以(yi)來，萬(wan)科(ke)(ke)一直在(zai)談轉(zhuan)型(xing)，郁亮規(gui)劃了(le)(le)一套圍繞社區的(de)全新(xin)業(ye)(ye)(ye)務版圖：以(yi)住(zhu)宅為核心(xin)，分拆物(wu)業(ye)(ye)(ye)板塊，布局商業(ye)(ye)(ye)和產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)。然而，一個不可忽(hu)視的(de)事實(shi)是，作(zuo)為典型(xing)的(de)勞動密(mi)集型(xing)行業(ye)(ye)(ye)，隨著人(ren)口紅利逐漸消失，物(wu)業(ye)(ye)(ye)板塊賺(zhuan)錢越來越難，為此，萬(wan)科(ke)(ke)將目光投(tou)向了(le)(le)機器(qi)(qi)人(ren)。王(wang)石表示，預(yu)計(ji)明年萬(wan)科(ke)(ke)的(de)機器(qi)(qi)人(ren)夜間(jian)巡(xun)邏(luo)保(bao)安就會投(tou)放(fang)市場。除了(le)(le)代替保(bao)安，萬(wan)科(ke)(ke)在(zai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)上的(de)機器(qi)(qi)人(ren)應(ying)用還有(you)哪些(xie)？除了(le)(le)投(tou)放(fang)機器(qi)(qi)人(ren)，萬(wan)科(ke)(ke)還有(you)哪些(xie)可以(yi)節(jie)省(sheng)人(ren)力的(de)招術？

進一(yi)(yi)步(bu)，盡享(xiang)資本(ben)盛宴，市(shi)值以幾何級倍數增長；退(tui)一(yi)(yi)步(bu)，固守微利(li)，連工資也要在蠅(ying)頭小(xiao)利(li)中擠出(chu)。如果你是(shi)萬科物業掌門人朱保全，會怎么選？

自(zi)然是“進”。那么，問(wen)題來了。物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)屬于勞動密集型行業(ye)(ye)(ye)，想像互(hu)聯網公司(si)(si)(si)那樣(yang)成為“風口上的(de)豬”，首先就(jiu)要縮減尾大不(bu)(bu)(bu)掉的(de)人(ren)力(li)成本(ben)，可(ke)(ke)是“減人(ren)”行得通嗎？朱保(bao)全拋出問(wen)題稱，“市盈率呀，新三(san)板(ban)呀，資(zi)本(ben)一(yi)波(bo)波(bo)地沖擊著純樸的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)人(ren)，大家一(yi)下(xia)子忘了落潮(chao)時裸泳(yong)的(de)慘態。減人(ren)，成為物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)(si)(si)向資(zi)本(ben)討好的(de)一(yi)種姿(zi)態，還真拿自(zi)己當互(hu)聯網公司(si)(si)(si)呀？物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)競爭力(li)主(zhu)要不(bu)(bu)(bu)就(jiu)是線下(xia)能力(li)嗎？”彩生活的(de)種種做(zuo)法，可(ke)(ke)不(bu)(bu)(bu)就(jiu)把自(zi)己當互(hu)聯網公司(si)(si)(si)嗎？這說明，萬科物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)仍然把自(zi)己定位(wei)于傳統物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)。

萬科(ke)物業像(xiang)“衛道(dao)士”一樣表示要(yao)“持本(ben)(ben)守正(zheng)”，不(bu)減人，用人做服(fu)務。可(ke)是人口紅利不(bu)再，又無房企(qi)(qi)補助，成本(ben)(ben)高企(qi)(qi)，怎么(me)上市呢？不(bu)讓資本(ben)(ben)市場(chang)看到你掙錢(qian)的(de)潛力(li)，如何會有白花(hua)花(hua)的(de)銀子投來(lai)？另外，最(zui)近萬科(ke)有很多擴張動作，不(bu)難發現它在管理面積上的(de)企(qi)(qi)圖。那么(me)，擴張之(zhi)后，萬科(ke)會給市場(chang)講一個什么(me)故事呢？要(yao)知道(dao)，彩生活已經提(ti)前卡(ka)位社區O2O，物業圈(quan)的(de)“互聯網(wang)＋”故事不(bu)新鮮了(le)。

其(qi)實，萬(wan)科不減人以及(ji)商業(ye)模(mo)式的(de)底牌就是“物業(ye)＋”，這決(jue)定了萬(wan)科物業(ye)將走一條和競爭對手商業(ye)邏輯不同的(de)道(dao)路(lu)。

傳統物業

捧著(zhu)“金飯碗”要飯？

2015年，風來了。

又苦又臟又累的小區物業，成了并(bing)購市場上的香餑餑。當彩生(sheng)活成功登(deng)陸港交所，并(bing)將輕(qing)資產的市值一度做到(dao)百億級別(bie)，萬科、中海等老牌(pai)物業公司也開始朝上市發起沖刺(ci)，業內大規模的合作與兼并(bing)隨之而來。

2014年(nian)(nian)底，萬(wan)科物(wu)(wu)業合同管理(li)面積(ji)為1.03億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)。這個數字很關鍵，既是萬(wan)科物(wu)(wu)業擴張(zhang)的(de)(de)“跳板”——今年(nian)(nian)要(yao)在(zai)(zai)(zai)此(ci)基礎(chu)上增(zeng)加50%，也是上市(shi)(shi)所必需亮(liang)出來的(de)(de)“肌肉”。在(zai)(zai)(zai)全國175億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)物(wu)(wu)業管理(li)面積(ji)（2014年(nian)(nian)底，中(zhong)國物(wu)(wu)業管理(li)協會數據）面前(qian)，萬(wan)科物(wu)(wu)業的(de)(de)市(shi)(shi)場份額小(xiao)得可憐，但彩生活(huo)上市(shi)(shi)前(qian)的(de)(de)管理(li)面積(ji)也不(bu)過1億(yi)多平(ping)(ping)方米(mi)。在(zai)(zai)(zai)高度分散的(de)(de)中(zhong)國物(wu)(wu)業市(shi)(shi)場上，一(yi)旦(dan)跨過以億(yi)計(ji)算的(de)(de)門檻(jian)，那就(jiu)已經是數一(yi)數二(er)的(de)(de)大鱷了(le)，不(bu)僅(jin)有了(le)規模化優勢，還有數量可觀的(de)(de)增(zeng)值服務用戶。

除了管理面積(ji)，資本(ben)市場要看的(de)還有財務數字。2014年，萬科物業貢獻了19.8億元的(de)收(shou)入，毛(mao)利(li)率(lv)約為13.24%。毛(mao)利(li)率(lv)遠沒有彩生活的(de)靚麗。

瑞銀證券分(fen)析，假設(she)萬(wan)科物業2014年的凈利(li)潤(run)率(lv)是2%，那么年凈利(li)潤(run)僅4000萬(wan)元，而且(qie)伴隨(sui)人(ren)力成本的提高，預計凈利(li)潤(run)率(lv)很難提高，將長期(qi)維持微利(li)化。

因(yin)此，彩生(sheng)活董(dong)事長(chang)潘軍接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者采訪時點名萬科稱，物(wu)業管理(li)公司本來是非常(chang)好的營運模式，卻被(bei)做(zuo)成了微利甚至賠錢(qian)的生(sheng)意。

瑞(rui)銀證券指(zhi)出，如果萬(wan)科(ke)物(wu)業(ye)在普(pu)通的(de)物(wu)業(ye)管理外，能夠拓展與家庭生活(huo)相(xiang)關(guan)的(de)各項服務，并通過移動(dong)互聯網(wang)技術實現，則物(wu)業(ye)平(ping)臺(tai)的(de)價值將得(de)到重估。就是說，搭(da)上“互聯網(wang)”或“社(she)區增值服務”的(de)風，萬(wan)科(ke)物(wu)業(ye)就能飛上天。

