每經編輯｜張敬偉(wei)    

◎張敬偉

“金九銀十(shi)”是中(zhong)國樓市繁榮時代的(de)寫照。今秋，中(zhong)國樓市的(de)表現雖未(wei)有“金”與(yu)“銀”的(de)資本(ben)狂歡，但(dan)也呈現出(chu)不同于整個頹勢周期的(de)形態(tai)。

據9月(yue)18日《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》報道，最(zui)近(jin)的(de)4個月(yue)，房(fang)價平均環比(bi)漲幅越來(lai)越大。客(ke)觀(guan)而言(yan)，8月(yue)份的(de)中國經(jing)濟是痛苦的(de)。股市震蕩、人民幣匯率調(diao)整……都撥(bo)動著大家的(de)神經(jing)。更(geng)值一提(ti)的(de)是，由于(yu)8月(yue)份中國貿易數據不(bu)好看，以及CPI和PPI呈現(xian)的(de)“剪刀差”，由此表現(xian)出來(lai)的(de)“生活通脹”和“工業通縮”，也(ye)給(gei)貨幣政(zheng)策的(de)調(diao)整帶來(lai)了相當難度。

隨著(zhu)最(zui)后一個季度的(de)(de)臨近，穩(wen)(wen)增(zeng)長愈發地(di)成(cheng)為主旋律。那么穩(wen)(wen)增(zeng)長的(de)(de)動力何(he)(he)來，引擎何(he)(he)在？筆者認為，要看企穩(wen)(wen)向好的(de)(de)樓(lou)市(shi)。

樓市下行周期之前，是刺激(ji)中(zhong)國經濟增長的(de)主引擎之一，當然問(wen)題也(ye)不少。因(yin)而才有(you)了多(duo)輪次的(de)中(zhong)央宏觀調控和地方限購限價(jia)等舉(ju)措。更有(you)甚者還帶來(lai)了信貸風險、地方債難(nan)題和樓市庫存過大(da)的(de)壓力(li)等。

以樓市刺激(ji)經濟增長的副作用(yong)是系(xi)(xi)統化結(jie)構性的。這種(zhong)系(xi)(xi)統化風險和結(jie)構性矛盾一直持續到現(xian)在(zai)，三、四(si)線城(cheng)市的庫存(cun)壓力依然嚴重。

但是中(zhong)(zhong)央宏(hong)調、地方雙限的市(shi)場點(dian)剎和去(qu)(qu)疴效(xiao)應還(huan)是慢(man)慢(man)展現出(chu)(chu)來，樓市(shi)虛熱的泡沫被擠出(chu)(chu)，各(ge)地押(ya)寶房地產市(shi)場的功利慣性被祛除。去(qu)(qu)年下半年以(yi)來，中(zhong)(zhong)央層面(mian)開始調整樓市(shi)政(zheng)策，宏(hong)調變得寬松。

今年(nian)8月份(fen)，先有松(song)綁“限(xian)外”，隨后是(shi)公積金(jin)房(fang)貸二(er)套房(fang)首付降至兩成。從央行5次降息4次降準(zhun)，到進入負利(li)率時代，疲敝的(de)樓市逐漸恢復了活力。

從70個大中城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)樓(lou)(lou)價趨勢看，8月份中國樓(lou)(lou)市進(jin)入了新常態(tai)。這一(yi)(yi)新常態(tai)的(de)(de)基(ji)本特點是：雖(sui)然各城(cheng)(cheng)(cheng)市線際分化的(de)(de)基(ji)本面依然存(cun)(cun)在，但樓(lou)(lou)市已經(jing)從一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市風景獨好向二(er)、三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)市傳導(dao)；三(san)、四線城(cheng)(cheng)(cheng)市依然面臨(lin)著嚴峻的(de)(de)消庫存(cun)(cun)壓力(li)；在匯市股(gu)市觸發(fa)全球(qiu)性焦慮(lv)之后(hou)，樓(lou)(lou)市成(cheng)(cheng)為政策(ce)面實(shi)施穩增長的(de)(de)選(xuan)擇；這一(yi)(yi)周(zhou)期的(de)(de)樓(lou)(lou)市回暖不可(ke)能復制上(shang)一(yi)(yi)周(zhou)期的(de)(de)過熱，也(ye)不可(ke)能形(xing)成(cheng)(cheng)風險失控(kong)的(de)(de)泡沫。

樓市現在(zai)是2009年以來最為寬松的(de)時(shi)期。但這一周期的(de)市場供求已經(jing)質變，遠非(fei)當年市場“雙熱”境況。

上(shang)一周(zhou)期，中國家庭以寅吃卯(mao)糧的(de)方式，提前消費了未來兩代人的(de)樓(lou)市需(xu)求。而現在剛(gang)需(xu)沒有了潛(qian)力，激(ji)活改(gai)善(shan)性住房(fang)需(xu)求才是(shi)長(chang)期過程。因此，即便現在的(de)樓(lou)市政策面寬(kuan)松向(xiang)好，樓(lou)市也不可能出現購銷兩旺(wang)的(de)景象(xiang)。

股市(shi)(shi)(shi)動(dong)(dong)蕩讓中(zhong)小(xiao)投資者(zhe)視之(zhi)為畏途，負利率亦使儲蓄和(he)理財產(chan)品失(shi)去了市(shi)(shi)(shi)場吸引力。從(cong)眼(yan)下的(de)投資愿景來(lai)看(kan)，人們寧愿去購買更為保險和(he)有保障的(de)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)。8月(yue)份樓市(shi)(shi)(shi)呈(cheng)現出來(lai)的(de)企穩信號，似乎驗(yan)證了這一(yi)邏輯。如果未來(lai)兩(liang)個(ge)(ge)月(yue)70個(ge)(ge)大中(zhong)城市(shi)(shi)(shi)房價環比同比繼(ji)續增(zeng)長(chang)(chang)，樓市(shi)(shi)(shi)拉(la)動(dong)(dong)宏觀經濟增(zeng)長(chang)(chang)即(ji)成(cheng)定論。

雖然中國樓市(shi)需求進入慢速增長(chang)期，但負利率的市(shi)場倒逼有助(zhu)于促進樓市(shi)需求。過去20多年來，中國經歷過4次負利率，每個(ge)時期的樓市(shi)表現(xian)不(bu)俗。

本次樓市(shi)周期不(bu)同以往，但較(jiao)為(wei)平穩的增長還是可(ke)期的。希望(wang)能(neng)用好政策，以樓市(shi)促經濟的穩增長。（作者為(wei)察哈爾(er)學會研究員）