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每經記者 杜冉樂

近日網傳“天朗(lang)被(bei)收(shou)購”的(de)(de)消息，在天朗(lang)兩度發(fa)布不同(tong)版(ban)本(ben)的(de)(de)澄(cheng)清公告背(bei)后(hou)，真相似乎欲(yu)蓋彌彰。

9月(yue)2日，融創中(zhong)國（01918，HK）發布公(gong)告說(shuo)，公(gong)司(si)與天(tian)朗控股簽署了雙方設立(li)合(he)資公(gong)司(si)及(ji)收購目標公(gong)司(si)股權及(ji)債(zhai)權的(de)合(he)作(zuo)(zuo)協議。此公(gong)告一(yi)出，融創與天(tian)朗之間的(de)合(he)作(zuo)(zuo)終(zhong)成既定事實。

按(an)照協(xie)議，雙方擬成(cheng)立西(xi)安平臺(tai)公司，由(you)融(rong)創控股八成(cheng)，參與收(shou)(shou)購西(xi)安天(tian)朗(lang)(lang)兩項(xiang)目，運作位(wei)于西(xi)安的(de)待開發及(ji)儲備(bei)項(xiang)目。融(rong)創單(dan)獨收(shou)(shou)購天(tian)朗(lang)(lang)濟南、南京和成(cheng)都6個項(xiang)目。收(shou)(shou)購總成(cheng)本(ben)6.84億元。

融(rong)創之前收購綠城、佳兆業，雖(sui)羽鎩(sha)而歸，但卻啟(qi)發了(le)孫宏斌，融(rong)創開啟(qi)了(le)一種高效(xiao)的(de)整(zheng)合(he)新模(mo)式；同(tong)時，其手持168億元賬面現金(jin)，又(you)與合(he)作方(fang)做起了(le)“放貸”生(sheng)意，可謂左右開弓(gong)。

融創收購心經：專撿好項目

8月31日至今，往常冷清的(de)天朗控股官網的(de)訪(fang)問(wen)量飆(biao)升。其中，一(yi)篇澄(cheng)清公告的(de)閱讀量逾1600，另一(yi)篇公開聲(sheng)明(ming)則超(chao)過2100次(ci)點擊。

從(cong)天朗的(de)角度來說(shuo)，公司(si)不是被融創收購，而是向(xiang)對方轉讓了旗下(xia)部分地(di)產項(xiang)目。

天朗官方(fang)強調說，這(zhe)只(zhi)是公司“小城鎮(zhen)建設與(yu)投資、文商旅產業運營(ying)、蔚藍生活服務”三大業務板(ban)塊眾多業態(tai)中(zhong)，住宅開(kai)發方(fang)面的一次合作，公司的既定(ding)戰略規劃(hua)不變。

公告(gao)顯示，除了(le)雙方合(he)資的西(xi)安(an)平臺(tai)公司收購(gou)西(xi)安(an)天朗兩個(ge)項(xiang)目之外，位于濟南(nan)、南(nan)京(jing)和成都的6個(ge)天朗項(xiang)目均由融創獨立收購(gou)。未來(lai)，西(xi)安(an)平臺(tai)公司及其(qi)他6個(ge)項(xiang)目公司也將被(bei)納入融創財報。

《每日經(jing)濟新聞》記者注(zhu)意到，融創(chuang)“挑選”的這6個項(xiang)(xiang)目(mu)均較優質。其(qi)中，西安兩(liang)個項(xiang)(xiang)目(mu)名為(wei)(wei)天(tian)朗(lang)(lang)五(wu)瓏、天(tian)朗(lang)(lang)曲院香庭，前者為(wei)(wei)占地127畝的低密住宅，緊鄰2000畝城市(shi)生態公(gong)園；后者旁邊就是(shi)浐河及湖濱(bin)區(qu)域(yu)，現(xian)在已(yi)有(you)綠地國生態城、湖璽雁(yan)鳴墅語等項(xiang)(xiang)目(mu)。

在成都的兩(liang)個(ge)(ge)項(xiang)目(mu)，一(yi)個(ge)(ge)名為天朗(lang)錦邸，位于(yu)成都市西一(yi)環靠近內(nei)側，另一(yi)個(ge)(ge)位于(yu)一(yi)環內(nei)的電(dian)信(xin)路，附近為四川(chuan)大學(xue)華(hua)西校區及附屬醫院。濟(ji)南的天朗(lang)蔚藍城則位于(yu)該市二環以內(nei)。

在8個(ge)收(shou)購項目(mu)中(zhong)，截至目(mu)前，除(chu)了天朗錦邸已(yi)銷售一半以(yi)外(wai)，仍有(you)4個(ge)未售，剩(sheng)余(yu)3個(ge)銷售不(bu)足1/4，項目(mu)業態較為豐富。這相當(dang)于融創“曲線”拿地(di)，儲備了項目(mu)資源。另從多(duo)個(ge)可查(cha)的項目(mu)來看，其口岸(an)、周(zhou)邊環(huan)境(jing)及配套均相對稀(xi)缺。

這一收購路(lu)徑，似乎也首次印(yin)證了孫宏斌前(qian)不久在融創中(zhong)期(qi)業績會上所說的“打(da)包收購我(wo)們不太能接受”的觀點。

此前(qian)，融創敗(bai)走佳兆業(ye)，實際上最(zui)初緣起(qi)于上海(hai)佳兆業(ye)4個項(xiang)收購項(xiang)目，中途整體收購遲遲未(wei)了，最(zui)后卻戲劇性地(di)以這(zhe)4個項(xiang)目結束(shu)。