彩(cai)生活(huo)的上市成(cheng)功(gong)，讓“擴張＋增值服務”成(cheng)為物業公司爬上風口的必備(bei)裝備(bei)。

互(hu)聯網+ 是“體”還(huan)是“用”？

風(feng)來，才知春未老(lao)，楊柳起身爭頭(tou)魁(kui)。

同樣立足社區，每(mei)個企業(ye)的側(ce)重點并不(bu)同。十(shi)年后誰(shui)會勝出？是(shi)溫和的改良者(zhe)，還是(shi)顛覆傳統的革(ge)命者(zhe)？

彩(cai)(cai)生(sheng)活(huo)更像一(yi)名革命(ming)者。在它(ta)奔向互(hu)聯(lian)網(wang)公(gong)司的路(lu)徑上，“互(hu)聯(lian)網(wang)＋”是(shi)(shi)體(ti)，是(shi)(shi)商業(ye)模式的基(ji)石。彩(cai)(cai)生(sheng)活(huo)CEO唐(tang)學斌曾向記者表示，彩(cai)(cai)生(sheng)活(huo)大舉擴張的本質，不是(shi)(shi)其他，只為APP拓展用戶。潘軍(jun)更是(shi)(shi)喊(han)出“彩(cai)(cai)生(sheng)活(huo)就是(shi)(shi)一(yi)家(jia)互(hu)聯(lian)網(wang)公(gong)司”。

彩生活通過APP打造社區平臺，整合商(shang)業資源(yuan)，為“衣食住行娛”等(deng)需(xu)求做服務(wu)。傳統物業管理經歷全新變革，原(yuan)有的(de)基礎服務(wu)層級最低，不(bu)能缺位(wei)，但絕非重點。

萬科的做法(fa)相對溫和(he)，你可以說它“保守”。雖然萬科也在做社區增值(zhi)服務，但(dan)與彩生活模(mo)式相反(fan)，萬科物(wu)業(ye)認為，服務只(zhi)是(shi)物(wu)業(ye)價(jia)值(zhi)之一(yi)，資產(chan)增值(zhi)更為重要，因此它將(jiang)自己逐步打造為資產(chan)管理(li)者，“互聯(lian)網＋”只(zhi)是(shi)用，是(shi)幫助萬科提升工作(zuo)效(xiao)率(lv)的技(ji)術之一(yi)，萬科物(wu)業(ye)的商業(ye)模(mo)式關鍵詞是(shi)“物(wu)業(ye)＋”。

記(ji)者走(zou)訪深圳多(duo)個項目(mu)發現，萬科(ke)樓盤普遍比(bi)周邊同時期(qi)項目(mu)價(jia)(jia)格高，除了開盤定價(jia)(jia)即(ji)高于其(qi)他項目(mu)，還(huan)有一(yi)個重要(yao)原(yuan)因是萬科(ke)物業將樓盤維(wei)護得相對較新(xin)。

萬(wan)科濟(ji)南公(gong)司營銷(xiao)負(fu)責人于獻文(wen)對(dui)記者說，營銷(xiao)時(shi)，萬(wan)科物業(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)關(guan)鍵賣(mai)點(dian)，三分之(zhi)一業(ye)(ye)(ye)主的(de)購(gou)買理(li)由就(jiu)是(shi)(shi)物業(ye)(ye)(ye)。由于萬(wan)科進入(ru)濟(ji)南時(shi)間短，很多買家也是(shi)(shi)道聽途說，只模糊地(di)認為(wei)萬(wan)科物業(ye)(ye)(ye)服務好，對(dui)資產保(bao)值(zhi)增值(zhi)沒有概念，但是(shi)(shi)，在萬(wan)科進入(ru)較(jiao)早的(de)城(cheng)市(shi)里(li)，比如在蘇州，很多人都(dou)是(shi)(shi)沖著萬(wan)科物業(ye)(ye)(ye)能使資產增值(zhi)這一點(dian)購(gou)入(ru)。

朱保全撰文稱(cheng)，物(wu)業(ye)管理的核心價值是對建筑物(wu)的最好管理。他衡量物(wu)業(ye)費的標(biao)準有兩點：即(ji)時服(fu)務，資產(chan)增值。

當人工成本(ben)逐(zhu)年(nian)提(ti)升，并擠(ji)壓維修(xiu)投入時，萬科物(wu)業2012年(nian)出(chu)臺內部規定，日(ri)常(chang)維修(xiu)投入占總(zong)成本(ben)的比例不能(neng)少于6%。若以2014年(nian)16億(yi)的成本(ben)計，維修(xiu)支(zhi)出(chu)就達到約(yue)1個億(yi)。

除(chu)了(le)即時服(fu)務，小區的(de)房(fang)產價值(zhi)也是衡量(liang)物(wu)業是否物(wu)有所值(zhi)的(de)標準，在萬科的(de)邏(luo)輯(ji)里，后者更為(wei)(wei)重要。基于此，萬科物(wu)業方面(mian)認為(wei)(wei)，在動輒(zhe)百萬計的(de)房(fang)產面(mian)前，業主是能(neng)夠衡量(liang)自己交的(de)物(wu)業費到底(di)值(zhi)不值(zhi)。

朱(zhu)保(bao)全表(biao)示，萬科物業(ye)的(de)戰略愿景(jing)之(zhi)一就是為業(ye)主的(de)資產保(bao)值增值，其物管超過十年的(de)老社區里，有85%的(de)項目售價高(gao)于周邊小區。

或因此，萬科物業服(fu)務費收繳率達(da)到96%，遠高于業內平均水(shui)平。

睿服務 搶占市場還是(shi)盡(jin)早變(bian)現？

就算物業(ye)費(fei)很高，收(shou)繳比例近100%，但(dan)是(shi)如果繼續傳(chuan)統(tong)管理模(mo)式，恐怕也無法改變行業(ye)的微利現狀。

今年以(yi)來，萬科(ke)(ke)以(yi)輸出品牌管理的方式開(kai)始擴張(zhang)，提出自己可用(yong)“睿服務(wu)”為同(tong)(tong)行(xing)做(zuo)傳(chuan)統(tong)(tong)物業(ye)(ye)工作，同(tong)(tong)行(xing)使用(yong)“睿服務(wu)”系統(tong)(tong)，即加(jia)入(ru)了睿聯盟的框架(jia)，可以(yi)在萬科(ke)(ke)物業(ye)(ye)服務(wu)的200萬用(yong)戶基(ji)礎(chu)上做(zuo)增值服務(wu)。“睿服務(wu)”系統(tong)(tong)是(shi)萬科(ke)(ke)手里的一把研(yan)發(fa)并磨合多年的市場(chang)化利劍。該系統(tong)(tong)首(shou)次使用(yong)是(shi)在2013年的東莞萬科(ke)(ke)，350萬平方米管理面積委托給由(you)10個職(zhi)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)師組成的兩(liang)個管理中心(xin)進(jin)行(xing)運營。據萬科(ke)(ke)統(tong)(tong)計(ji)，2014年，當(dang)地客戶投訴下降30%，員工投訴下降50%，工單完成率達到99.4%。

這套系統(tong)首先(xian)是(shi)為(wei)萬科物業節(jie)省人(ren)力(li)。比如(ru)，其組成部件之(zhi)一的(de)“EBA設(she)施設(she)備遠(yuan)程(cheng)監控(kong)系統(tong)”，可對(dui)社(she)區內所有設(she)備實時監控(kong)，為(wei)日常維修自動下單，實時獲取能耗數(shu)據。因(yin)此不(bu)再(zai)需(xu)要人(ren)工(gong)(gong)抄表，也減(jian)少了人(ren)工(gong)(gong)巡查設(she)備、管理(li)者派單的(de)工(gong)(gong)作(zuo)量。

另外(wai)，管理中心可(ke)以通過(guo)系統實現同(tong)時托管多個(ge)項目，提高工作(zuo)效率。因此，它可(ke)以充當萬科物業進(jin)行(xing)品牌輸出的工具(ju)。

這套系(xi)統和萬科(ke)物(wu)業磨合已(yi)久，但(dan)是否一定(ding)適合其他(ta)物(wu)業公司(si)呢？

深(shen)圳某物業公司人(ren)(ren)士質疑稱，這(zhe)套系統(tong)最大的問(wen)題有兩點(dian)，一是每(mei)個系統(tong)都(dou)需要長時間運營調試，才能得到基層員工(gong)(gong)的認可，二是只輸(shu)出(chu)系統(tong)，沒輸(shu)出(chu)人(ren)(ren)力，基層工(gong)(gong)作誰來監管？

根據(ju)萬科物(wu)(wu)業的(de)介(jie)紹，在這套系統中，人(ren)、物(wu)(wu)、房全(quan)部得到系統梳理(li)，每個崗位有二維碼(ma)，工作(zuo)必須掃碼(ma)積累(lei)經驗(yan)值，這使得監控從現場“人(ren)盯人(ren)”變成(cheng)數據(ju)搬上網，減少了物(wu)(wu)業管理(li)的(de)一項重要成(cheng)本(ben)——監控成(cheng)本(ben)。

資料(liao)顯示，目(mu)前，已(yi)加入萬科睿服務系統名單(dan)的有(you)中南物業、北(bei)京佰嘉(jia)置業集團有(you)限公司(si)、深(shen)圳(zhen)卓弘(hong)物業公司(si)、海南南國控(kong)股集團等多個項目(mu)。

據萬(wan)科項目(mu)公(gong)司內部(bu)員工(gong)介紹，眼(yan)下，地方(fang)層面的(de)(de)小規模合作更(geng)多(duo)，這些項目(mu)只(zhi)能使用(yong)睿服務系統，不能用(yong)萬(wan)科物業的(de)(de)品牌進行宣傳；在承接的(de)(de)項目(mu)上，暫時都是業主已入住(zhu)的(de)(de)社區，考慮(lv)更(geng)多(duo)的(de)(de)不是競爭問題，而(er)是可以直接產生收益。

目前，睿(rui)服(fu)務(wu)公布的(de)(de)收費模式(shi)有(you)兩種(zhong)，一(yi)是收取專業服(fu)務(wu)費，雙方共同分(fen)享超額收益(yi)，二是萬(wan)科物業劣(lie)后，只分(fen)享超額收益(yi)，比如與山東天(tian)泰的(de)(de)合作。但據上(shang)述業內人士介紹(shao)，目前睿(rui)服(fu)務(wu)和睿(rui)聯盟在(zai)深圳的(de)(de)推廣并不(bu)順利，原因(yin)之一(yi)就是收了服(fu)務(wu)費，卻沒有(you)設置保底線，虧(kui)了對方承擔，賺錢則分(fen)享收益(yi)。

最后，該系統還有(you)望完成(cheng)朱(zhu)保(bao)(bao)全(quan)對收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)“透(tou)明(ming)”的要求。以保(bao)(bao)潔(jie)(jie)作(zuo)業(ye)(ye)為例，由于收(shou)錄了保(bao)(bao)潔(jie)(jie)面積(ji)、制定了保(bao)(bao)潔(jie)(jie)效率指標(biao)，萬科物業(ye)(ye)推出了保(bao)(bao)潔(jie)(jie)SOP工時制，充分利用(yong)碎片(pian)化時間減(jian)人提效，因(yin)此外包后，外包費(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)實現當日簽單結(jie)算，業(ye)(ye)主每天可知道支付多(duo)少錢給(gei)保(bao)(bao)潔(jie)(jie)公司。舉一反(fan)三，物業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)可以詳細分解到每個(ge)項目。在朱(zhu)保(bao)(bao)全(quan)看來，透(tou)明(ming)是互聯網的本質，透(tou)明(ming)收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)即觸網。

制度設計 曾(ceng)經錯過，從頭再來？

與萬科(ke)物(wu)(wu)業市場(chang)化同步進行的，還有對(dui)員工進行的種(zhong)種(zhong)制(zhi)度設計，以激活物(wu)(wu)業員工的生產(chan)力。

今年6月，事業合(he)伙(huo)人(ren)制在萬科物業公司落(luo)地。10%的(de)(de)股份被劃(hua)撥給內(nei)部員工，其中，3.3%的(de)(de)股份在2015年內(nei)直接(jie)分(fen)配給物業員工，剩余6.7%暫不劃(hua)分(fen)，未來滿足設定(ding)的(de)(de)考核(he)標準后，再(zai)轉讓給物業員工。

高力國際研究(jiu)及咨詢(xun)部董事陳厚橋對《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者說，股(gu)權(quan)激勵既解(jie)決了(le)流動性(xing)問(wen)題，又將利(li)益捆綁(bang)，激活了(le)員工積(ji)極性(xing)。

在上(shang)市前夕推出這一政策(ce)，無疑有(you)利(li)于治(zhi)療(liao)萬科(ke)物業(ye)身上(shang)的“行業(ye)病”：員工(gong)流動(dong)性過(guo)大，平均司(si)齡在2年左(zuo)右，遠低于萬科(ke)地產板(ban)塊的員工(gong)司(si)齡。

彩生活潘軍表示，培養成熟員工，才(cai)是物業公司發展的最大痛點。

另(ling)外，不為人知的是，此前(qian)萬科(ke)物業還有一套類似的合伙人制(zhi)度——“風(feng)險保證金”。

據萬科內部員工介(jie)紹，職業(ye)物業(ye)師需在(zai)(zai)前期(qi)投(tou)入一(yi)(yi)筆風險(xian)保(bao)證金，若所在(zai)(zai)管理(li)中心的(de)收益大于預(yu)期(qi)，可分享收益，若低(di)于預(yu)期(qi)，已(yi)繳納的(de)保(bao)證金會(hui)遭到(dao)一(yi)(yi)定比(bi)例的(de)損失(shi)。

經(jing)過2014年的(de)重新(xin)梳理(li)(li)和(he)組合，萬科(ke)物(wu)業目前(qian)大致分為兩個部分，一(yi)是(shi)九大住宅運營中心，由萬科(ke)物(wu)業被稱(cheng)為“九萬”的(de)9名資深員工領綱，其下(xia)設49個管理(li)(li)中心，管理(li)(li)各地物(wu)業項目；二是(shi)26個地方(fang)公司，分別是(shi)13個中心城市公司、13個城市公司，在市場上(shang)開拓(tuo)新(xin)項目，做好項目承接。

這(zhe)一(yi)(yi)舉措與萬科(ke)物(wu)業15年前的(de)一(yi)(yi)次分拆(chai)異(yi)曲(qu)同工。2001年，萬科(ke)物(wu)業欲分拆(chai)為管理和發展兩家公(gong)司(si)，一(yi)(yi)家接萬科(ke)地產的(de)項(xiang)目，一(yi)(yi)家接其(qi)他地產公(gong)司(si)的(de)項(xiang)目。但這(zhe)一(yi)(yi)分拆(chai)當時被叫停，這(zhe)也一(yi)(yi)度導致萬科(ke)物(wu)業市場化(hua)程(cheng)度不高。