全(quan)國房地產經理人聯盟四川分會秘書長(chang)何(he)良栩對(dui)《每日經濟新聞(wen)》記者表示，與明(ming)確收購綠城、佳兆業及(ji)中渝成都股權不(bu)同，融創處(chu)理與天朗的(de)(de)關系上，應屬(shu)“非對(dui)抗性”的(de)(de)個盤(pan)收購與合作(zuo)，在項目開發和財務、債權關系處(chu)理上更(geng)精明(ming)一些，也容易讓對(dui)方接(jie)受。

公(gong)告還顯示，未來西安天(tian)朗擬獲取的(de)待(dai)開發項目，將(jiang)交給西安平臺公(gong)司公(gong)開競標及后續運(yun)作(zuo)，而其通(tong)過(guo)一級(ji)整(zheng)理參與(yu)(yu)或擬獲取的(de)儲備項目，由其與(yu)(yu)平臺公(gong)司合(he)作(zuo)開發，其中(zhong)后者持股不低于七成。

之前(qian)，天(tian)(tian)朗(lang)的(de)說法是天(tian)(tian)朗(lang)西安的(de)待建項(xiang)目和土地儲備也納入(ru)平臺公司，由雙方(fang)共同(tong)開發。融創品牌(pai)回應(ying)記者說，公告里如果沒有(you)指明(ming)就(jiu)沒有(you)那(nei)么確(que)切。業(ye)內(nei)猜測，雙方(fang)談判中應(ying)有(you)激烈(lie)博弈。

8億委貸“輸血”天朗

2013年以來(lai)，天(tian)(tian)朗(lang)控(kong)股啟動“新十年”戰略(lve)，加速(su)全國化擴張步伐。基于這一(yi)戰略(lve)，飛奔在擴張路上(shang)的天(tian)(tian)朗(lang)對資金(jin)的渴望(wang)越(yue)來(lai)越(yue)迫切(qie)。

但(dan)進入2014年，經濟(ji)大(da)環境低迷，加上樓市(shi)供需大(da)逆轉，讓(rang)天朗(lang)備受資(zi)金重壓，這從天朗(lang)借(jie)信托、資(zi)管等高頻(pin)融資(zi)可(ke)窺一斑。

一(yi)般而言，房企無法從(cong)銀行借到開(kai)發貸之后，才被迫轉向信(xin)托、資管、地產基金、基金子公司等渠道募資。

用益信托(tuo)網數據顯(xian)示(shi)，天(tian)朗(lang)控股(gu)今明年(nian)內到期的信托(tuo)、資管產品(pin)總計(ji)4款(kuan)，涉(she)及(ji)總融資金額接近14億元(yuan)，融資成本在(zai)9.6%~11.3%之間。

其中，天(tian)朗控股借助(zhu)中信建投(tou)信托發行的(de)集(ji)合信托產(chan)品(pin)投(tou)向的(de)標的(de)就(jiu)是天(tian)朗五瓏項(xiang)目一期(qi)(qi)，該產(chan)品(pin)總募資額(e)為4.568億元，預期(qi)(qi)收益率9.2%～10.7%，成立(li)于(yu)2013年10月下旬(xun)，作為單一期(qi)(qi)限產(chan)品(pin)，將于(yu)今年10月中旬(xun)到期(qi)(qi)。

透過產品(pin)說明書(shu)，記者(zhe)進(jin)一步發現(xian)，上述資金主要為(wei)中信(xin)建投(tou)信(xin)托(tuo)通過銀行委托(tuo)貸款渠道輸血上述項(xiang)目(mu)，以(yi)替換股(gu)(gu)東借款。為(wei)此，天朗已將持(chi)有藍天節能(neng)公司(si)51%的股(gu)(gu)權質押(ya)于該(gai)信(xin)托(tuo)公司(si)。

隨著融(rong)創(chuang)與(yu)天(tian)朗(lang)達成(cheng)(cheng)默契，雙(shuang)方之間的(de)借款-融(rong)資方案也被(bei)徹(che)底曝光。按照合作(zuo)協議(yi)，如果融(rong)創(chuang)無(wu)法在9月(yue)10日(ri)之前按計(ji)劃完成(cheng)(cheng)對天(tian)朗(lang)濟南和成(cheng)(cheng)都(dou)目標公(gong)司的(de)收購，其將(jiang)提(ti)供(gong)4億(yi)元(yuan)委托貸(dai)(dai)款。10月(yue)20日(ri)或之前，融(rong)創(chuang)向天(tian)朗(lang)控股(gu)提(ti)供(gong)委托貸(dai)(dai)款總計(ji)8億(yi)元(yuan)（含前述(shu)4億(yi)元(yuan)），

據(ju)了(le)解，上述委托貸款(kuan)年(nian)(nian)息率將為11%，這(zhe)筆(bi)資(zi)金將由融創(chuang)內(nei)部提供。截至今(jin)年(nian)(nian)6月(yue)底，融創(chuang)的賬面現金流為168億元，孫宏斌曾(ceng)感嘆“有錢花(hua)不出(chu)去”。

不過，融創也(ye)開(kai)出(chu)了(le)一攬子條件，包括簽署(shu)合作協(xie)議及其(qi)他貸款協(xie)議，西安天朗國際二期6萬平米(mi)商(shang)業用房用抵押，長春(chun)天朗土地使用權及在建工程及長春(chun)蔚藍(lan)香庭項(xiang)目土地使用權抵押，西安天朗將西安信樂、仁(ren)信全部股(gu)權質押等。