萬科物業某(mou)地方公司(si)總經理表示，雖然現在已拆分(fen)，但由于(yu)剛起步，目前內部(bu)對此的(de)劃分(fen)還不嚴格。

耽擱十五載，世(shi)上已(yi)千年。

物業(ye)＋ 除了機器人，還有什么(me)？

除了用(yong)系(xi)統節(jie)省部(bu)分人力(li)(li)(li)成本，用(yong)制度(du)激活現有員工的(de)生產(chan)力(li)(li)(li)，萬科物業還有上馬機(ji)器人直(zhi)接補足人力(li)(li)(li)缺口的(de)打算。

畢竟，睿服務(wu)系統為萬科物業(ye)節(jie)省的人(ren)(ren)力(li)還(huan)是有(you)(you)限(xian)。2014年(nian)底，萬科物業(ye)共有(you)(you)員(yuan)工3萬余人(ren)(ren)，在(zai)行業(ye)整(zheng)體(ti)向(xiang)“輕”發展的趨勢中，反而還(huan)比上一年(nian)增(zeng)加(jia)了12.3%的人(ren)(ren)力(li)，同期萬科營業(ye)收入和成本(ben)增(zeng)幅在(zai)三成以(yi)上。這(zhe)其中，除了萬科物業(ye)管理面積擴大(da)的原因，也與該(gai)行業(ye)仍大(da)規模依賴人(ren)(ren)力(li)有(you)(you)關。

王石(shi)最近表示，未來補齊巨(ju)大的(de)用(yong)人缺口，只(zhi)好上機(ji)器(qi)人。明年(nian)萬科物業就(jiu)將使用(yong)機(ji)器(qi)人擔任夜間巡邏保安。

雖然(ran)機器(qi)人(ren)技術還停(ting)留在(zai)實驗(yan)階段，但這已(yi)經反(fan)映了行業(ye)變革邏輯，在(zai)人(ren)口成本逐年走高的背景下，70%仍(reng)依靠(kao)人(ren)力(li)的物(wu)業(ye)行業(ye)，還需(xu)要從多個角度在(zai)減人(ren)、提效、增收上下功(gong)夫(fu)。不論朱保全如何強調用人(ren)做服(fu)務，萬(wan)科物(wu)業(ye)仍(reng)需(xu)在(zai)自己的商業(ye)模式(shi)“物(wu)業(ye)＋”之下，既保證業(ye)主資產增值(zhi)，又要平衡(heng)人(ren)力(li)成本與利潤之間的關系。

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商業板塊

商業地產大(da)而不(bu)能倒 萬科兩害(hai)相權取其“輕”

◎每經記者 王杰

“就算我死了，你們(men)搞多元化(hua)，我還(huan)是會從(cong)骨灰盒里伸(shen)出一只手(shou)來干(gan)擾你。”數(shu)年前，萬科(ke)董事(shi)會主席王石曾經說過這樣的話。

他為何這樣說？這是(shi)有(you)歷(li)史(shi)原(yuan)因的(de)(de)。住宅專(zhuan)(zhuan)業(ye)化(hua)曾(ceng)是(shi)萬(wan)科(ke)成(cheng)為行(xing)業(ye)“老大”的(de)(de)必殺技。在萬(wan)科(ke)的(de)(de)歷(li)史(shi)上，公司曾(ceng)介(jie)入超(chao)(chao)市、礦泉水、影視等領域，也開發(fa)過商業(ye)地產和寫(xie)字樓，但(dan)最(zui)終，王石剝(bo)離了這一切，用住宅專(zhuan)(zhuan)業(ye)化(hua)、規模化(hua)這一路徑實現了萬(wan)科(ke)的(de)(de)超(chao)(chao)速(su)發(fa)展。

談到商業(ye)地(di)產(chan)，王石稱，住宅是(shi)(shi)萬科(ke)的“輕資產(chan)”，商業(ye)地(di)產(chan)對(dui)萬科(ke)來說是(shi)(shi)“重資產(chan)”。

郁亮說，最初進(jin)軍商業地(di)產是(shi)“被動”的——現(xian)在(zai)已經拿(na)不到(dao)“干凈”的地(di)（只有(you)住宅、不需(xu)建(jian)其他配(pei)套設施的地(di)塊(kuai)）。這種情況(kuang)下，作為創始人(ren)的王石不得不做出妥(tuo)協。

然(ran)而，萬科(ke)商業地產起(qi)步(bu)至(zhi)今已有(you)6年，如何才能(neng)殺(sha)出一條(tiao)血(xue)路？

萬科商用獨立之難

自從2009年(nian)進軍商(shang)業地產(chan)之后，萬(wan)科(ke)(ke)對商(shang)業地產(chan)的投入與重視度逐年(nian)提高。2013年(nian)1月(yue)，萬(wan)科(ke)(ke)正(zheng)式組建(jian)商(shang)用(yong)地產(chan)管理部，負責統籌萬(wan)科(ke)(ke)商(shang)用(yong)地產(chan)的實施工作。隨著萬(wan)科(ke)(ke)轉型“城市配套服務(wu)商(shang)”，萬(wan)科(ke)(ke)商(shang)用(yong)近年(nian)來不斷豐富(fu)產(chan)品線(xian)，努力完善城市商(shang)業布局。

然而(er)至今，萬科(ke)的(de)商業地產發(fa)展并(bing)不(bu)出彩，但規(gui)模已(yi)經非常(chang)大。資(zi)料顯示(shi)，目前，萬科(ke)商業地產已(yi)在全國(guo)60多(duo)個城(cheng)市鋪開，在一二(er)線(xian)城(cheng)市中(zhong)心(xin)商圈已(yi)經規(gui)劃了(le)20多(duo)座城(cheng)市商務綜(zong)合(he)體(ti)項目，還具(ju)有為數眾多(duo)的(de)社區商業和區域(yu)購(gou)物中(zhong)心(xin)，如萬科(ke)紅廣場、萬科(ke)生(sheng)活廣場等。

今年(nian)(nian)初，履新萬(wan)科集團商業(ye)地產(chan)業(ye)務(wu)負責(ze)人(ren)的(de)(de)丁長峰對媒體(ti)表示，萬(wan)科將于今年(nian)(nian)一季度末宣布成(cheng)立(li)(li)萬(wan)科集團下屬的(de)(de)獨立(li)(li)商業(ye)地產(chan)公(gong)司，并于6月底(di)完成(cheng)25個萬(wan)科旗(qi)下購物中(zhong)心的(de)(de)資產(chan)處(chu)理。但2015年(nian)(nian)已過半，萬(wan)科商用(yong)仍(reng)然沒有獨立(li)(li)的(de)(de)跡象。3月31日(ri)，萬(wan)科在香(xiang)港舉(ju)行的(de)(de)2014年(nian)(nian)業(ye)績發布會上，郁(yu)亮稱，“關于未來商業(ye)做大有沒有分拆的(de)(de)可能(neng)性，任何可能(neng)性都是有的(de)(de)，但目前還沒計(ji)劃(hua)。”

與(yu)此(ci)同(tong)時，萬(wan)科也在積極擁抱互聯網。去年，萬(wan)科與(yu)百度(du)合(he)(he)作，百度(du)將基于大(da)數據分析及(ji)云(yun)計算技術(shu)，為(wei)萬(wan)科的(de)商(shang)業項目(mu)帶來定位引擎、大(da)數據、營(ying)銷工(gong)具三類核心技術(shu)，給萬(wan)科商(shang)業地產提供智能化升級的(de)解決(jue)方案。“百萬(wan)”的(de)合(he)(he)作，能否給萬(wan)科商(shang)業帶來實(shi)質性的(de)幫助？多位業內(nei)人(ren)士(shi)表(biao)示，難以在短(duan)期內(nei)實(shi)現。

中國(guo)商業地產聯(lian)盟秘(mi)書長王永平在接受(shou)《每(mei)日經濟新聞》記者采(cai)訪時(shi)表示，表面來看，百度的(de)數據流量(liang)很大，但是(shi)重要的(de)是(shi)對數據進(jin)行(xing)梳理，并篩選出有效數據，而這(zhe)項工作并不容易。

新城控股(gu)高級副總裁歐陽捷也表達了類似看法。他(ta)認為，雖然百度(du)集(ji)成了一(yi)些類似大眾點(dian)評的(de)(de)商家，但(dan)客(ke)戶信(xin)息并不清晰，對招商價值不大，目前百度(du)的(de)(de)數據(ju)還難以達到一(yi)定的(de)(de)深度(du)。

“被商業”成分居多(duo)

萬(wan)科布局的(de)商(shang)業(ye)產品包含三大類(lei)型，即購物中心(xin)（萬(wan)科廣(guang)場）+寫字樓（萬(wan)科大廈）+社(she)區(qu)商(shang)業(ye)（萬(wan)科紅），定位全部(bu)是(shi)針對周邊居民的(de)社(she)區(qu)型商(shang)業(ye)，或者(zhe)是(shi)區(qu)域購物中心(xin)。

在商業地產的思路(lu)上，萬科表現出與萬達、綠地不一樣的特征，后兩者拿(na)地、選址是基于地方政(zheng)府經營城市的需求，萬科則是跟著實(shi)際的用(yong)戶需求走。

王石說，萬科(ke)(ke)的特點是在不被看好(hao)的地(di)段做(zuo)住宅，做(zuo)商業(ye)亦然。移(yi)動互(hu)聯網(wang)對傳統商業(ye)造(zao)成了沖(chong)擊(ji)，同(tong)時也創造(zao)了商機(ji)。郁亮也稱，網(wang)購(gou)(gou)對購(gou)(gou)物中心有很大打擊(ji)，萬科(ke)(ke)涉(she)及商業(ye)地(di)產的同(tong)時也保持謹慎態度，目前還(huan)是圍(wei)繞社(she)區和區域(yu)主題進行。

作(zuo)為住宅地產龍頭，萬科(ke)的(de)商業(ye)地產之路并非一帆風(feng)順(shun)。王(wang)永平認(ren)為，萬科(ke)做(zuo)商業(ye)和其他企業(ye)所遇(yu)到的(de)困難類似：連鎖化程度不(bu)夠高(gao)。雖然商業(ye)儲備量大，但(dan)(dan)是已(yi)開(kai)業(ye)的(de)項(xiang)目(mu)并不(bu)多，品牌上沒(mei)有(you)形成比較強的(de)話語(yu)權(quan)。萬科(ke)很大，但(dan)(dan)萬科(ke)商業(ye)很小(xiao)。

RET睿意德策略顧問部高級總監李靜雅(ya)認為，和萬(wan)達商(shang)業地(di)產不同，萬(wan)科商(shang)業地(di)產團隊的權限(xian)有一(yi)定(ding)(ding)局限(xian)。萬(wan)科商(shang)業地(di)產品牌需要一(yi)個(ge)調(diao)整的過程，不能完全復制萬(wan)科的品牌，更多地(di)是根(gen)據社區的屬性和人群的分類來(lai)定(ding)(ding)義。

商(shang)業地(di)產的(de)(de)紅海及過剩，早已為業內(nei)公認(ren)，萬(wan)(wan)科(ke)的(de)(de)這(zhe)一(yi)業務板塊可以(yi)說是在勉力支撐。王永(yong)平(ping)直(zhi)言，萬(wan)(wan)科(ke)做商(shang)業地(di)產并沒有(you)上升到(dao)戰(zhan)略高(gao)度(du)，“被(bei)商(shang)業”的(de)(de)成分多(duo)(duo)，因為住宅開發量大，配備了較多(duo)(duo)商(shang)業，但目前運營(ying)還有(you)一(yi)定(ding)困(kun)難，所以(yi)才會有(you)“萬(wan)(wan)萬(wan)(wan)”合作。

商業配角，住宅主角

在近日的(de)一個(ge)論壇上，王石(shi)說(shuo)，進入(ru)白銀時代，為什么萬(wan)(wan)萬(wan)(wan)想不(bu)(bu)到萬(wan)(wan)達和萬(wan)(wan)科(ke)(ke)會合作呢？因為萬(wan)(wan)科(ke)(ke)向(xiang)城市配(pei)套轉型，住宅是(shi)(shi)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)的(de)“輕(qing)資(zi)(zi)(zi)(zi)產”，蓋了(le)就(jiu)能賣，但如(ru)今突然進入(ru)商(shang)業(ye)(ye)地產、寫字樓地產，不(bu)(bu)能蓋了(le)就(jiu)賣，要出租，這方面萬(wan)(wan)科(ke)(ke)不(bu)(bu)是(shi)(shi)很熟悉，這對(dui)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)來(lai)說(shuo)是(shi)(shi)“重(zhong)(zhong)資(zi)(zi)(zi)(zi)產”。萬(wan)(wan)達恰(qia)好(hao)倒過來(lai)，商(shang)業(ye)(ye)地產對(dui)萬(wan)(wan)達而言是(shi)(shi)“輕(qing)資(zi)(zi)(zi)(zi)產”，但是(shi)(shi)和商(shang)場配(pei)套的(de)住宅，萬(wan)(wan)達就(jiu)不(bu)(bu)那么得心應手(shou)了(le)，住宅對(dui)萬(wan)(wan)達來(lai)說(shuo)是(shi)(shi)“重(zhong)(zhong)資(zi)(zi)(zi)(zi)產”，這兩個(ge)公司(si)牽手(shou)合作，是(shi)(shi)一個(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)源(yuan)重(zhong)(zhong)新整合的(de)過程。

早(zao)前，出身凱德、負(fu)責萬科(ke)商業的(de)毛大(da)慶曾表示，萬科(ke)商業將尋求輕(qing)資(zi)產路徑，第一批(pi)經營性不(bu)動產明(ming)確要做輕(qing)資(zi)產，至(zhi)于“輕(qing)到什么程度”還未可知(zhi)，可能不(bu)會像凱德一樣住宅和(he)商業運營完全獨立。

自2013年下半年開始，在加大商(shang)業(ye)地(di)產比(bi)重的(de)同(tong)時，萬科(ke)也開始就商(shang)業(ye)物業(ye)資本化與國(guo)際(ji)資本頻繁接觸。2014年9月，萬科(ke)與擁有新加坡政府(fu)投資公司背景的(de)RECONANSHANPRIVATELIMITED達成協議，以約16.51億元(yuan)的(de)價(jia)格出售上(shang)海(hai)虹(hong)橋萬科(ke)中心90%股(gu)權。

此前，萬(wan)科還(huan)與(yu)凱(kai)雷投(tou)資(zi)集(ji)團簽署商業地產(chan)戰略合(he)作平臺(tai)的(de)意向書(shu)，雙方(fang)擬成立(li)資(zi)產(chan)平臺(tai)公司，以(yi)收購萬(wan)科的(de)商業物業。根據萬(wan)科的(de)計劃，新(xin)的(de)資(zi)產(chan)平臺(tai)公司將長期持有(you)商業物業，未來將以(yi)資(zi)產(chan)證券化方(fang)式退出。

如(ru)今(jin)，對于商業地產，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)集團層面或(huo)許有“騎虎(hu)難下(xia)”之(zhi)感。在去年8月18日的(de)(de)萬(wan)(wan)(wan)科(ke)中期業績說明會上，郁亮表示，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)在不斷檢(jian)討(tao)、總結(jie)商業運營(ying)思(si)路，商業會像住(zhu)宅一樣，成為萬(wan)(wan)(wan)科(ke)的(de)(de)一個(ge)主(zhu)要業務。但這并不意味著萬(wan)(wan)(wan)科(ke)放棄住(zhu)宅的(de)(de)主(zhu)業地位。

萬科(ke)相關人(ren)士向《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)表示，9月商(shang)(shang)業地產會有(you)一些大的動(dong)作。目前社區商(shang)(shang)業還是由各分公(gong)司(si)在運作，管理上則歸屬于萬科(ke)商(shang)(shang)用地產管理部。

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住宅板塊

強調技術轉型(xing)的王石 為何(he)不想談大數據？

未來十年萬(wan)科(ke)會發展成(cheng)什么樣子(zi)？王石認(ren)為有兩點是清楚的(de)，一是從制造(zao)型向技(ji)術型轉型，二是從銷售(shou)商向服(fu)務商轉型。除了技(ji)術，轉型中的(de)萬(wan)科(ke)也正(zheng)在經歷組(zu)織結構(gou)的(de)扁平化變革及其帶來的(de)陣痛(tong)。那么，萬(wan)科(ke)的(de)郁亮式“失控”還要(yao)持續(xu)多久？萬(wan)科(ke)董秘(mi)譚華杰認(ren)為，萬(wan)科(ke)內部(bu)(bu)組(zu)織結構(gou)上的(de)重大(da)變革，有可能(neng)會持續(xu)三五年的(de)時間，“我們希(xi)望(wang)未來萬(wan)科(ke)能(neng)把內部(bu)(bu)所有金字塔(ta)結構(gou)全部(bu)(bu)摧毀(hui)，統統改成(cheng)平行(xing)架構(gou)”。

◎每經記者 區家彥

萬科住(zhu)宅產業化研(yan)究基地，位于廣東東莞(guan)松山(shan)湖(hu)，它是王石特別鐘愛的(de)一個地方。最近，萬科決定在(zai)這里建設一棟(dong)工業化宿(su)舍試(shi)驗樓。這并非標志性的(de)豪華住(zhu)宅，卻引起了廣泛關注，因為這是萬科將BIM（Building Information Modeling）技術用于建筑建造全流(liu)程的(de)首次(ci)嘗試(shi)。

BIM中文(wen)譯(yi)為“建筑(zhu)(zhu)信(xin)(xin)(xin)息模(mo)(mo)型”，它(ta)的(de)原理(li)是將建筑(zhu)(zhu)工程項(xiang)目的(de)各項(xiang)相關信(xin)(xin)(xin)息數據作為模(mo)(mo)型的(de)基礎，進(jin)行(xing)建筑(zhu)(zhu)建模(mo)(mo)，并(bing)通過數字化(hua)信(xin)(xin)(xin)息模(mo)(mo)擬建筑(zhu)(zhu)物的(de)真實(shi)信(xin)(xin)(xin)息，實(shi)現虛擬施工等(deng)功能。

BIM的關鍵詞是(shi)大數(shu)據。王石此前(qian)在(zai)(zai)(zai)(zai)接受采(cai)訪時表示(shi)，萬科正在(zai)(zai)(zai)(zai)積極推進BIM的應用，大數(shu)據的力量正在(zai)(zai)(zai)(zai)顛覆傳(chuan)統的建筑模式。可是(shi)，最近王石在(zai)(zai)(zai)(zai)一個公(gong)開(kai)場合(he)卻(que)(que)說：請你們不(bu)要在(zai)(zai)(zai)(zai)我面(mian)前(qian)說“大數(shu)據”三個字。做著大數(shu)據的事兒，王石卻(que)(que)不(bu)想談大數(shu)據，個中原(yuan)因(yin)究竟是(shi)什(shen)么？

透視BIM：從技術到革命

在東莞松山(shan)湖這片占地(di)200畝(mu)的(de)(de)土(tu)地(di)上(shang)，萬科的(de)(de)科研團隊著眼最前沿的(de)(de)建筑(zhu)技術。從(cong)項目前期的(de)(de)設計、建造，再到建筑(zhu)運營維護、能(neng)耗監測(ce)，整(zheng)個建筑(zhu)過(guo)程均使用BIM數據(ju)進行管理，甚至對于門窗把(ba)手(shou)、抽屜等部件，萬科的(de)(de)科研團隊都能(neng)建立清晰的(de)(de)可視化模型。

在以往，建(jian)筑從業者拿到的(de)施(shi)工圖(tu)紙，只是(shi)各個構(gou)件信息在圖(tu)紙上(shang)的(de)線條(tiao)繪(hui)制表達，如今有了(le)BIM，就把過去線條(tiao)式的(de)構(gou)件形成一(yi)種三(san)維的(de)立體實物(wu)圖(tu)形。BIM的(de)應用(yong)，可以大(da)大(da)提升施(shi)工管理(li)效率，還可以減少質(zhi)量問題(ti)。

BIM帶來的(de)(de)不僅是全(quan)新(xin)的(de)(de)設計技術升級，更是一場涉及房地產(chan)(chan)設計、生(sheng)產(chan)(chan)、施(shi)工到運(yun)營的(de)(de)全(quan)行業革新(xin)，從而吸引了房企(qi)龍頭(tou)萬(wan)科(ke)的(de)(de)關注(zhu)。早在2014年3月，萬(wan)科(ke)建(jian)(jian)筑研究中心便開展了項(xiang)目BIM全(quan)過(guo)程(cheng)運(yun)用實踐，希(xi)望以BIM數據(ju)為抓手(shou)，搭(da)建(jian)(jian)一個涵蓋產(chan)(chan)品定(ding)位、產(chan)(chan)品設計、招(zhao)標(biao)采購、施(shi)工管理、項(xiang)目銷售、交付驗收、客戶使用、運(yun)營維護全(quan)過(guo)程(cheng)的(de)(de)產(chan)(chan)品數據(ju)庫(ku)。

萬(wan)科(ke)(ke)(ke)建筑研究(jiu)中(zhong)(zhong)心資深(shen)建筑師(shi)周有源向《每日經濟新聞》記者(zhe)介紹，位(wei)于萬(wan)科(ke)(ke)(ke)建筑研究(jiu)中(zhong)(zhong)心的(de)兩個實驗(yan)性項(xiang)目——萬(wan)科(ke)(ke)(ke)東莞熱帶(dai)(dai)雨林(lin)館(guan)與工業化宿舍試(shi)驗(yan)樓，以及重慶萬(wan)科(ke)(ke)(ke)金色悅(yue)城四期2號樓成為BIM試(shi)點(dian)項(xiang)目。其(qi)中(zhong)(zhong)，萬(wan)科(ke)(ke)(ke)東莞熱帶(dai)(dai)雨林(lin)館(guan)于今年3月獲得深(shen)圳市第十六屆(jie)優秀工程勘(kan)察(cha)設計(ji)獎——（BIM）設計(ji)一(yi)等獎。

項目分包(bao)：大數據建房的障礙

在(zai)7月12日舉辦的第三屆(jie)外灘國際金融峰會上，王石說，“大家都在(zai)說互聯網+、云計算(suan)、大數據……但(dan)是當著我的面(mian)請你們不要在(zai)我面(mian)前說‘大數據’三個字……同時(shi)開工(gong)的300個項(xiang)目(mu)當中(zhong)用(yong)BIM的還(huan)不到10%，所以(yi)你跟我談什么大數據呢？”

作為一(yi)家強調技術轉型(xing)的房(fang)企(qi)創始人，王石不惜(xi)大曝家丑，焦慮之情溢(yi)于言表(biao)。

的確，這(zhe)種高科技的建房(fang)技術(shu)，目前(qian)在(zai)(zai)國(guo)內還是(shi)新鮮(xian)事物，鮮(xian)有房(fang)企使用(yong)。即便是(shi)走(zou)在(zai)(zai)住宅產業化(hua)前(qian)端的萬科，BIM的應用(yong)也還處在(zai)(zai)探索階段，用(yong)大數據建房(fang)仍然只是(shi)個夢想。

根據國際信(xin)息服務機構McGraw Hil的(de)調研，美國工(gong)程(cheng)建設行業采用(yong)(yong)BIM的(de)比例從2007年的(de)28%增長至2012年的(de)71%。相(xiang)比之下，國內BIM的(de)應用(yong)(yong)率非常低。

興業證(zheng)券(quan)建筑(zhu)裝飾(shi)行業分析師王挺向《每日經濟新聞》記(ji)者表示，由于(yu)我(wo)國(guo)建筑(zhu)工(gong)程(cheng)項目分包的傳統，導致項目的全(quan)生命周(zhou)(zhou)期(qi)被人(ren)為劃分成多(duo)個獨立部分，作為一個對(dui)建筑(zhu)工(gong)程(cheng)項目全(quan)生命周(zhou)(zhou)期(qi)進行管理的工(gong)具，BIM常常顯得無(wu)力。

以(yi)設計(ji)(ji)環節(jie)為例(li)，周(zhou)有源指出(chu)，在建(jian)(jian)筑工(gong)(gong)程分包的過(guo)程中，由于設計(ji)(ji)收費并(bing)未明顯增多，但采(cai)用BIM設計(ji)(ji)的工(gong)(gong)作量(liang)明顯增加，設計(ji)(ji)單(dan)位采(cai)用BIM的動力(li)并(bing)不強，甚至萬科也在全BIM施工(gong)(gong)圖(tu)出(chu)圖(tu)時(shi)遇到了同(tong)樣的阻(zu)力(li)。此(ci)外，在項目(mu)報(bao)批報(bao)建(jian)(jian)方面(mian)，雖然(ran)深圳、上(shang)海等(deng)很多地區已(yi)經(jing)開始了BIM電(dian)子(zi)報(bao)批試點，但要(yao)真正實現網上(shang)BIM電(dian)子(zi)報(bao)批審查仍存在障礙，這需(xu)要(yao)政府(fu)建(jian)(jian)設主(zhu)管(guan)部(bu)(bu)門(men)能夠統(tong)一要(yao)求，協(xie)同(tong)人防、消防等(deng)相關部(bu)(bu)門(men)在項目(mu)立項、規劃設計(ji)(ji)等(deng)階(jie)段(duan)建(jian)(jian)立起統(tong)一的數據共享平臺(tai)。

正如王石所言，作為傳統行業(ye)的房地產，在數據搜(sou)集方(fang)面的能(neng)力相(xiang)對不足(zu)。周有源(yuan)發(fa)現，在成本采購方(fang)面，基于BIM的三維采購原始數據匱(kui)乏，多數設備供(gong)(gong)應商、材(cai)料供(gong)(gong)應商未能(neng)跟上BIM的發(fa)展要求。

正(zheng)如互聯網(wang)技術正(zheng)在改變(bian)房地(di)產業，BIM對于房地(di)產開發(fa)建(jian)設(she)流程帶(dai)來(lai)(lai)的(de)也將是(shi)革命性改變(bian)。在周有源(yuan)看來(lai)(lai)，歷(li)史上每次(ci)變(bian)革的(de)發(fa)生均是(shi)技術發(fa)展到(dao)一(yi)定階(jie)段，由量變(bian)引起質(zhi)變(bian)，隨著(zhu)未來(lai)(lai)國內(nei)建(jian)筑設(she)計標準更(geng)完善、建(jian)筑市場成本(ben)更(geng)透明、施工管理(li)更(geng)規(gui)范(fan)，技術更(geng)新所帶(dai)來(lai)(lai)的(de)改變(bian)就(jiu)會(hui)水到(dao)渠成，而BIM就(jiu)是(shi)房地(di)產開發(fa)建(jian)設(she)的(de)未來(lai)(lai)。

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管理難題

高管頻(pin)頻(pin)流失(shi) 郁(yu)亮(liang)式(shi)“失(shi)控”還要(yao)持續多(duo)久？

◎每經記者 杜冉樂

半個月前，萬(wan)科成都(dou)與(yu)德瑞(rui)集(ji)團(tuan)舉行教育合(he)作發布(bu)會。與(yu)德瑞(rui)集(ji)團(tuan)副總同(tong)臺揭牌的是(shi)萬(wan)科成都(dou)一位資(zi)深(shen)合(he)伙人。

事業(ye)合伙人(ren)代表萬科出席重要活動，這(zhe)僅是萬科事業(ye)合伙人(ren)制的一個縮影。萬科董秘(mi)、高級副總裁(cai)譚華杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時(shi)說，這(zhe)是一種“共擔”。

事業合伙人(ren)(ren)制正在被越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)(de)房企效仿，但(dan)推進扁(bian)平化管理的(de)(de)同時，萬科遇(yu)到了前所未(wei)有的(de)(de)人(ren)(ren)才流失問題，這二者之間(jian)是否(fou)存在因果關系？

合伙人制遇到人事變局(ju)

萬(wan)科成都原總經(jing)理張晉元辭職之后，萬(wan)科成都區域本部副總沙驥火線接任(ren)。對此，萬(wan)科成都內部一位(wei)中層人士(shi)很淡(dan)定(ding)地說，“管理層的事(shi)情(qing)，我們(men)不評論。我們(men)的日常(chang)工作也很正常(chang)。”

就在上述萬科成(cheng)都(dou)與德瑞集團(tuan)教育合作(zuo)發布會上，萬科合伙人出(chu)來“站臺”，讓媒(mei)體多少有些驚訝，原本媒(mei)體想見到的是沙驥，想通過他了(le)(le)解萬科成(cheng)都(dou)的新戰略等，結(jie)果卻撲了(le)(le)個空。

《每日經(jing)濟新聞》記者多方調查了解到，上述萬科(ke)資深(shen)合(he)伙(huo)人，原來(lai)擔任(ren)萬科(ke)成(cheng)都副總經(jing)理(li)，主要分管總經(jing)理(li)辦公室等，而現在他(ta)相當(dang)于直接沖到了項目一線(xian)。從名片(pian)上的頭銜(xian)來(lai)看，他(ta)也是萬科(ke)成(cheng)都的助(zhu)理(li)總經(jing)理(li)。

這位萬科資深合(he)伙(huo)人也談到(dao)，為(wei)促成本(ben)次教育(yu)合(he)作，他一直都在跟進這個事情。

一(yi)個(ge)更為關鍵的細節是，在(zai)上(shang)述教育合(he)(he)作(zuo)發(fa)布(bu)會(hui)上(shang)，主持人介(jie)紹這位資(zi)深(shen)(shen)合(he)(he)伙(huo)(huo)人時(shi)，除了提到資(zi)深(shen)(shen)合(he)(he)伙(huo)(huo)人這一(yi)身份之外，還隨口說到他是萬科(ke)第五事業(ye)部(bu)(bu)成(cheng)(cheng)員(yuan)。隨后，萬科(ke)成(cheng)(cheng)都內部(bu)(bu)一(yi)位中層(ceng)人士向記者確認了上(shang)述資(zi)深(shen)(shen)合(he)(he)伙(huo)(huo)人的多重身份，尤(you)其是第五事業(ye)部(bu)(bu)成(cheng)(cheng)員(yuan)。

當前，萬科成都出現的人事新格局，僅僅是萬科推行事業合伙人制(zhi)下泛起的一朵小(xiao)浪花。

在此(ci)之前，肖(xiao)莉、毛大慶兩(liang)位萬科(ke)高(gao)管也先后離職，肖(xiao)莉加盟房(fang)多多，而毛大慶現(xian)在是優客工場董事長，同時還是鴻(hong)坤地(di)產集團執行(xing)董事。

從2014年3月起(qi)，郁亮時代(dai)的(de)萬(wan)科試(shi)圖揮別(bie)“王石時代(dai)”一貫推行(xing)的(de)職業經理人(ren)(ren)制度，嘗(chang)試(shi)以(yi)事業合(he)伙(huo)人(ren)(ren)制度開啟新的(de)地產變革(ge)大潮(chao)。幾個(ge)月后，萬(wan)科盈安合(he)伙(huo)運作內(nei)幕被曝光，首批(pi)1320名重要的(de)事業合(he)伙(huo)人(ren)(ren)浮出(chu)水面。

譚華杰(jie)說(shuo)，職(zhi)業(ye)經理(li)人追(zhui)求(qiu)的是(shi)(shi)共創、共享，而萬科(ke)推出(chu)事業(ye)合伙人在“共創”、“共享”之后(hou)，加了(le)(le)一個(ge)“共擔”，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)共擔風險(xian)，要對(dui)項目失敗負責。“我(wo)們希望把這一塊補上，這對(dui)員工尤其(qi)是(shi)(shi)中高(gao)層(ceng)提(ti)出(chu)了(le)(le)更(geng)高(gao)的要求(qiu)。出(chu)現(xian)一些離職(zhi)，也(ye)不奇怪。”

也就是說，事(shi)業(ye)合伙人制度對萬科各個(ge)層級(ji)及具(ju)體項目運作要(yao)求更高，但基于舊有格(ge)局下的部分中高層，對這(zhe)種新的制度模式要(yao)么不適應(ying)，要(yao)么不認(ren)同(tong)。

去年下半(ban)年，以(yi)郁亮為首的(de)(de)萬科高(gao)管團隊為慶祝公(gong)司成立三十周年，在全國(guo)幾大區域舉辦隆重的(de)(de)媒(mei)體聯(lian)誼活動，外界為郁亮的(de)(de)高(gao)超營銷(xiao)點贊。

一位資(zi)深(shen)地產觀察人指出，慶典之外，郁(yu)亮的(de)真實意圖應是(shi)推銷萬科新的(de)價(jia)值觀，這種推銷與其說(shuo)是(shi)向外的(de)，不如說(shuo)更多是(shi)向內的(de)，通(tong)過“洗腦”凝聚人心，推動(dong)公司變革(ge)。

譚華杰(jie)不認(ren)為萬科的(de)(de)事業合伙人模式跟高管(guan)離(li)職有直接的(de)(de)邏輯關系，“真搞不清楚事業合伙人是(shi)高管(guan)離(li)職的(de)(de)原(yuan)因還是(shi)結果”。

“職業經理人(ren)本來就(jiu)是流(liu)動的(de)，追(zhui)求更(geng)高的(de)收入(ru)很正常。像我們這么(me)大(da)的(de)公司，有60個城市公司，人(ren)員進進出(chu)出(chu)，我們自己也在招(zhao)人(ren)呀，你挖(wa)我的(de)，我挖(wa)你的(de)，這在行業中太(tai)普遍了。”

“失控(kong)”或持續三(san)五年

高管(guan)頻頻流(liu)失(shi)(shi)，是否意(yi)味著萬科對人才(cai)失(shi)(shi)控？與外界曲解的“失(shi)(shi)控”迥(jiong)然不同，郁亮式“失(shi)(shi)控”，更多是指向扁平化管(guan)理。

去年(nian)6月，萬科集中發布(bu)了新的公司章程、治理結構、高(gao)管人員組成等(deng)。這(zhe)也是萬科當時配合公司B轉H股，尤其(qi)是適應(ying)事(shi)業合伙人模式的制度變革。

從數字(zi)上(shang)看，萬科(ke)歷史上(shang)最多曾有17名(ming)副總裁(cai)、11位執行副總裁(cai)，原來多名(ming)執行副總裁(cai)被重新劃分(fen)為3名(ming)執行副總裁(cai)及9名(ming)高級(ji)副總裁(cai)。期間(jian)，萬科(ke)原高管(guan)肖莉以(yi)及地產“明星”毛大慶退(tui)出(chu)。

今年3月，萬科又新(xin)增了副(fu)(fu)(fu)總(zong)(zong)裁(cai)職務，提升北京萬科劉(liu)肖、深圳萬科周彤、上海(hai)(hai)萬科孫嘉等5個(ge)一線公(gong)司的(de)“一把手(shou)”為副(fu)(fu)(fu)總(zong)(zong)裁(cai)。3個(ge)月后，萬科又提拔(ba)了多年擔任董秘的(de)譚華杰為高(gao)級(ji)副(fu)(fu)(fu)總(zong)(zong)裁(cai)、東莞(guan)萬科王海(hai)(hai)武(wu)為副(fu)(fu)(fu)總(zong)(zong)裁(cai)。

譚華杰說，在萬科(ke)新的(de)(de)(de)制(zhi)度(du)下(xia)，參加事業合伙(huo)(huo)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)公司(si)中高層人(ren)(ren)員(yuan)的(de)(de)(de)身份也變了，這(zhe)樣(yang)工作效率更高。公司(si)已倡(chang)導扁平化管(guan)理(li)(li)，在原來的(de)(de)(de)金字塔(ta)構(gou)架(jia)下(xia)，信息傳遞會失真，事業合伙(huo)(huo)人(ren)(ren)制(zhi)就(jiu)是一種扁平化管(guan)理(li)(li)。“萬科(ke)內部正在做組(zu)織結構(gou)上的(de)(de)(de)重大變革，這(zhe)個過(guo)程有(you)可能(neng)會持續3~5年時間，我們希望未(wei)來萬科(ke)能(neng)把內部所有(you)金字塔(ta)架(jia)構(gou)全部摧毀，通(tong)通(tong)改成平行的(de)(de)(de)架(jia)構(gou)。”譚華杰強調說。

針對區(qu)域(yu)及一線城市公(gong)司，譚華杰(jie)透露，目前萬科總部沒有統(tong)一規(gui)定，但已把權力授權給(gei)區(qu)域(yu)公(gong)司，每個區(qu)域(yu)又不一樣(yang)，鼓勵(li)他們(men)個性化運作(zuo)，發展特色項目，總部如果感覺好(hao)、有普(pu)遍意義(yi)，可向其他區(qu)域(yu)公(gong)司推廣。

談到項(xiang)目(mu)(mu)跟投(tou)(tou)，譚華(hua)杰說(shuo)，他(ta)們正在推強制跟投(tou)(tou)，要(yao)(yao)求所(suo)在城市(shi)公司管理層(ceng)全部跟投(tou)(tou)，項(xiang)目(mu)(mu)經理要(yao)(yao)跟投(tou)(tou)，區域本部管理層(ceng)也要(yao)(yao)跟投(tou)(tou)，促使他(ta)們有動(dong)力把(ba)項(xiang)目(mu)(mu)做好。